مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه
مدارک مورد نیاز برای حکم تخلیه
برای گرفتن حکم تخلیه به مدارک زیادی نیاز ندارید. اولین مدرکی که باید به همراه داشته باشید سند مالکیت است. چرا که باید به استناد آن مشخص شود شما صاحب ملک مورد نظر هستید. بنابراین مدرک بعدی، مدارک هویتی است. چرا که بدون وجود آن‌ها شما احراز هویت نمی‌شوید.
سومین مدرک که داشتن آن الزامی‌ست، اجاره نامه است. زیرا بر اساس اجاره نامه باید مشخص شود شما ملک را به چه فردی و با چه شرایطی اجاره داده‌اید. در نهایت باید بتوانید ثابت کنید یکی از شرایط گرفتن حکم تخلیه که پیش‌تر به آن‌ها اشاره کردیم، واقع شده است.
گاهی اوقات به همراه داشتن اجاره نامه برای اثبات ادعای شما کافی است (مثلا در موردی که تاریخ قرارداد به اتمام رسیده است). اما شاید گاهی اوقات برای اثبات ادعای خود نیازمند مدارک دیگری باشید. در برخی از موارد شاید نیازی به همراه داشتن هیچ مدرک خاصی نباشد و صرفا با مشاهده عین مستاجره، ادعای شما اثبات شود.
قبول دعاوی حقوقی
شماره و آدرس دفتر وکیل حقوقی در تهران
برای مشاوره و اعلام وکالت در پرونده های حقوقی در تهران و سایر شهرستان ها ، می توانید با حضور در دفتر وکالت وکیل حقوقی به ادرس شعبه شرق: میدان رسالت خیابان فرجام پلاک ۹۴۸ تلفن ۵- ۷۷۲۱۲۴۵۴ و یا نزدیکترین دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا از مشاوره وکیل متخصص کیفری استفاده نمود و در صورتی که بعد مسافت و یا سایر عوامل مانع حضور شما می گردد از طریق شماره تلفن ۰۹۱۹۹۰۷۵۹۶۶ به صورت تلفنی، واتساپ و تلگرام با وکیل حقوقی در فرجام گروه حقوقی حق گرا در تماس باشید تا علاوه بر مشاوره در خصوص نحوی اعطای وکالت نیز توضیحات لازم ارائه گردد. ضمن اینکه در سایر نقاط شهر تهران نیز می توانید با مراجعه به سایر دفاتر حق گرا در غرب و شمال و مرکز تهران می توانید به آدرسهای ذیل همین صفحه مراجعه نمایید. ضمن اینکه در صورتی که سوال حقوقی داشته باشید می توانید به سایت دوم به نشانی haghgara.com مراجعه نمایید
از چه مراجعی باید حکم تخلیه بگیریم؟
برای گرفتن حکم تخلیه با ۲ حالت کلی روبرو هستیم:
اجاره نامه، یک سند رسمی باشد
اجاره نامه، یک سند عادی باشد
اگر نمی‌دانید تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی چیست حتما مقاله «اجاره نامه رسمی، دستی و بنگاهی چه تفاوت‌هایی دارند؟» را مطالعه کنید. اما به طور مختصر، اجاره نامه‌ای که در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد را به عنوان اجاره نامه رسمی و در غیر این صورت آن را اجاره نامه‌ای عادی می‌دانیم.
مرجع صدور حکم تخلیه برای اجاره نامه های رسمی
اگر اجاره نامه شما رسمی باشد، باید به واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل ملک مورد نظر مراجعه کنید. در این حالت برای دریافت حکم تخلیه دیگر نیازی به مراجعه به دادگاه ندارید. هر چند در این شرایط مانعی هم برای مراجعه به دادگاه وجود ندارد. اما اقدام از طریق واحد مربوطه در دفاتر ثبت اسناد، زودتر از دادگاه به نتیجه می‌رسد.
بیشتر بدانیم : دعوای تخلیه
مرجع دریافت حکم تخلیه برای اجاره نامه های عادی
اگر اجاره نامه شما عادی است، ۲ حالت پیش رو دارید:
- امکان دریافت حکم تخلیه فوری (دستور تخلیه) وجود داشته باشد.
- فقط امکان دریافت حکم تخلیه وجود داشته باشد.
در حالتی که امکان دریافت حکم تخلیه فوری یا همان دستور تخلیه وجود دارد، مرجع صادر کننده دستور تخلیه، شورای حل اختلاف است. در این صورت شورای حل اختلاف دستور تخلیه (همان حکم تخلیه فوری) را صادر می‌کند. این حکم بین مردم به دستور تخلیه شورای حل اختلاف هم معروف است. فراموش نکنید که این حکم قابل اعتراض نیست. زیرا اساس صدور آن اتمام مهلت قرارداد است، بنابراین امکان اعتراض به آن بی‌معنا است.
اما اگر امکان دریافت دستور تخلیه نباشد، یعنی دلیل شما برای تخلیه ملک، چیزی جز پایان مهلت قرارداد باشد، مرجع صادر کننده حکم تخلیه، دادگاه است. در دادگاه متناسب با دلایل و مدارک موجود یا حکم تخلیه صادر شده یا مورد باز هم به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. در هر صورت در این حالت باید صبور باشید تا مراحل اداری و بررسی‌های لازم (که می‌تواند زمان‌گیر باشد) انجام شود.
گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی همیشه در این شرایط بر نقش مشاورین املاک در معاملات ملکی تاکید می‌کند. پیشنهاد ما در این حالت این است که مشاور املاک در نقش میانجی ظاهر شده و با اشرافی که به مسائل حقوقی و شرایط طرفین دارد، تلاش کنند دعوا و اختلاف دو طرف معامله را به نحوی حل کند تا کار به دادگاه کشیده نشود. به این ترتیب هم مشکل طرفین حل شده و هم مشاور املاک بر اعتبار خویش می‌افزاید.
بیشتر بدانیم :راهکارهای تخلیه ید مستاجر
مراحل دریافت حکم تخلیه ملک
برای دریافت حکم تخلیه ملک چه گام‌هایی باید برداریم؟
گفتیم که اگر اجاره نامه شما رسمی باشد، برای طی کردن مراحل دریافت حکم تخلیه ملک باید به اداره ثبت اسناد رسمی که اجاره نامه خود را در آن تنظیم کرده‌اید مراجعه کنید. در غیر این صورت، برای اجاره نامه های عادی که مشمول دستور تخلیه فوری هستند باید مراحل زیر را طی کنید:
- مراجعه به دفاتر خدمات قضایی
- تنظیم شکایت در دفاتر خدمات قضایی
- ارجاع مستقیم به شورای حل اختلاف در صورت نیاز به دستور تخلیه فوری و اجرای دستور
اگر اجاره نامه شما عادی است و مشمول حکم تخلیه فوری نیست، مراحلی که باید طی کنید کمی متفاوت بوده و به نتیجه رسیدن آن نیازمند زمان بیش‌تری است. مراحلی که برای گرفتن حکم مذکور باید طی شود عبارتند از:
- مراجعه به دفاتر خدمات قضایی
- تنظیم شکایت در دفاتر خدمات قضایی
- ارجاع به دادگاه در صورت نیاز به حکم تخلیه و صدور رای یا ارجاع از دادگاه به شورای حل اختلاف در صورت صلاحدید دادگاه و صدور رای در شورای حل اختلاف
مهلت ۲۰ روزه به مستاجر برای اعتراض به رای صادر شده - اجرای حکم در صورت عدم اعتراض مستاجر یا رد شدن اعتراض او
نکته بسیار مهم: اگر اجاره نامه عادی شما شرایطی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بشود را نداشته باشد، نه تنها امکان صدور دستور تخلیه (فوری) نیست، بلکه برای دریافت حکم تخلیه باید مستقیما به دادگاه مراجعه کرده و این امر مستلزم اجرای تشریفات و فرایند زمان‌بر اداری است.
احتمالا این سوال برای شما مطرح می‌شود که آیا می‌توان احکام تخلیه یا دستور تخلیه را متوقف کرد؟ گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در ادامه به این سوال شما پاسخ می‌دهد.
بیشتر بدانیم :تخلیه املاک مشاعی
چطور حکم تخلیه ملک را متوقف کنیم؟
آیا به صورت قانونی می‌توان احکام تخلیه را متوقف کرد؟
بحث توقف حکم تخلیه و دستور تخلیه متفاوت است. در ادامه شرایط و نکات هر یک را بررسی می‌کنیم. ابتدا به توقف دستور تخلیه و سپس به بررسی شرایط توقف حکم آن می‌پردازیم.
شرایط و نکات توقف دستور تخلیه
ممانعت از اجرای حکم تخلیه فوری (یا همان دستور تخلیه) امکان پذیر نیست. حتی اگر مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره جعلی است یا آن را تمدید کرده‌اند، باز هم مانع اجرای حکم نیست. البته اگر مستاجر در فرجه زمانی ۳ روزه (از ابلاغ تا اجرا)، شکایت خود را تقدیم دادگاه کند و اگر از دید دادگاه، دلایل ارائه شده قوی باشد، قاضی می‌تواند با اخذ تامین مناسب، دستور تخلیه را متوقف کند.
نکته مهم در خصوص توقف دستور تخلیه این است که نه قانون توقف دستور تخلیه را پیش‌بینی کرده و نه قاضی این اختیار را دارد که به مستاجر در این رابطه مهلت دهد. صرفا در شرایط اضطراری مثل سیل، زلزله و… مرجع صادر کننده دستور تخلیه می‌تواند یک بار به مستاجر مهلت دهد. این مهلت حداکثر می‌تواند به مدت ۱ ماه باشد.
چطور می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟
وقتی حرف از حکم تخلیه مطرح است می‌دانیم که فوریتی در کار نیست. زیرا دادگاه باید دلایل و مدارک را بررسی کرده و صحبت‌های موجر و مستاجر را بشنود. این رویه باعث می‌شود قانون‌‌گذار، فرصتی هم برای اعتراض مستاجر پیش‌بینی کند.
پس از انجام بررسی‌های لازم، اگر حکم تخلیه صادر شد، مستاجر ۲۰ روز فرصت دارد به این حکم اعتراض کند. اگر مستاجر به یکی از موارد زیر استناد کند، می‌تواند حکم مذکور را متوقف کند:
- جعلی بودن مستندات ارائه شده توسط موجر
تمدید شدن زمان اجاره - ادعای مستاجر مبنی بر جعلی بودن اجاره نامه می‌تواند حکم تخلیه را متوقف کند. چرا که این مورد نیازمند بررسی است. ادعای جعلی بودن می‌تواند مربوط به کل اجاره نامه، بخشی از آن یا فقط امضای آن باشد. اما اگر مستاجر ادعا کند که اجاره نامه تمدید شده با ۲ حالت روبرو هستیم:
- اجاره نامه کتبی تمدید شده باشد (به صورت عادی یا رسمی).
اجاره نامه شفاهی تمدید شده باشد.
در حالتی که اجاره نامه به صورت کتبی تمدید شده باشد، مستاجر می‌تواند با ارائه دلایل و مستندات درخواست کند عملیات اجرایی تخلیه متوقف شود. اما اگر ادعای تمدید شفاهی اجاره نامه مطرح باشد، نیازمند استناد به شهادت شهود است.
البته توجه داشته باشید شاید مستاجر صرفا برای خریدن زمان ادعاهایی را مطرح کند تا حکم تخلیه را متوقف کند. در این شرایط اگر شکایت مستاجر در نهایت رد شود، پس از صدور حکم نهایی موجر می‌تواند با ارائه یک دادخواست به دادگاه، دریافت خسارت وارده را مطالبه کند.