تملک بر اساس حیازت مباحات

حیازت مباحات در قانون مدنی به عنوان یکی از اسباب تملک شناخته شده است و کسی را که من باب حیازت بتواند زمینی را احیا کند مالک آن زمین دانسته است؛ البته لازم به ذکر است که این تصرف و وضع ید زمانی قانونی بوده که نسبت به مباحات صورت بگیرد.

ماده ۲۷ قانون مدنی مباحات را آن دسته از اموالی دانسته است که ملک شخصی نمی باشد و افراد مردم می توانند آن را مطابق مقررات مندرجه و قوانین مخصوصه تحت تملک خود درآورده و یا از آن استفاده کنند و اراضی موات نمونه بارز مباحات است.

منظور از این اصطلاح زمینی است که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد. از این مثال این گونه برداشت می شود که شما زمانی می توانید نسبت به ملکی حق مالکیت پیدا کنید که آن ملک تحت تصرف مالکی قرار نگرفته باشد. (لب کلام یعنی مالک قانونی نداشته باشد.)

حق الویت در حیازت مباحات

ماده ۱۴۲ قانون مدنی، شروع در احیاء را که موجب ایجاد حق الویت در احیاء می شود تحجیر نامیده است. بگذارید مثال های قانون مدنی، من باب تحجیر را مورد بررسی قرار بدهیم:

سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره تحجیر است و موجب ایجاد مالکیت نمی شود.

هرکس در زمین مباح نهری بکند و متصل کند به رودخانه، آن را احیاء کرده و مالک آن نهر می شود ولی مادامی که متصل به رودخانه نشده است تحجیر محسوب می شود.

هرکس در اراضی مباحه به قصد تملک قنات یا چاهی بکند تا به آب برسد یا چشمه جاری کند مالک آب آن می شود و در اراضی مباحه مادامی که به آب نرسیده تحجیر محسوب می شود.

همه این اقدامات، مقدمه چینی برای تصرف و استیلا در زمین مباح است، در رابطه با اولی، مالک با سنگ چیدن دور زمین یا کندن چاه عملیاتی که لازمه آباد کردن زمین است را انجام می دهد و در مورد دوم با کندن نهر و متصل کردن آن به رودخانه، و در مورد سوم هم با کندن چاه یا قنات مقدمات احیای نهر را فراهم آورده است.

تحجیر

شروع به احیاء، حق تقدمی ایجاد می‌کند که سایر داوطلبان تملک زمین را از رقابت با آغاز کننده باز می‌دارد. این حق را حق تحجیر می‌نامند که مثال شایع آن دیوار کشی و محصور کردن زمین است. تحجیر در صورتی در اراضی موات، حق اولویت ایجاد می‌کند که داری شرائط زیر باشد:

۱) کاری که به عنوان تحجیر انجام می‌شود، به گونه‌ای باشد که برای شروع در احیاء اراضی، آن را انجام می‌دهند مانند کندن پی برای ساختن بنا و یا شخم زدن برای زراعت کردن، زیرا برای احیاء ( آباد کردن) زمین، کارهای مزبور لازم است. بنابراین هرگاه کار انجام شده برای تحجیر مفید نباشد مثل این که کسی در اطراف قطعه زمینی، یک برآمدگی از خاک درست کند، تحجیر محسوب نمی‌گردد.

۲)تحجیر باید به قصد احیاء باشد. لذا نظامیان که از محلی به محل دیگر حرکت می‌کنند تا چند روز در آنجا توقف نمایند، اطراف زمینی را سنگ چین کرده و آن را مسطح می‌نمایند تا چادرهای خود را بزنند و سپس آن را رها کرده و می‌روند. عمل مزبور حق اولویت برای نظامیان ایجاد نمی‌کند. چون قصد احیاء ندارند.

۳) مقداری را که تحجیر کننده می‌خواهد آن را احیاء نماید، باید از عمل تحجیر معلوم باشد. چنان که هرگاه قطعه زمینی را احیاء نماید باید اطراف آن را سنگ چین کند و الا هرگاه به طور مستقیم در یک طرف، سنگ چیده شود، ایجاد حق تحجیر برای او نمی‌کند.

۴) تحجیر کننده باید بتواند مقدار زمینی را که تحجیر کرده، احیاء نماید. و الا اگر به هر دلیلی قادر به احیاء آن نباشد، مثل این که قدرت مالی و یا دست‌رسی به وسائل لازم برای احیاء را نداشته باشد، تحجیر مزبور حق اولویت ایجاد نمی‌کند.

ماهیت حقوقی حق تحجیر

حق تحجیر از اقسام حقوق عینی است و در برابر هر متجاوز می‌توان به آن استناد کرد. صاحب حق می‌تواند دیگری را از اقدام به احیاء باز دارد و از ادامه تصرف هر غاصبی جلوگیری کند، هر چند که اقدام غاصب به احیای کامل زمین منتهی شده باشد.

توابع احیا

احیاء زمین سبب ایجاد حق بر توابع مالکیت زمین نیز می‌شود. برای مثال احیاء زمین موجب ایجاد حق بر حریم آن نیز می‌شود. ماده ۱۴۴ قانون مدنی به یکی از شایع‌ترین توابع عرفی احیاء اشاره می‌کند. در این ماده آمده است: «احیای اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز می‌باشد».

دفتر وکالت در تهران

احیای اراضی موات و مباحه:

اراضی بر دو قسم است: مملوک و مباح. اراضی مملوک هم ممکن است موات باشد یا محیات. اراضی موات مملوک را نمی‌توان به وسیله احیاء تملک نمود، زیرا آن اراضی ملک اختصاصی مالک بوده و تصرف غیر در آن، تصرف غاصبانه خواهد بود و بر عکس، اراضی موات مباحه را می‌توان به وسیله احیاء تملک نمود.

همانطوری که بند ۱ ماده ۱۴۰ قانون مدنی احیای اراضی موات و حیازت اشیای مباحه را از اسباب تملک دانسته است.
مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است، از قبیل زراعت، درخت کاری، بنا ساختن و غیره قابل استفاده نمایند.  البته احیا کننده زمین باید با رعایت مقررات مختلف قانونی در این زمینه اقدام به احیا نموده و از این طریق مالک شود.
احیای اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز می‌باشد. باید توجه داشت که قسمت وسط زمین باید متناسب با قسمت‌های احیا شده اطراف آن باشد تا اشخاص نتوانند از این امر سوء استفاده کرده و با احیای جزیی اطراف اراضی، هکتار‌ها زمینی را که در وسط قرار گرفته است مالک شوند.
شروع در احیاء، از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره تحجیر است و موجب مالکیت نمی‌شود، ولی برای تحجیر کننده ایجاد حق اولویت در احیاء می‌نماید. تحجیر در لغت به معنای تضییق و تحدید است و در اصطلاح حقوقی، تحجیر عبارت است از آن دسته عملیات مادی که به عنوان مقدمه‌ای از برای احیاء و عمران زمین صورت می‌گیرد، به گونه‌ای که هنوز عنوان احیا را پیدا نکرده باشد. کندن چاه و قنات هم مادامی که به آب نرسیده باشد، تحجیر است و لذا منظور قانون مدنی از تحجیر منحصر به سنگ چینی زمین نیست و اعمالی از قبیل کشیدن سیم خار دار در اطراف زمین، کندن پی و برگرداندن زمین نیز تحجیر محسوب می‌شود. بنابراین هر کس از اراضی موات و مباحه قسمتی را به قصد تملک احیاء کند، مالک آن قسمت می‌شود.

اثبات حق اولویت در حیازت مباحات:

فرض کنید آقای الف در زمین مواتی که مباح است و مالک ندارد به قصد تملک اقداماتی که موجب احیا زمین می شود را انجام بدهد و یک دفعه زمین را در مراحل احیا نصفه نیمه رها کند در اینجا این اقدامات به منزله مهیا کردن وسایل استیلا و تصرف در زمین است که تحجیر نامیده می شود.

اما حق مالکیت قطعی را برای مالک آن به وجود نمی آورد؛ بنابراین اگر در این فاصله زمانی، شخص دیگری وارد زمین شد و کل زمین را آباد و تکمیل کرد در اینجا مالک زمین، دیگر شخص الف نیست.

نص صریح ماده ۱۴۲ قانون مدنی شروع در احیاء را موجب مالکیت نمی داند بلکه فقط برای تحجیر کننده ایجاد حق اولویت می نماید.

پس از این نص می توان این گونه برداشت کرد که آقای الف مالک زمین نیست بلکه فقط حق تقدم در مالکیت، نسبت به آن زمین احیا شده است را دارد؛

به بیان دیگر چون آقای الف زودتر اقدام به انجام عملیات احیا کردن زمین موات کرده بایستی او مالک تلقی شود و ادعایش قابل قبول است اما لایحه قانونی ثبت اراضی موات و تاکید ماده ۶ قانون اصلاحات ارضی چیز دیگری را می گوید و هرگز برای تملک بر روی زمین های موات تقدم در احیا را ملاک قرار نداده است و از آنجایی که تاریخ تصویب این قانون بعد از قانون مدنی بوده ناسخ قانون سابق بوده است.

قاعده تساوی و قرعه برای اثبات حق اولویت:

در صورتی که تاریخ احیا اراضی مختلف باشد تکلیف چیست؟ به بیان دیگر اگر بین تاریخ احیا تعارض به وجود آید کدام از متصرفین مالک هستند؟

برای مشورت در این زمینه می توانید با یک وکیل زمین و یا وکیل ملکی مشورت نمایید اما ماده ۱۵۸ قانون مدنی بیان می دارد در صورتی که تاریخ احیای اراضی رودخانه مختلف باشد زمینی که احیای آن مقدم بوده است در آب نیز مقدم می شود بر زمین متاخر در احیاء، اگر چه پایین تر از آن باشد.

مطابق نص این ماده متصرفی که زودتر اقدام به احیاء اراضی اطراف رودخانه نموده است مقدم در احیا بوده چرا که زودتر وسایل تصرف و استیلا را فراهم آورده است بنابراین مالک آب اوست و بر احیا کننده متاخر که دیرتر اقدام به احیا نموده اولویت دارد؛ اما در صورتی که حق تقدم یکی بر دیگری محرز نباشد باید برای تقدم و تاخر در بردن آب قرعه زده شود.

اقسام مباحات:

قانون مدنی در اسباب تملک، حیازت مباحات را در شش باب مطرح نموده است. بنابراین می‌توان مباحات را در شش گروه تقسیم کرد:

۱-      اراضی موات و مباحه

۲-      آب‌های مباح

۳-      معادن

۴-      اشیای پیدا شده (لقطه) و حیوانات ضاله

۵-      دفینه

۶-      شکار

البته چون اشیای پیدا شده و حیوانات ضاله از اموال مجهول المالک است، نباید در زمره مباحات قرار گیرد.

قانون مدنی حیازت و احیاء را از همدیگر تفکیک کرده است. به نظر می‌رسد که مبنای تفکیک‌شان بر اساس نوع مال است. احیاء برای اموال غیر منقول وحیازت برای اموال منقول مورد نظر بوده است. زیرا در باب حیازت نیز کندن نهر را (غیر منقول) احیاء تلقی شده است.

شرایط حیازت مباحات

از نص ماده ۱۴۱ قانون مدنی این گونه برداشت می شود که حیازت مباحات قرار نیست همیشه زمین باشد بلکه می تواند شامل هر مباحه شود:

احیای اراضی موات و حیازت اشیای مباحه ایجاد تملک می کند.

بگذارید مثال بزنیم ماهی های دریا را در نظر بگیرید حق مالکیت متعلق نسبت به این ماهی ها وجود ندارد و هرکس زودتر آن را صید کند نسبت به آن حق مالکیت پیدا می کند و یا در جایی که کسی از انگشتر طلا خود اعراض می کند و آن را دریا رها می کند در اینجا چون مالک مال معلوم نیست و جزو اموال مباح است قابل تملک است.

اما راجع به اراضی موات که احیا کردن زمین هایی است که معطل افتاده و آبادی کشت و زرع در آنها نیست چنانچه اقداماتی صورت بگیرد که به منزله احیا و آبادانی زمین باشد به مالکش حق تصرف را می دهد چون با احیا زمین حق مالکیت بر آن پیدا کرده است.

اما شرایطی که این مالکیت را قانونی می کند:

مباح بودن زمین:

یعنی شما به عنوان فردی که تصمیم دارید از طریق احیا اراضی نسبت به آن حق تملک پیدا کنید در بدوا امر بایستی نسبت به اینکه تصرف شما قرار است نسبت به یک مال مباح باشد اطمینان خاطر پیدا کنید یعنی شما نمی توانید مالی را که مالک دارد یا جزو مشترکات عمومی می باشد تحت تصرف خویش دربیاورید چرا که در اینجا این تصرف غیر قانونی است و موجب ایجاد تملک برای شما نخواهد گردید.

داشتن قصد تملک:

فرض کنید شخصی برای رسیدن به آب چشمه برای مدتی که تصمیم دارد اقامت داشته باشد اقدام به کندن چاه یا قناتی می کند.

در اینجا این فرد قصدش از تملک حیازت مباحات نیست یعنی نمی خواهد عمل حقوقیش ایجاد تملک برای او کند بلکه فقط می خواهد برای رفع نیازش اقدام به کندن چاه کند تا در مدت اقامتش از آب استفاده کند و این نکته ای است که ماده ۱۴۳ قانون مدنی به صراحت آن را بیان می دارد که هرکس از اراضی موات و مباحه قسمتی را به قصد تملک احیا کند مالک آن قسمت می شود.

لب کلام بایستی هدف از حیازت مباحات ایجاد یا انتقال مالکیت باشد.

اقدام به بهره برداری از اراضی موات در موعد قانونی:

ماده ۸ قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی بیان می دارد که

اراضی و املاک مواتی که به نام اشخاص ثبت شده و یا در تصرف آنها است به دوسال دراختیار متقاضیان ثبت یا متصرفین خواهد بود تا نسبت به احیاء و بهره برداری از آنها اقدام نمایند.

پس از انقضاء مهلت، وزارت کشاورزی و عمران روستایی در هر مورد مراتب را به اداره ثبت محل و متقاضی ثبت یا قائم مقام قانونی او کتبا ابلاغ، به علاوه مراتب را در جراید محل آگهی می نماید.

در صورتی که ظرف سه ماه در مورد احیاء اراضی اعتراض و ادعایی نشود اداره ثبت در اظهارنامه ثبتی یا دفتر املاک، مالکیت دولت را قید می نماید و در صورت وصول اعتراض تعیین تکلیف با کمیسیونی خواهد بود که در ماده ۱۲ قانون مذکور به آن اشاره شده است.

مطابق نص این ماده چنانچه موعد قانونی تعیین شده برای احیا و بهره برداری زمین موات بگذرد و شخصی که ادعای حیازت زمین موات را دارد و خود را متصرف آن می داند ظرف مهلت قانونی اقدام نکند آن زمین به دولت تعلق گرفته و از حیطه مالکیت احیا کننده خارج می شود.

رعایت این شروطی که ذکر کردیم اسباب ایجاد یک تملک قانونی را برای متصرف آن مال مباحه که می تواند حسب مورد یک شی منقول باشد یا غیرمنقول (زمین موات) را به وجود می آورد و این نکته ای است که ماده ۱۴۷ قانون مدنی به صراحت آن را بیان می دارد که هرکس مال مباحی را با رعایت قوانین مربوط به آن حیازت کند مالک آن می شود.

نتیجه گیری:

ما در این مقاله به یکی از اسباب ایجاد تملک که مطابق ماده ۱۴۰ قانون مدنی ممکن است به چهار روش ایجاد شود و حیازت اشیای مباحه و احیای اراضی موات یکی از آن موارد است پرداختیم و بیان داشتیم که، زمانی حیازت مباحات موجبات مالکیت متصرفی که اقدام به احیا اشیای مباحه یا زمین مواتی کرده را ایجاد می کند که شروط لازمه رعایت گردد در غیر این صورت موجبات تملک قانونی برای شخص که من باب احیا مال مباح می خواسته بر آن حق مالکیت پیدا کند به وجود نمی آید.

پیشنهادات

تیم حقوقی عدل ایرانیان با داشتن سابقه چندین ساله در امر وکالت به ویژه وکیل قرارداد ها سعی برآن داشته که بهترین خدمات را به کاربرانی که به دنبال حل مشکلات حقوقی خویش در کوتاه ترین زمان ممکن هستند ارائه بدهد.

سوالات مرتبط با حیازات

آیا اراضی موات در حیطه مباحات قرار دارند؟

به موجب قوانین خاص، دیگر اراضی موات قابل تملک نیستند و نمی توان با احیا آن را به مالکیت خود در آورد. قانون لغو مالکیت اراضی و قانون زمین شهری در این باب قابل اشاره هستند.

آیا افراد محجور می توانند مباحات را حیازت کنند؟

تصرف در مباحات در رابطه با صغیر ممیز و سفیه از آنجایی که قصد و اهلیت دارند از نظر قانونی صحیح بوده اما در مورد شخص مجنون و صغیر غیر ممیز چون فاقد قوای عقلانی می باشند و قصد و اراده ندارند فاقد اعتبار است و این در حالی است که قرار نیست من باب یک عمل حقوقی عوضی پرداخت شود و موجبات ایجاد ضرر و زیان مالی را برای متصرف آن به وجود بیاورد.