شروط قرارداد اجاره

شروط نمونه قرارداد اجاره

این روزها قیمت مسکن به گونه‌ای است که بیشتر افراد ترجیح می‌دهند که به جای خرید خانه، اجاره‌نشین شوند. بر اساس آمار حدود ۳۰ درصد از مردم کشور مستأجر هستند و این روند در سال‌های اخیر رو به رشد بوده است. به همین دلیل لازم است قوانین لازم برای عقد قرارداد اجاره خانه و نوشتن قولنامه دستی و نوشتن متن تمدید قرارداد و شرایط تخلیه ملک و شروط قرارداد اجاره را دانست. در این مقاله سعی می شود مهمترین نکات مهم در اجاره دادن را تقدیم نماییم.

۱- شرط رویت ملک توسط مستاجر

《 مستاجر با امضای ذیل این قرارداد اقرار می نماید که ملک مورد اجاره را به طور کامل رویت کرده و از امکانات، ویژگی ها و معایب احتمالی آن اگاهی دارد. ایراد مستاجر نسبت به موارد ظاهری عین مستاجره پذیرفته نخواهد شد》.

۲- شرط کمیسیون و نحوه ی استرداد آن

《 آژانس املاک …. بعد از امضای این قرارداد استحقاق دریافت تمام کمیسیون متعلق به آن را خواهد داشت. فسخ، انفساخ، تفاسخ، اقاله، ابطال یا عدم اجرای تعهدات این قراردادتاثیری در میزان و استحقاق آژانس نخواهد داشت. متخلف از اجرای تعهدات، ملزم به پرداخت تمام کمیسیون و استرداد کمیسیون پرداخته شده توسط طرف مقابل خواهد بود. در هر صورت کمیسیون دریافت شده توسط املاک …. مسترد نخواهد شد و ادعای استرداد کمیسیون به هیچ سببی مسموع نخواهد بود》.

مجموعه دفتر وکالت حق گرا

پیشنهاد می گردد در صورتی که می خواهید ملک با ارزشی را به اجاره بگذارید و یا پرونده ای در دادگاه دارید و یا می خواهید خسارات ناشی از عدم تخلیه ملک را از مستاجر دریافت نمایید می توانید با تماس با دفاتر گروه حق گرا و یا تلفن ۰۹۱۹۹۰۷۵۹۶۶ ، کار را به وکلای پایه یک دادگستری حق گرا بسپارید

شما می توانید به یکی از نزدیکترین  دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب  تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا  ، پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید تا وکلای ما بتوانند در احقاق حق به شما کمک نمایند. ما آماده ایم در انواع پرونده های مربوطه به خانواده،ملکی ، حقوقی ، جزایی و…در کنار شما باشیم

۳- ذی نفع نبودن آژانس املاک

《 آژانس املاک … به وکالت یا نمایندگی از طرفین در قرارداد دخالت نداشته و در ماهیت قرارداد ذی نفع نمی باشد. جایگاه آژانس املاک … اجرای دلالی بر طبق پروانه صادره از اتحادیه مربوطه می باشد》.

۴- شرط بررسی صحت اسناد و مدارک

《 این قرارداد مستند به ( سند مالکیت/ مبایعه نامه دارای کد رهگیری) ملک مورد اجاره در حضور طرفین منعقد شده و به امضای طرفین رسیده است. مستاجر شخصا مسئول بررسی و احراز صحت و اصالت اسناد می باشد. طرفین با احراز هویت طرف مقابل اقدام به امضای قرارداد نموده و ادعای مخالف موارد فوق به هیچ وجه مسموع نخواهد بود》.

۵- منع انتقال منفعت به ثالث

《 مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره یا انتقال جایگاه قراردادی خود را به ثالث نخواهد داشت. مستاجر ملزم است مباشرت در استفاده منفعت داشته باشد. مورد اجاره برای استفاده … نفر به اجاره واگذار شده است. در صورتی که مستاجر برخلاف این شرط منفعت یا جایگاه قراردادی خود را به غیر واگذار کرده یا مباشرت در تصرف را بدون انتقال منفعت در اختیار دیگری قرار دهد، ملزم به پرداخت مبلغ ….. ریال وجه التزام در حق موجر به عنوان تخلف از تعهد قراردادی می باشد》.

بیشتر بدانیم : وکیل برای فسخ قرارداد و ابطال معامله

۶- الزام به تحویل عین مستاجره

《 پس از دریافت مبلع ودیعه، موجر مجبور است در تاریخ مورد توافق در این قرارداد عین مستاجره را به مستاجر تحویل دهد. تحویل زمانی محقق می گردد که مستاجر امکان استفاده کامل و بدون مزاحمت را در عین مستاجره داشته باشد. در صورتی که موجر عین مستاجره را در تاریخ مورد توافق تحویل ندهد، ملزم به تادیه ….. ریال به عنوان وجه التزام تخلف از تعهد قراردادی خواهد بود. علاوه بر وجه التزام فوق موجر به ازای هر روز تاخیر در تحویل عین مستاجره، ملزم به پرداخت روزانه ….. ریال به عنوان وجه التزام تاخیر در انجام تعهد خواهد بود. وجه التزام تاخیر و عدم انجام تعهد هر دو قابل مطالبه بوده و مطالبه هر یک مانع از مطالبه دیگری نخواهد بود. مطالبه مبالغ فوق بدل از اصل تعهدات قراردادی نمی باشد》.

بیشتر بدانیم : تفاوت بطلان و ابطال قرارداد

۷- الزام مستاجر به پرداخت های مالی

《 مستاجر ملزم است مبلغ ودیعه را در تاریخ مقرر شده به موجر پرداخت کند. در صورت عدم تادیه ودیعه، مستاجر ملزم به پرداخت ……. ریالبه عنوان وجه التزام عدم انجام تعهد خواهد بود. علاوه بر این خسارت به ازای هر روز تاخیر در پرداخت، مستاجر ملزم به پرداخت ….. ریال به عنوان وجه التزام تاخیر در انجام تعهد خواهد بود. این دو خسارت قابل جمع می باشد و مطالبه آنها بدل از اصل تعهدات قراردادی نیست》.

بیشتر بدانیم : مطالبه  خسارات قرارداد 

۸- شرط فسخ در قرارداد اجاره

《 در صورت عدم تحویل عین مستاجره یا عدم پرداخت ودیعه در تاریخ مورد توافق، زیان دیده تا پانزده روز از تاریخ وقوع تخلف اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت. در صورت استفاده از حق فسخ در مدت پانزده روزه فوق تمام آثار قرارداد اجاره به حالت قبل از انعقاد باز می گردد. اعمال فسخ قرارداد مانع از مطالبه خسارت عدم انجام تعهد و خسارت تاخیر در انجام تعهد تا تاریخ اعمال فسخ نخواهد بود》.

بیشتر بدانیم : نمونه قرارداد اجاره

۲۰ نکته مهم در مورد اجاره اماکن مسکونی

در اجاره اماکن مسکونی رعایت نکات زیر به عنوان شروط قرارداد اجاره پیشنهاد می گردد

۱- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستاجر توافق شود. و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
۲- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافی آن باشد. پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بودن، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
۴- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
۵- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک می باشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و …..
۶- اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
۷- مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
۸- اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
۹- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتى اگر از آن استفاده نکند.
۱۰- عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی باشد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجارد باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.|
۱۱- اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
۱۲- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
۱۳- اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
۱۴- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند. باید توجه داشت که اولا برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند. ثانیا صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.
۱۵- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.

۱۶- پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود. درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک می باشد.
نمونه درخواست موجر برای تخلیه منزل توسط مستاجر
احتراما اینجانب. …فرزند……. مقیم …….. یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان …… به پلاک ثبتی …… به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ ……….. به آقای …… فرزند ……. از تاریخ ……….. لقایت ………. به اجازه دادم. اکنون با توجه به تاریخ بایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستاجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست می باشد .
۱۷- شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کند با احراز مالکیت با ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
۱۸- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و … از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر می باشد.
۱۹- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت
ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
۲۰- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها با بدهی شارژ و… باشد نمی تواند رأسا نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف ۱۰/۰۰۰/۰۰۰ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا نماید .

موارد ابطال قرارداد

عدم رعایت شروط قرارداد اجاره بعضا باعث ابطال قرارداد می شود ،در موارد زیر قرارداد اجاره باطل محسوب می‌شود:

۱. اگر شرایط عمومی صحت قرارداد و شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره رعایت نشود. به‌عنوان‌مثال، مدت اجاره کاملاً مبهم بوده و به‌هیچ‌وجه، قابل‌تعیین نباشد. یا این‌که مورد اجاره مجهول باشد و مستأجر دقیقاً نداند که چه چیزی را اجاره می‌کند.

۲. درصورتی‌که مورد اجاره، عیبی پیدا کند که موجب از بین رفتن امکان و قابلیت استفاده مستأجر از آن شود، به‌طوری‌که رفع عیب نیز ممکن نباشد. این مسئله، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ موجب ایجاد حق فسخ برای مستأجر می‌شود.

۳. هرگاه در مدت اجاره، تمام یا قسمتی از عین مستأجره به‌واسطه حوادث طبیعی، مانند سیل، زلزله، آتش‌سوزی و غیره، از بین برود. در این صورت، قرارداد اجاره از زمان تلف، نسبت به مقدار تلف‌شده باطل می‌شود.

۴. درصورتی‌که موجر فقط به مدت عمر خود، مالک منافع عین مستأجره باشد و در میانه مدت اجاره فوت کند. در نوشتار قبل، به هنگام برشمردن ویژگی‌های قرارداد اجاره گفته شد که این عقد، جزء عقود لازم است. به همین دلیل، طرفین هر زمان که تمایل داشته باشند، نمی‌توانند آن را بر هم زنند و باید تنها به مواردی اکتفا کنند که قانون‌گذار برای آن‌ها حق فسخ قائل شده است. در اینجا باید اضافه کرد که ویژگی مهم دیگر عقود لازم برخلاف عقود جایز، این است که با فوت، مجنون یا سفیه شدن یکی از دو طرف از بین نرفته و هم چنان باقی می‌ماند. اجاره نیز از همین قاعده پیروی می‌کند. اما گاهی ممکن است که کسی که می‌خواهد مالی را اجاره دهد، مالک خود مال به‌طور تام و تمام نباشد، بلکه مالک منافع آن باشد، آن‌هم برای مدت عمر خود و تا زمانی که زنده است. در این صورت، با فوت این شخص، مالکیت او نسبت به‌عین مستأجره نیز پایان‌یافته و اجازه‌ای هم که به مستأجر برای بهره‌برداری از آن داده، از بین می‌رود. به‌این‌ترتیب، عقد اجاره نیز باطل می‌شود.

۵. درصورتی‌که در عقد اجاره شرط شده باشد که فقط خود شخص مستأجر و نه هیچ شخص دیگر، حق استفاده و بهره‌برداری از مورد اجاره را دارد و او نیز در حین مدت اجاره فوت کند. به‌طورکلی، قانون مدنی به مستأجر این اختیار را داده است که با شخص دیگر، عقد اجاره دومی ببندد. بااین‌وجود، گاهی شخصیت مستأجر برای موجر آن‌قدر اهمیت دارد که در ضمن قرارداد اجاره، شرط می‌کند که فقط شخص مستأجر می‌تواند از عین مستأجره استفاده کند و مستأجر نیز این شرط را می‌پذیرد. در این صورت، با فوت مستأجر، اذن موجر برای بهره‌برداری از مورد اجاره که به شخص او اختصاص داشته از بین رفته و به همین دلیل، قرارداد اجاره نیز، باطل می‌شود.

۶. اگر در ضمن قرارداد فروش یک مال، فروشنده برای خود تا مدت معینی، حق فسخ عقد را شرط کند و خریدار نیز بپذیرد و سپس، خریدار در مدت مذکور، عقد اجاره‌ای نسبت به همان مال ببندد که با حق فسخ فروشنده منافات داشته و عملاً آن را از بین ببرد. در این صورت، قرارداد اجاره خریدار، تا حدی که با حق فروشنده منافات دارد، باطل می‌باشد. به‌طور مثال، شخصی خانه خود را به دیگری می‌فروشد، ولی در ضمن قرارداد، شرط می‌کند که تا یک ماه حق دارد که این قرارداد را برهم زند و خریدار هم می‌پذیرد؛ اما قبل از پایان این‌یک ماه، خریدار، خانه را به شخص دیگری اجاره داده و با پیشنهاد مستأجر درباره تخریب استخر خانه و ایجاد باغچه به‌جای آن موافقت می‌نماید و این مسئله در قرارداد اجاره قید می‌شود. در این مثال، ازآنجایی‌که این قسمت از قرارداد اجاره که مربوط به تخریب استخر می‌شود، با حق فروشنده اولیه برای برهم زدن قرارداد فروش منافات دارد، باطل بوده و اثری نخواهد داشت.