قراردادهای مالکیت زمانی
مالکیت زمانی چیست
در سالهای اخیر تبلیغات مختلفی برای مالکیت زمانی بخصوص از طریق سیستمهای گردشگری وهتل داری در ایران صورت می پذیرد و با توجه به سوالات مختلفی که در این خصوص از وکلای گروه حق گرا پرسیده شده است این مقاله به تشریح تاریخچه و ابعاد حقوقی و فقهی آن پرداخته است.
مجموعه دفتر وکالت حق گرا
پیشنهاد می گردد در صورتی که سوالی در خصوص مالکیت زمانی دارید و یا می خواهید قراردادی را با یکی از مراکز و ا جمله هتل های مسافرتی ببندید به یکی از نزدیکترین دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا ، پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید تا وکلای ما بتوانند در احقاق حق به شما کمک نمایند. ما آماده ایم در انواع پرونده های مربوطه به خانواده،ملکی ، حقوقی ، جزایی و…در کنار شما باشیم
اصطلاح Time-Sharing كه در فارسي به مالكيت زماني تعبير ميشود از صفت ICT وارد شده است. اين عبارت در فارسي معادلهايي همچون مالكيت زماني، مالكيت نوبتي و مالكيت مشاعي دارد.
اصطلاح تایم شرینگ Time-sharing از صنعت کامپیوتر وارد شده است . این اصطلاح را در فارسی می توان تحت عبارتهای مالکیت زمانی , مالکیت نوبتی و یا استفاده نوبتی ترجمه و بیان کرد. مفهوم این اصطلاح در کامپیوتر به این معنا می باشد که چند نفر به طورت مشترک و یا همزمان از یک کامپیوتر استفاده کنند. البته این اصطلاح در مورد کامپیوتر دارای اشکال گوناگونی بوده که موضوع بحث ما نمی باشد. مالکیت زمانی در مورد املاک و داراییها به این معنی می باشد که عده ای از مردم مکانی (ملکی ) را به صورت مشترک خریداری می کنند و هر یک از آنها می توانند مدت زمان خاصی از سال را در آنجا سپری کنند. این ایده برای نخستین بار در دهه ۱۹۶۰ در اروپا مطرح شد. این ایده باعث شد تا املاک مشخصی (عمدتاً تفریحی و سیاحتی) از طریق برنامه های مالکیت زمانی در اختیار افراد قرار گیرد. مالکیت زمانی در واقع توافقی است که طی آن چند گروه از مردم به صورت مشترک یک تفریحگاه تعطیلاتی را می خرند و برای استفاده مشترکشان نگهداری می کنند. این ایده به خوبی جا افتاد و در سرتاسر دنیا رایج گشت , بطوری که هم اکنون چندین میلیون استفاده کننده از این سیستم و این نوع توافق وجود دارد. مردم نیز متوجه شده اند که با این روش بهتر از پس هزینه های تعطیلات بر می آیند. هم اکنون این ایده محدود به املاک و مکانهای تفریحی نشده و در مورد ویلا ,کشتی و قایقهای تفریحی , خودروهای تفریحی , زمینهای اردوگاهی ,اتوبوس و هواپیما نیز کاربرد پیدا کرده است . حال باید دید از دیدگاه فقهی و حقوقی، مالکیت زمانی در چه قالبی میگنجد آیا افراد به صورت مشاع مالک عین ملک هستند یا اینکه مالک منافع آن میشوند.
در صفت ICT اصطلاح Time-Sharing به معناي استفاده مشترك و همزمان چندين نفر از يك رايانه است و همگي كاربران امكان استفاده از امكانات سيستم را به صورت يكسان و بالسويه دارا هستند. مفهوم مالكيت زماني به اين معناست كه عدهاي از مالكان به صورت مشترك مكاني را خريداري كرده و سپس هر يك از آنها مدت زمان خاصي را از آن استفاده ميكند. ايده مالكيت زماني Time-Sharing نخستين بار در سالهاي 1960 در كشورهاي اروپايي مطرح شد، اين طرح سبب شد تا املاك مشخصي كه اكثراً مكانهاي تفريحي و سياحتي بود از طريق برنامههاي مالكيت زماني در اختيار افراد قرار بگيرد. در اين نوع از توافقنامه گروهي از مردم به صورت مشترك يك تفريحگاه را خريده و براي استفاده مشترك نگهداري ميكردند.
در حال حاضر علاوه بر مكانهاي تفريحي و اقامتي، ويلا، كشتي و قايقهاي تفريحي، خودروهاي مسافري، اتوبوس، هواپيما و… نيز به اين طرح افزوده شده است.
درخصوص Time-Sharing بايد به اين نكته اشاره كرد كه مالكيت زماني وسيله سرمايهگذاري نيست و مطمئناً براي كسب درآمد ايجاد نشده است. مالكيت زماني را بايد در زمره داراييهاي بادوام به حساب آورد كه امكاني را براي تفريح و گردش در اختيار خريدار قرار ميدهد.
بیشتر بدانیم : تفاوت بیع با عقد صلح
انواع مالكيت زماني
مالكيت زماني را ميتوان به دو نوع مختلف تقسيم كرد:
1- خريدار صاحب بخشي از دارايي ميشود.
2- خريدار صاحب بخشي از دارايي نميشود اما ميتواند از دارايي مذكور طي يك دوره زماني مشخص استفاده كند.
رونق هتلداري
در سالهاي اخير مالكيت زماني با استقبال زيادي از سوي هتلداران روبهرو نشده است. به علاوه با ورود هتلهايي همچون ماريوت (Marriot)، باشگاه ديزني (Disney Vacation Club) و مجموعه هتلهاي هيلتون (Hilton) به اين صنعت، علاقهمندان بيشتري خواستار استفاده از اين تسهيلات جهت استفاده از امكانات هتلهاي مذكور شدهاند.
مالكيت ايراني
اجراي روش مالكيت زماني ابتدا در سال 77 توسط يكي از هتلهاي كشور آغاز شد، اين هتل با اختصاص سه گروه از اتاقهاي خود به مشتريان به صورت مالكيت زماني و براي مدت يك هفته در فصل كه مجموعاً چهار هفته در سال ميشد فعاليت خود را آغاز كرد.
براساس مصوبه شوراي عالي ميراث فرهنگي و گردشگري در آذرماه سال 1383 تأسيسات اقامتي ميتوانند حداكثر 40 درصد از ظرفيت خود را با روش مالكيت زماني واگذار كنند. براساس اين مصوبه واحدهاي اقامتي كه متقاضي اجراي اين طرح هستند بايد از سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري مجوز دريافت كنند. نمونههايي از مشاركت زمانبندي شده در فرهنگ ايران از ديرباز تاكنون وجود داشته است به عنوان مثال كشاورزان در استفاده از آب قناتها و رودخانهها به طور مشاع مالكيت داشته و هر يك متناسب با سهم خود در زماني معين از آب براي آبياري باغها و اراضيشان استفاده مينمودند.
مشاع
روند تعاون و همكاري در بهرهبرداري از منابع را ميتوان در شركتهاي مدني و تجاري نيز مشاهده كرد. در اين شركتها چند نفر با يكديگر به نحو مشاع سهيم هستند و در عين حال كه همگي مالكند و ميتوانند در مايملك خود تصرف كنند، بدون اجازه همه مالكان تصرف در اين مال جايز نيست و لذا براي مديريت كردن بهتر مال مشاع مديري را به عنوان هماهنگ كننده و نظمدهنده انتخاب ميكنند كه در مواقع خاص به اخذ مشورت از همه ذينفعان تصميم نهايي را اتخاذ ميكند.
مالكيت
براساس تعاريفي كه در بين حقوقدانان درخصوص مالكيت وجود دارد و تضادهايي كه اين تعاريف با تبليغات صورت گرفته درخصوص نحوه مالكيت در سيستم Time-Sharing دارد در زير به عناصر اساسي مالكيت و تعريف آنها پرداخته ايم:
1- حق استعمال
منظور از حق استعمال آن است كه مالك ميتواند از منافع ملك خود شخصاً استفاده كند يعني اگر صاحب خانهاي است ميتواند در آن ساكن شود اگر مالك شيء است ميتواند از منافع آن بهرهبرداري كند.
2- حق استثمار
شخص مالك ميتواند منافع و ثمرات مال خود را به ديگري واگذار كند.
3- حق تصرف
مالك ميتواند هرگونه تصرف مادي يا اعتباري در ملك خود انجام دهد. به عنوان نمونهاي از تصرفات مادي ميتوان به تغيير دادن چارچوب و ساختار ملك و تصرفات اعتباري نظير اجاره دادن و انتقال به شخص ديگر نام برد. براساس نظر اكثر علما ميتوان مالكيت زماني Time-Sharing را نوعي قرارداد موجر و مستأجر به حساب آورد كه همه قوانين اجاره در آن قابل اجرا است.
بیشتر بدانیم : عقود اسلامی و مکالت از نظر اسلامی و قوانین
نكات لازم در قراردادهای مالکیت زمانی
1- توانايي مديريت بلندمدت: خريد يك پروژه مالكيت زماني معاملهاي كوتاه و يكساله نيست. خريدار بايد بتواند پروژه خريداري شده را در بلندمدت مديريت كند.
2- نحوه تعويض مالكيت زماني: در نظر گرفتن امكان جابهجايي و تعويض پروژههاي مالكيت زماني از نظر خريداران بسيار مهم است. ميزان احتمالي كه خريداران براي وجود چنين امتيازي در پروژه در نظر ميگيرند امري است كه بايد از قبل به فكر آن بود.
3- نگاه به Time-Sharing : مالكيت زماني را نميتوان نوعي سرمايهگذاري به حساب آورد و تنها نوعي رزرو جا براي ايامي خاص است.
4- مراجعه حضوري: حتماً پروژه موردنظر را از نزديك ببينيد و با افرادي كه در آنجا ساكن هستند مشورت كنيد.
5- نوع مالكيت: قبل از انعقاد قرارداد نوع مالكيت زماني ـ نوع اول يا دوم ـ را مشخص كنيد و به مزايا و معايب هر يك توجه داشته باشيد.
استفتائات در مورد مالکیت زمانی
وقتی یک نظام جدید حقوقی مطرح میشود، بررسی هماهنگی آن با مبانی فقه ضروری است. بعد از مطرح شدن نظام مالکیت زمانی از مراجع استفتائاتی صورت گرفت. نظرات مختلفی در این مورد ارایه شده است که در بیشتر آنها این منعی برای صحت این نوع مالکیت وجود ندارد. حال بهتر است نظر چند تن از علما را بدانیم. آیتا… محمد تقی بهجت: «به نحو ملکیت مشاع در عین و مهایات در استیفای منفعت مانعی ندارد…»
آیتا… محمد فاضل لنکرانی: «چند نفر میتوانند چیزی را به صورت مشاع بخرند و در نحوه استفاده از آن به صورت مهایاتی تقسیم کنند…» آیتا… صافی گلپایگانی: «مالکان ملک مشاع میتوانند نسبت به منفعت ملک مشترک مشاع تقسیم مهایاتی کنند. آیتا… سید عبدالکریم موسوی : « تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعا جایز است…»
مزاياي مالكيت زماني
1- يكي از مزاياي مالكيت زماني اين است كه شما ميتوانيد با خريد مالكيت زماني يك مكان بخصوص و سپس با مبادله و تعويض با ساير مالكان مالكيت زماني خود را تنوع ببخشيد.
2- جلوگيري از ركود و حبس سرمايه
3- استفاده از حداكثر ظرفيت ويلاها و آپارتمانها
4- كاهش هزينههاي سربار
5- امكان واگذاري به ساير افراد