قراردادهای مالکیت زمانی
مالکیت زمانی چیست
در سالهای اخیر تبلیغات مختلفی برای مالکیت زمانی بخصوص از طریق سیستمهای گردشگری وهتل داری در ایران صورت می پذیرد و با توجه به سوالات مختلفی که در این خصوص از وکلای گروه حق گرا پرسیده شده است این مقاله به تشریح تاریخچه و ابعاد حقوقی و فقهی آن پرداخته است.
مجموعه دفتر وکالت حق گرا
پیشنهاد می گردد در صورتی که سوالی در خصوص مالکیت زمانی دارید و یا می خواهید قراردادی را با یکی از مراکز و ا جمله هتل های مسافرتی ببندید به یکی از نزدیکترین دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا ، پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید تا وکلای ما بتوانند در احقاق حق به شما کمک نمایند. ما آماده ایم در انواع پرونده های مربوطه به خانواده،ملکی ، حقوقی ، جزایی و…در کنار شما باشیم
اصطلاح Time-Sharing که در فارسی به مالکیت زمانی تعبیر می‌شود از صفت ICT وارد شده است. این عبارت در فارسی معادل‌هایی همچون مالکیت زمانی، مالکیت نوبتی و مالکیت مشاعی دارد.
اصطلاح تایم شرینگ Time-sharing از صنعت کامپیوتر وارد شده است . این اصطلاح را در فارسی می توان تحت عبارتهای مالکیت زمانی , مالکیت نوبتی و یا استفاده نوبتی ترجمه و بیان کرد. مفهوم این اصطلاح در کامپیوتر به این معنا می باشد که چند نفر به طورت مشترک و یا همزمان از یک کامپیوتر استفاده کنند. البته این اصطلاح در مورد کامپیوتر دارای اشکال گوناگونی بوده که موضوع بحث ما نمی باشد. مالکیت زمانی در مورد املاک و داراییها به این معنی می باشد که عده ای از مردم مکانی (ملکی ) را به صورت مشترک خریداری می کنند و هر یک از آنها می توانند مدت زمان خاصی از سال را در آنجا سپری کنند. این ایده برای نخستین بار در دهه ۱۹۶۰ در اروپا مطرح شد. این ایده باعث شد تا املاک مشخصی (عمدتاً تفریحی و سیاحتی) از طریق برنامه های مالکیت زمانی در اختیار افراد قرار گیرد. مالکیت زمانی در واقع توافقی است که طی آن چند گروه از مردم به صورت مشترک یک تفریحگاه تعطیلاتی را می خرند و برای استفاده مشترکشان نگهداری می کنند. این ایده به خوبی جا افتاد و در سرتاسر دنیا رایج گشت , بطوری که هم اکنون چندین میلیون استفاده کننده از این سیستم و این نوع توافق وجود دارد. مردم نیز متوجه شده اند که با این روش بهتر از پس هزینه های تعطیلات بر می آیند. هم اکنون این ایده محدود به املاک و مکانهای تفریحی نشده و در مورد ویلا ,کشتی و قایقهای تفریحی , خودروهای تفریحی , زمینهای اردوگاهی ,اتوبوس و هواپیما نیز کاربرد پیدا کرده است . حال باید دید از دیدگاه فقهی و حقوقی، مالکیت زمانی در چه قالبی می‌گنجد آیا افراد به صورت مشاع مالک عین ملک هستند یا اینکه مالک منافع آن می‌شوند.
در صفت ICT اصطلاح Time-Sharing به معنای استفاده مشترک و همزمان چندین نفر از یک رایانه است و همگی کاربران امکان استفاده از امکانات سیستم را به صورت یکسان و بالسویه دارا هستند. مفهوم مالکیت زمانی به این معناست که عده‌ای از مالکان به صورت مشترک مکانی را خریداری کرده و سپس هر یک از آنها مدت زمان خاصی را از آن استفاده می‌کند. ایده مالکیت زمانی Time-Sharing نخستین بار در سالهای ۱۹۶۰ در کشورهای اروپایی مطرح شد، این طرح سبب شد تا املاک مشخصی که اکثراً مکانهای تفریحی و سیاحتی بود از طریق برنامه‌های مالکیت زمانی در اختیار افراد قرار بگیرد. در این نوع از توافقنامه گروهی از مردم به صورت مشترک یک تفریحگاه را خریده و برای استفاده مشترک نگهداری می‌کردند.
در حال حاضر علاوه بر مکانهای تفریحی و اقامتی، ویلا، کشتی و قایقهای تفریحی، خودروهای مسافری، اتوبوس، هواپیما و… نیز به این طرح افزوده شده است.
درخصوص Time-Sharing باید به این نکته اشاره کرد که مالکیت زمانی وسیله سرمایه‌گذاری نیست و مطمئناً برای کسب درآمد ایجاد نشده است. مالکیت زمانی را باید در زمره دارایی‌های بادوام به حساب آورد که امکانی را برای تفریح و گردش در اختیار خریدار قرار می‌دهد.
بیشتر بدانیم : تفاوت بیع با عقد صلح
انواع مالکیت زمانی
مالکیت زمانی را می‌توان به دو نوع مختلف تقسیم کرد:
۱- خریدار صاحب بخشی از دارایی می‌شود.
۲- خریدار صاحب بخشی از دارایی نمی‌شود اما می‌تواند از دارایی مذکور طی یک دوره زمانی مشخص استفاده کند.
رونق هتلداری
در سالهای اخیر مالکیت زمانی با استقبال زیادی از سوی هتلداران روبه‌رو نشده است. به علاوه با ورود هتل‌هایی همچون ماریوت (Marriot)، باشگاه دیزنی (Disney Vacation Club) و مجموعه هتل‌های هیلتون (Hilton) به این صنعت، علاقه‌مندان بیشتری خواستار استفاده از این تسهیلات جهت استفاده از امکانات هتل‌های مذکور شده‌اند.
مالکیت ایرانی
اجرای روش مالکیت زمانی ابتدا در سال ۷۷ توسط یکی از هتل‌های کشور آغاز شد، این هتل با اختصاص سه گروه از اتاق‌های خود به مشتریان به صورت مالکیت زمانی و برای مدت یک هفته در فصل که مجموعاً چهار هفته در سال می‌شد فعالیت خود را آغاز کرد.
براساس مصوبه شورای عالی میراث فرهنگی و گردشگری در آذرماه سال ۱۳۸۳ تأسیسات اقامتی می‌توانند حداکثر ۴۰ درصد از ظرفیت خود را با روش مالکیت زمانی واگذار کنند. براساس این مصوبه واحدهای اقامتی که متقاضی اجرای این طرح هستند باید از سازمان میراث فرهنگی و گردشگری مجوز دریافت کنند. نمونه‌هایی از مشارکت زمان‌بندی شده در فرهنگ ایران از دیرباز تاکنون وجود داشته است به عنوان مثال کشاورزان در استفاده از آب قنات‌ها و رودخانه‌ها به طور مشاع مالکیت داشته و هر یک متناسب با سهم خود در زمانی معین از آب برای آبیاری باغ‌ها و اراضی‌شان استفاده می‌نمودند.
مشاع
روند تعاون و همکاری در بهره‌برداری از منابع را می‌توان در شرکت‌های مدنی و تجاری نیز مشاهده کرد. در این شرکت‌ها چند نفر با یکدیگر به نحو مشاع سهیم هستند و در عین حال که همگی مالکند و می‌توانند در مایملک خود تصرف کنند، بدون اجازه همه مالکان تصرف در این مال جایز نیست و لذا برای مدیریت کردن بهتر مال مشاع مدیری را به عنوان هماهنگ کننده و نظم‌دهنده انتخاب می‌کنند که در مواقع خاص به اخذ مشورت از همه ذی‌نفعان تصمیم نهایی را اتخاذ می‌کند.
مالکیت
براساس تعاریفی که در بین حقوقدانان درخصوص مالکیت وجود دارد و تضادهایی که این تعاریف با تبلیغات صورت گرفته درخصوص نحوه مالکیت در سیستم Time-Sharing دارد در زیر به عناصر اساسی مالکیت و تعریف آنها پرداخته ایم:
۱- حق استعمال
منظور از حق استعمال آن است که مالک می‌تواند از منافع ملک خود شخصاً استفاده کند یعنی اگر صاحب خانه‌ای است می‌تواند در آن ساکن شود اگر مالک شیء است می‌تواند از منافع آن بهره‌برداری کند.
۲- حق استثمار
شخص مالک می‌تواند منافع و ثمرات مال خود را به دیگری واگذار کند.
۳- حق تصرف
مالک می‌تواند هرگونه تصرف مادی یا اعتباری در ملک خود انجام دهد. به عنوان نمونه‌ای از تصرفات مادی می‌توان به تغییر دادن چارچوب و ساختار ملک و تصرفات اعتباری نظیر اجاره دادن و انتقال به شخص دیگر نام برد. براساس نظر اکثر علما می‌توان مالکیت زمانی Time-Sharing را نوعی قرارداد موجر و مستأجر به حساب آورد که همه قوانین اجاره در آن قابل اجرا است.
بیشتر بدانیم : عقود اسلامی و مکالت از نظر اسلامی و قوانین
نکات لازم در قراردادهای مالکیت زمانی
۱- توانایی مدیریت بلندمدت: خرید یک پروژه مالکیت زمانی معامله‌ای کوتاه و یکساله نیست. خریدار باید بتواند پروژه خریداری شده را در بلندمدت مدیریت کند.
۲- نحوه تعویض مالکیت زمانی: در نظر گرفتن امکان جابه‌جایی و تعویض پروژه‌های مالکیت زمانی از نظر خریداران بسیار مهم است. میزان احتمالی که خریداران برای وجود چنین امتیازی در پروژه در نظر می‌گیرند امری است که باید از قبل به فکر آن بود.
۳- نگاه به Time-Sharing : مالکیت زمانی را نمی‌توان نوعی سرمایه‌گذاری به حساب آورد و تنها نوعی رزرو جا برای ایامی خاص است.
۴- مراجعه حضوری: حتماً پروژه موردنظر را از نزدیک ببینید و با افرادی که در آنجا ساکن هستند مشورت کنید.
۵- نوع مالکیت: قبل از انعقاد قرارداد نوع مالکیت زمانی ـ نوع اول یا دوم ـ را مشخص کنید و به مزایا و معایب هر یک توجه داشته باشید.
استفتائات در مورد مالکیت زمانی
وقتی یک نظام جدید حقوقی مطرح می‌شود، بررسی هماهنگی آن با مبانی فقه ضروری است. بعد از مطرح شدن نظام مالکیت زمانی از مراجع استفتائاتی صورت گرفت. نظرات مختلفی در این مورد ارایه شده است که در بیشتر آنها این منعی برای صحت این نوع مالکیت وجود ندارد. حال بهتر است نظر چند تن از علما را بدانیم. آیت‌ا… محمد تقی بهجت: «به نحو ملکیت مشاع در عین و مهایات در استیفای منفعت مانعی ندارد…»
آیت‌ا… محمد فاضل لنکرانی: «چند نفر می‌توانند چیزی را به صورت مشاع بخرند و در نحوه استفاده از آن به صورت مهایاتی تقسیم کنند…» آیت‌ا… صافی گلپایگانی: «مالکان ملک مشاع می‌توانند نسبت به منفعت ملک مشترک مشاع تقسیم مهایاتی کنند. آیت‌ا… سید عبدالکریم موسوی : « تقسیم ملک به حسب زمان نیز اشکالی ندارد و شرعا جایز است…»
مزایای مالکیت زمانی
۱- یکی از مزایای مالکیت زمانی این است که شما می‌توانید با خرید مالکیت زمانی یک مکان بخصوص و سپس با مبادله و تعویض با سایر مالکان مالکیت زمانی خود را تنوع ببخشید.
۲- جلوگیری از رکود و حبس سرمایه
۳- استفاده از حداکثر ظرفیت ویلاها و آپارتمان‌ها
۴- کاهش هزینه‌های سربار
۵- امکان واگذاری به سایر افراد