زمان مناسب دستور تخلیه
تقاضای دستور تخلیه چه زمان انجام می‌گیرد؟
دستور تخلیه، زمانی که موعد قرارداد یک ملک اجاره‌ای به پایان رسیده باشد، طبق قانون و شیوه معمول اجاره نشینی، آن ملک باید تخلیه شود و اگر مستاجر در برابر این قانون و روش مرسوم مقاومت کند، دستور تخلیه صادر می‌شود تا بدون هیچ درگیری و برخورد فیزیکی امر تخلیه صورت گیرد.
در ادامه قرار است به این موضوعات بپردازیم که دستور تخلیه چرا و چه وقت صادر می‌شود؟ مالک در چه صورت می‌تواند این دستور را بگیرد؟ صدور دستور ذکر شده، کار چه مراجع قانونی است؟ و مستاجر چطور می‌تواند دستور صادر شده را به حالت توقف و تعلیق در بیاورد؟ و شرایط تقاضا و درخواست دستور تخلیه ملک چیست؟
گروه حقوقی حق گرا با بهره مندی از مجموعه‌ی وکلای حقوقی از جمله وکیل ملکی و دادن مشاوره‌های لازم به صورت حضوری و آنلاین، حاضر به ارائه خدمات به هم‌وطنان عزیز در این زمینه مهم هستند تا شما بتوانید به صورت قانونی مراحل صدور دستور تخلیه تا اجرایی شدنش را به درستی طی کنید.
مفهوم اجاره نامه و نکات لازم درباره آن
پیش از توضیح موارد و سوالات بالا باید بدانیم که مفهوم اجاره نامه چیست؟ اجاره نامه، یک قرارداد منعقد شده قابل استناد است که برای تعیین و تکلیف حق و حقوق موجر و مستاجر صورت می‌گیرد. این قرارداد شامل رعایت اصول و قواعد نوشته شده است و هم مالک و هم اجاره نشین موظف هستند تا همه شرایط قید شده لازم را محترم شمرده و به آن پایبند باشند.
موجر طبق اجاره نامه در عوض اجاره دادن ملک خود، یک مبلغ توافقی به عنوان پیش پرداخت از مستاجر دریافت می‌کند که در هنگام تخلیه ملک باید به اجاره نشین برگردانده شود و در ازای آن باید از اجاره نشین رسید دریافت کند؛ اجاره کننده نیز باید ملکی را که برای سکونت اجاره کرده است را همانند یک امانت‌دار واقعی مراقبت کند و در زمان مشخص اجاره بهای خود را به صاحب ملک پرداخت کند.
اگر مستاجر قوانین ذکر شده اجاره نامه را زیر پا بگذارد، مالک این حق را خواهد داشت که با ارائه مدرک قابل اثبات به عنوان مدعی دستور خالی کردن ملک خود را بگیرد. این مساله نیازمند است که هر دو طرف، زمان عقد قرارداد با آگاهی لازم، متن نوشته شده را بخوانند و با رضایت کامل بدون هیچ اجباری آن را امضاء کنند.
قرارداد نوشته شده در دو نسخه باید مقرر شود که هیچ کدام از طرفین نتوانند مدرک جعلی ارائه کنند و هر کدام از آنها در صورت متوجه شدن هر عمل غیر قانونی از سمت دیگر، بتوانند مدافع حقوق خود باشند و اجازه ندهند که حقی از آنها ضایع شود.
تعیین تاریخ در اجاره نامه یک نکته اساسی است و اگر در قرارداد مدتی (تاریخ مشخص تخلیه ملک توسط مستاجر) مشخص نشده باشد، شاید بشود گفت که این قرارداد هیچ‌گونه ارزشی نخواهد داشت.
بیشتر بدانیم : راهکارهای تخلیه ید مستاجر
برای اینکه شما به عنوان موجر بتوانید تقاضای قانونی دستور تخلیه کنید، باید شرایط لازم برای این کار وجود داشته باشد، در غیر این صورت مالک نمی‌تواند دستور لازم را برای خالی کردن ملک خود را اخذ نماید. پس حتما باید به چند نکته مهم و ضروری که شرط ضروری برای گرفتن این دستور است، توجه داشته باشید.
قرارداد اجاره شما باید مدت‌دار باشد؛ یعنی در هنگام منعقد شدن اجاره نامه موجر تاریخی را برای خالی کردن ملک تعیین کرده باشد و در این صورت شما به راحتی می‌توانید دستور لازم را از دستگاه‌های ذی ربط درخواست کنید.
قرارداد منعقد شده حتما باید در دو برگ نوشته شده باشد.
دو برگ قرارداد نوشته شده را دو شاهد عاقل و بالغ به امضا رسانده باشند.
قرارداد مقرر شده در دو برگ، باید توسط موجر و مستاجر مورد امضا قرار گرفته باشد تا به رسمیت شناخته شود.
نکته مهم و قابل توجهی که مالک را موفق به کسب دریافت دستور خالی کردن ملک می‌کند این است که مدت و تاریخ اجاره نشینی مستاجر، سر رسیده باشد.
با توجه به تمامی جوانبی که ذکر شد، موجر خواستار تخلیه ملک خود می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محلی که ملک مورد نظر در آن واقع شده است، دستور لازم را به شکل قانونی بگیرد. لازم به ذکر است که صدور این دستور نیاز به صادر شدن هیچ‌گونه برگه‌‌ای ندارد و مالک بعد از یک هفته از مراجعه خود، می‌تواند درخواست خود را اجرایی کند.
در صورت ابلاغیه قانونی اگر بعد از سه روز، مستاجر ملک را خالی نکرده باشد و به موجر در صحت و سلامت کامل تحویل نداده باشد، مامور اجرایی خود در محل حاضر شده و دستور صادر شده را اجرایی خواهد کرد.
بیشتر بدانیم : بهترین زمان مناسب برای دستور تخلیه
مراجع صالح در بررسی دستور تخلیه
همانطور که گفتیم طبق تایید قانونی، شورای حل اختلاف محل قرار گرفتن ملک، از قدرت اجرایی کردن و صدور این دستور برخوردار است، مگر در شرایط ویژه که نیازمند کارشناسی‌های قانونی باشد. مانند ملکی که سرقفلی دار است که در این صورت مراجع قضایی حق صدور جواز دستور لازم را دارند.
طبق قانون دستور تخلیه نوعی دستور حساب می‌شود و رای نیست که احتیاج به یک برگه دادخواست مهر و موم شده، چاپی داشته باشد؛ پس به شکلی روند این نوع از تخلیه متفاوت است. اما در اجرایی شدن این دستور احتیاجی به برخوردهای قضایی وجود ندارد و با تاییدیه شورای حل اختلاف، مامور موظف شده باید با قاطعیت به مستاجر اعلام کند که دستور قانونی صادر شده را اجرا کند.
تعلیق دستور تخلیه و توضیح گروه حقوقی حق گرا
هم مالک و هم اجاره‌نشین باید از ابتدا، با محترم شمردن حقوق طرفین و طبق توافقات اولیه خود در مدتی که معلوم شده است ملک را در اجاره خود نگه دارند و در صورت رخ دادن هرگونه اختلاف یا پیش‌آمدی هرکدام با شرایط طرف دیگر کنار آمده و تا جایی که امکان دارد دوستانه و با ملایمت با هم رفتار کنند.
اما هرچیزی در بعضی از شرایط به درستی پیش نخواهد رفت و نیاز به اقدامات قانونی است و زمانی‌که این دستور به شکل قانونی صادر شده باشد، اگر بنا به دلایلی به حق و قابل اثبات مستاجر نتواند امر تخلیه را انجام دهد و درخواست مهلت داشته باشد، طبق تعارف حقوقی و قانونی بر اساس نظر مسئول قضایی، یک زمان و نوبت برای مستاجر در نظر گرفته می‌شود.
با در نظر گرفتن شرایطی، امکان تعلیق دستور صادر شده وجود دارد؛ از جمله این موارد که در ادامه به دو مورد مهم آن اشاره کرده‌ایم:
اگر مستاجر یک مدرک معتبر برای اینکه تاریخ نوشته شده تمدید شده است را ارائه کند، این دستور معلق خواهد شد.
اگر مستاجر قرارداد نوشته شده را با مدرک قابل اثبات زیر سوال ببرد، تعلیق این دستور انجام خواهد گرفت.
درخواست دستور تخلیه
چرایی درخواست دستور تخلیه؟
با توجه به تخلیه ملک و شرایط اجرایی آن با دو نوع تخلیه مواجه هستید:
تقاضای حکم تخلیه
دستور تخلیه تنها برای املاک مسکونی و قابل سکونت قابلیت اجرا دارد و حکم تخلیه برای املاک تجاری و مسکونی صورت می‌پذیرد.
برای اینکه دستور لازم اجرایی باشد نیاز است که سند معمولی باشد و نه سند رسمی. در صورت رسمی بودن سند، حتما باید به دفتر اسناد رسمی که اجاره‌نامه در آنجا منعقد شده است، مراجعه کرده و تقاضای خود را پیگیری کنید.
اگر اجاره‌نامه برای ملک مسکونی باشد، می‌توان با مراجعه به شورای حل اختلاف محل قرار گرفتن ملک در کم‌ترین زمان ممکن درخواست دستور لازم را داشت. در صورتی این موضوع قابل اجرا شدن و پیگیری است که سند دارای رسمیت نباشد و معمولی باشد و دستور صادر شده “دستور تخلیه شورای حل اختلاف” نامیده می‌شود.
اگر ملک شما دارای شرایط لازم برای درخواست و تقاضای دستور تخلیه نباشد، باید برای تقاضای حکم تخلیه اقدام کنید و با مراجعه به دادگاه عمومی محل وقوع ملک، تقاضای شما مورد بررسی قرار خواهد گرفت. اگر در این زمینه اطلاع کافی ندارید، حتما از مشاوران حقوقی یا وکیل ملکی متخصص در این مسائل کمک بگیرید تا کار شما با روال بهتر و آسان‌تری طی شود.
حکم تخلیه یک نوع برخورد قاطعانه و جدی در برابر اقدامی غیر قانونی قابل دفاع، مانند پرداخت نکردن اجاره به مدت سه ماه یا انتقال ملک به شخص دیگر است، یا استفاده نادرست و غیرقانونی از ملک می‌باشد که می‌تواند به موجر این اجازه را بدهد که به طور قاطعانه برای تقاضای حکم تخلیه ملک خود اقدام کند. توجه کنید که حکم تخلیه مراحل و روش‌های خاص خودش را دارد.
آیا نیاز به مشاوره حقوقی با وکلای پایه یک دادگسنری دارید؟
برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از وکلای مجموعه حق گرا کمک بگیرید. وکلای مجموعه حق گرا آماده‌ی خدمت رسانی به شما مشتریان عزیز می‌باشند. با مطالعه سایت دوم ما به نشانی haghgara.com نیز می توانید اطلاعات خود را در این زمینه بیشتر کنید . جلب رضایت شما مشتریان گرامی، هدف وکلای صاحب تجربه این مجموعه است؛ پس با اطمینان خاطر پرونده‌های خود را در زمینه تخلیه و همچنین مطالبه مهریه و سایر موارد به وکلای موسسه حق گرا بسپارید و با شماره‌های موجود در سایت تماس بگیرید.
شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر چیست؟
به نظر شما آیا به واسطه تاخیر در پرداخت کرایه خانه می‌توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟ به طور کل در چه شرایطی می‌توان حکم تخلیه مستاجر را دریافت کرد؟ در این بخش از نوشته توضیح می‌دهیم شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر چیست؟
در خصوص شرایط و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک باید توجه داشته باشید که ۲ حالت داریم:
قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد.
قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد.
شاید بگویید مگر قرارداد اجاره‌ای داریم که مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد؟ بله! هنوز املاک تجاری و مغازه‌هایی هستند که تاریخ عقد قرارداد آنها مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است. این دسته از قراردادها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هستند.
در قراردادهایی که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، برای دریافت حکم تخلیه در یک مورد به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ استناد کرده است. این حالت به حکم تخلیه فوری هم معروف است. در باقی موارد برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر، به قانون مدنی استناد می‌کنیم. هر یک از این شرایط را در ادامه توضیح می‌دهیم.
برای اینکه قرارداد شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ باشد، باید این شرایط در قرارداد وجود داشته باشد:
اجاره نامه دارای مدت باشد.
اجاره نامه در ۲ نسخه تنظیم شده باشد تا هم طرفین به حقوق خود آگاه باشند و هم امکان جعل و اضافه کردن به قرارداد منتفی باشد.
علاوه بر موجر و مستاجر، ۲ نفر شاهد عاقل، بالغ و مرد اجاره نامه را امضا کرده باشند.
اگر اجاره نامه شما شرایط بالا را نداشته باشد، نمی‌توانید حکم تخلیه فوری (یا همان دستور تخلیه) را دریافت کنید. اما بهتر است پیش از بررسی شرایط و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک، تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه (حکم تخلیه فوری) را بدانید. پس در ادامه تفاوت این دو مورد را توضیح می‌دهیم.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
حکم تخلیه و دستور تخلیه چه تفاوتی دارند؟
گرفتن دستور تخلیه به نفع مالک است
اطلاع از تفاوت ماهیت و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک و دستور تخلیه، بسیار مهم است. قطعا برای مالک بهتر است برای گرفتن دستور تخلیه اقدام کند، نه حکم تخلیه. بنابراین به دقت به تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه در این بخش توجه کنید. این تفاوت‌ها عبارتند از:
- زمان اجرایی شدن
- نوع اجاره نامه
- امکان اعتراض به آن
- مرجع صدور
- نحوه اجرا
- مهلت اعتراض
- مهلت اجرا
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه، اجرای فوری دستور تخلیه است. دستور تخلیه صرفا برای اجاره نامه‌های عادی بعد از سال ۱۳۷۶ است. به خاطر شرایط ویژه صدور دستور تخلیه، اجرایی کردن آن نیازمند بررسی کارشناسی نیست. بنابراین بدون طی کردن مراحل اداری خاصی می‌توان دستور تخلیه را گرفت.
برای اجرای دستور تخلیه نه مهلت اعتراض وجود دارد نه مهلتی برای تخلیه. اما برای حکم تخلیه ۲۰ روز مهلت اعتراض و ۱۰ روز فرصت تخلیه وجود دارد. اگر این برای شما سوال است که گرفتن حکم تخلیه برای مستاجر چقدر طول می‌کشد؟ باید بدانید مستاجر حداقل ۱ ماه (۲۰ روز برای اعتراض و ۱۰ روز برای تخلیه) فرصت دارد و این جدا از زمان لازم برای بررسی دادگاه است.
مرجع رسیدگی کننده به دستور تخلیه شورای حل اختلاف است اما مرجع صدور حکم تخلیه، دادگاه است. بدیهی است که پیگیری کارها در شورای حل اختلاف راحت‌تر از دادگاه است.
علاوه بر این، نحوه اجرای آنها متفاوت است. در خصوص دستور تخلیه، نیاز به صدور اجراییه نیست. مامور ابلاغ ظرف ۲۴ ساعت موضوع را به مستاجر ابلاغ کرده و رسید می‌گیرد. در نهایت ظرف ۳ روز دستور تخلیه حتی با حضور مستاجر و وجود اثاثیه در منزل، اجرا می‌شود.
حالا که تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه را به درستی متوجه شدیم، شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری (دستور تخلیه) را توضیح می‌دهیم.
شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری (دستور تخلیه)
تنها حالتی که می‌توان با استناد به آن حکم تخلیه فوری دریافت کرد، برای قراردادهایی است که بعد از سال ۷۶ منعقد شده‌اند. آن هم فقط در حالتی که مستاجر پس از تمام شدن موعد قرارداد ملک را تخلیه نکند و اجاره نامه عادی باشد، نه رسمی.
ماده ۳ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در این خصوص به شرح زیر است:
«پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.»
شاید بپرسید چرا قانون‌گذار فقط در این حالت حاضر به صدور حکم تخلیه فوری است؟ پاسخ واضح است! زیرا این تنها حالتی است که بدون نیاز به هیچ بررسی و کارشناسی برای دادگاه و قاضی قابل تشخیص است. در واقع سایر حالت‌هایی که می‌توان برای آن حکم تخلیه گرفت، نیازمند بررسی و کارشناسی است. همین مسئله مراحل دریافت حکم تخلیه ملک را زمان‌گیر کرده و در نتیجه صدور حکم تخلیه فوری امکان‌پذیر نیست.
سخن پایانی
در این مطلب سعی کردیم به صورت مفصل شما را با قواعد دستور تخلیه آشنا کنیم و شرایطی را که لازم است شما دستور یا حکم تخلیه را بگیرید بیان کردیم. با ذکر موارد مطرح شده، هر دو طرفین قرارداد، مالک و مستاجر دارای حقوق تعریف شده‌ای هستند و این توانایی را دارند که در صورت اقدام غیر قانونی هر طرف، بتوانند با مراجعه به مراجع ذی ربط مدافع حقوق خود باشند.