خیار غبن

انواع غبن و ویژگی های خیار غبن

همان طور که گذشت قانون در مورد خیار غبن گفته است: هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.

برای خیار غبن می توان ویژگی هائی برشمرد:

تعریف خیار غبن: خیار غبن اختیاری است که قانون در اثر عدم تعادل ارزش معاوضه مبیع با ثمن به متضرر داده است که می تواند معامله را فسخ یا به همان نحو قبول نماید.

مجموعه دفتر وکالت حق گرا

پیشنهاد می گردد در صورتی که پرونده ای در دادگاه دارید قبل از هر کاری تمام مراحل را وکلای گروه حق گرا بسپارید تا در سریعترین زمان حکم را به شما تحویل دهند.

در تهران می توانید برای هر یک از امور حقوقی و یا ملکی ، ارث ، طلاق و… به یکی از نزدیکترین  دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب  تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا  مراجعه و پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید تا وکلای ما بتوانند در احقاق حق به شما کمک نمایند. ما آماده ایم در انواع پرونده های مربوطه به خانواده،ملکی، حقوقی، جزایی و…در کنار شما باشیم.

یک مطلب کلی قبل از مطالعه این بخش که باید همه بدونند ، اینه که مطالب توی اینترنت، خیلی بدرد توی دادگاه نمیخوره . این تجربه وکیله که هم زمان می تواند از یکی دفاع و یا بر علیه اون اقامه دعوا کنه و پیروز از دادگاه خارج بشه .

انواع خیار غبن

۱- خیار غبن مختص یک طرف معامله نیست: در میان خیارات مندرج در قانون برخی از خیارات است که تنها به یک طرف از معامله اختصاص دارد و برای طرف دیگر حق فسخ وجود ندارد مثلاً خیار تأخیر ثمن مخصوص بایع ( فروشنده) است و یا خیار حیوان فقط به مشتری اختصاص دارد در مقابل خیاراتی هم وجود دارد که برای هردو طرف معامله و عقد خیار موجود است مثلاً در خیار مجلس در این مورد خیار غبن مختص یک طرف معامله نیست و شخص مغبون هرطرف که باشد با وجود شرائط مندرج در قانون برای او حق فسخ ایجاد می شود.

۲- خیار غبن اختصاص به عقد بیع ندارد و در سایر عقود معین نیز حسب مقتضا و شرائط عقد ممکن است وجود داشته باشد مانند خیار غبن در اجاره که مورد اجاره با اجاره بهاء باهمدیگر سازگاری نداشته باشد.

۳- خیار غبن در صورتی ثابت است که غبن فاحش باشد و توضیح بیشتر در این زمینه در جای خود خواهد آمد.

۴- خیار غبن در معاملات وعقود معوض وجود دارد ولی در عقود غیر معوض بدلیل اینکه عوضین وجود ندارد غبنی قابل تصور نیست و خیار غبن وجود ندارد.

انواع غبن

غبن دو نوع است فاحش و غیر فاحش و البته گاهی قسم دیگری که غبن اَفحَش باشد را هم به این تقسیم اضافه می کنند:
۱- غبن غیر فاحش:

در صورتی که غبن عرفاً قابل مسامحه باشد غبن غیر فاحش است این ملاکی است که در قانون مدنی پیش بینی شده است:

« غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد»

البته برای تشخیص این که چه مقداری در عرف قابل مسامحه است همیشه ممکن است اختلاف پیش بیاید این نوع از غبن خیار را بوجود نمی آورد .
۲- غبن فاحش:

همانطوری که از بیان قبل هم مشخص می شود غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد و البته همان اشکال قبلی در اینجا هم پابرجا است که ملاک تشخیص عرف چه است؟

ملاک ایجاد خیار فسخ وجود غبن فاحش است و معیار اساسی در فاحش بودن غبن همانطور که در ماده ۴۱۷ اصلاحی قانون مدنی ذکر شده است عدم تعادل ارزش تاحدی که از نظر عرف قابل مسامحه و چشم پوشی نباشد.

توضیح آن که ممکن است ارزش واقعی مال مورد معامله با آنچه که در عقد مورد توافق طرفین قرارگرفته است متفاوت باشد ولی صرف وجود تفاوت موجب ایجاد خیار فسخ نمی شود بلکه اگر تفاوت موجود به حدی باشد که عرف آن را موجب ضرر فاحش طرف عقد تلقی نماید حق فسخ برای زیان دیده ایجاد می شود در ماده ۴۱۷ قبل از اصلاح سال ۱۳۶۱ برای تشخیص فاحش بودن غبن ملاک حداقل خُمس (یک پنجم) قیمت تعیین شده بود وچنین مقرر گردیده بود که تفاوت کمتر از یک پنجم عرفاً قابل مسامحه می باشد ولی در اصلاحیه فوق ملاک مزبور حذف و تشخیص عرف جایگزین گردید به نظر می رسد اصلاح فوق منطقی بوده چراکه اگر ملاک کلی رجوع به عرف باشد تعیین میزان قطعی در قانون ضرورت ندارد به علاوه اگر تعیین فاحش بودن غبن به عرف واگذار گردد می توان در موارد مختلف با توجه به مقتضیات و شرائط گوناگون آن را مشخص نمود امروز دادگاه ها مسئله غبن فاحش را به کارشناس و خُبره ارجاع می دهند ضمناً اضافه می نماید که ملاک غبن فاحش قیمت مبیع در هنگام عقد است .
۳- غبن افحش:

غبن افحش به صورتی اطلاق می شود که بیشتر از غبن فاحش و تفاوت به وضوح و روشنی مشاهده شود.با این وجود در تقسیمات متعارف و معمول کتاب های حقوقی کمتر از غبن اَفحَش ذکری به میان آمده است.

اعمال حق فسخ در خیار غبن

با افزایش روز افزون تورم به خصوص در بحث اموال غیرمنقول که متاسفانه، امروزه به عنوان یک کالای تجاری سودآور برای دلالان تبدیل شده است، دادگاه ها با افزایش دعوای اعمال خیار فسخ به دلیل غبن روبرو شده اند، غبن در اصطلاح حقوقی به، زیان وارده بر یکی از متعاملین ( طرفین قرارداد ) معنی شده است، در این میان کسی که زیان دیده را مغبون و طرف دیگر را غابن می گویند.
در صورت دقت در قراردادهایی که بین طرفین تنظیم می گردد بندی به عنوان « طرفین تمام خیارات، از جمله خیار غبن را از خود ساقط نمودند ..» دیده می شود، بحثی که از منظر حقوقی دارای اهمیت است این است که آیا اسقاط کافه خیارات، شامل خیار غبن نیز می شود و آیا اصولا خیار غبن قابل اسقاط است یا خیر ؟

عدم تصریح به سقوط خیار غبن فاحش و افحش

به موجب ماده ۴۴۸ قانون مدنی « سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان در ضمن عقد شرط نمود »، پس شرطی که معمولا در قراردادها دیده می شود به جهت تجویز همین ماده قانونی است، قانونگذار این اختیار را به طرفین داده که بتوانند، حق فسخ خود را ساقط نماند، اما آیا اسقاط تمام خیارات شامل خیار غبن هست یا خیر؟ آیا اسقاط خیار غبن به طور مطلق موجب سقوط خیار غبن فاحش و افحش نیز می شود؟
آنچه از ظاهر ماده ۴۴۸ قانون مدنی بر می آید این است که اسقاط کافه ( تمام ) خیارات شامل خیار غبن هم می شود و قانونگذار هیچ استثنائی برای خیار غبن در نظر نگرفته است؛ اما برخی صاحب نظران همچون دکتر صفایی و دکتر کاتوزیان معتقدند، در مواردی که اسقاط خیارات شده است این موضوع منصرف از غبن فاحش است؛ غبن خارج از حدود متعارف و چند برابر معمول داخل در تراضی طرفین نیست و شامل اسقاط کافه خیارات نیست. برخی حقوق‌دانان نیز مانند دکتر امامی با استناد به ظاهر ماده ۴۴۸ این شرط را صحیح می‌دانند.
دکتر کاتوزیان در بحث سقوط قراردادها ( کتاب قواعد عمومی قراردادها، جلد ۵، انحلال قراردادها، شماره ۱۰۰۴ ) چنین بیان فرمودند که « اسقاط خیار عملی ارادی است که با اعلان تصمیم مغبون انجام می شود ( ایقاع )، اثر و دامنه آن نیز تابع همان اراده است؛ پس، اگر مغبون بدین گمان که تفاوت قیمت در حدود غبن متعارف است خیار را ساقط کند و بعد معلوم شود که بهای قراردادی چندین برابر قیمت واقعی است، خیار غبن ساقط نمی شود…»

استنادات قانونی در این باب:

ماده ۴۱۶ قانون مدنی:

هریک ازمتعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به آن، میتواند معامله را فسخ نماید.

ماده ۴۱۷ قانون مدنی:

غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد.

طبق ماده ۴۱۸ قانون مدنی:

چنانچه در زمان انجام معامله نسبت به قیمت واقعی عالم بوده باشد، دیگر خیار فسخ نخواهد داشت.

طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی:

شرایط معامله نیز باید در تعیین نمودن مقدار غبن لحاظ شود..

طبق ماده ۴۲۰ قانون مدنی:

خیار غبن از خیارات فوری می باشد.

طبق ماده ۴۲۱ قانون مدنی:

اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهدخیار غبن ساقط نمی‌شود مگر این که مغبون به اخذ تفاوت قیمت‌ راضی گردد.

رویه قضایی

رویه قضایی در خصوص اینکه آیا اسقاط خیارغبن به طور مطلق، شامل خیار غبن فاحش و افحش هم می شود یا خیر، موضع یکسانی ندارد وآرای متفاوتی در این خصوص صادر شده است، البته تمایل به عدم اسقاط خیار آنچنان که در مقایسه با آرا دیده می شود بیشتر است. چنانچه شعبه سه دیوان عالی کشور در دادنامه شماره ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۹۱۰۰۰۱۳ مورخ ۱۷/۰۱/۱۳۹۲ در خصوص اسقاط حق فسخ ناشی از خیار غبن چنین بیان نموده است که « در صورتی که در عقد بیع، مطلق خیار غبن اسقاط شده باشد و مقید به مرتبه خاصی از آن نشده باشد، قانوناً‌ و طبق موازین شرعیه، حاکی از مرتبه‌ای ادنی از غبن است و در هر مورد که غبن فاحش و غیر متعارف باشد، اسقاط حق خیار غبن، نافی استفاده از حق خیار غبن فاحش نیست.» ( پژوهشگاه قوه قضائیه ) از سوی دیگر شعبه ۲۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران، اسقاط خیار غبن به طور مطلق را شامل غبن فاحش وافحش نیز می داند و در رای شماره ۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۱۶۳۷ مورخ ۰۳/۱۲/۱۳۹۲ چنین بیان نموده که « ثانیاً: مطابق بند ۶-۶ ذیل ماده ۶ قرارداد صدرالاشعار و براساس حاکمیت مطلق ارادی طرفین متبایعین، کلیه خیارات ازجمله خیار غبن به‌استثناء خیار تدلیس، اسقاط گردیده و مطابق مقرره یادشده مطلق غبن اعم از فاحش و یا افحش یا حتی فحشاء و از هر درجه که باشد ساقط گردیده فلذا دعوی بدوی از این حیث نیز فاقد موقعیت قانونی بوده…» ( پژوهشگاه قوه قضائیه )

تصریح به سقوط غبن فاحش و افحش

اما آیا در صورتی که خیار غبن فاحش یا افحش هم به طور صریح در عقد ساقط شده باشد، این اسقاط دارای اعتبار است یا خیر؟
در فرضی که طرفین صراحت به اسقاط غبن فاحش بلکه افحش دارند، دو دیدگاه وجود دارد، گروهی به اسقاط خیار و صحت آن با در نظر گرفتن قاعده حقوقی « المؤمنون عند شروطهم » اصل لزوم قراردادها، اطلاق ماده ۴۴۸ قانون مدنی نظر دارند و معتقدند در صورتی که در جایی که کافه خیارات از جمله خیار غبن ساقط می شود و ما قائل به اسقاط خیار غبن فاحش و افحش هستیم به طریق اولی در جایی که تصریح به اسقاط خیار غبن فاحش ولو افحش شده است، مسلما باید قائل به صحت این شرط شد؛ در مقابل عده دیگری به بطلان شرط و جاری بودن حق فسخ نظر دارند، از جمله دلایل این گروه قاعده « لاضرر و لاضرار فی الاسلام »، مخالفت با نظم عمومی ، غیر عقلانی و غیر اخلاقی بودن شرط و .. بیان شده است.

رویه قضایی

شعبه دهم دیوان عالی به تاریخ ۱۸/۱/۷۲ به شماره دادنامه ۲۰/۱۰ در تائید نظر اول چنین مقرر داشته « از آن روی که به موجب فروش‌نامه مستند دعوی کلیه خیارات از جمله خیار غبن به اعلی مرتبه از طرفین ساقط گردیده است، تمسک به خیار غبن فاقد موقعیت قانونی تشخیص شده است.» (بازگیر، ۱۳۷۹، ص۳۰۷) ، همچنین شعبه سوم دیوان عالی، به تاریخ ۵/۷/۸۷ به شماره دادنامه ۴۱۰/۳ در موضوع زمینی که به نصف قیمت معامله شده بود و در آن کلیه خیارات از جمله غبن اسقاط شده بود، نظر به اسقاط خیار غبن و صحت شرط اسقاط، حکم به صحت معامله داده است.(بازگیر، ۱۳۷۹، ص۳۰۸)
ملاحظه می شود که در چند نمونه آرای قضایی که از دیوان عالی صادر شده است، نظر غالب به صحت شرط است، اما آرایی هم گاها ملاحظه می گردد که برخلاف نظر فوق، قائل به عدم صحت شرط هستند.

نتیجه گیری

اسقاط خیار غبن به طور مطلق، در رویه دادگاهها معمولا شامل غبن افحش نمی گردد، ولی می تواند شامل خیار غبن فاحش شود، زیرا آن قراردادی به علت غبن، قابل فسخ است که به تعبیر ماده ۴۱۶ قانون مدنی « غبن فاحش » باشد، بنابراین منظور از « غبن » همان « غبن فاحش » است، پس به نظر می رسد، عدم ذکر « اسقاط خیارغبن فاحش »، موجب اسقاط « خیارغبن فاحش » می گردد، در صورتی که خیار غبن به طور مطلق ( بدون ذکر غبن فاحش ) ساقط شده باشد؛ اما بهتر است برای جلوگیری از اختلاف های بعدی، طرفین قرارداد، به اسقاط خیار غبن ولو فاحش و افحش تصریح کنند.
دادگاهها معمولا در صورت اسقاط غبن فاحش و افحش، دعوای فسخ قرارداد به همین منظور را رد می کنند، اگرچه عده ای معتقد به عدم سقوط خیار غبن فاحش و افحش به دلایلی از جمله غرری بون قرارداد، غیر اخلاقی بودن و غیر عقلایی بودن قرارداد و ..با توجه به فتاوای برخی از فقها هستند.
با توجه به مباحث فوق، توصیه می شود که طرفین قرارداد ( چه فروشنده چه خریدار )، قبل از هر معامله ای نسبت به قیمت روز مورد معامله آگاهی کامل داشته باشند و برای جلوگیری از طرح احتمالی فسخ قرارداد به علت مغبون شدن ، در قراردادها، ضمن اسقاط خیار غبن اعم از فاحش و افحش، تصریح کنند که « طرفین با آگاهی کامل از میزان مبلغ مورد معامله اقدام به انعقاد قرارداد می کنند.»

برای جبران خسارات خود پس از فریب در عقد چه باید بکنید؟

کسی که در معامله مغبون شده( زیان دیده ) ، در ابتدا میبایست…
با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مراتب اعلام فسخ خود را به جهت خیار غبن به طرف مقابل ( فروشنده) اعلام نماید.
النهایه مبادرت به تقدیم دادخواست تایید و اعلان فسخ به دادگاه عمومی محل وقوع ملک ؛بنماید ، النهایه دادگاه با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری ، حکم به تایید و اعلان فسخ می نماید.
علم و اطلاع واقعی مغبون ( زیان دیده ) از قیمت واقعی ملک ، موجب از بین رفتن خیار غبن می باشد بنابراین مغبون در حین معامله نباید قیمت واقعی مورد معامله را بداند.

خیار غبن فوری و فوریت آن:

مغبون بعد از علم به مغبون شدن ، باید فورا خیار غبن خود را اعمال کند.

صلح در معاملات چیست؟ و آیا خیار غبن در صلح هم جاری است؟

خیارغبن در کلیه معاملات معوض (مثل اجاره و خرید و فروش و…) وجود دارد ولی در معاملات غیر معوض ( هبه و…) وجود ندارد.

با توجه به اینکه خیار غبن، یکی از خیاراتی است که فقط مختص عقد بیع نمی باشد و ممکن است در عقودی دیگر( به غیر از هبه وصلح که صرفا تعین مبلغ ،بر مبنای مسامحه می باشد ) نیز وجود داشته باشد.پیشنهاد می گردد جهت مشورت با وکیل پایه یک دادگستری و دارای تجربه در این خصوص مشورت نمایید . برای ان کار کافیست با تلفنهای دفتر وکالت حق گرا که در ذیل صفحه آمد تماس بگیرید و یا به یکی از شعب ما مراجعه نمایید.

بیشتر بدانیم :  اسقاط انوع خیارات 

سوالات نطرح شده در خصوص خیار عبن

آیا با توجه به قید کلمه فوری در ماده ۴۲۰ قانون مدنی فروشنده می تواند حدود شش ماه بعد ادعای غبن نماید و اصولاً نحوه اثبات و اطلاع از تاریخ علم شخص مغبون چگونه می باشد؟

با عرض سلام خدمت شما
فوریت موردنظر در ماده ی ۴۲۰ قانون مدنی هم‌زمان با علم به آن است و چنانچه فردی بعد از مدت طولانی از انجام معامله علم به قبل پیدا کند و فی‌الفور اقدام به استفاده از خیار بنماید و اسباب وقفه را نیز بتواند در دادگاه ثابت نماید این ترتیب منافاتی با روح ماده موردنظر ندارد.