نکات مرتبط با دعوای الزام به فک رهن ملک

نکات مرتبط با دعوای الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن یک دعوای مالی می باشد و در خصوص اموال غیرمنقول، هزینه دادرسی مطابق با ارزش منطقه ای ملک پرداخت می شود. وفق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح جهت طرح این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. خواهان دعوای الزام به فک رهن جهت طرح این دعوا می بایست نکات ذیل را مدنظر قرار دهد:

۱- از آنجا که خواسته فک رهن، اخذ پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشأ واحد هستند، می توانند در یک دادخواست به صورت همزمان تقدیم گردند و مشکلی از این حیث وجود ندارد. اما در فرضی که صورت مجلس تفکیکی اخذ شده باشد و برای هر واحد سند تک برگ صادر شده باشد و پس از صدور سند تک برگ، ملک در رهن قرار گرفته باشد، صرف درج خواسته الزام به فک رهن در دادخواست، کفایت می کند و نیازی به طرح خواسته دیگری نمی باشد.

۲- چنانچه تمامی ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد و هنوز صورت مجلس تفکیکی، پایان کار و سند مالکیت بصورت جداگانه، صادر نشده باشد اگر خواهان دعوا، الزام به فک رهن را نخواهد طرح همزمان سه خواسته الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی بلا اشکال است هم چنین اگر خواهان دعوا در دادخواست جداگانه ای هم دعوای الزام به فک رهن را مطرح نماید دادگاه مستقلاً حکم بر الزام خوانده به فک رهن صادر می نماید. حال اگر خواهان دعوا تمامی خواسته های فوق را (الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی) در یک دادخواست مطرح نماید میان محاکم در خصوص‌ این موضوع، اختلاف نظر وجود دارد عده ای معتقدند که طرح همزمان این دعاوی ممکن نمی باشد چراکه تا زمانی که نسبت به ملک، فک رهن صورت نگرفته امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد و فقط دعاوی الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی پذیرفته می شود اما عده ای دیگر معتقدند که منع قانونی جهت رسیدگی به هر ۴ دعوا بصورت همزمان وجود ندارد و طرح توامان این خواسته ها در یک دادخواست فاقد اشکال قانونی می باشد. اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۲۶۹۸ مورخه ۳۱-۰۴-۱۳۹۸ نیز نظریه دوم را تایید نموده است.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است. در صورتی که بانک مرتهن، در دعوای فک رهن، طرف دعوی قرار نگیرد، خدشه ای به دعوی وارد نیست و با حفظ حقوق مرتهن، فک رهن از ملک ممکن است.

۳- گروهی از حقوقدانان معتقدند که بر اساس ماده ۷۹۳ قانون مدنی (راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حقوق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن) و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۲۰-۰۸-۱۳۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور، انتقال عین مرهونه به غیر منافی حقوق مرتهن (مانند بانک) بوده و معامله انجام پذیرفته غیرنافذ است و نیاز به تنفیذ مرتهن دارد. اما هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخه ۳۰-۰۲-۱۴۰۲ بیان داشته است که «نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه، حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفاء نماید، چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء، تأمین یا طلب وی تأدیه شود، انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حقوق مرتهن و ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶/۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش را دارد …»

۴- اگر خواهان دعوا ملکی را با یک مبایعه نامه عادی از مالک رسمی ملک خریداری نموده باشد اما مالک، بعد از تنظیم مبایعه نامه بدون اجازه خریدار، ملک را در رهن بانک قرار داده باشد، جهت حل این موضوع می بایست دعوای ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن را مطرح نماید و طرح دعوای الزام به فک رهن در این مورد، موضوعیتی ندارد. برخی از قضات استدلال می نمایند که از آنجایی که سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد، سند رسمی مؤخر ارجح است بر مبایعه نامه عادی مقدم. جهت جلوگیری از صدور رایی با چنین مضمونی، بهتر است در ابتدا دعوای کیفری مبنی بر معامله معارض در دادگاه کیفری مطرح شود و پس از اخذ رای در دادگاه کیفری، دو خواسته ابطال سند رهنی و بطلان عقد رهن در دادگاه حقوقی مطرح شود. دادگاه حقوقی نیز در این فرض وفق ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری، چاره ای جز بطلان عقد رهن و سند رهنی ندارد.

۵- دعوای الزام به فک رهن ممکن است زمانی مطرح شود که وام گیرنده (راهن)، تمامی اقساط خود را بپردازد اما، طرف مقابل یعنی طلبکار بنا به هر دلیلی ملک او را از رهن آزاد ننماید در اینصورت صاحب ملک می بایست در دادگاه حقوقی این دعوا را مطرح نماید. حالت دیگری نیز وجود دارد که مالک، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به فرد دیگری منتقل می کند و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند، ولی در موعد مقرر موفق به انجام تعهد نمی شود. در این حالت خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن، متضرر می شود می تواند الزام به فک رهن را از فروشنده بخواهد.

فرض دیگری نیز وجود دارد و آن زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک برده می شود و سازنده متعهد می گردد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در موارد این چنینی مالک و یا هر فرد ذی نفعی می تواند علیه سازنده ملک، طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام نماید. گاهی اوقات نیز ممکن است که علی رغم پرداخت تمامی بدهی، بانک نسبت به فک رهن اقدامی ننماید، در اینصورت دعوای الزام به فک رهن می بایست مطرح گردد.

۶- بعد از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی به نفع خواهان، جهت اجرای حکم صادره مبنی بر الزام به فک رهن، در صورتی که محکوم علیه (خوانده یا مدیون)، ظرف مدت ۱۰ روز پس از ابلاغ اجرائیه، از اجرای حکم امتناع ورزد، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد که آیا میتوان جهت اجرای قهری حکم، از اموال محکوم علیه برداشت نمود و یا آنکه در صورت نداشتن اموال، می توان وفق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، محکوم علیه را بازداشت نمود؟ عده ای معتقدند که مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم له (خواهان) می تواند از طریق دادگاه نسبت به توقیف اموال خوانده و فروش آن اموال اقدام نماید تا از محل فروش آن اموال، فک رهن انجام گیرد. حال اگر خوانده اموالی نداشته باشد، محکوم له می تواند طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، محکوم علیه را بازداشت نماید. همچنین اگر خواهان (محکوم له) نزد خود مبالغی که متعلق به محکوم علیه است داشته باشد، می تواند از مبلغ مذکور کسر نماید و هزینه های فک رهن را پرداخت نماید. در این حالت نیز نیازی به اخذ حکم جدیدی از سوی دادگاه نیست. حال اگر محکوم علیه مالی نداشته باشد، محکوم له می بایست مطابق با ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، حکم را با هزینه خود انجام داده و پس از آن طی دادخواستی جداگانه، طلب خود را مطالبه نماید و بعد از قطعیت این حکم، نسبت به اعمال ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی و حبس محکوم علیه اقدام نماید. در مجموع با توجه به دو دیدگاه فوق، می توان اینگونه بیان نمود که اگر محکوم له خود اقدام به پرداخت هزینه های اجرای حکم‌ نماید می تواند از مقررات مندرج در ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی بهره ببرد و محکوم علیه را بازداشت نماید.

۷- اگر شخصی طی یک قرارداد، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود اخذ حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد نماید. برای مثال اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و یا سازنده، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی امکان فک رهن میسر نگردد، متعهد له می تواند، نسبت به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کند.

۸- اگر فردی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به صورت قانونی تنظیم نگردیده است، باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح نماید و نیازی به طرح دادخواست الزام به فک رهن نیست. نکته مهم دیگر آنکه دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت قرار دارد، مانعی ندارد و مغایر ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی نیست. اگر شخصی قبل از طرح دعوای فک رهن، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبالغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.

دفتر وکالت در تهران

اقسام دعاوی مربوط به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی

در این نوع دعاوی معمولا سازنده املاک برای دریافت وام از بانک سند ملک را در رهن بانک قرار می دهند ، اما قبل از تسویه بدهی خود با بانک ملک را به اشخاص می فروشند. در صورتی که فروشنده در موعد معین به تعهد خود مبنی بر انتقال سند اقدام ننماید و همچنین ملک در رهن بانک هم باشد ، خریدار میبایست در دادگاه اقامه دعوی نموده و در خواسته خود الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را ذکر نماید. تا دادگاه ضمن الزام فروشنده به فک رهن به و تنظیم سند رسمی ملک محکوم نماید.

بیشتر بدانیم : مجازات خیانت در امانت

دعوای مستقل الزام به فک رهن

اگر یکی از موارد فک رهن که پیشتر در بالا ذکر شد به وجود آمد مثلا بدهکار دین خود را پرداخت نمود طلبکار باید مالی که در رهن است را آزاد نماید در غیر این صورت مدیون می تواند از طریق دادگاه اقدام نماید.

نحوه و مراحل الزام به فک رهن چگونه می باشد؟

نحوه الزام به فک رهن به این شکل می باشد که اشخاص با تنظیم صحیح دادخواست و با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اقدام به ثبت و ارسال دادخواست به دادگاه صلاحیتدار می نمایند. دعوای الزام به فک رهن از دعاوی حقوقی به شمار میرود که یا باید بر علیه طلبکار مطرح شود یا بر علیه فروشنده ای که ملکش را فروخته ولی هنوز در رهن بوده است و یا بر علیه بانک می توان اقامه دعوا نمود.

هزینه دادرسی الزام به فک رهن

در اموال غیر منقول هزینه دادرسی براساس ارزش معاملاتی منطقه ای املاک است . هزینه دادرسی الزام به فک رهن ۲/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک، در مرحله بدوی، در صورتی که ارزش منطقه ای ملک، تا ۲۰ میلیون تومان باشد و ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک، در مرحله بدوی، در مواردی که این ارزش، بیش از ۲۰ میلیون تومان، تعیین گردد.

بیشتر بدانیم : نمونه لایحه ابطال رهن

دادگاه صالح برای دعوای الزام به فک رهن ملک

بنابراین دادگاه صالح برای رسیدگی به دادخواست الزام به فک رهن، طبق قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه شهرستان محلی می باشد که ملک در آن محل واقع شده است. خواهان یا وکیل او در ضمن دادخواست می بایست وقوع عقد رهن میان خواهان به عنوان راهن و خوانده به عنوان مرتهن را ثابت نماید. معمولاً برای این کار می توان قرارداد یا رهن نامه را در ذیل دادخواست به دادگاه عمومی و حقوقی ارائه نمود.

اجرای حکم فک رهن

اجرای حکم مبنی بر الزام به فک رهن بدین صورت است که پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر فک رهن، راهن همانند هر الزام به تعهدی، باید طلب مرتهن را از سایر اموال خود بدهد و پس از فک رهن، ملک را به صورت طلق (آزاد ) به خریدار منتقل نماید و اگر راهن این کار خودداری نماید ، میتوان به موجب ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی از طریق توقیف و فروش دیگر اموال راهن این تعهد را انجام داد و ملک را به صورت رسمی به خریدار منتقل نمود.

همچنین خود خریدار هم میتواند طلب مرتهن را پرداخته و زمینه انتقال مورد معامله را به خود فراهم سازد و پس از آن، برای مطالبه آنچه به طلبکار (مرتهن ) داده ، به بدهکار (بایع یا راهن) مراجعه نماید و از اموال او طلب خود را وصول نماید.

در مواردی که راهن مال دیگری ندارد که دین خود را از آن محل بپردازد و خریدار نیز مایل به پرداخت طلب مرتهن نیست، مرتهن به دلیل داشتن حق تقدم ، طلب خود را از حاصل فروش آن وصول می نماید و بیعی که بین راهن و خریدار منعقد شده بود، باطل میشود و خریدار برای اخذ ثمن و خسارات وارد شده به او به راهن مراجعه می نماید.

بیشتر بدانیم : وکیل دعاومی ملکی

نمونه دادخواست الزام به فک رهن ملک

حواهان : آقای … به نشانی …..

خوانده : خانم ……به نشانی …..

خواسته و بهای آن : تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از شش دانگ یک ملک دارای پلاک ثبتی … بخش … شهرستان … به آدرس … مقوم بر … ریال با احتساب کلیه خسارات قانونی

شرح خواسته :

ریاست محترم دادگاه …

با سلام و تحیت احتراما اینجانب مالک شش دانگ ملکی به پلاک ثبتی … واقع در … می باشم. ملک مذکور بموجب قرارداد رهنی شماره … مورخ … تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره … در قبال مبلغ … ریال در رهن خوانده قرار گرفته است.

اینجانب مطابق با قرارداد، اقساط وام را بموجب اسناد و مدارک پیوستی به خوانده پرداخت نموده ام و هیچگونه دینی به خوانده ندارم ولی متاسفانه علیرغم استهلاک وام دریافتی، نامبرده از فک رهن امتناع می نماید. علی هذا با عنایت به مراتب فوق مستنداً به ماده ٧٨٧ قانون مدنی صدور حکم بر الزام خوانده به فک رهن در پلاک ثبتی … با احتساب کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست. با تشکر و تجدید احترام

بیشتر بدانیم : نحوه فسخ وکالت بلاعزل

مدارک لازم جهت اقامه دعوای فک رهن

• قرارداد رهن بین راهن و مرتهن
• دلایل و مستنداتی مبنی بر پرداخت دین یا وامی که ملک به جهت وثیقه پرداخت آن ، در رهن مرتهن می باشد.
• مدارک مثبت مالکیت راهن برملک که عین مرهونه بوده و مرتهن از فک ملک خودداری می نماید.
• قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که سازنده جهت دریافت وام ، از بانک ملک را در رهن بانک قرارداده باشد.
• مبایعه نامه ای که فروشنده در آن متعهد گردیده تا تاریخ معین ملک را از رهن خارج نماید.