قوانین جدید رای گیری در آپارتمان
قانون اداره آپارتمان چیست
ساکنان مجتمع های آپارتمانی موظفند برای احترام به اصل حسن همجواری، برخی بایدها و نبایدها را رعایت کنند. هر چند برخی از این موارد ممکن است در قانون پیش بینی نشده باشد، ولی رعایت آنها توسط ساکنان یک مجتمع قطعا از بروز اختلاف ها و تنش ها میان همسایگان جلوگیری خواهد کرد. برخی از این قوانین به صورت داخل و از طریق مجمع عمومی مورد تصویب قرار می گیرد مجمع عمومی هر آپارتمان، مسئول تصمیمگیری درباره امور هر آپارتمان و تعیین حدود اختیارات مدیر ساختمان است. علاوهبراین، مجمع عمومی هر ساختمان با نظر مدیر ساختمان، آییننامه اداره آپارتمانها را بهمنظور برقراری آرامش و نظم در ساختمان تدوین میکنند. بنابر آییننامه آپارتمان یا اساسنامه آپارتمان، مالکین ساختمان باید حداقل سالی یکبار تشکیل جلسه داده و مدیر ساختمان انتخاب کنند. جلسات مجمع عمومی را میتوان از طریق نامه، اعلامیه، تلفن، فکس یا ایمیل به سایر همسایهها اطلاعرسانی کرد. البته محل، زمان و تاریخ برگزاری جلسات را باید یک هفته زودتر به اعضای مجمع عمومی، خبر داد.در این مقاله اشاره ای به برخی قوانین رای گیری در آپارتمان اشاره شده است.
مجموعه دفتر وکالت حق گرا
پیشنهاد می گردد در صورتی که پرونده ای در دادگاه دارید و یا می خواهید مشاوره شکواییه در خصوص قوانین داخلی در آپارتمان را دریافت نمایید با وکیل ملکی، گروه حقوقی حق گرا در تماس باشید: تلفن۰۲۱۷۷۲۱۲۴۴۵ همراه : ۰۹۱۲۲۷۱۴۷۲۵
در تهران نیز می توانید به یکی از نزدیکترین دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا ، پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید تا وکلای ما بتوانند در احقاق حق به شما کمک نمایند. ما آماده ایم در انواع پرونده های مربوطه به خانواده،ملکی ، حقوقی ، جزایی و…در کنار شما باشیم
نمونه آییننامه داخلی آپارتمان
هر آییننامه اداره آپارتمان از چندین بخش، ماده، موارد و تبصره تشکیل میشود. برای سادهتر شدن ماجرا، اساسنامه آپارتمان یاس را بررسی میکنیم. به نمونه موارد ذکر شده در بخشی از آییننامه زیر توجه کنید:
بخش دوم، شرایط عمومی، ماده ۴- هیچ یک از ساکنین حق نگهداری مواد شیمیایی، اشتعالزا و شیمیایی را در انباری، واحد، پارکنینگ و سایر نقاط مشاع ندارند. در صورت بروز حادثه، خسارت بر عهده خاطی خواهد بود.
بخش سوم، جرائم و تنبیهات، ماده ماده ۳۵- تمام ساکنین موظف هستند، حق شارژ خود را پانزدهم هر ماه به حساب مدیر ساختمان واریز کنند. در صورت عدم پرداخت، ملزم به پرداخت جریمه دیرکرد هستند.
همانطور که مشاهده میکنید، اساسنامه آپارتمان بهمنظور حفظ و نگهداری تأسیسات و تجهیزات و اداره امور داخلی آپارتمان تدوین میشود. هدف اصلی آن مکتوب کردن وظایف و مسئولیتهای هر یک از ساکنین و فراهمکردن امکان یک زندگی بیدردسر است. اساس نامه هر آپارتمان با توجه به مشخصات و امکانات آن نوشته میشود. مادههای ذکر شده در آییننامه داخلی آپارتمان نباید از حدود قانون تملک آپارتمانها تجاوز کنند. در غیر این صورت، شما به عنوان مالک آپارتمان حق شکایت به دادگاه را دارید.
در اکثر موارد، فصل اول اساسنامه آپارتمان به ذکر مشخصات فیزیکی و اهداف تدوین آییننامه آپارتمان، اختصاص داده میشود. در فصلهای بعدی اطلاعات، ماده، تبصره بخشهای اختصاصی و مشترک، حقوق و وظایف مالکین و ساکنین، امور مالی، هزینهها و… ذکر میشود. در ادامه مقاله به بررسی چالشبرانگیزترین بخشهای قانون اداره آپارتمان میپردازیم:
قوانین رایگیری در آپارتمان
در مجتمعهای مسکونی اکثر تصمیمات مهم و غیرمهم ساختمان با رأیگیری انجام میشود. طبق قانون اداره آپارتمان، تعیین و عزل مدیر آپارتمان میتواند با رأیگیری مجمع عمومی یا هیئت مدیره ساختمان انجام شود. طبق ماده ۷ اساسنامه آپارتمان یاس، حضور مستأجران در جلسات رأیگیری الزامی نیست. اما برای آگاهی از نظرات مالکین و آشنایی با حقوق خود میتوانند در این جلسات شرکت کنند.
براساس ماده ۴ اساسنامه آپارتمان یاس، اگر یکی از مالکین به هر دلیلی نتواند در جلسات رأیگیری شرکت کند، نماینده او میتواند با ارائه وکالتنامه در جلسه حضور داشته باشد.
بیشتر بدانیم : آپارتمان نشینی و الزامات و موارد مهم حقوقی مربوطه
قوانین آپارتماننشینی و مدیریت ساختمان
تصمیمگیری در آپارتمان بر عهده مجمع عمومی است. مجمع عمومی متشکل از مالکین و نمایندههای قانونی آنها میباشد. بنابر اساسنامه آپارتمان یاس، وظایف و اختیارات مجمع عمومی بهصورت زیر است:
انتخاب مدیر ساختمان یا جمعی بهعنوان هیئت مدیره
نظارت بر عملکرد مدیریت ساختمان
تصمیمگیری درباره نحوه اداره ساختمان
ارائه گزارش هزینههای سالانه آپارتمان
اختصاص هزینه برای حفاظت، نگهداری و تعمیر ساختمان
تصویب و ایجاد تغییرات در آییننامه اجرایی آپارتمان
مدیر ساختمان در واقع، بازوی اجرایی قوانین اساسنامهای است که توسط مجمع عمومی تصویب میشوند.
قوانین پرداخت هزینههای بخش مشترک
بعد از پارکینگ، بیشترین دعوا در آپارتمانها سر پرداخت شارژ ساختمان است. به هزینهای که برای نگهداری از بخشهای مشترک ساختمان صرف میشود، حق شارژ ساختمان میگویند. مثلاً پولی که بابت تمیزکردن هفتگی راهپلهها و پارکینگ یا تعمیرات پمپ و مخزن آب پرداخت میشود. هنوز هم میگویید آییننامه آپارتمان به چه دردی میخورد؟ براساس آییننامه، تمامی واحدها موظفت هستند، حق شارژ ساختمان را بهموقع و تمام و کمال بپردازند. در غیراین صورت، جریمه میشوند.
بر مبنای قانون اداره آپارتمانها، شارژ ساختمان، مجموع تمام هزینههای صرفشده برای مجتمع است. محاسبه این هزینهها ربطی به مساحت زیر بنای ساختمان ندارد و بهطور مساوی بین مالکین تقسیم میشود. اما اگر مجموع عمومی به نوع دیگری تصمیم بگیرند، میتوانند شارژ ساختمان را براساس تعداد افراد یا متراژ هر واحد نیز تعیین کنند. حتی اگر مالکی از واحد خود استفاده نمیکند، براساس قانون اداره آپارتمانها موظف به پرداخت شارژ ساختمان است.
بیایید، چند مورد از قوانین پرداخت هزینههای بخش مشترک آپارتمان یاس را بایکدیگر بررسی کنیم:
ماده ۲۵، تعریف هزینههای مشترک ساختمان- هزینههای مشترک آپارتمان شامل موارد زیر است:
هزینههای حفظ و نگهداری از ساختمان، تأسیسات و تجهیزات
هزینههای اداری و حقوق مدیر یا مدیران ساختمان
فصل سوم، ماده ۲۴- اگر هر یک از مالکین یا ساکنین آپارتمان یاس، نسبت به میزان حق شارژ خود معترض است میتواند به مدیر ساختمان یا مجمع عمومی مراجعه کرده و مراتب اعتراض خود را بیان کند. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، مالک یا ساکن میتواند شکایت خود را به مراجع قضایی ببرد.
بیشتر بدانیم : وکیل الزامات قانونی آسانسور
۱۰ سؤال پرکاربرد درباره قوانین جدید رأیگیری در آپارتمانها
۱. طبق قوانین جدید، حد نصاب لازم برای تشکیل مجمع ساختمان چقدر است؟
بر اساس مقررات جدید، مجمع عمومی با حضور مالکان دارای حداقل نصف بهعلاوه یک سهم از مساحت ملک رسمی تشکیل میشود. اگر حد نصاب در نوبت اول حاصل نشود، جلسه دوم با هر تعداد حاضرین معتبر است.
۲. آیا مستأجران حق شرکت در رأیگیری را دارند؟
مستأجر فقط زمانی حق رأی دارد که مالک به او وکالت کتبی برای حضور و رأیدادن بدهد. در غیر این صورت رأیگیری صرفاً مخصوص مالکان است.
۳. رأیگیری برای انتخاب مدیر ساختمان چگونه انجام میشود؟
مدیر یا مدیران با رأی اکثریت مالکان حاضر در جلسه انتخاب میشوند. اکثریت یعنی بیش از نصف آرای معتبر. رأیگیری میتواند به صورت حضوری یا با صورتجلسه مکتوب باشد.
۴. آیا تصمیمات مجمع برای غایبان هم لازمالاجراست؟
بله. طبق قانون تملک آپارتمانها، تصمیماتی که در چارچوب قانون و در مجمع رسمی تصویب شوند، برای همه مالکین—even غایبان—الزامآور است.
۵. اگر یکی از مالکان با تصمیمات رأیگیری مخالف باشد، چه راهی دارد؟
مالک معترض میتواند ظرف ۱۰ روز به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به تصمیمات خلاف قانون اعتراض کند. وکیل میتواند روند اعتراض را سادهتر کند.
۶. آیا امکان رأیگیری آنلاین یا غیرحضوری وجود دارد؟
در قوانین جدید، با رضایت اکثریت مالکان و ثبت در صورتجلسه، رأیگیری از طریق پیامرسان، فرمهای آنلاین یا گروه رسمی مجتمع قابل انجام است.
۷. انتخاب «هیئتمدیره» در مجتمعهای بزرگ چگونه است؟
در ساختمانهای با واحدهای زیاد، هیئتمدیره معمولاً ۳ یا ۵ نفره انتخاب میشود و تعداد دقیق با رأی مجمع تعیین میشود. اعضای اصلی و علیالبدل باید در صورتجلسه قید شوند.
۸. برای تصویب هزینههای عمرانی یا تعمیرات اساسی چه تعداد رأی لازم است؟
هزینههای معمولی با رأی نصف بهعلاوه یک تصویب میشود. اما هزینههای عمرانی بزرگ، مانند آسانسور یا نما، معمولاً به رأی دوسوم مالکان نیاز دارد.
۹. اگر مدیری بدون رأیگیری تصمیمگیری کند، چه باید کرد؟
تصمیمی که خارج از اختیار و بدون رأی مجمع باشد، قابل ابطال است. با تنظیم اعتراض یا شکایت رسمی و کمک از وکیل، میتوان آن را متوقف یا لغو کرد.
۱۰. آیا رأیگیری درباره حیوان خانگی، پارکینگ یا تغییر نقشه ساختمان قانونی است؟
بله، مجمع میتواند درباره مقررات حیوان خانگی، نحوه استفاده از مشاعات، جابجایی پارکینگ و حتی تغییرات داخلی ساختمان تصمیمگیری کند. اما اگر تصمیمات با حقوق مالکانه تعارض داشته باشد، قابل اعتراض است و وکیل میتواند بررسی دقیقتری انجام دهد.
«۱۰ سؤال پرتکرار درباره قوانین جدید رأیگیری در آپارتمانها، حد نصاب جلسات، نحوه تصمیمگیری، حق رأی مستأجر، اعتراض به آرای مجمع و راهنمای کامل مقررات مدیریت ساختمان.»
قوانین آپارتمان,رأیگیری ساختمان,مدیریت ساختمان,حق رأی مالکان,قانون تملک آپارتمانها,انتخاب مدیر ساختمان,مجمع عمومی ساختمان,اعتراض به تصمیمات ساختمان,حقوق آپارتماننشینی,وکیل آپارتمان