تفاوت خلع ید و قلع و قمع بنا
تفاوت خلع ید و قلع و قمع بنا | فوت کوزهگری در طرح همزمان این دو دعوای ملکی
🏠 مقدمه
اگر در حوزه املاک و دعاوی ملکی فعالیت داشته باشید، حتماً نام دو اصطلاح پرکاربرد را بارها شنیدهاید: خلع ید و قلع و قمع بنا.
هر دو از مهمترین ابزارهای قانونی برای بازپسگیری ملک هستند، اما در عین شباهت، تفاوتهای مهمی دارند که در دعاوی عملی تعیینکننده است.
در این مقاله از گروه وکلای حقگرا قصد داریم به زبان ساده و کاربردی، تفاوت این دو دعوا، شرایط طرح هرکدام و نکات کلیدی طرح همزمان آنها را بررسی کنیم.
⚖️ خلع ید یعنی چه؟
به زبان ساده، خلع ید یعنی “خارج کردن متصرف غیرقانونی از ملک دارای سند رسمی”.
طبق ماده ۳۰۸ قانون مدنی،
«غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان.»
در دعوای خلع ید، مالک ملک (دارای سند رسمی یا حکم قطعی مالکیت) از دادگاه میخواهد شخصی که بدون مجوز در ملکش مستقر شده را از تصرف خارج کند.
🔹 شرایط طرح دعوای خلع ید
برای اینکه دادگاه دعوای خلع ید را بپذیرد، چند شرط اساسی لازم است:
ملک دارای سند رسمی باشد
– یعنی مالک باید بتواند مالکیت خود را با سند رسمی یا حکم قطعی اثبات کند.ملک غیرمنقول باشد
– مثل زمین، خانه، مغازه، باغ و املاک مشابه.تصرف فعلی خوانده احراز شود
– خوانده باید واقعاً در ملک حضور فیزیکی یا تصرف عرفی داشته باشد.تصرف غیرقانونی باشد
– یعنی بدون اجازه، قرارداد یا مجوز از مالک.
⚠️ نکته مهم:
اگر ملک هنوز سند رسمی ندارد (مثلاً در اراضی قولنامهای)، دعوای خلع ید قابل استماع نیست و باید به جای آن دعوای رفع تصرف عدوانی یا تخلیه ید مطرح شود.
🧱 قلع و قمع بنا یعنی چه؟
گاهی شخصی بدون اجازه در زمین دیگری ساختمان، دیوار، کانکس یا زراعت ایجاد میکند. در این حالت صرفاً تصرف نیست، بلکه ساختوساز هم انجام شده است.
اینجاست که مالک میتواند دادخواست قلع و قمع بنا یا مستحدثات غیرمجاز را مطرح کند.
اصطلاح «قلع و قمع» یعنی کندن و از بین بردن بنا یا مستحدثات غیرقانونی از ملک.
🔸 مصادیق قلع و قمع
ساخت دیوار یا ساختمان بدون اجازه در ملک دیگری
احداث کانکس، اتاقک، انبار یا کارگاه
کاشت درخت یا زراعت در زمین غیر
نصب تأسیسات (مانند چاه، منبع، لولهکشی و…) بدون رضایت مالک
در تمام این موارد، مالک میتواند از دادگاه بخواهد دستور برچیدن و بازگرداندن زمین به حالت اولیه صادر شود.
🧩 تفاوتهای خلع ید و قلع و قمع بنا
| مورد مقایسه | خلع ید | قلع و قمع بنا |
|---|---|---|
| موضوع | تصرف غیرقانونی ملک | احداث بنا یا مستحدثه غیرمجاز |
| هدف | خروج متصرف از ملک | تخریب بنا یا تأسیسات غیرمجاز |
| شرط لازم | وجود سند رسمی مالکیت | مالکیت و اثبات تجاوز فیزیکی |
| زمان استفاده | وقتی صرفاً ملک در تصرف دیگری است | وقتی ساختوساز غیرمجاز نیز انجام شده |
| نتیجه نهایی | رفع تصرف | تخریب و اعاده وضع به سابق |
💡 نکته طلایی (فوت کوزهگری)
خیلی از موکلان و حتی گاهی وکلا در طرح همزمان دو دعوا دچار اشتباه میشوند.
سؤال مهم این است:
آیا میتوان «خلع ید» و «قلع و قمع بنا» را با هم در یک دادخواست مطرح کرد؟
✅ بله، میشود.
اما نکتهای دارد که دانستن آن حیاتی است:
⚖️ ترتیب طرح دعوا اهمیت دارد!
اگر ملک در تصرف شخص دیگری است، باید اول خلع ید انجام شود، بعد قلع و قمع.
چرا؟ چون تا وقتی تصرف قانونی از بین نرفته، دادگاه نمیتواند دستور تخریب بنا را صادر کند.
بنابراین:
اگر مالک هنوز در تصرف ملک نیست، اول باید دادخواست خلع ید بدهد؛
بعد از صدور حکم و تحویل ملک، میتواند قلع و قمع را مطرح کند.
اما اگر ملک در تصرف خود مالک است و فقط بنا یا دیواری توسط دیگری در آن ساخته شده، در همان دعوا میتواند فقط قلع و قمع بنا را مطرح کند.
⚠️ اشتباه رایج:
طرح دعوای قلع و قمع قبل از خلع ید، معمولاً با قرار عدم استماع دعوا مواجه میشود، چون هنوز تصرف خوانده رفع نشده و مالک عملاً امکان اجرای قلع و قمع را ندارد.
🧾 مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای قلع و قمع
سند رسمی مالکیت (یا حکم قطعی اثبات مالکیت)
کروکی یا نقشه موقعیت ملک
گزارش کارشناس رسمی دادگستری (در صورت نیاز)
عکس، فیلم یا صورتجلسه شورای محل یا کلانتری (برای اثبات تصرف یا ساختوساز)
استشهاد محلی در صورت عدم حضور مستقیم مالک
🏗️ آیا بعد از قلع و قمع میتوان خسارت گرفت؟
بله. مالک علاوه بر قلع و قمع بنا، میتواند خسارات وارده بر ملک (مانند تخریب، آلودگی خاک یا اشغال طولانیمدت) را نیز از متصرف مطالبه کند.
مبنای این مطالبه، مواد ۳۲۸ و ۳۳۱ قانون مدنی است که درباره ضمان قهری و جبران خسارت ناشی از اتلاف صحبت میکنند.
👩⚖️ ارتباط قلع و قمع با رأی ماده ۱۰۰ شهرداری
اگر ساختوساز غیرمجاز در محدوده شهری انجام شده باشد، ممکن است کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری هم حکم تخریب یا جریمه صادر کند.
اما توجه کنید:
رأی ماده ۱۰۰ جنبهی عمومی و انتظامی دارد.
دعوای قلع و قمع بنا جنبهی خصوصی و مالکیتی دارد.
بنابراین وجود یا عدم وجود رأی ماده ۱۰۰ مانع طرح دعوای قلع و قمع توسط مالک نیست.
🧠 نکات کلیدی و عملی از دید وکیل
اگر ملک دارای کاربری خاص (مثل مشاعات آپارتمان) است، باید قبل از طرح دعوا، نوع مالکیت دقیق مشخص شود.
در صورت مرز نامشخص بین املاک مجاور، دادگاه معمولاً کارشناس نقشهبرداری رسمی تعیین میکند.
اگر در ملک اعیانی یا ساختوساز مشترک وجود دارد، تفکیک سهمها قبل از اجرای قلع و قمع الزامی است.
اجرای حکم قلع و قمع معمولاً با حضور مأمور اجرا و کارشناس صورت میگیرد و هزینه تخریب با محکومعلیه است.
📘 مثال کاربردی:
فرض کنید آقای «رستمی» مالک رسمی یک قطعه زمین در حاشیه تهران است.
همسایه او بدون مجوز، در بخشی از زمین آقای رستمی دیوارکشی و اتاقکی ساخته است.
در این حالت آقای رستمی میتواند دو دعوا مطرح کند:
خلع ید برای خارج کردن متصرف از زمین
قلع و قمع بنا برای تخریب دیوار و اتاقک غیرمجاز
اما اگر متصرف از ابتدا در ملک حضور نداشته باشد و فقط بنا ساخته باشد، دعوای قلع و قمع مستقل کفایت میکند.
📞 مشاوره تخصصی در دعاوی ملکی
دعاوی خلع ید و قلع و قمع بنا از پیچیدهترین دعاوی ملکی هستند، زیرا هم به مبانی مالکیت و هم به کارشناسی فنی ملک ارتباط دارند.
گروه وکلای حقگرا با تجربهی بالا در پروندههای ملکی، میتواند در تنظیم دادخواست، پیگیری تا مرحله اجرا، و مطالبه خسارت شما را همراهی کند.
📱 شماره تماس مشاوره فوری: 09199075966
📍 دفاتر وکلای حقگرا در تهران:
- شعبه شمال: پاسداران، تقاطع کلاهدوز، ساختمان پزشکان ۳۱۰، پلاک ۴۹۲ — ☎️ ۲۲۷۸۴۵۲۶
- شعبه شرق: میدان رسالت، خیابان فرجام، پلاک ۹۴۸ — ☎️ ۷۷۲۱۲۴۵۴-۵
- شعبه غرب: میدان دوم صادقیه، مجتمع تجاری صادقیه — ☎️ ۴۴۰۱۱۳۷۸-۹
- شعبه مرکز: بلوار آفریقا، خیابان والینژاد، پلاک ۴۲ — ☎️ ۸۸۶۰۹۰۶۲-۳