تخلیه ملک
دستور تخلیه ملک زمانی صادر میشود که مالک قصد تمدید کردن مهلت اجاره را نداشته باشد و از مستاجر بخواهد خانه را خالی کند.
زمانی که مستاجر در زمان قانونی اقدام به تخلیه ملک مورد نظر نکند قانونگذار مواردی را تعیین کرده که بر اساس آن مستاجرانی که قانون را نادیده گرفتهاند باید ملک را تخلیه کنند.
در چه صورت ملک باید تخلیه شود؟
مالک می تواند اگر مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد یا بصورت غیر قانونی انتقال به غیر انجام شود، مستاجر بیش از سه ماه از پرداخت اجاره خود خودداری کند یا به هر دلیل دیگری مانند استفاده غیر مشروع از ملک و… دستور تخلیه را مراجع قانونی بگیرد.
بر اساس ماده ۴۸۵ قانون مدنی اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه میتواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.
همچنین مطابق با ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر هر گاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیراتتعیین میکند و در صورت ادامه ممانعت، دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد در هر حال حاضر مستأجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
برای دریافت حکم تخلیه به کجا باید مراجعه کرد؟
برای دریافت حکم تخلیه ساختمان مالک باید ابتدا به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند و از مرجع قضایی دستور تخلیه ملک را بگیرد پس از صدور این حکم ۲۰ روز حق تجدیدنظرخواهی به وجود میآید و اگر پس از آن هم باز حکم به نفع مالک صادر شود مستاجر باید ظرف مدت ۱۰ روز ملک را تخلیه کند.
بر اساس قانون در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مالالاجاره یا اجرتالمثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجارهنامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقبافتاده را نپردازد، چناچه اجارهنامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.
بیشتر بدانیم : چند نکته مهم حقوقی درباره روابط بین مالک و مستاجر
بیشتر بدانیم : شناخت ویژگی های بهترین وکیل تهران
🏠 ۱۰ سوال پرتکرار درباره تخلیه ملک و روابط مالک و مستأجر هنگام تخلیه
۱. آیا مالک میتواند بدون حکم دادگاه مستأجر را از ملک تخلیه کند؟
خیر. بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، تخلیه ملک تنها با حکم قطعی دادگاه یا اجرای ثبت امکانپذیر است. اقدام خودسرانه مالک برای بیرون کردن مستأجر، جرم محسوب میشود و ممکن است منجر به تعقیب کیفری به اتهام ورود غیرمجاز یا مزاحمت ملکی گردد.
۲. اگر مدت اجاره تمام شده باشد ولی مستأجر تخلیه نکند، چه باید کرد؟
در این حالت مالک میتواند از طریق دفتر خدمات قضایی، دادخواست تخلیه ید یا تخلیه عین مستأجره ثبت کند. در صورت وجود اجارهنامه رسمی، تخلیه از طریق اجرای ثبت نیز ممکن است که سریعتر انجام میشود.
۳. آیا مالک باید مبلغ ودیعه (پول پیش) را قبل از تخلیه برگرداند؟
بله. قانوناً مستأجر موظف است ملک را پس از دریافت ودیعه یا سپردن آن به صندوق دادگستری تخلیه کند. اگر مالک از استرداد ودیعه خودداری کند، مستأجر حق دارد از تخلیه خودداری نماید تا تکلیف پول پیش مشخص شود.
۴. آیا مستأجر میتواند بعد از پایان مدت اجاره همچنان در ملک بماند؟
اگر مالک رضایت داشته باشد، ادامه سکونت ایرادی ندارد و بهصورت تمدید ضمنی قرارداد تلقی میشود. در غیر این صورت، تصرف مستأجر بدون مجوز محسوب شده و مالک میتواند درخواست تخلیه فوری دهد.
۵. حکم تخلیه فوری چیست و در چه شرایطی صادر میشود؟
در صورتی که قرارداد اجاره بهصورت رسمی یا دارای امضای دو شاهد معتبر باشد و مدت اجاره تمام شده باشد، مالک میتواند تقاضای دستور تخلیه فوری نماید که معمولاً ظرف چند روز اجرا میشود.
۶. اگر مستأجر اجاره را پرداخت نکند، آیا مالک میتواند او را بیرون کند؟
خیر. مالک باید ابتدا از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای دریافت اجاره معوقه و سپس تخلیه اقدام کند. تنها در صورت اثبات تخلف مستأجر، حکم تخلیه صادر میشود.
۷. در صورت تخریب یا نوسازی ملک، آیا مستأجر باید تخلیه کند؟
بله، اگر ملک نیاز به بازسازی اساسی داشته باشد و کارشناس رسمی دادگستری این موضوع را تأیید کند، دادگاه میتواند حکم تخلیه بدهد. در این صورت، مالک باید هزینه جابهجایی و خسارت احتمالی مستأجر را بپردازد.
۸. اگر مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، آیا این کار قانونی است؟
خیر. طبق قانون، واگذاری یا اجاره مجدد بدون اجازه موجر ممنوع است و از موارد فسخ و تخلیه به شمار میرود. مالک میتواند با استناد به این تخلف، تقاضای فسخ قرارداد و تخلیه ملک کند.
۹. در صورت فوت مستأجر، وضعیت قرارداد اجاره چه میشود؟
در صورت فوت مستأجر، وراث او قائممقام حقوقی وی هستند و تا پایان مدت اجاره، قرارداد به قوت خود باقی است. اما پس از اتمام مدت، مالک میتواند درخواست تخلیه از وراث داشته باشد.
۱۰. برای تخلیه مستأجر در زمان اختلاف، بهتر است به کجا مراجعه شود؟
در ابتدا بهتر است از طریق وکیل متخصص روابط مالک و مستأجر اقدام شود تا از تضییع حقوق طرفین جلوگیری گردد. اگر قرارداد رسمی است، از طریق اداره ثبت اسناد و اگر عادی است، از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف محل ملک باید پیگیری شود.
✅ جمعبندی:
در دعاوی تخلیه ملک، توجه به نوع قرارداد (رسمی یا عادی)، تاریخ پایان اجاره، و وجود شاهد یا سند معتبر بسیار مهم است. بهتر است قبل از هر اقدام، با وکیل متخصص تخلیه ملک مشورت شود تا از بروز مشکلات حقوقی و خسارت مالی جلوگیری گردد.
📞 برای مشاوره فوری با وکیل تخلیه ملک در تهران با شماره
۰۹۱۹۹۰۷۵۹۶۶
(گروه وکلای حقگرا) تماس بگیرید.
🏷️ برچسبها:
تخلیه ملک, روابط مالک و مستاجر, حکم تخلیه فوری, دستور تخلیه, اجارهنامه رسمی, پایان قرارداد اجاره, تمدید قرارداد اجاره, فسخ قرارداد اجاره, نپرداختن اجاره, اجاره دادن ملک به غیر, ودیعه اجاره, حقوق موجر و مستاجر, وکیل تخلیه ملک, شکایت تخلیه, دادخواست تخلیه ید, تخلیه فوری ملک مسکونی
سوال شده است :
ما یه خونه ای رو طی ۳سال که هر یکسال قرارداد رو تمدید میکردیم و تاریخ ۱۴۰۰/۰۹/۰۴ پایان مهلت قرار بود که تا تاریخ ۱۴۰۰/۰۸/۰۴ کلیه اجاره ها رو چهارم هر ماه به حساب مالک واریز کردم،که مالک هفته اخره پایان قرارداد مبلغ اجاره که ۵۰میلیون ودیعه و ماهیانه یک میلیون ۷۰۰ هزار تومن بود رو به ۲۰۰ میلیون ودیعه افزایش داده که بنده گفتم این مبلغ رو ندارم و نمیخوام و ایشون هم گفتن باشه،تاریخ ۱۴۰۰/۰۹/۰۴ بنده به مالک گفتم چون محل کارم قرار است بهم خونه بدهد و بخاطره ناما نگاری های اداریش یه ماه خونه رو تمدید کنین و ایشون هم قبول کردن فقط جایی ننوشتیم این یه ماه رو تمدید کردیم و همین تلفنی باهم اوکی کردیم و مالک گفت فقط با بنگاه همکاری کنیم کسی رو اوردن برای بازدید خونه راه بدیم که ماهم اینکارو کردیم،الان مالک رفته شورای حل اختلاف شکایت کرده که ۲ماه اجاره رو ندادم و تو این یه ماهه که تمدید کردیم خونه رو اجاره داده بود و چون ما تخلیه نکرده بودیم قراردادش فسخ شد الان درخواست مبلغ فسخ قرارداد رو دارد و تو این یه ماهه تمدیدی یه نفر که میشناسمش از افراد بنگاهی هست که قرارداد واسمون نوشتن، یه روز زنگ زده بود و خودشو اقای … معرفی کرده در صورتی که مالک خانم … هست و و تنهاست،بعد پشت تلفن فحاشی کرده،الان درخواست مبلغ فسخ قراردادی که میگن نوشتن معلوم نیس این قضیه قرارداد اجاره دادن راسته یا دروغ یا اینکه مالک با بنگاه زد و بند کردن ساختگی باشه و طبق اجاره نامه میگه روزی ۳۰۰ هزار جربمه باید بدی.. الان با توجه به زنگ زدن از بنگاه و جا زدن خودش بجای اقای ….و فحاشی کردن راهی هست که مثلا بگیم بنگاه با مالک زد و بند کرده بود ماهم ترسیدیم کلید رو تحویل بنگاه بدیم و شاید ودیعه مارو ندن یا با توجه به مصوبات قانون کرونا برای موجر و مستاجر میشه کاری کرد که فقط اجاره ۲ماه رو بدم و بقیه چیزایی که میخواد رو ندم؟البته من خونه رو خالی کردم و تاریخ ۱۴۰۰/۱۰/۰۱ خونه اداره رو تحویل گرفتمو نامه دارم و با مدیر ساختمان همون خونه ای که مستاجر بودم هم پول شارژ و بقیه چیزا رو تسویه کردم دقیقا تا همون ۱۴۰۰/۱۰/۰۴ اما با این خانوم مالک خونه ۲ماه اخر اجاره رو حساب نکردم و کلید رو تحویل ندادم چون ترسیدم پول ودیعه رو ندن
الانم از شورای حل اختلاف حکم تخلیه صادر کردن،شورای حل اختلاف تو یه روز دو تا ابلاغیه واسم ثبت کرد و ۱۴۰۰/۱۰/۱۹ یه ابلاعیه دیگه اومد که ۱۴۰۰/۱۰/۲۶ برم شورای حل اختلاف بعد امروز ۱۴۰۰/۱۰/۲۱ یه ابلاغیه دیگه اومد و دیدم حکم تخلیه صادر کردن،انگار شورای حل اختلاف هم پشت این خانومه؛ بجای اینکه ۳تا ابلاغیه با فاصله یکی دو هفته ای بفرستن تو یه هفته ۱۰ رو ابلاغیه هارو فرستادن و حکم هم صادر کردن،میشه لطفا راهنمایی کنین فقط اجاره ۲ماه رو بدم و بقیه پول ودیعه ام رو بهم بدن و کلید خونه تخلیه شده رو بهشون بدم تموم بشه
تخلیه منوط به واریز ودیعه می باشد اگر ادعایی جهت خسارت دارند باید دادخواست دهند
سوال شه است :
سلام،من مستاجر یک واحد مسکونی هستم برج ۳ قراردادم تمام شد، اجاره نامه ها طبق مصوبه کرونا به مدت یکسال خودکار تمدید شد وطبق درصدهای تعیین شده افزایش اجاره راپرداخت کردم،بعداز۶ماه موجر درخواست تخلیه به بهانه ازدواج پسرش کرد،ولی هیچ مدرک محکمه پسندی ارائه نکرد وحکم تخلیه گرفت،آیا واقعا میتواند واینکه بعداز تخلیه میتواند ملک رابه کسی اجاره دهد؟ باتشکر