املاک اوقافی

مقدمه:

حتما درباره املاک اوقافی زیاد شنیده‌اید؛ به‌ویژه وقتی پای معامله خانه در میان است. موقع خریدوفروش خانه معمولا می‌پرسند این ملک اوقافی است یا نه؟ خیلی از ما هم هنگام خرید خانه به املاک وقفی برخورده‌ایم. خریدوفروش این املاک تفاوت‌هایی با خریدوفروش املاک شخصی دارند. پس اگر قصد معامله ملک وقفی دارید، بهتر است در مورد این نوع املاک، نوع سند و شرایط خریدوفروش آن‌ها اطلاعات کاملی داشته باشید.

ملک اوقافی چیست؟ چه شرایطی دارد؟ سند ملک وقفی چه تفاوتی با سند ملک شخصی دارد؟ خریدوفروش این املاک چگونه است؟ اصلا ملک اوقافی بخریم یا نه؟ در این مقاله به همه سؤالات شما پاسخ می‌دهیم.

ملک اوقافی چیست؟

ملک وقفی ابتدا متعلق به شخص بوده است. وی ملک خود را وقف کرده و اکنون سازمان اوقاف و امور خیریه این زمین‌ها را با اقساط ۹۹ساله به اشخاص دیگری واگذار می‌کند. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند، باید مبلغی را سالیانه به این سازمان پرداخت کنند. البته این مبلغ بسیار اندک است.

پس توجه داشته باشید که این‌ها صرفا املاکی نیستند که سازمان اوقاف و امور خیریه بر آن‌ها دست گذاشته باشد؛ ملک موردنظر معارض هم ندارد. املاک وقفی هیچ‌گونه مشکلی ندارند.

این ذهنیت اشتباه است که ملک اوقافی سند ندارد. املاک اوقافی هم مثل املاک شخصی دارای سند هستند، اما سند آن‌ها با سند شخصی تفاوت‌هایی دارد. در واقع خریدار، مالک آن ملک نخواهد بود. یعنی نسبت به خرید و فروش، اجاره یا ساخت‌وساز ملک، به‌صورت مستقل اختیاری ندارد. اما تحت شرایط مشخص و با تأیید سازمان اوقاف، امکان معامله این املاک برای مالک فراهم می‌شود.

[WD_Button id=3114]

انواع ملک وقفی چه هستند؟

املاک وقفی به‌طور کلی به چهار دسته تقسیم می‌شوند که عبارت‌اند از:

• ۱. املاک وقفی آستان قدس رضوی،
• ۲. املاک وقفی بقاع متبرکه،
• ۳. املاک وقفی سازمان اوقاف و امور خیریه،
• ۴. و املاک وقفی شخصی.

این املاک از نظر قانونی و ملکی تفاوتی با هم ندارند. تفاوت اصلی بین املاک وقفی، متولی آن است. پس نباید نسبت به محل ملک وقفی نگران باشید. این تفاوت صرفا به این خاطر اهمیت دارد که بدانید در امور مربوط به ملک، با چه شخص و سازمانی سروکار دارید.

تفاوت سند ملکی و سند اوقافی در چیست؟

اول اینکه اگر ملک دارای سند اوقافی، رهن یا خریداری شود، به مالک اختیار تام داده نمی‌شود؛ یعنی مالک باید تا ۹۹ سال، هر سال مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها به سازمان اوقاف پرداخت کند.

پس از گذشت این ۹۹ سال و پرداخت اجاره ملک، سازمان اوقاف درباره اجاره مجدد آن ملک اوقافی تصمیم خواهد گرفت. حتی اگر این ملک در طول ۹۹ سال چند بار معامله شود، برای هر معامله و نقل‌وانتقال باید اجازه سازمان اوقاف هم در پرونده باشد.

ملک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره‌نامه عرصه ملک موقوفه است. در واقع خریدار چنین ملکی فقط مالک اعیان (ساختمان) آن است و حق مالکیتی بر عرصه (زمین) ندارد. بنابراین هیچ فردی نمی‌تواند بدون دریافت مجوز سازمان اوقاف این املاک را خریدوفروش کند.

اما سند ملکی، به‌اصطلاح شش‌دانگ است. این اسناد به‌صورت تک‌جلد، چندجلد یا سهامی صادر می‌شوند. در نهایت هم مجموع سهام‌ها باید به شش‌دانگ برسند.

ارزش سند ملکی حدود ۲۰درصد بیشتر از سند اوقافی است. اجاره سالیانه سند اوقافی هم مبلغ قابل‌توجه‌ای نیست، اما هنگام نقل‌وانتقالات املاک اوقافی، مالک باید مبلغ عوارض و مالیات قسمت اعیان را طبق تعرفه به شهرداری پرداخت کند.

اسناد ملکی دارای حدود چهارگانه شمالی، جنوبی، شرقی و غربی هستند. حدود املاک مجاور و دسترسی به خیابان هم در آن مشخص می‌شود. اما در اسناد اوقافی چنین حدود و مشخصاتی یا نوشته نشده یا به‌صورت خیلی جزیی در سند آورده می‌شود.

یکی دیگر از تفاوت‌های این دو سند، آن است که سند ملکی را اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌کند. نقل‌وانتقالات آن هم در دفاتر اسناد و املاک انجام می‌شود. اما سند اوقافی در سازمان اوقاف تنظیم شده و به‌صورت دست‌نویس تحویل خریدار می‌شود. نقل‌وانتقالات این املاک هم با نظارت و مجوز متولی آن یعنی سازمان اوقاف و امور خیریه صورت می‌گیرد.

البته صرف تنظیم سند اوقافی در سازمان اوقاف کافی نیست و باید استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک هم دریافت شود.

در نهایت اینکه اسناد ملکی و اوقافی در ارزش و اعتبار با یکدیگر متفاوت هستند. سندهای اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ ارزش کمتری دارند.

 بیشتر بخوانید
همه آنچه باید درباره ابطال سند رسمی ملک بدانید

خرید و فروش املاک اوقافی

خرید وفروش این املاک مانند املاک شخصی است، با این تفاوت که کلیه مراحل آن باید با تأیید اداره اوقاف انجام شود. نکته دیگر اینکه هنگام خریدوفروش ملک وقفی، فقط اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک، با متولی آن است. خریدار برای عرصه به‌صورت سالیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی پرداخت می‌کند.

به‌طور کلی گاهی اوقات فروش املاک وقفی برای مالک دشوار است. بخشی از این دشواری فرایند فروش، به ناآگاهی و باورهای نادرستی است که مردم نسبت به املاک اوقافی دارند.

از مزایای ملک وقفی هم این است که افرادی که بودجه کمی دارند نه فقط صاحب خانه می‌شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به‌صورت زمین خریداری کنند، امکان دریافت وام و ساخت‌و‌ساز روی آن هم وجود دارد.

توصیه‌های حقوقی درباره ملک اوقافی

هنگام خریدوفروش ملک وقفی به این توصیه‌ها توجه کنید تا متحمل ضرروزیان نشوید:

• هنگام خریدوفروش این املاک، همه بدهی‌های ملک باید به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه پرداخت شده باشند. برای این کار حتما از سازمان اوقاف منطقه استعلام بگیرید.
• در مبایعه‌‌نامه این معامله باید ذکر شود که خریدار از اوقافی بودن ملک آگاه است. در این صورت خریدار دیگر نمی‌تواند ادعا کند که از اوقافی بودن آن خبر نداشته است.
• تا زمان تنظیم سند، اجاره‌نامه باید به خریدار منتقل شود تا مشکلی بین خریدار و فروشنده پیش نیاید.
• در سند ملک به‌جای عبارت «شش‌دانگ عرصه و اعیان»، عبارت «شش‌دانگ اعیان» باید ذکر شود.
• ممکن است بعضی‌ها با جعل سند، سند وقفی را به‌عنوان سند ملکی جا بزنند. پس در فرایند خرید این املاک باید بسیار دقت کنید.

وام و تسهیلات دیگر زمین اوقافی

وقتی شما طبق قانون و با اجازه متولی و پرداخت هزینه‌ها، ملک اوقافی را به‌صورت زمین خریداری می‌کنید همه تسهیلاتی که به یک زمین عادی تعلق می‌گیرد شما هم می‌توانید دریافت کنید. یعنی امکان دریافت وام و ساخت‌وساز و انواع دیگر وام مسکنهم روی این زمین وجود دارد. یک نکته مهم را هم بدانید و آن اینکه شما هیچ وقت صاحب قطعی زمین وقفی نمی‌شوید. یعنی بابت پرداخت اجاره سالیانه در نهایت صاحب آن نمی‌شوید و قرارداد «اجاره به شرط تملیک» نیست.

استعلام از متولی فراموش نشود

وقتی دارید یک زمین معمولی را خرید و فروش می‌کنید حتما از اداره ثبت استعلام می‌گیرید که مالک واقعی زمین مشخص شود و مشکلی وجود نداشته باشد. در خرید و فروش زمین وقفی، علاوه بر استعلام از اداره ثبت، استعلام از متولی موقوفه مثل سازمان اوقاف هم نیاز است.

سخن پایانی درباره خرید و اجاره املاک اوقافی

همان طور که گفته شد، تفاوت قیمت ملک اوقافی با ملک شخصی، به ماهیت آن ملک برمی‌گردد، نه مشکلاتی که دارد. چنین املاکی مثل املاک شخصی دارای سند هستند، اما سند آن‌ها با سند شخصی تفاوت‌هایی دارد.

خریدوفروش املاک اوقافی مانند املاک شخصی است، با این تفاوت که کلیه مراحل آن باید با تأیید اداره اوقاف انجام شود. در خرید ملک وقفی، فقط اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک، با متولی آن است. برای عرصه هم باید سالیانه مبلغی را به‌عنوان اجاره به متولی پرداخت کنید.

خرید هرگونه ملکی، از جمله ملک اوقافی به مشاوره، تحقیق و دریافت استعلامات لازم نیاز دارد. اگر قصد خرید ملک دارید، ابتدا باید از نوع سند و قوانین نقل‌وانتقال و نوع کاربری آن مطمئن شوید.

بیشتر بدانیم : وکیل وقف و آشنایی با وظایف وکیل وقف