اخذ شفعه

اخذ به شفعه و حق شفعه همان حق شریک دوم است که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را بیان کرده است و در این مقاله سعی می شود با ارائه مختصری از شرایط و نکات مهم اعمال اخذ به شفعه آن را بیان نماییم

شرایط اعمال اخذ به شفعه

۱-مال باید غیر منقول (ملک) باشد؛ بنابراین حق شفعه در اموال منقول وجود ندارد.

۲- مال غیر منقول قابل تقسیم باشد؛ بنابراین اگر ملکی از نظر مقررات، قابل تقسیم نباشد، اعمال اخذ به شفعه امکان پذیر نیست.

۳- شرکای ملک فقط دو نفر باشند؛ بنابراین اگر شرکای ملک مشاعی بیش از دو نفر باشند، امکان اخذ به شفعه نیست؛ به نظر می رسد اگر احد از شرکاء شخص حقوقی باشد، امکان اخذ به شفعه نیست، چون قانونگذار از لفظ «نفر» استفاده کرده است.

۴- احد از شرکاء سهم خودش را به شخص ثالثی به قصد بیع منتقل کند، بنابراین اگر شریک، سهمِ خود را به دیگری با عنوان صلح یا هبه و یا … واگذار کند، امکان اعمال این حق نیست.

نکته؛ اگر شریک قبل از فروش ملک پیشنهاد فروش را به شریک دیگر داده باشد و شریک آن را قبول نکند، شریک اخذ به شفعه ندارد.

۵- حق شفعه فوری است؛ یعنی شریک ملک مشاعی به محض اطلاع از فروش ملک، باید این حق را اعمال کند.

نکته؛ اعمال اخذ به شفعه از طریق ارسال اظهارنامه به خریدار یا تقدیم دادخواست صورت می گیرد.

۶- شفیع، باید قیمتی را که مشتری به فروشنده داده است را به او (مشتری) بدهد تا بتواند حصه مبیعه را تملک کند.

نکته؛ معمول است که می گویند شفیع باید نسبت به قیمت مبیع آگاهی داشته باشد و آن را در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نماید.

دادخواست اخذ به شفعه چگونه انجام خواهد گرفت؟

برای طرح و تنظیم دادخواست اخذ به شفعه بهتر است ابتدا به یک وکیل باتجربه و مجرب مشورت شود. زیرا همان طور که قبلا متذکر شدیم این مسئله یک مسئله حقوقی نسبتا پیچیده می باشد. سپس باید اظهار نامه ای را به وسیله دادگستری و یا دفاتر خدمات قضایی به شخص فروشنده و خریدار سهم ارسال نماید. و در آن نارضایتی خود را از انجام این معامله و همچنین آمادگی برای خرید سهم شریک خود را به اطلاع آنان برساند. تا مالک فروشنده قیمت پیشنهادی خود را به او اطلاع دهد. در صورتی که فروشنده سهم توجه ی به اظهار نامه و پیشنهاد دیگر شریک خود ننماید. طرف می تواند با مراجعه به مراکز قضائی دادخواستی را با عنوان مربوطه تنظیم کرده و آن را همراه با مدارک مورد نیاز تسلیم دادگاه نماید تا از راه قانونی این حق در مورد او اجرا شده و او به عنوان مالک شش دانگ ملک شناخته شود.

نکته: یک نکته اختیاری وجود دارد که در صورت انجام آن می توان این اطمینان را در فروشنده ایجاد کند که او می تواند و قادر خواهد بود تا قیمت مورد نظر دانگ او را پرداخت نماید و این اقدام این است که پرینتی از حساب بانکی خود را ضمیمه اظهارنامه ای نماید که برای شریک خود ارسال خواهد کرد

دفتر وکالت در تهران

چند نکته در خصوص اخذ به شفعه

۱-حق شفعه با اعمال آن (پرداخت ثمن معامله و اعلام تملک شفیع در حصه مبیعه) حاصل می گردد نه با حکم دادگاه، در حقیقت «اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید.»(ماده ۸۱۶ قانون مدنی)

۲- دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و شریک (فروشنده) اقامه شود و دعوا بر خریدار به تنهایی قابل استماع نیست.

۳- با اعمال اخذ به شفعه، تراضی بعدی خریدار و فروشنده برای اقاله عقد بیع منشاء اثر قانونی نیست ولو اینکه اقاله قبل از صدور حکم دادگاه باشد.

۴- قانون رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه در محاکم مصوب ۱۳۱۲، فقط در آن قسمت از حقوق مدنی که راجع به ارث و وصیت و نکاح و طلاق است اجازه داده که دادگاه ها بر طبق اصول مسلم و متداوله در مذهب آنان رسیدگی و اقدام به صدور حکم نماید؛ در نتیجه حق اخذ به شفعه از از شمول قانون مزبور خارج است. (نظریه مشورتی شماره ۷/۴۲۶۳ مورخ ۲۳/۰۷/۱۳۷۰

۵- حق شفعه به زمین و اموال غیر منقول ذاتی تعلق دارد و مالک اعیان حق شفعه ندارد.(نظریه مشورتی شماره ۷/۱۱۳۱ مورخ ۳/۶/۶۲) در حقیقت «هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود» (ماده ۸۰۹ قانون مدنی)

۶- اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.(ماده ۸۱۱ قانون مدنی)

۷- در بیع فاسد حق شفعه نیست.(ماده ۸۱۳ قانون مدنی)

۸- خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.(ماده ۸۱۴ قانون مدنی)

نکات مهم اخذ به شفعه

شفعه یکی از مباحث مهم حقوقی می باشد که در قانون مدنی نیز به آن اشاره شده است. در این مقاله به این مبحث و نکات مهم اخذ به شفعه اشاره خواهیم کرد و در ادامه به بررسی شرایط به وجود آمدن آن می پردازیم. در ماده ۸۰۸ این قانون، اینگونه مقرر شده است که هرگاه مال قابل تقسیم و غیر منقولی بین دو شخص مشترک باشد و یکی از دو نفر سهام خود را به شخصی ثالث و به قصد فروش انتقال دهد، شریک وی می تواند همان قیمتی که مشتری پرداخت کرده را به وی پرداخت کند و سهم او را تملک نماید. به این حق در قانون شفعه گفته می شود و به صاحب حق شفعه نیز، شفیع گفته خواهد شد. این حق در خصوص املاک می باشد و در مورد اموال غیرمنقول ذاتی ایجاد خواهد بود. در ماده ۸۰۹ از قانون مدنی اینگونه مقرر شده است که هر زمانی که درخت و بنا بدون زمین فروخته شوند، موجب ایجاد حق شفعه نخواهد شد. در این خصوص فقط یک مورد خاص در قانون ذکر شده است که خلاف قاعده مذکور می باشد. در ماده ۸۱۰ قانون مدنی به این موضوع اشاره شده است که چنانچه ملک دو شخص در مجری و ممر یکسان باشند و یکی از این اشخاص تصمیم بگیرد تا ملک را به همراه مجری و ممر به فروش برساند، طرف دیگر حق شفعه خواهد داشت و در این حالت اگر ملک را بدون مجری و ممر به فروش برساند حق شفعه ایجاد نخواهد شد.

مال غیرمنقول مشترک

یکی از نکات مهم اخذ به شفعه این است که این حق فقط زمانی به وجود خواهد آمد که مال غیرمنقول به دو شریک تعلق داشته باشد. در این مورد زمان ایجاد شدن شفعه مورد نظر می باشد و زمان اجرای آن مورد توجه قرار نمی گیرد. به عنوان مثال اگر حسین و حسن به طور مشارکتی مالک یک قطعه زمین باشند و حسین سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، اگر قبل از اخذ به شفعه حسن فوت کند و ورثه داشته باشد، حق شفعه نسبت به آنها ساقط نخواهد شد چرا که در زمان ایجاد شدن این حق زمین دارای دو شریک بوده است. در زمان به اجرای گذاشتن حق مذکور زمین دارای سه شریک می باشد که در این حالت وراث حسن می توانند از اخذ به شفعه استفاده کنند. مورد مهم دیگری که در خصوص این حق وجود دارد، قابل تقسیم بودن مال مشاعی می باشد. در این خصوص باید گفت که چنانچه ملک مورد نظر قابل افراز نباشد، باعث ایجاد شدن حق شفعه نمی شود. مرجع تشخیص این امر در خصوص املاکی که جریان ثبتی آنها به اتمام رسیده است، اداره ثبت آن محلی خواهد بود که ملک در آن واقع شده است. شغعه حقی مالی است چرا که وسیله تملیک مال می باشد و به همین دلیل صاحب این حق می تواند حق را اسقاط کرده و یا اینکه در ازای عوض صلح نماید. در این بین باید به این نکته نیز اشاره کرد که اخذ به شفعه در دسته ایقاعات قرار خواهد گرفت چرا که برای تحقق آن صرف اراده و قصد شفیع کفایت خواهد کرد و رضایت خریدار و یا شریک لازم نخواهد بود.

فروش سهم به قصد بیع

حق شفعه زمانی ایجاد خواهد شد که یکی از شرکا سهم خود را به فروش برساند که در این حالت شریک وی حق شفعه را خواهد داشت. به بیانی دیگر می توان گفت که چنانچه یکی از دو نفر سهم خودشان را از طریق هر نوع معامله ای به غیر از بیع به شخص دیگری منتقل کنند، حق مذکور ایجاد نخواهد شد. برای مثال اگر شخصی سهم خود را برای مهریه همسرش در نظر بگیرد، این حق نسبت به شریک وی ایجاد نمی شود. شفعه از جمله احکام اختصاصی می باشد که در خصوص بیع وجود دارد که به بیانی دیگر می توان گفت که در این صورت شریک باید نقش فروشنده را داشته باشد. پس از در نظر گرفتن موارد فوق، شریک باید مبلغی را که خریدار پرداخت کرده بود به او بدهد تا قدرت اجرای حق شفعه را داشته باشد. مقدمه مسئله اخذ به شفعه پرداخت ثمن خواهد بود چرا که این حق، تملک حصه شریک به صورت قهری می باشد. به این عمل حقوقی که شفیع در آن حق شفعه را اعمال کند، اخذ به شفعه گفته خواهد شد.

نکات مهم اخذ به شفعه در آپارتمان

چنانچه آپارتمانی دارای دو واحد باشد و صاحب یکی از واحدها اقدام به فروش ملک خود نماید، با توجه به اینکه این دو واحد در یک ممر و مجری یکسان قرار گرفته اند، حق شفعه به وجود خواهد آمد. علاوه بر موارد مذکور در خصوص ثمن معامله نیز باید گفت که چنانچه ثمن معامله به صورت پول نبوده باشد و به صورت یک مال قیمی باشد، شفیع در این حالت باید قیمت زمان اخذ به شفعه را پرداخت نماید چرا که در این تاریخ تبادل بین ثمن و حصه صورت خواهد گرفت. بین ثمن مدت دار و حال تفاوتی وجود ندارد چرا که در این صورت باید شفیع ثمن خود را بدهد تا بتواند مبیع را تملک نماید زیرا اخذ به شفعه عملی فوری می باشد که در ماده ۸۲۱ قانون مدنی نیز به آن اشاره شده است. در اینگونه موارد شفیع باید دعوا را به طرفیت از خریدار مبیع و شریک اقامه کند و اگر شفیع یک نفر را به عنوان خوانده دعوا قرار داده باشد، دادگاه می تواند مبادرت به صدور قرار عدم استماع نماید.

فسخ بیع پیش از اخذ به شفعه

چنانچه یکی از دو شریک پیش از اخذ به شفعه سهم خود را به فروش برساند ولی بیع با یکی از خیارات در ضمن عقد فسخ شود، حق شفعه نیز ساقط می شود چرا که در این حالت عقد با بازگشت مال به فروشنده منعقد می شود. در صورتی که فسخ شدن بیع به دلیل خیارات ایجاد شده پس از عقد باشد نیز حق مذکور ساقط نمی شود چرا که همزمان با انعقاد عقد ایجاد شده اند. از دیگر نکات مهم اخذ به شفعه این است که اگر اعمال خیار صورت نگرفته باشد باعث جلوگیری از حق شفعه نخواهد شد و حق مالکیت شفیع در این حالت از بین نخواهد رفت.

مدارک لازم برای دادخواست اخذ به شفعه :

۱-فتوکپی مصدق سند مالکیت

۲- استماع شهادت شهود

۳- فتوکپی مصدق استشهادیه

۴- استعلام ثبتی

۵- فتوکپی بیع نامه

استناد قانونی برای دادخواست اخذ به شفعه :
ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی

در صورتی که حق یا دینی برعهده کسی ثابت شد، اصل بر بقای آن است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی

خسارات دادرسی عبارتست از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و هزینه های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.
ماده ۸۰۸ قانون مدنی

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
ماده ۸۱۰ قانون مدنی

اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در‌خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.
ماده ۸۱۲ قانون مدنی

اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را میتوان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.
ماده ۸۱۵ قانون مدنی

حق شفعه را نمیتوان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت ‌به تمام مبیع ‌اجرا نماید.
ماده ۸۲۲ قانون مدنی

حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود.
ماده ۸۲۰ قانون مدنی

هرگاه معلوم شود که مبیع حین‌البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن کسر‌ میگذارد.
‌حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع مذکور شده است.