سلام و احترام؛
همسر بنده از طریق اداره ثبت اسناد و املاک اقدام به مطالبه مهریه خود (۵۰۰ عدد سکه) کرده است. اداره ثبت علاوه بر کسر یکچهارم از حقوق ماهیانه من، تنها منزل مسکونیام را نیز که یک آپارتمان ۸۰ متری دارای وام مسکن مهر است، بازداشت کرده است.
رئیس اداره ثبت مربوطه اعلام کرده چون ملک در رهن بانک مسکن بوده، جزء مستثنیات دین محسوب نمیشود. سپس وکیل همسرم با پرداخت باقیمانده وام (حدود ۱۷ میلیون تومان) فک رهن کرده و کل ملک را بازداشت نموده است.
من به رئیس ثبت اعتراض کردم و گفتم که این ملک تنها محل سکونت من و خانوادهام است و طبق قانون باید جزء مستثنیات دین باشد. اما رئیس ثبت در پاسخ اعلام کرده است که چون آپارتمان بر اساس سند رهنی و با پذیرش تعهدات مربوطه به بنده منتقل شده و مشمول ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت است، لذا ملک از شمول مستثنیات دین خارج است.
اکنون سؤال من این است که:
آیا تفسیر رئیس ثبت صحیح است؟
آیا چون بانک علیه من اجراییه صادر نکرده، اساساً این استدلال درست است؟
مگر قوانین ثبت و دادگاه در خصوص مستثنیات دین متفاوت است؟
زیرا دادگاهها معمولاً چنین املاکی را مستثنیات دین میدانند، بهویژه وقتی ملک با وام بانکی تهیه شده و تنها محل سکونت بدهکار است.
من به نظر رئیس ثبت اعتراض کردهام و پرونده در هیئت نظارت در حال بررسی است. خواهش میکنم مرا راهنمایی کنید.
با سلام و احترام
موضوعی که مطرح کردهاید از جمله موارد اختلافی میان مراجع ثبتی و قضایی است، اما بر اساس قوانین و رویه غالب قضایی، نظریه رئیس ثبت محل تردید جدی دارد.
توضیح اینکه:
- ماده ۶۱ آییننامه اجرای اسناد رسمی لازمالاجرا به صراحت مقرر میدارد:
«منزل مسکونی که متناسب با شأن و نیاز مدیون و افراد تحت تکفل او باشد، جزء مستثنیات دین محسوب میشود.»
بنابراین اصل بر این است که محل سکونت بدهکار (ولو کوچک و دارای وام بانکی) جزء اموال غیرقابل توقیف است، مگر اینکه ثابت شود بدهکار دارای چند ملک مسکونی یا داراییهای مشابه است.
- اینکه ملک شما در رهن بانک بوده، بهتنهایی موجب خروج آن از مستثنیات دین نمیشود.
زیرا تا زمانی که بانک طلبکار و مرتهن علیه شما اجراییه صادر نکرده، حق تقدم بانک صرفاً یک حق عینی تبعی است و ارتباطی به طلب همسر شما بابت مهریه ندارد. - اقدام وکیل همسر شما در تسویه با بانک و فک رهن به نام خود اگر بدون رضایت و اطلاع شما انجام شده باشد، میتواند قابل اعتراض و حتی واجد وصف کیفری (تصرف غیرقانونی یا مداخله در حقوق غیر) تلقی گردد.
- از نظر رویه دادگاهها، اگر ملکی محل سکونت خانواده و تنها سرپناه بدهکار باشد، حتی اگر در رهن بانک باشد یا با وام خریداری شده باشد، معمولاً جزء مستثنیات دین محسوب میشود.
این موضوع در آرای متعدد دیوان عدالت اداری و شعب حقوقی نیز مورد تأکید بوده است. - در خصوص مرجع رسیدگی:
چون اجرای مهریه از طریق اداره ثبت صورت گرفته است، اعتراض شما باید در چارچوب مواد ۱۶۹ و بعد از آییننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجرا و از طریق هیئت نظارت پیگیری شود (که دقیقاً اقدام درست شماست).
در صورت صدور رأی ناعادلانه، میتوانید شکایت را به شورای عالی ثبت ارجاع دهید یا در صورت تضییع حق، از مسیر قضایی (دیوان عدالت اداری) اقدام کنید.
🟢 جمعبندی:
- منزل مسکونی شما در اصل مشمول مستثنیات دین است.
- در رهن بودن ملک یا داشتن وام بانکی موجب خروج از مستثنیات دین نیست.
- نظر رئیس ثبت قابل اعتراض است و هیئت نظارت میتواند رأی را اصلاح کند.
- در صورت رد اعتراض در هیئت، شکایت به شورای عالی ثبت یا دیوان عدالت اداری قابل طرح خواهد بود.
اگر مایل باشید، میتوانید با تماس با شماره ۰۹۱۲۰۶۱۲۵۲۱ درخواست ارائه متن اعتراض رسمی به هیئت نظارت ثبت را ارائه نمایید تا دقیقاً بر پایه مواد قانونی و رویه قضایی برایتان نوشته و ارائه شود.