وکیل مطالبه اجور معوقه ملک
اجور معوقه چیست؟
در ابتدای این بخش لازم می دانیم که به بررسی بخش به بخش معانی کلمات بپردازیم. بدین منظور اصطلاح اجور معوقه را به دو بخش تقسیم می نماییم. پس در ادامه این بخش با ما همراه باشید .
لغت اجور معوقه همانند اکثر اصطلاحات حقوقی یک کلمه عربی می باشد و جمع اجر به معنی پاداش های کار یا عمل و در این جا به معنی پاداش در اختیار گذاشتن مال به شخص دیگر است در واقع موجر در قبال دریافت اجاره بها به مستاجر حق استفاده از مال و ملک خویش را می دهد. معوقه به معنی به بلاتکلیف، عقب انداخته و معلق است و در مجموع اجور معوقه در مباحث حقوقی به معنای اجاره بها می باشد.
موجر به کسی نسبت داده می شود که ملک یا مال خود را در مدتی معین و به بهایی مشخص در اختیار شخص دیگری قرار دهد، اصطلاح مالک نیز مترادف موجر می باشد. حال در صورتی که بهای مال اجاره داده شده در تاریخ و زمان توافق شده پرداخت نشود، اصطلاح اجور معوقه معنا پیدا خواهد کرد و موجر یا مالک می تواند با مراجعه به دادگاه نسبت به مطالبه اجور معوقه و خسارت های مربوطه اقدام نماید. در ادامه به سوالاتی که در این خصوص به مستاجرها و مالکین عزیز خطور می نمید می پردازیم .
مجموعه دفتر وکالت حق گرا
پیشنهاد ما در موسسه حقوقی حق گرا به شما اینست، در صورتی که پیگیری دریافت اجاره ملک مسکونی و یا تجاری معوقه ای را دارید که بخصوص بیش از ۲۰میلیون تومان می باشد رید ومی خواهید برای آن اقدام نمایید و … با مراجعه به یکی از نزدیکترین دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا که آدرس آنها در ذیل صفحه آمده از مشاوره وکلای پایه یک و قاضی های بازنشسته ما برخوردار شوید و یا با شماره تلفن همراه ۰۹۱۹۹۰۷۵۹۶۶تماس برقرار نمائید
اجاره معوقه چیست؟
اجاره معوقه به منزله جمع اجرت است که به تعویق افتاده و پرداخت آن دیرتر از زمان مقرر انجام می شود. در صورتی که چندین ماه اجاره بها به عقب بیفتد، از عبارت جمع اجور استفاده می شود. بر مبنای قوانین تعریف شده برای املاک اجاره ای، هر یک از مستاجرین باید حتما اجاره بهای عقب افتاده خود را به موقع به مالک پرداخت کنند. در غیر این صورت از قوانین مربوطه سرپیچی شده و پیگرد قانونی برای افراد به دنبال دارد.
بر مبنای اجاره نامه های قانونی که بین دو طرف مالک و مستاجر ثبت می شود، در تاریخ مقرر هر ماه مستاجر موظف به پرداخت هزینه هایی به مالک است که قرارداد فی مابین را تثبیت می کند. در صورتی که مستاجر نتواند، در موعد مقرر اجاره نامه مربوطه را بپردازد، مالک برای وصول اجاره به تعویق افتاده خود به بنگاه معاملاتی مربوطه مراجعه کرده و یا با تذکرات لفظی مشکل را حل می کند. اما در صورت حاد شدن مشکل، به دادگاه ذی صلاح مراجعه کرده و برای حل مشکلات ایجاد شده از این طریق اقدام می کند.
تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه و اجاره به تعویق افتاده
برای رسیدگی به اجاره به تعویق افتاده قوانین به خصوصی تصویب شده اند که بر مبنای آن ها تعهدات مستاجر به اجور معوقه مشخص می شود. در ماده قانونی ۴۹۰ مدنی در این باره ذکر شده که مستاجر می بایست در زمان تعیین شده مبلغ مقرر را به مالک پرداخت کند. تا قبل از زمان تعیین شده در قرارداد مستاجر هیچ پرداختی به موجر نخواهد داشت.
بیشتر بدانیم: مشاوره با وکیل ملکی در تهران
در قراردادی که در خصوص تعیین تعهدات مستاجر نسبت به اجور ثبت می شود، در خصوص بازه های زمانی پرداخت اجاره نیز نکاتی ذکر می شود، مثلا تاریخ پرداختی هر ماه به دقت مشخص می شود. همچنین پرداخت ماهانه یا سالانه اجاره نامه نیز در قرارنامه های مربوطه ذکر می شود. در این زمینه تعیین انقضا اجاره ملک، روش های پرداخت اجاره بها و… نیز مورد توجه قرار داشته و در قرارداد مربوطه درج می شود. با وجود تمام قوانین تصویب شده در این حوزه، همواره مشکلاتی در زمینه اجاره معوقه و دریافت آن از مستاجر وجود دارند که باید به آن ها رسیدگی شود.
نحوه مطالبه اجور معوقه
اجور معوقه با روش های به خصوصی مطالبه و محاسبه می شوند.
اجور معوقه بر اساس روزی که اجازه هر ماه پرداخت میشود محاسبه میشود که اکثر صاحبخانه ها آن را در اول ماه قرار میدهند اما اگر در قرارداد شما تاریخ متفاوتی ذکر شده باشد، ممکن مبلغ متفاوتی بدست آید.
در بخش اول برای رسیدگی به این شکایات باید حتما طرح دعوی مورد نظر را به دادگاه ذی صلاح برده و در این زمینه اقدامات قانونی مورد نظر را انجام دهید. خواهان یا موجر می تواند، در طرح دعوی خود وصول اجاره های معوقه را از دادگاه مربوطه درخواست کند. در صورتی که جمع اجور معوقه تا ۲۰ میلیون تومان تعیین شود، برای رسیدگی به شکایات مربوطه به شورای حل اختلاف نزدیک به محل مراجعه می شود. به این شکایات در سازمان شورای حل اختلات رسیدگی شده و احقاق حقوق مالک به نحو احسن انجام می گیرد.
تقاضای دریافت اجاره معوقه برای مبالغ بالاتر از بیست میلیون تومان در دادگاه های ذی صلاح در محل مورد نظر مطرح می شود. مثلا در صورتی که محل وقوع یک ملک در شهرستان شیراز باشد و مالک و مستاجر در شهری دیگر حضور داشته باشند، باید هر دو برای رسیدگی به پرونده مورد نظر به شیراز آمده و در دادگاه ها یا شورای حل اختلاف شهر محل وقوع ملک به پرونده رسیدگی کنند. به این ترتیب نتیجه دادگاه در کوتاه ترین بازه های زمانی به دست می آید.
بیشتر بدانیم:وکیل شورای اختلاف
خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه
چنانچه مستاجر از پرداخت اجاره بها ممانعت نماید و موجر در خصوص تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه اقدام کند؛ موجر می تواند با ذکر درخواست پرداخت خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه ، علاوه بر هزینه اجور معوقه ، مبلغ خسارت تاخیر را نیز از مستاجر دریافت نماید.
بدین منظور قید ” مطالبه خسارت تاخیر تادیه از تاریخ سررسید لغایت اجرای حکم “، در متن دادخواست مطالبه اجور معوقه الزامی می باشد. در نهایت دادگاه پس از رسیدگی و احراز حقانیت شما رای به محکومیت مستاجر به پرداخت اجاره و تاخیر تادیه آن خواهد داد.
نحوه مطالبه اجور معوقه به چه صورت است؟
همان طور که گفته شد در صورت عدم پرداخت اجور معوقه توسط مستاجر، مالک می تواند آن را مطالبه کند. بنابراین، مدعی با ارائه طرح دعوی مطالبه اجور معوقه و با استناد به قرارداد عقد اجاره، میزان معین در قرارداد را به عنوان اجاره بهای معوقه و پرداخت نشده تحت عنوان “مطالبه اجور معوقه” و پرداخت نشده که مستأجر تأخیر در پرداخت آنها داشته درخواست می نماید.
به علاوه، از آن جایی که میزان این اجور دریافت نشده بین طرفین معلوم و مشخص است دیگر نیازی به جلب نظرکارشناس برای تعیین اجرت المثل ایام تصرف نمی باشد. همچنین در صورتی که مدت عقد اجاره منقضی گردیده و مستأجر بدون اجازه موجر به تصرفات خود در مورد اجاره ادامه داده، موجر باید در دعوی مطرح شده ، طلب ناشی از تصرفات مستأجر را در قالب تقاضای اجرت المثل با رجوع به نظریه کارشناسی برای تعیین میزان آن مطالبه نماید.
بیشتر بدانیم : شروط قرارداد اجاره
مدارک مورد نیاز برای مطالبه اجور معوقه
جهت مطالبه اجور معوقه نیاز به مدارک خاصی است تا مراحل مربوطه با سرعت بالاتری انجام پذیرد . این مدارک به شرح زیر می باشند .
- ۱- اصل و کپی کلیه مدارک شناسایی نظیر: کارت ملی، کلیه صفحات شناسنامه و…
- ۲- اصل و کپی قرارداد اجاره نامه تنظیم شده.
- ۳- سندهای مربوط به مالکیت.
- ۴- در نهایت لازم است تا دادخواست مطالبه اجور معوقه را تهیه و تنظیم نمایید و سپس دادخواست مربوطه را به نهاد مورد نظر تسلیم کنید.
پیامدهای مطالبه اجور معوقه
عقد اجاره از جمله عقودی است که به صورت یک طرفه قابل فسخ نمی باشد. بنابراین امتناع یکی از طرفین از انجام تعهدات خود، نظیر خودداری مستاجر از پرداخت اجاره بها، مطابق ماده ۴۹۶ قانون مدنی می تواند سبب فسخ قرارداد اجاره شود. یعنی اجور معوقه، فسخ قراردادی که به صورت یک طرفه ممکن نیست را ممکن می نماید .
مسئول رسیدگی به دعوی اجور معوقه
مسئول رسیدگی به دعوی مطالبه اجور معوقه با توجه به میزان کل مبلغ اجور معوقه مشخص می شود. بدین صورت که اگر جمع اجور معوقه از ۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ میلیون ریال کمتر باشد، شورای حل اختلاف به این پرونده رسیدگی خواهد کرد. اگر از ۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ میلیون ریال بیشتر باشد، دادگاه حقوقی وارد مرحله رسیدگی خواهد شد. پس از صدور حکم به پرداخت اجور معوقه، مؤجر می تواند این میزان بدهی را از مبلغ ودیعه ملک کسر نماید یا اینکه نسبت به توقیف اموال مستأجر اقدام نماید.
ت
فاوت اجور معوقه با اجرت المثل ایام تصرف
در صورتی که از موعد تحویل ملک گذشته باشد و مستاجر همچنان نسبت به تخلیه ملک اقدام ننماید و حتی طرفین معامله در خصوص تمدید عقد نامه اجاره به توافق نرسیده باشند؛ موجر می تواند در خصوص پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از مستاجر شکایت کند. سوالی که در ادامه در ذهن همه ما مطرح خواهد شد این است که : ” چه تفاوتی میان اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف وجود دارد که موجب تمایز این دو از یکدیگر خواهد شد؟”
در پاسخ می توان گفت که تفاوت اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف در موجود یا ناموجود بودن عقد نامه می باشد . این موضوع بدین معنا است که اگر قرارداد اجاره موجود باشد ولی مستاجر بر خلاف توافق از پرداخت اجاره سر باز بزند ؛ بحث مطالبه اجور معوقه به میان خواهد آمد ؛ حال اگر به هر دلیلی قراردادی در میان نباشد و یا قرارداد به اتمام رسیده باشد ، ولی مستاجر به سکونت خود بدون رضایت و اذن صاحب ملک ادامه دهد ، موجر می تواند در خصوص اجرت المثل ایام تصرف اقدامات قانونی انجام دهد .
در یک کلام می توان گفت که اگر که مستاجر قبل از زمان تحویل ملک در خصوص پرداخت اجاره کوتاهی کرده باشد و مطالبه اجور معوقه h6شامل حال او شود ، و همچنان بعد از موعد تحویل منزل به سکونت خود ادامه دهد . علاوه بر پرداخت اجور معوقه ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف نیز خواهد بود .
عدم پرداخت اجور معوقه
اگر مستاجر برای پرداخت اجاره در ازای پول نقد، چک به موجر داده باشد و در موعد مقرر چک مورد نظر برگشت بخورد (اجور معوقه با چک )، موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها، قرارداد اجاره را فسخ نماید یا اینکه مبلغ مندرج در چک را مطالبه نماید. در صورت اقدام مالک در خصوص مطالبه اجور معوقه، به دلیل اینکه قرارداد بین موجر و مستاجر حکم فرما است؛ در دادگاهی مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت که به محل اقامت مستاجر نزدیک باشد.
عدم پرداخت اجاره در هر صورت غیر قابل قبول است؛ اما اگر به هر دلیلی مستاجر از مال مورد اجاره استفاده ننماید و پرداخت اجاره برای مستاجر غیر قابل قبول باشد، مستاجر می تواند این موضوع را به موجر اطلاع دهد و در نتیجه قرارداد را منحل نمایند.
اجور معوقه ملک مسکونی
حال در صورتی که مال مورد اجاره ملک مسکونی باشد، اجور معوقه چگونه خواهد بود؟ پاسخ این سوال ارتباط نزدیکی به زمان درج شده در قرارداد جهت پرداخت اجاره دارد. از آنجا که پرداخت اجاره برای ملک مسکونی به صورت ماهیانه می باشد پس می توان گفت که اگر مستاجر پس از گذشت یک ماه از پرداخت اجاره بها سر باز بزند؛ اجور معوقه شامل حال او خواهد شد.