همه چیز درباره شرایط فسخ قرارداد اجاره
همه چیز درباره شرایط فسخ قرارداد اجاره
قرارداد اجاره یکی از رایج‌ترین انواع قراردادها در روابط ملکی است که گاهی به دلایل مختلف، نیاز به فسخ آن پیش می‌آید. اما شرایط فسخ قرارداد اجاره در چه مواقع قابل انجام است و چگونه می‌توان آن را به صورت قانونی انجام داد؟ در این مقاله از گروه وکلای حق‌گرا، به‌طور کامل به این موضوع می‌پردازیم.
فسخ قرارداد اجاره چیست؟
فسخ در لغت به معنای برهم زدن و پایان دادن به یک قرارداد است. فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن به رابطه‌ی استیجاری قبل از موعد مقرر است. این عمل معمولاً به دلایلی مانند تخلف یکی از طرفین، شرایط فورس ماژور یا توافق طرفین صورت می‌گیرد.
موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی مستأجر
- در صورتی که مورد اجاره (ملک) دارای عیب و نقصی باشد که استفاده از آن را غیرممکن یا دشوار کند.
- چنانچه موجر تعهدات خود را انجام ندهد؛ مانند عدم تحویل ملک، تعمیر نکردن در صورت خرابی جدی، یا مزاحمت‌هایی که سکونت را دشوار کند.
- اگر مستأجر هنگام عقد قرارداد، فریب خورده و بعداً متوجه خلاف واقع شود (خیار تدلیس).
- عدم تنظیم رسمی قرارداد اجاره یا عدم دریافت کد رهگیری نیز می‌تواند در برخی موارد موجب فسخ یا استنکاف قانونی مستأجر شود.
موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر
- عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر توسط مستأجر.
- استفاده‌ی غیرمجاز مستأجر از ملک (مثلاً تبدیل ملک مسکونی به تجاری یا انجام فعالیت‌های غیرقانونی).
- ایجاد خسارت یا آسیب به ملک به شکلی که خلاف شروط اجاره باشد.
- نقض شروط مندرج در قرارداد توسط مستأجر.
بر اساس مقررات قانون مدنی و “شرایط فسخ قرارداد اجاره”، موجر حق فسخ قرارداد اجاره در موارد خاص را دارد. این موارد عبارتند از:
| شرایط فسخ | توضیحات |
| تاخیر در پرداخت اجاره‌بها | اگر مستاجر بیش از یک هفته از تاریخ مقرر برای پرداخت اجاره‌بها تاخیر داشته باشد و این موضوع به اطلاع موجر برسد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد (ماده ۴۶۶ قانون مدنی). |
| واگذاری یا اجاره ملک به شخص ثالث بدون اجازه | در صورتی که مستاجر بدون کسب اجازه از موجر، ملک را به شخص دیگری واگذار یا اجاره دهد، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این بند در قراردادهای اجاره ذکر می‌شود. |
| استفاده نامناسب از ملک | اگر مستاجر ملک اجاره‌ای را برای اهدافی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده، مانند استفاده تجاری یا صنعتی عمده، به‌کار گیرد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. |
| امتناع از همکاری در تعمیرات | اگر مستاجر بدون دلیل موجه از اجازه ورود به ملک برای انجام تعمیرات ضروری خودداری کند یا در حفظ و نگهداری ملک سهل‌انگاری کند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. |
فسخ قرارداد اجاره به‌صورت توافقی
ساده‌ترین راه برای فسخ قرارداد اجاره، توافق طرفین است. در این حالت، مستأجر و موجر می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و صرف هزینه، توافق‌نامه‌ای مبنی بر پایان قرارداد تنظیم کرده و آن را امضا کنند. بهتر است این توافق به صورت کتبی و دارای تاریخ و امضای طرفین باشد تا در آینده قابل استناد باشد.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک
در مواردی ممکن است قرارداد اجاره منعقد شده باشد اما مستأجر هنوز ملک را تحویل نگرفته باشد. اگر در این فاصله، یکی از شرایط فسخ مانند کشف تدلیس یا ناتوانی موجر در تحویل ملک پدید آید، مستأجر می‌تواند تقاضای فسخ کند.
فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت
بر اساس قانون، قرارداد اجاره تا پایان مدت اعتبار دارد و فسخ آن قبل از اتمام مدت، نیازمند دلیل موجه است. مگر اینکه در قرارداد شرطی برای امکان فسخ زودتر از موعد درج شده باشد. در غیر این صورت، فسخ یک‌طرفه بدون دلیل قانونی، امکان‌پذیر نیست و ممکن است موجب طرح دعوای حقوقی شود.
فسخ قرارداد اجاره بدون پرداخت خسارت
در صورتی که فسخ به دلیل قانونی مانند تخلف طرف مقابل یا شرایط فورس ماژور انجام شود، معمولاً فسخ بدون پرداخت خسارت انجام خواهد شد. اما اگر یکی از طرفین به‌صورت یک‌طرفه و بدون دلیل قانونی اقدام به فسخ کند، ممکن است محکوم به پرداخت خسارت شود.
نمونه‌ای از شرط فسخ در قرارداد اجاره
یکی از بهترین راه‌ها برای پیشگیری از اختلافات، درج بندهای مشخص درباره حق فسخ در متن قرارداد است. مثلاً:
“در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت بیش از دو ماه، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.”
بیشتر بدانیم: وکیل برای فسخ قرارداد و ابطال معامله
پرسش‌های متداول درباره فسخ قرارداد اجاره
آیا می‌توان قرارداد اجاره را به صورت شفاهی فسخ کرد؟
از نظر حقوقی امکان‌پذیر است، اما برای اثبات در مراجع قضایی بهتر است فسخ به صورت کتبی ثبت شود.
اگر مستأجر ملک را ترک کند، قرارداد به‌صورت خودکار فسخ می‌شود؟
خیر. ترک ملک به معنای فسخ قرارداد نیست. مگر اینکه در قرارداد شرطی برای این موضوع درج شده باشد یا طرفین توافق کنند.
فسخ قرارداد اجاره با وکیل چگونه انجام می‌شود؟
وکیل متخصص امور ملکی می‌تواند با بررسی شرایط، درخواست فسخ را از طریق دادگاه یا داوری پیگیری کرده و از حقوق شما دفاع کند.
مشاوره با وکیل فسخ قرارداد اجاره
در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستأجر، بهترین راهکار، مشاوره با وکیل باتجربه در امور ملکی است. وکلای گروه حقوقی حق‌گرا با سال‌ها تجربه در زمینه دعاوی ملکی، آماده ارائه مشاوره و پیگیری پرونده شما هستند.
برای دریافت مشاوره تخصصی، با دفتر مرکزی حق‌گرا در تهران تماس بگیرید: ۰۹۱۹۹۰۷۵۹۶۶
دفاتر ما در تهران برای مراجعه حضوری:
برچسب‌ها: فسخ قرارداد اجاره، شرایط فسخ اجاره، فسخ قرارداد ملکی، وکیل فسخ اجاره، وکیل ملکی، گروه وکلای حق‌گرا، قرارداد اجاره، موجر و مستأجر، دعوای فسخ اجاره