همهچیز درباره فک رهن؛ از ارکان دعوا تا اجرای حکم و تفاوت آن با ابطال سند رهنی
همهچیز درباره فک رهن؛ از ارکان دعوا تا اجرای حکم و تفاوت آن با ابطال سند رهنی
موضوع فک رهن از جمله دعاوی مهم و پرکاربرد در محاکم حقوقی است که معمولاً در جریان معاملات ملکی یا اخذ تسهیلات بانکی مطرح میشود. بسیاری از افراد با شنیدن اصطلاح «فک رهن» تصور میکنند تنها زمانی مطرح میشود که وام ملک پرداخت شود، در حالی که این موضوع ابعاد حقوقی بسیار گستردهتری دارد و گاهی حتی نیاز به طرح دادخواست در دادگاه دارد.
در این مقاله از مجموعه تخصصی گروه وکلای حقگرا، قصد داریم بهصورت کامل به ارکان دعوای فک رهن، ریزهکاریهای آن، اجرای حکم و تفاوت آن با دعوای ابطال سند رهنی بپردازیم.
مقدمهای بر مفهوم فک رهن
واژه «رهن» در حقوق به قراردادی گفته میشود که بر اساس آن، مالی (عموماً غیرمنقول) بهعنوان وثیقه دین در اختیار طلبکار (مرتهن) قرار میگیرد تا در صورت عدم پرداخت بدهی، از محل آن طلب خود را وصول کند.
«فک رهن» در مقابل، به معنای آزادسازی مال از قید رهن است؛ یعنی رفع محدودیت حقوقی از مالی که در رهن قرار گرفته است. این امر میتواند بهصورت قانونی، قراردادی یا قضایی انجام شود.
ارکان دعوای فک رهن
برای طرح دادخواست فک رهن، باید سه رکن اصلی وجود داشته باشد که نبود هرکدام، موجب رد یا عدم استماع دعوا میشود:
۱. وجود رابطهی حقوقی رهنی معتبر
ابتدا باید رهن بهصورت قانونی واقع شده باشد. یعنی قرارداد رهن یا سند رسمی رهنی تنظیم شده باشد. اگر قراردادی که به آن استناد میشود اصولاً فاقد اعتبار باشد (مثلاً توسط شخص غیرمالک تنظیم شده باشد)، طرح دعوای فک رهن بیفایده است.
۲. ایفای تعهد یا پرداخت دین توسط راهن
فک رهن زمانی قابل مطالبه است که دین موضوع رهن ایفا یا ساقط شده باشد. مثلاً در وامهای بانکی، وقتی وامگیرنده کل بدهی و سود متعلقه را پرداخت میکند، دیگر حقی برای بانک باقی نمیماند و ملک باید آزاد شود.
۳. امتناع مرتهن از فک رهن
اگر مرتهن (مثلاً بانک یا طلبکار) پس از انجام تعهدات توسط راهن، از فک رهن و آزادسازی سند خودداری کند، دعوای فک رهن قابلیت طرح دارد. در واقع، امتناع غیرموجه مرتهن رکن سوم این دعوا است.
ریزهکاریهای مهم در دعوای فک رهن
وکلای متخصص ملکی میدانند که دعوای فک رهن ظاهراً ساده اما در عمل پر از ظرایف حقوقی است. برخی از مهمترین آنها عبارتاند از:
✅ ریزهکاری اول: تشخیص طرف صحیح دعوا
در اغلب پروندهها، اشتباه در تعیین طرف دعوا موجب اطاله دادرسی میشود.
مرتهن باید طرف دعوا باشد، نه دفترخانه یا شخص ثالث.
برای مثال، اگر بانک هنوز سند رهنی را آزاد نکرده، خوانده دعوا بانک است، نه اداره ثبت.
✅ ریزهکاری دوم: تفاوت فک رهن با ابطال سند رهنی
بسیاری از اشخاص به اشتباه بهجای فک رهن، دعوای ابطال سند رهنی مطرح میکنند. در حالی که «ابطال سند» زمانی مطرح است که اصولاً سند از ابتدا باطل یا غیرقانونی باشد (مثلاً با جعل یا بدون رضایت تنظیم شده باشد).
اما اگر قرارداد صحیح بوده و فقط بهدلیل پایان تعهد باید منحل شود، فک رهن راهحل درست است.
✅ ریزهکاری سوم: مدارک لازم برای اثبات دعوا
مدارک پرداخت وجه وام، مفاصاحساب از بانک، و تصویر سند رهنی از جمله اسناد کلیدی در این دعوا هستند.
در صورت فقدان مدارک مالی، دادگاه ممکن است دعوا را غیرقابل استماع تشخیص دهد.
✅ ریزهکاری چهارم: وضعیت ملکهای دارای چند رهن
در برخی موارد ملک چندین مرتبه در رهن اشخاص مختلف قرار گرفته است. در این حالت، اولویت با رهن مقدم است و فک رهن باید به ترتیب تنظیم سندهای رهنی انجام شود.
✅ ریزهکاری پنجم: فک رهن در رهنهای غیرمنقول و منقول
اگرچه در عمل بیشتر دعاوی فک رهن مربوط به ملک است، اما در قانون، فک رهن در مورد اموال منقول مثل خودرو یا ماشینآلات صنعتی نیز قابل طرح است.
چکلیست فک رهن در دادگاه
برای اینکه بدانید دعوای شما کامل و قابل استماع است، بررسی این چکلیست بسیار ضروری است:
وجود قرارداد یا سند رسمی رهن
اثبات پرداخت کامل دین یا انجام تعهد
وجود امتناع یا خودداری مرتهن از فک رهن
تعیین دقیق خواهان (راهن یا قائممقام او)
تعیین صحیح خوانده (مرتهن یا قائممقام قانونی)
پیوست کلیه مستندات پرداخت
ذکر مشخصات دقیق ملک در دادخواست
انتخاب خواسته «فک رهن و الزام به فک رهن»
درخواست صدور دستور به اداره ثبت برای فک قید
درج تقاضای صدور اجراییه در صورت امتناع خوانده
اجرای حکم فک رهن چگونه است؟
پس از صدور حکم قطعی مبنی بر فک رهن، اجرای آن طبق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی صورت میگیرد.
معمولاً دادگاه در حکم خود بانک یا مرتهن را ملزم میکند که طی مدت مشخصی سند رهنی را آزاد نماید.
در صورت استنکاف، اجرای احکام میتواند رأساً به اداره ثبت ابلاغ کند تا قید رهن حذف شود.
در پروندههای بانکی، اغلب نیاز است که واحد حقوقی بانک مفاصاحساب نهایی را صادر کند تا اداره ثبت اجازه فک قید را بدهد.
در غیر این صورت، واحد اجرای احکام مستقیماً مکاتبه لازم را انجام میدهد.
فک رهن یا ابطال سند رهنی؛ کدام را باید انتخاب کنیم؟
این یکی از پرتکرارترین سؤالات موکلان است.
در واقع، تفاوت اصلی در ماهیت ادعای شما است:
اگر ادعا دارید از ابتدا سند رهنی باطل بوده (مثلاً جعلی، صوری یا بدون رضایت شما تنظیم شده)، دعوای درست ابطال سند رهنی است.
اما اگر سند معتبر بوده و تعهدات انجام شده، ولی طرف مقابل از آزادسازی ملک خودداری میکند، باید دعوای فک رهن مطرح شود.
به زبان ساده:
«ابطال سند» یعنی سند از اساس غلط بوده
«فک رهن» یعنی سند درست بوده اما ادامهاش موجه نیست.
نکته طلایی وکلایی در طرح دادخواست فک رهن
🔹 اگر سند در رهن بانک است و بدهی تسویه شده اما بانک به دلایل اداری آزاد نمیکند، بهتر است قبل از طرح دعوا، اظهارنامه رسمی ارسال شود.
چون ارسال اظهارنامه میتواند بهعنوان دلیل امتناع مرتهن در دادگاه مورد استناد قرار گیرد.
🔹 اگر ملک هنوز در رهن است اما فروش آن ضروری است، میتوان با جلب موافقت مرتهن و تودیع وجه در صندوق دادگستری، تقاضای فک موقت یا انتقال توأم با رهن را مطرح کرد.
🔹 همچنین در قراردادهای مشارکت در ساخت، باید توجه داشت که اگر سازنده ملک را بدون اجازه مالک در رهن قرار دهد، مالک میتواند با طرح دعوای فک رهن نسبت به رهن غیرمجاز، اقدام کند.
جمعبندی
فک رهن یکی از دعاوی دقیق و حساس ملکی است که موفقیت در آن نیاز به شناخت کامل از ارکان دعوا، مستندات لازم و ریزهکاریهای دادرسی دارد.
بیتوجهی به تعیین صحیح طرفین دعوا، عدم ارائه مدارک پرداخت یا اشتباه در انتخاب نوع دعوا (فک رهن یا ابطال سند رهنی) میتواند باعث رد دعوا یا اطاله دادرسی شود.
بنابراین توصیه میشود در اینگونه موارد از وکلای متخصص ملکی، بهویژه وکلای مجرب در گروه حقوقی حقگرا بهره بگیرید تا از بروز خسارتهای احتمالی جلوگیری شود.
متا توضیحات (Meta Description):
مقاله کامل درباره فک رهن، ارکان دعوای فک رهن، نحوه اجرای حکم، ریزهکاریهای مهم در طرح دادخواست و تفاوت فک رهن با ابطال سند رهنی — نوشته شده توسط گروه وکلای حقگرا.
📞 مشاوره و وکالت تخصصی دعاوی ملکی
برای دریافت مشاوره یا طرح دعوای مزاحمت، ممانعت از حق، خلع ید یا قلع و قمع بنا،
میتوانید با وکلای متخصص گروه حقوقی حقگرا تماس بگیرید:
☎️ ۰۹۱۲۰۶۱۲۵۲۱
📍دفاتر گروه حقگرا در شمال، شرق، غرب و مرکز تهران فعال هستند.
🔗 مشاهده مسیر دفاتر در نقشه بلد:
- شعبه شمال: پاسداران، تقاطع کلاهدوز، ساختمان پزشکان ۳۱۰، پلاک ۴۹۲ — ☎️ ۲۲۷۸۴۵۲۶
- شعبه شرق: میدان رسالت، خیابان فرجام، پلاک ۹۴۸ — ☎️ ۷۷۲۱۲۴۵۴-۵
- شعبه غرب: میدان دوم صادقیه، مجتمع تجاری صادقیه — ☎️ ۴۴۰۱۱۳۷۸-۹
- شعبه مرکز: بلوار آفریقا، خیابان والینژاد، پلاک ۴۲ — ☎️ ۸۸۶۰۹۰۶۲-۳
برچسبها:
فک رهن, ارکان فک رهن, اجرای حکم فک رهن, ابطال سند رهنی, دعوای فک رهن, چک لیست فک رهن, الزام به فک رهن, دعوای ملکی, وکیل فک رهن, وکیل ملکی تهران