نکات مهم در زمان تحویل گرفتن ملک

تحویل گرفتن ملک از مستاجر

یکی از دغدغه‌های مالکین پس از اتمام زمان اجاره مستاجر، تحویل گرفتن ملک و بررسی ایرادات احتمالی و تسویه حساب با مستاجر است.

به جای اینکه به حافظه‌تان رجوع کنید و شاید چک کردن برخی از موارد را فراموش کنید، از لیست زیر موارد را آیتم به آیتم بررسی کرده و کنترل نمایید.

در این مقاله به تعدادی از نکات مهم پرداختیم که باید زمان تحویل گرفتن ملک از مستاجر به آن‌ها دقت کنید. البته این نکات می تواند برای مستاجرها نیز مهم باشد چرا که توجه به آنها در موقع تحویل ملک از مالک و ثبت آنها در قولنامه و یا هر سند مکتوب دیگر می تواند از مشاجرات پایان قرارداد بکاهد.

بیشتر بدانیم : خطراتی  که در قراردادهای عادی خرید ملک شما را تهدید می کند 

یک مطلب کلی قبل از مطالعه این بخش که باید همه بدونند ، اینه که مطالب توی اینترنت، خیلی بدرد توی دادگاه نمیخوره . این تجربه وکیله که هم زمان می تواند از یکی دفاع و یا بر علیه اون اقامه دعوا کنه و پیروز از دادگاه خارج بشه .

دفتر وکالت در تهران

– اول از همه قرارداد اجاره را مطالعه کنید و مفاد آن را به دقت بخوانید، توضیحات و شرایط را بررسی کنید. گاهی اوقات به یاد آوردن شرایط قرارداد بعد از یک سال مشکل است.

– مدت قرارداد و تاریخ آن را چک کرده و حتما از یکی دو ماه قبل موعد اجاره، شرایط جدید یا درخواست تخلیه خود را کتبا و در صورت عدم دسترسی با پیامک به مستاجر اطلاع دهید.

– پیش پرداخت (پول پیش یا رهن) را آماده کنید.
– اگر نیاز است شرایط بازدید افراد جدید را با مستاجر قبلی صحبت کنید.
– قسمت مرتبط با تاخیر در تحویل گرفتن ملک را در قرارداد بررسی نمایید تا خسارت تاخیر تحویل و اجرت المثل اجاره را به خاطر داشته باشید.
– در صورت امکان از بنگاه و مشاور املاکی که قرارداد را برای شما تنظیم کرده بخواهید برای تحویل ملک حضور داشته باشد و حتما حق الزحمه مشاور را بپردازید. – – یک شخص ثالث خیلی بهتر می تواند اختلافات شما را به حداقل برساند.
– در خصوص املاک تجاری به تسویه مالیات بر درآمد دقت کنید.
– رسید تسویه قبوض آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب را از مستاجر بخواهید و زودتر به ایشان اطلاع دهید که این موارد را تهیه کند. اگر مستاجری تسویه قبوض را انجام ندهد ممکن است به خاطر مبلغ کمی بین شما و ایشان اختلاف بوجود آید.
– از مستاجر بخواهید رسید عوارض شهرداری، عوارض پسماند را در اختیار شما قرار دهد.
– درب‌ها اتاق‌ها را از نظر خوب بسته شدن، آسیب و فرورفتگی، رنگ پریدگی، قفل و کلید و یراق چک کنید.
– شیرآلات واحد را تماما تست کنید تا سالم باشد.
– دیوارها، سقف و زمین را به دقت بررسی کنید که رنگ پریدگی اساسی یا لب پر شدگی نداشته باشد.
– کابینت‌های آشپزخانه را از نظر ظاهری و داخلی چک کنید.
– گاز، فر و هود را چک کنید که درست کار کنند.
– تاسیسات موتورخانه، پمپ و تجهیزات مرتبط را بررسی کنید.
– آیفون را چک کنید.
– نمای ساختمان را بررسی کنید که از مسئله‌ای ایجاد نشده باشد.
– باغچه را چک کنید، مخصوصا درختان موضوعی حیاطی است که باید حفظ شود در غیر این صورت ممکن است در آینده از سوی شهرداری جریمه شوید.
– پنجره‌های تمام ساختمان را از نظر ترک، شکستگی و عملکرد بررسی کنید.
– ریموت کنترل‌های لوازمی مثل کولر و … را تحویل گرفته از عملکرد آن‌ها مطمئن شوید.
– سینک ظرفشویی را چک کنید.
– روشویی‌های سرویس‌ها را بررسی کنید که پریدگی نداشته باشند.
– دستشویی‌ها، سیفون و فلاش تانک را چک کنید.
– قرنیزها را در زمان تحویل گرفتن ملک چک کنید.
– اگر خانه را مبله تحویل داده‌اید مبلمان را بررسی کنید.
– وان حمام را چک و تست کنید.
– پارکینگ واحد را بررسی کنید که روغن ریختگی و زدگی در دیوار اطراف نداشته باشد.
– انباری واحد را چک کنید که کاملا تخلیه شده باشد، عملکرد درب را چک کرده و کلید را تحویل بگیرید.
– درب‌های اصلی را بررسی کنید و کلید آن‌ها را تحویل بگیرید.
– ریموت‌های درب‌های ورودی را تحویل بگیرید. دزدگیر و دوربین‌ها را چک کنید.
– تسویه شارژ ساختمان را از مستاجر بخواهید و قبلا از روز تحویل گرفتن ملک به ایشان اطلاع دهید.
– حتما با مدیر ساختمان راجع به بدهی‌های مستاجر صحبت کنید و مطمئن شوید که بدهی وجود ندارد.-
– شومینه، بخاری و لوازم گرمایشی را تست کنید.
– لوازم سرمایشی مثل کولر را بررسی کنید.
– فاضلاب را بررسی کنید که گرفتگی نداشته باشد.
– کمدهای توکار، کشوها درب‌ها و قفل آن‌ها را چک کرده کلیدشان را تحویل بگیرید.
– تمام کلید و پریزها را چک کنید.
– در صورتی که در خصوص مواردی نیاز به مشاوره دارید حتما قبل از روز اتمام قرارداد مشاوره بگیرید.
– کاشی و سرامیک‌های داخل سرویس‌ها و کف را بررسی کنید
– در صورت توافق جهت تمدید قرارداد، حتما در پشت قرارداد قبلی و با حضور دو شاهد قرارداد را تمدید کرده و بنویسید به جز موارد ذکر شده بقیه مفاد اجاره به قوت قرارداد اصلی اول باقی است

بیشتر بدانیم : مشاجرات ساکنین آپارتمان و راهکارهی پایان دادن آن از طریق قانونی 

[WD_Button id=3119]

صورتجلسه تحویل ملک

در هنگام تحویل گرفتن محل سکونت باید حتما صورتجلسه تحویل ملک همراه اجاره‌نامه تنظیم و در آن به شماره قرارداد و تاریخ آن و زمان تحویل ملک اشاره شود.

در این صورتجلسه مالک و مستاجر با حضور یکدیگر در ملک، فهرستی از ایراد‌ها و کمبود‌های منزل را تهیه کرده و امضا می‎کنند.

علاوه بر کمبود‌ها و اشکالات موجود در ملک، لوازم موجود در ملک مثل وسایل سرمایش و گرمایش، شیرآلات، تاسیسات برق، کابینت و وسایل آشپزخانه مثل اجاق گاز و … که جزء ملک مورد اجاره بوده و مستاجر قرار است در طول مدت اجاره از آن‌ها استفاده کند نیز یادداشت شده و به تائید و امضا هر دو برسد.

به این ترتیب اطمینان حاصل می‎شود که مستاجر مسئول خرابی‌ها و کمبود‌های مستاجر قبلی نبوده و نباید هزینه‎ای را بابت آن‌ها پرداخت کند.

شایان ذکر است مستاجر یک ملک به دلیل اینکه مالک منافع آن ملک در مدت زمانی که در اجاره او قرار گرفته است، می‎تواند ملک مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره و تحویل دهد به شرط آنکه مالک در قرارداد اجاره، این اجازه را به مستاجر صراحتا داده باشد.

بازدید نهایی قبل از تحویل
قبل از آن که ملک را تحویل بگیرید، یک بار دیگر در حضور خود مالک، ملک مورد نظر را بازدید کنید و از تخلیه بودن آن اطمینان حاصل کنید و به هیچ وجه به تحویل کلید در محضر یا آژانس املاک اکتفا نکنید.

در بازدید نهایی ملک یکبار دیگر تمامی موارد از قبیل (شیرآلات، سیستم‌های سرمایش گرمایش، انبار و پارکینگ و …) را چک کنید و از صحت و سلامت آن‌ها اطمینان کسب کنید تا از بروز اختلافات و دردسر‌های بعدی جلوگیری شود.

بیشتر بدانیم : ثبت ملک به عنوان مهریه

تحویل پارکینگ و انباری
هنگام تحویل خانه، حتما پارکینگ و انباری یا دیگر متعلقات ملک را با مشخصاتشان در سند ملک تطبیق بدهید تا «پارکینگ مزاحم» رابه جای پارکینگ مستقل واحد به شما ندهند

تحویل در حضور شخص سوم
بهتر است برای محکم کاری بیشتر، هنگام تحویل ملک، شخص دیگری به جز فروشنده و خریدار (شخص ثالث) حضور داشته باشد تا تحویل ملک را به همراه یک صورت جلسه، در دو نسخه به همراه امضا تایید نماید. این شخص می‌تواند مشاوراملاک هم باشد.

نکاتی که کمتر به آن‌ها توجه می‌شود
گاهی تفاوت بسیار مشهودی در آنچه در دفعات اول بازدید، مشاهده می‌کنید و آنچه بعد از تحویل ملک شاهد آن خواهید بود وجود دارد. چرا که در اکثر مواقع نکات منفی از چشم خریدار دور می‌ماند.

بررسی کلید پریز‌ها و سیستم سیم‌کشی
برای بررسی توان ولتاژی برق ملک نیازی نیست تا حتما کارشناس داشته باشید و به راحتی با یک وسیله برقی معمولی قابل بررسی خواهد بود.

تعداد پریز‌ها با متراژ خانه محاسبه می‌گردد. شاید به نظر نکته پیش پا افتاده‌ای بیاید، اما به یاد داشته باشید که کمبود پریز در خانه چه مصیبتی به دنبال دارد.

کپک و قارچ‌ها
سقف و اطراف در‌های چوبی سرویس‌های بهداشتی و گوشه کنار‌های آشپزخانه را بررسی کنید تا هیچ گونه قارچ یا نم‌دادگی وجود نداشته باشد چراکه تعمیرات این موارد از دردسرساز و پرهزینه‌ترین‌ها خواهد بود.

در‌ها و پنجره‌ها
از صحت و سلامت بازشو‌ها (در و پنجره) اطمینان حاصل کنید. هریک را بازو بسته کنید تا کامل باز شوند و از جا در نرفته باشند.

تعویض قفل در‌ها
شاید فروشنده کلید‌ها را به چند آژانس املاک یا تعمیرکار داده باشد خدا می‌داند دیگر چه کسانی کلید خانه جدید شمارا دارند پس برای تضمین امنیتتان هم که شده هرگز تعویض قفل در‌ها را به تعویق نیندازید و در اولین فرصت که کلید را دریافت کردید آن‌ها را عوض کنید.

بیشتر بدانیم : نجوه دریافت حکم تخلیه منزل

مراحل تحویل کلید ملک به مالک به چه صورت انجام می شود؟
حالت اول در تحویل گرفتن ملک)

زمانی که قرار داد اجاره نامه به اتمام می رسد مستاجر وظیفه دارد که ملک را تخلیه کند و کلید را به مالک تحویل دهد.در حالت اول که مراتب انجام این کار به صورت مسالمت آمیز و دوستانه انجام می شود، طرفین باید صورت جلسه ای را بین خود تنظیم کنند و مبلغ ودیعه یا پول پیش از طرف مالک به مستاجر پرداخت شود و به صورت مکتوب درج شود تا در آینده مستاجر نتواند ادعایی بر این مبنا داشته باشد که مبلغی به او پرداخت نشده است. در حالت دیگر طرفین می توانند در دفتر مشاور املاکی که قرارداد اجاره خانه در آنجا تنظیم شده است حضور پیدا کنند و در قرار داد اجاره نامه، وجه قرض­الحسنه، پول رهن، سایر هزینه­ های احتمالی مثل پول آب و برق و سایر انشعابات یا خسارات وارده به ملک رد و بدل می­شودو در نهایت پس از انجام این مراحل مستاجر موظف است که ملک را تخلیه کند و در اختیار مالک قرار دهد ناگفته نماند که تمامی این مراحل باید به حالت صورتجلسه در بیاید و به امضاء طرفین برسد.

حالت دوم تحویل گرفتن ملک)

البته باید بگوییم که همیشه مراحل تحویل گرفتن ملک به این آسانی صورت نمی گیرد و ممکن است که بین مالک و مستاجر اختلافاتی رخ دهد. بنابراین در حالت دوم موردی را بررسی می کنیم که مستاجر نخواهد ملک را تخلیه کند و از سمت دیگر مالک هم قصد نداشته باشد که مبلغ ودیعه یا پول پیش را پس دهد.سئوال اصلی اینجاست که در صورتی که با این شرایط رو به رو شویم باید چه اقداماتی انجام دهیم آیا مستاجر می­تواند از تخلیه ملک خوداری کند و کلید را به مالک تحویل ندهد و همچنان به سکونت در ملک مشغول باشد؟

باید گفت چنانچه با این حالت رو به رو شدید شما به عنوان مستاجر مجبور به تخلیه و تحویل ملک هستید حتی اگر موجر از پرداخت و باز گردان ودیعه به شما خودداری کند. همیشه وقتی با این شرایط رو به رو می شوید بهترین راهکار پیگیری از طریق قانون است.راهکار قانونی و حقوقی که شما می توانید در چنین شرایطی به کار بگیرید این است که ابتدا محل استیجاری را تخلیه ­کنید و سپس از طریق شورای حل اختلافی که در نزدیکی محل مذکور است ، تقاضای تأمین دلیل بدهید که در مقاله ی عدم تحویل ملک به مالک همه چیز به طور کامل در خصوص این موضوع بیان شده است در این حالت پس از بررسی پرونده و تایید مفاد دادخواست طبق دستور قاضی طی هماهنگی قبلی با مستاجر در محل ملک حضور یافته و آن جا را مورد بازدید قرار می دهد.

چنانچه ملک مذکور تخلیه شده باشد، نماینده ی شورا که در محل حضور یافته است صورت جلسه ای تهیه می کند و آن را به صورت مکتوب به شورای حل اختلاف تحویل می دهد و در نهایت مستاجر کلید ملک را در اختیار شورا قرار می­دهد و در یک اظهارنامه­ مراتب تخلیه و تسلیم کلید محل استیجاری به شورای حل اختلاف را درج می کند و البته باید در متن اظهارنامه مهلتی را برای اقدام از سوی موجر تعیین کنید برای مثال ۵ روز پس از ارسال اظهارنامه مهلت دارد تا رسیدگی کند.

اگر پس از ارسال اظهارنامه مالک هیچگونه اقدامی بابت بازگردانن مبلغ ودیعه و گرفتن کلید انجام نداد در مرحله بعدی مستاجر می تواند مبادرت به اقامه دعوای حقوقی علیه موجر را تنظیم کند.برای این مستاجر بتواند این کار را انجام داد باید بسته به میزان ودیعه ای که بابت اجاره ملک در اختیار مالک قرار داده است در دادگاه یا شورای حل اختلاف طرح دعوی تنظیم کند که برای انجام این کار باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید.

هنگام تنظیم دادخواست باید ضمن مطالبه وجه قرض الحسنه یا ودیعه خسارت دیرکرد یا تاخیر را نیز از موجر در خواست کند که در صورت موفقیت در طرح دعوی دادگاه موجر ضمن محکومیت به پرداخت وجه قرض الحسنه یا پول رهن باید سایر خسارت های وارد شده به مستاجر از زمان طرح دعوا تا زمان صدور حکم قطعی و اجرای را پرداخت کند.

بیشتر بدانیم : وکیل مطالبه اجور معوقه ملک

حالت سوم )

در حالت سوم موجر قصد پرداخت پول ودیعه به مستاجر را دارد اما بیان می کند که تا پیدا شدن مستاجر جدید سکونت داشته باشد و بعد از آن که مبلغ ودیعه مجدد را از مستاجر جدید دریافت کرد، پول ودیعه شما را باز می گرداند و می توانید ملک را تخلیه کنید که در این صورت اگر شما نیاز به فوری مبلغ ودیعه نداشته باشید یا جای دیگری قراردادی برای اجاره ی خانه جدید تنظیم نکرده باشید، می توانید این کار را انجام دهید.

ارائه درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف !

برای ثبت درخواست تامین دلیل، می‌توانید از فرم‌های آماده استفاده کرده یا درخواست خود را روی یک کاغذ بنویسید. البته در مواردی که درخواست‌دهنده تامین دلیل، از سواد کافی برخوردار نبوده و یا به هردلیلی، توانایی ثبت درخواست را نداشته باشد، می‌تواند درخواست خود را شفاها مطرح کند. پیش‌نیازهای ثبت درخواست تامین دلیل عبارتند از:

• شرح مساله‌ای که برای اثبات آن، تقاضای تامین دلیل ارائه شده است
  مشخصات شخص درخواست‌کننده و دیگر طرف دعوا
  ارائه توضیحات درباره دلیل مراجعه به شورای حل اختلاف
• ارائه درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف !ارائه درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف

اگر خریدار بتواند اثبات کند که فروشنده قصد عدم تحویل یا تهدید تملک او را دارد، می‌تواند از دستور موقت استفاده کند. برای مثال، بعضی از فروشندگان پس از آنکه ملکی را به یک شخص خاص می‌فروشند، سعی می‌کنند که آن را به شخص دیگری نیز بفروشند. در چنین مواردی، آیین دادرسی به گونه‌ای است که به خریدار، امکان استفاده از دستور موقت یا تامین خواسته را می‌دهد.

شما می‌توانید درخواست صدور دستور موقت را پیش از آنکه دادخواست اصلی را به دادگاه ارائه دهید، تنظیم کرده و به دادگاه تسلیم کنید. توجه داشته باشید که پس از ارائه این درخواست، باید ظرف ۲۰ روز، دادخواست اصلی را به دادگاه ارائه کنید. لازم به ذکر است که اگر دادگاه تشخیص دهد که موضوع فوری است، دستور موقت را بدون ابلاغ به خوانده صادر می‌کند.

اگر ملک در زمان مقرر تحویل داده نشود چه اتفاقی می‌افتد؟

اگر در تاریخی که دو طرف معامله آن را تعیین کرده‌اند ساختمان تحویل داده نشود، مشتری می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواستی را در این باره تنظیم کند و علاوه بر آن خریدار می‌تواند خسارت دیرکرد را هم از فروشنده دریافت کند.

خسارت دیرکرد با توافق طرفین در قرارداد نوشته می‌شود، این خسارت می‌تواند به صورت روزانه یا به صورت ماهانه محاسبه شود و مبلغ آن هم باید حتما در قرارداد نوشته شود و پس از آن دو طرف شاهد آن را به امضا برسانند.

در صورتی که فروش ملک در زمان مقرر ملک را تخلیه نکند، قانون حتماً با او برخورد می‌کند و خسارت مشخصی را به خریدار می‌دهد.

بر اساس آنچه که در قانون آمده است این حق برای خریدار وجود دارد تا برای دفاع از حق خود به مراجع قانونی مراجعه کند و در صورتی که دو طرف در قرارداد خود مبلغ جریمه را ذکر نکرده باشند، قانونگذار آن را تعیین می‌کند.

پیشنهاد می گردد در صورتی که با مشکل در تحویل گرفتن ملک شدید از طریق قانونی کارها را انجام دهید در این مواقع می توانید از مشاوره وکلای ما بهرمند شوید

[WD_Button id=3120]