نکات مطالبه خسارات قرارداد

اطلاع از نکات مهم مطالبه خسارت قراردادی

افراد جامعه بسیاری از معاملات خود به خصوص معامله مربوط به ملک و خودرو را از طریق مبایعه نامه انجام می دهند، بنابراین مبایعه نامه موضوع مهمی در قرارداد ها محسوب می شود و قانونگذار بسیاری از قوانین و مقررات را به این موضوع اختصاص داده است. با توجه به اینکه عدم توجه به نکات مهم در خصوص مفاد قرارداد می تواند منجر به خسارات شود لذا در همان ابتدا باید به نحوی قرارداد را منعقد نمود که امکان مطالبه خسارات  در صورت عدم انجام قرارداد امکان پذیر باشد . یکی از این موارد عدم حضور طرفین معامله در دفاتر ثبتی می باشد.

مقنن به خصوص در بند ۸۹ بخشنامه های معاملات ثبتی برای جلوگیری از بوجود آمدن بی نظمی و تضییع حقوق طرفین معامله، بحث مربوط به گواهی عدم حضور در دفاتر اسناد رسمی را شناسایی کرده است.
این موضوع زمانی مطرح می گردد که یکی از طرفین معامله، چه خریدار برای پرداخت باقی ثمن معامله به طرف دیگر معامله و چه فروشنده برای انجام تعهدات خود برای تسلیم ملک و تنظیم سند به خریدار، در دفتر اسناد رسمی حاضر نگردند و با این اقدام خود مانع از تکمیل تعهدات شناسایی شده در مبایعه نامه و تکمیل معامله گردند.

البته باید به این نکته مهم توجه داشت که این موضوع صرفا محدود به عدم حضور یکی از طرفین معامله نمی باشد و ممکن است هر دو شخص مورد نظر در دفترخانه حضور داشته باشند ولی خریدار باقی ثمن معامله که معمولا به صورت چک تضمین شده بانک می باشد و فروشنده تعهدات مربوط به تنظیم سند و باقی مستندات مورد نیاز برای تسلیم ملک به خریدار را به همراه نداشته باشند یا از انجام آن خود داری نموده باشند لذا گواهی عدم حضور تمام جنبه هایی که منجر به عدم تکمیل تعهدات شناسایی شده در مفاد مبایعه نامه می گردد را شناسایی نموده و محدود به عدم حضور فیزیکی طرفین معامله نمی باشد.

باید به این نکته مهم توجه داشت که طرفین معامله در مبایعه نامه مورد توافق، معمولا در قرارداد تاریخ مورد نظر و شماره دفترخانه مورد توافق را برای حضور و انجام باقی تعهدات خود ذکر می نمایند و اگر در تاریخ مورد نظر یکی از طرفین حضور نیابد و به تعهدات خود در خصوص مبایعه نامه عمل ننماید خسارتی را که ناشی از تاخیر بوجود آمده توسط عدم عمل به تعهد یکی از طرفین معامله است و در حقوق از آن به عنوان وجه التزام یاد می شود باید به طرف دیگری که در دفترخانه حضور یافته و به تعهدات خود عمل نموده پرداخت نماید و شخص اخیرالذکر نیز می تواند از دفترخانه تقاضای صدور این گواهی را کند و با ارائه این گواهی به دادگاه صالح، تقاضای الزام به تنظیم سند و پرداخت خسارت از طرف دیگر را داشته باشد.
برای تقاضای صدور گواهی عدم حضور باید به این نکته مهم اشاره داشت که در مبایعه نامه مورد توافق طرفین حتما باید تاریخی برای حضور خریدار و فروشنده و شماره دفترخانه مشخص شده باشد لذا در صورتی که در مبایعه نامه این مورد مهم ذکر نشده باشد نمی توان از دفترخانه تقاضای گواهی یاد شده را داشت.
باید توجه داشت در صورتی که تاریخی برای حضور طرفین معامله در دفترخانه مشخص نشده باشد و یا اینکه تاریخ در روزی که تعطیل رسمی می باشد واقع شده باشد، طرفی که در دفترخانه حضور یافته باشد و یا اینکه به تعهدات خود به صورت کامل عمل کرده باشد می تواند در اظهارنامه ای روز دیگری را برای حضور طرفین معامله مشخص نماید البته به این نکته نیز باید اشاره داشت که از نظر دکترین حقوق، اظهارنامه عملی یکطرفه می باشد و ممکن است ملاکی برای ایجاد تعهد برای طرف دیگر نباشد اما در رویه قضایی به طور دیگری عمل می شود.
در خصوص گواهی عدم حضور باید به این نکته مهم نیز اشاره نمود که قانونگذار صدور این گواهی را در اختیار و تشخیص دفترخانه گذاشته است و الزامی در این خصوص در نظر نگرفته است و با توجه و بررسی قوانین و مقررات در این زمینه و همچنین اراده قانونگذار می توان به این موضوع پی برد که گرفتن گواهی عدم حضور برای مطالبه خسارت تاخیر الزامی نمی باشد.
نکته ای که باید مجددا به آن اشاره نمود این است که طرفی که در تاریخ مورد نظر در دفترخانه حضور یافته است(خریدار یا فروشنده) باید به صورت کامل به تعهدات خود در مبایعه نامه عمل نموده باشد تا بتواند از دفترخانه تقاضای صدور گواهی عدم حضور نماید.
این تعهدات در خصوص خریدار، پرداخت کامل ثمن معامله می باشد و این ثمن بهتر است به صورت چک تضمین شده بانکی باشد چرا که در رویه قضایی دیده شده است حتی اگر پرداخت باقی ثمن معامله به صورت نقدی یا چک شخصی بوده باشد و گواهی عدم حضور نیز صادر گردیده باشد، این گواهی مورد قبول دادگاه واقع نشده است بنابراین بهتر است به صورت چک تضمین شده بانکی باشد، در خصوص تعهدات فروشنده نیز به مواردی که شامل سند تک برگی ملک، مفاصا حساب شهرداری، مفاصا حساب دارایی، استعلام عدم بازداشت ملک از سوی اداره ثبت، پایان کار ملک و… است می توان اشاره نمود.

بیشتر بدانیم :  عدم حضور در محضر 

تدابیر و اقدامات فروشنده و خریدار به منظور اخذ گواهی عدم حضور

الف .فروشنده میبایست ..

اسناد و مدارک لازمه را از جمله ۱.مبایعه نامه ۲. مدارک هویتی .. کارت ملی و شناسنامه ۳. مفاصا حساب دارایی۴ . استعلام ثبت ۵. پایان کار را تحویل دفترخانه اسناد رسمی نماید.

دفترخانه میبایست ، تا قبل از فرا رسیدن تاریخ تنظیم سند ، استعلامات لازمه را از شهرداری و دارایی و… بعمل آورد .

ب.خریدار میبایست ..

یک فقره چک بین بانکی ،به نام فروشنده ،از یکی از بانک ها تهیه ، و در روز محضر همراه خود به محضر بیاورد و مشخصات چک در گواهی عدم حضور توسط دفتر اسناد رسمی ، قید گردد .

پاره ای از نکات ..

۱.هر یک از طرفین قرارداد ،بدون رعایت شرایط بالا ، گواهی عدم حضور بگیرد و یا اصلا گواهی عدم حضور نگیرد ، دادگاه حکم به پرداخت خسارت نمی دهد .

۲.دقت داشته باشید …

دفترخانه اسناد رسمی از اقوام و آشنایان طرف مقابل نباشد، چرا که امکان دارد در جهت صدور گواهی عدم حضور ،کارشکنی کند.

۳.چنانچه دفترخانه گواهی صادر نکند تخلف کرده و قابل پیگیری می باشد .

اگر طرفین قرارداد ، با توافق یکدیگر تاریخ حضور در دفترخانه را تغییر داده اید حتما در مبایعه نامه خود مراتب را پشت نویسی نمایید .

ضمنا قید گردد مفاد و شرایط روی قرارداد همچنان به قوت خود باقی می باشد چرا که امکان دارد دادگاه آن را تبدیل تعهد محسوب نمایند وحکم به پرداخت خسارت قراردادی ندهند .

در صورت تمایل به برقراری ارتباط با وکیل خانواده گروه وکلای حق گرا و دریافت مشاوره حقوقی با شماره های ۰۲۱۷۷۲۱۲۴۵۴ و یا ۰۲۱۴۴۰۶۸۳۹۲ تماس حاصل نمایید.

برابر بند ۸۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی:مداخله و مباشرت دفاتر اسناد رسمی در تهیه و تنظیم قولنامه عادی خلاف شئون سردفتری و ممنوع است.
مطابق ردیف ۱۶۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی اولین روز بعد از تعطیل، ملاک صدور گواهی عدم انجام معامله خواهد بود.

به این ترتیب که اگر تاریخ دفترخانه ای که در مبایعه نامه مشخص کردید روز تعطیل باشد، فردای آن روز میتوانید درخواست گواهی عدم حضور نمایند.

با توجه به عدم صدور گواهی عدم حضور از ناحیه برخی از دفترخانه های اسناد رسمی ، دفترخانه را خود انتخاب کنید.

۸.زمان متناسبی را از تاریخ قرارداد ، تا تنظیم سند رسمی در نظر بگیرید.

اگر خواستید برای عدم حضور در دفترخانه ، خسارتی تعیین کنید این شرط هم قید شود این خسارت بدل از اجرای اصل تعهد نمیباشد و خسارت تاخیر و عدم انجام تعهد ، با اجرای اصل تعهد قابل جمع کردن می باشد.

نمونه گواهی عدم حضور

نظر به اینکه با توجه به مدارک ابرازی از طرف ….. مقرر بوده است که سند …. حاکی از (انتقال قطعی اجاره، صلح) ملک پلاک …. واقع در …. با شرایط مذکور در آن مدارک در تاریخ …. در این دفترخانه به ثبت برسد از آنجا که سند مذکور به علت …. (علت باید به صورت کامل نوشته شود) تا آخر وقت اداری روز …. ثبت نشده است. به تقاضا آقای/ خانم …. و بر اساس دستور شماره … این گواهی از طرف اینجناب …… سردفتر / کفیل دفتر تنظیم و به نام برده تسلیم گردید.

پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص الزام گرفتن گواهی عدم حضور جهت خسارت تاخیر

♦ در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که با توجه و بررسی مطالب فوق، گواهی عدم حضور برای مطالبه خسارت تاخیر الزامی نمی باشد و نکته مهم دیگر اینکه تاخیری که توسط فروشنده در این امر بوجود آمده است شامل مواردی که قانونگذار در خصوص قوه قاهره در نظر گرفته و شناسایی کرده است نمی باشد و فروشنده نمی تواند با استناد به این موضوع که پرونده در دیوان عدالت اداری در دست بررسی است از پرداخت خسارت تاخیر سر باز زند.

اطلاع از نکات مهم معاملات ملک با سند عادی (مبایعه نامه – قولنامه)

مستندات قانونی – گواهی عدم حضور

اصل ۳۴ قانون اساسی

دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می‌تواند به منظور دادخواهی به دادگاه‌های صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه‌ها را در دسترس داشته باشند و هیچ‌کس را نمی‌توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.

اصل ۴۰ قانون اساسی

هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.

اصل ۱۷۳ قانون اساسی

به منظور رسیدگی به شکایات، تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مامورین یا واحدها با آیین‌نامه‌های دولتی و احقاق حقوق آنها، دیوانی به نام «دیوان عدالت اداری» زیر نظر رئیس قوه قضاییه تاسیس می‌گردد. حدود اختیارات و نحوه عمل این دیوان را قانون تعیین می‌کند.

ماده ۲۲۷ قانون مدنی

متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که‌ نمیتوان مربوط به او نمود.

ماده ۲۲۹ قانون مدنی

اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.

ماده ۴۶ قانون ثبت

ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده ۴۷ قانون ثبت

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.