نکاتی در خصوص تخلیه ملک و مراحل قانونی آن
در چه صورتی مالک میتواند درخواست تخلیه ملک خویش را بخواهد؟
در مورد دستور تخلیه هم شرایط آن صرفا در قانون سال ۷۶ آمده است. ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مقرر داشته، قراردادهای عادی اجاره، باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر (مالک) و مستاجر برسد و دو نفر افراد مورد اعتماد دو طرف به عنوان شاهد گواهی کنند. باید بدانید که مدت اجاره باید بهصورت صریح مشخص شده باشد؛ مثلا ۱ سال و یا ۱ سال و ۶ ماه.
پس از پایان مدت اجاره بنا به تقاضای مالک یا قائممقام قانونی او، تخلیه مال مورد اجاره با سند رسمی توسط دایرههای اجرای ثبت در مدت زمان یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف مدت یک هفته پس از دادن تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطان قوه قضاییه انجام میشود. تقاضای دستور تخلیه مهلت ندارد و مالک میتواند در هر زمان تقاضای دستور تخلیه را مطرح کند.
بنابراین در این قانون سند اجاره چه رسمی و چه عادی باشد، میتواند مبنای صدور دستور تخلیه قرار بگیرد. لازم است بدانید که رسیدگی به درخواست تخلیه، در مورد سند عادی بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعوای غیرمالی (بین ۱۰۰ تا ۱۸۰ هزار تومان) و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی انجام میشود. بنابراین برای صدور دستور تخلیه صرفا یک جهت، پیشبینی شده است که آن هم انقضای مدت قرارداد اجاره میباشد.
مالکی که بخواهد دستور تخلیه بگیرد باید به کدام مرجع مراجعه نماید؟
– مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه شورای حل اختلاف است. مگر اینکه ملک مورد اجاره، تجاری باشد و یا در قرارداد اجاره، حق سرقفلی واگذار شده باشد یا زمان بستن ِقرارداد قبل از تصویب قانون سال ۷۶ (زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶) باشد تا حق کسب و پیشه ایجاد شود که در اینصورت باید به دادگاه حقوقی محل ملک مراجعه شود؛ البته اگر سند عادی باشد.
بیشتر بدانیم : مراکز شورای حل اختلاف
در مورد نحوه رسیدگی مرجعی که صلاحیت رسیدگی به درخواست دستور تخلیه را دارد توضیح مختصری میفرمایید؟
-مرجع صالح با احرازکردن مواردی دستور تخلیه را صادر میکند که عبارتند از مالکیت یا ذینفعی مالک بنابر شرایط دستور تخلیه، بسته شدن قرارداد پس از سال ۷۶، همچنین انقضای مدت اجاره و رعایت ضوابط مندرج در ماده ۲ قانون سال ۷۶ برای قراردادهای عادی.
ابلاغ اوراق قضایی و یا ورقهای اجراییه به مستاجر در مکان مال مورد اجاره و به مالک، در محل ذکر شده در قرارداد صورت میگیرد؛ مگر اینکه دو طرف ترتیب دیگری را مقرر نمایند. اجرای دستور تخلیه هم نیازی به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا میشود. مامور هم مکلف است آن را ظرف مدت ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ و در نسخه دوم رسید دریافت نماید و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغنامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای دستور اقدام کند. بنابراین کلا صدور، ابلاغ و اجرای دستور تخلیه نهایتا ظرف مدت ۱ هفته صورت میگیرد. این خاصیت رسیدگی فوری و صدور دستور تخلیه در مورد آن دسته از قراردادهای مشمول قانون سال ۷۶ است.
بعد هم اگر مستاجر در محل حضور نداشتهباشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان او که سن ظاهری او برای تشخیص اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ میشود. اگر هم هیچکدام از این افراد هم در محل نبودند مامور، ابلاغنامه را در محل به در یا دیوار وصل میکند.
اگر در موقع بستن قرارداد مستاجر به مالک مبلغی بهعنوان ودیعه یا قرضالحسنه و یا سند تعهدآور مشابه آن دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به چه نحوی صورت میگیرد؟
-در این موارد اجرای دستور تخلیه و تحویل مال مورد اجاره به موجر، موکول به برگرداندن سند یا وجه به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا است. بنابراین صدور دستور تخلیه منوط به پرداخت وجه یا سند دریافتی به مستاجر نیست. بنابراین باید در دستور تخلیه صراحتا ذکر شود که اجرای دستور تخلیه، منوط به تحویل وجه یا سند دریافتی است.
اگر مالک هم مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت اجارهبها یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب،گاز و برق مصرفی بوده و درخواستکننده جبران خسارت یا پرداخت بدهیهای فوق از محل وجوه باشد، تکلیف دارد همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیمکردن دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل دهد. در اینصورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کم کردن مطالبات مالک اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
از سوی دیگر اگر مستاجر در مورد قرارداد اجاره که توسط مالک ارائه شده مدعی هر حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم میکند و پس از اثبات حق مورد ادعای خویش و نیز جبران خسارت، حکم مقتضی صادر میشود.
آیا قاضی میتواند به راحتی از دستور تخلیهای که صادر نموده برگردد؟
-از آنجایی که دستور تخلیه رای نیست، اگر قاضی متوجه شد که دستور تخلیه صحیح نبوده باید از آن عدول کند و این امر نیازی به جلسه رسیدگی و رعایت قتشریفات اینچنینی ندارد.
. تخلیه ملک دقیقاً در چه مواردی قابل درخواست است؟
در سه حالت اصلی:
پایان مدت اجاره و عدم تمدید
عدم پرداخت اجارهبها طبق قرارداد
استفاده غیرمجاز از ملک یا انتقال به غیر
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مبنای رسیدگی است.
۲. تخلیه فوری چیست و چه شرایطی دارد؟
تخلیه فوری در «قرارداد اجاره رسمی یا دارای کدرهگیری» امکانپذیر است.
اگر مستأجر پس از پایان مدت تخلیه نکند، موجر میتواند ظرف ۳۰ دقیقه با حکم فوری شورای حل اختلاف و بدون تشریفات، دستور تخلیه بگیرد.
۳. آیا قرارداد دستنویس هم قابل تخلیه است؟
بله، اما فوری نیست.
برای قرارداد دستنویس باید «دادخواست تخلیه» در شورای حل اختلاف مطرح شود و زمان رسیدگی بیشتر است.
۴. مراحل قانونی تخلیه ملک چگونه است؟
ثبت درخواست در «سامانه ثنا»
ارائه قرارداد اجاره و مدارک مالکیت
ثبت دادخواست تخلیه یا دستور تخلیه
رسیدگی شورای حل اختلاف
صدور دستور یا حکم تخلیه
مراجعه به اجرای احکام و تخلیه عملی ملک
۵. اگر مستأجر اجاره ندهد، تخلیه سریعتر انجام میشود؟
بله.
عدم پرداخت اجارهبها جزو جهات مهم تخلیه است و شورا معمولاً در مدت کوتاهتر رأی میدهد.
۶. بدون قرارداد کتبی میتوان تخلیه گرفت؟
بله، اما سختتر است.
باید از طریق «شهادت شهود، رسیدهای پرداخت، پرینت پیامها و دلایل اثباتی» وجود رابطه استیجاری را ثابت کرد.
۷. در تخلیه، کلید ملک را چه کسی تحویل میگیرد؟
اجرای احکام پس از تخلیه عملی، کلید را به موجر تحویل میدهد و صورتجلسه تنظیم میکند.
۸. مستأجر میتواند بابت ودیعه خسارت بگیرد؟
مستأجر حق دارد پس از تحویل ملک، ودیعه را دریافت کند.
اگر موجر ودیعه را ندهد، مستأجر میتواند حکم پرداخت ودیعه + خسارت تأخیر بگیرد.
۹. اگر ملک اجارهای فروخته شود، آیا تخلیه خودکار است؟
خیر.
مالک جدید جانشین موجر قبلی میشود و باید مدت اجاره را تا پایان تحمل کند.
فروش ملک باعث تخلیه نمیشود.
۱۰. تخلیه ملک تجاری چگونه است؟
طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶:
تخلیه سختتر است
گاهی «حق کسب و پیشه» باید پرداخت شود
اختلافات معمولاً زمانبر است
برای ملک تجاری، توصیه میشود وکیل متخصص اقدام کند.