دادخواست حکم تخلیه ملک | شرایط، مدارک و نکات حقوقی
یکی از مشکلات بین مالک و مستاجر بحث پایان زمان قرارداد و تخلیه ملک است که بعضا با درگیری بین طرفین و یا شکایت منجر می گردد. نمونه دادخواست ذیل فرمت مشاوره ای ارائه شده توسط وکیل به یکی از پیگیریهای صورت گرفته برای دریافت حکم تخلیه ملک می باشد
ریاست محترم مجتمع قضایی/دادگستری ……
سلام علیکم
با تقدیم ادب و احترام به استحضار می رساند:
۱-اینجانب مالک ششدانگ یک باب منزل مسکونی دارای پلاک ثبتی ….. واقع در بخش…. شهرستان….. می باشم که آن را به موجب قرارداد مورخه …. برای مدت یکسال به خوانده اجاره داده ام.
۲-نظر به اینکه مدت اجاره منقضی گردیده است خوانده حاضر به تخلیه عین مستاجره نمی باشد و با مراجعات مکرر به نامبرده نیز،حاضر به رفع تصرف از عین مستاجره نگردیده است.
لذا با تقدیم این دادخواست مستنداً به ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره با احتساب کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.
مستندات قانونی مرتبط با دادخواست حکم تخلیه ملک
صورتجلسه نشست قضائی استان گیلان/ شهر سیاهکل مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۱۷
سوال ۱: در دستور تخلیه موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، چنانچه موجر با دارا بودن شرایط دستور تخلیه تعمداً و مصراً، دادخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه حقوقی تقدیم دارد، تکلیف چیست؟ سوال ۲: آیا متصدی بنگاهی که در آن قرارداد اجاره منعقد می شود، می تواند به عنوان یکی از دو شاهد مذکور در ماده ۲ همین قانون جهت احراز شرایط دستور تخلیه انتخاب شود؟
نظر هیئت عالی
پاسخ سوال ۱: اقدام مندرج در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر صرفاً امتیازی است که قانونگذار به خواهان اعطا کرده و می تواند این امتیاز را اعمال یا از خود سلب نماید؛ لذا اگر خواهان برای تخلیه عین مستاجره دادخواست تخلیه تقدیم نموده و مصراً تقاضای صدور حکم تخلیه ملک نماید، مرجع ذی صلاح با عنایت به اصول و تشریفات دادرسی با ورود به ماهیت دعوا مبادرت به رسیدگی و به جای دستور تخلیه حکم به تخلیه عین مستاجره صادر و اعلام خواهد نمود. پاسخ سوال ۲: در صورتیکه متصدی بنگاه معاملاتی مورد اعتماد طرفین قرارداد باشد، مطابق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر می تواند یکی از شهود تلقی شود؛ بنابراین صرف متصدی بنگاه بودن مانعیتی برای گواه بودن آن در قرارداد اجاره ندارد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۴۵۶ شماره پرونده: ح ۶۵۴۱-۸۱۲-۸۹ تاریخ نظریه: ۱۳۹۸/۱۲/۰۶
احتراما در قالب درخواستی به خواسته صدور دستور تخلیه به شورای حل اختلاف تقدیم میگردد در قالب تقدیم دادخواست حال چنانچه قرارداد اجرای مستند درخواست فاقد شرایط مقرر در مواد ۲ و ۳ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ باشد، قاضی شورا با توجه به خواسته خواهان که صرفا صدور دستور تخلیه است و نه حکم تخلیه با چه تکلیفی مواجه است؟
آیا باید قرار رد درخواست به لحاظ عدم شمول قانون اخیر صادر گردد یا آنکه چون درخواست مذکور در قالب دادخواست تنظیم گردیده است باید، همانند دعوای عادی با دستور تعیین وقت و دعوت از طرفین و مطابق عمومات به آن رسیدگی و حکم مقتضی صادر گردد؟
مرجع قضایی باید در حدود خواستهای که خواهان تقاضا کرده است رسیدگی و اتخاذ تصمیم کند؛ لذا در فرض سؤال که خواسته خواهان صرفاً صدور دستور تخلیه بوده ولی درخواست وی فاقد شرایط قانونی مقرر در مواد ۲ و ۳ قانون موجر و مستأجر است، چنانچه پیش از اتخاذ تصمیم از سوی قاضی شورای حل اختلاف مبادرت به تغییر خواسته از «دستور تخلیه» به «صدور حکم بر تخلیه» مبادرت نکرده باشد، قاضی شورا باید برابر مقررات نسبت به رد درخواست مطرح شده، اقدام کند و موجبی برای رسیدگی به دعوای تخلیه وجود ندارد.
با وجود این دادخواست که از نظر قضایی کامل می باشد اما در هر حال با توجه به متفاوت بودن هر پرونده و دارا بودن نکات و ظرائف خاص خود لذا این دادخواست شما را از مشاوره با وکیل بی نیاز نمی نماید.
مقایسه دستور تخلیه ملک و حکم تخلیه ملک
دریافت حکم تخلیه با دستور تخلیه تفاوت دارد؛ روال کار هر یک از این مشکلات قانونی با یکدیگر متفاوت است و هر یک از آن ها از یک مرجع ذی صلاح صادر و پیگیری خواهند شد. دستور تخلیه حکم، در شرایط به خصوصی صادر می شود؛ در صورتی که دو نسخه از اجاره نامه تنظیم شده باشد، امکان دریافت دستور تخلیه وجود دارد. برای صدور این حکم، برگه اجراییه صادر نمی شود و پس از یک هفته از تقاضای مالک صادر خواهد شد. در صورتی که مستاجر پس از ۳ روز ملک را تخلیه نکند، این حکم توسط ماموران قانونی اجرا خواهد شد.
اما سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مراجعه به مراجع و شورای حل اختلاف است و برای صدور آن نیازی به برگزاری جلسات دادرسی نخواهد بود. در این زمینه یک جلسه رسیدگی برای پرونده مورد نظر برگزار می شود و هر دو طرف دفاعیات خود را در طول جلسه بیان می کنند. این حکم با دستور تخلیه از نظر نحوه اجرا نیز تفاوت دارد. دستوری که برای تخلیه ملک صادر می شود، بر اساس توافقات درج شده در اجاره نامه و با استناد به این اسناد قانونی ارائه خواهد شد.
مدارک مورد نیاز برای صدور حکم تخلیه املاک
برای رسیدن به این حقوق قانونی، باید مدارک مختلفی جمع آوری شده و به محل رسیدگی به پرونده مورد نظر ارائه گردد. برخی از این مدارک به شرح زیر می باشند:
برگه های دادخواست طرفین دعوا به علاوه یک برگ دادخواست اضافه
سند مالکیت که از سوی موجر ارائه می شود.
قرارداد اجاره
مدارک هویتی و شناسایی طرفین و یا خواهان پرونده
مدت زمان مورد نیاز برای دریافت حکم تخلیه چقدر است؟
برای دریافت این حکم قضایی، اغلب یک ماه زمان صرف می شود. در مراحل اولیه، مستاجر پیروی احضار مقام قضایی، این حکم را دریافت می کند. در این پرونده ها حضور وکیل ملکی ماهر در شیراز بسیار موثر واقع شده و روال پرونده را تسریع خواهد کرد.
نحوه قرارداد اجاره
مراحل گرفتن حکم تخلیه به نحوه قرارداد اجاره نیز بستگی دارد. قرارداد اجاره به صورت رسمی و عادی نوشته می شود و برای گرفتن تخلیه در هر یک از این قراردادها، مراحل به خصوصی طی خواهد شد. رسمی بودن قرارداد، به منظور تنظیم آن در دفاتر اسناد رسمی است؛ این قراردادها به امضای طرفین می رسند و مالک برای دریافت حکم تخلیه باید به دایره اجرایی اداره اسناد مراجعه کند و از این طریق روال پرونده تخلیه ملک را دنبال نماید.
در برخی موارد نیز برای تنظیم قراردادهای اجاره ای از اسناد معمولی استفاده می شود که در چنین شرایطی شورای حل اختلاف به عنوان مرجع قضایی معتبر مورد نظر قرار می گیرد و کلیه شکایات و اعتراضات در این بخش انجام خواهد شد.
فرایند اجرای حکم تخلیه
پیش از آن که مدت اعتبار حکم تخلیه به پایان برسد، موجر باید با پرداخت هزینه کامل ودیعه مستاجر شرایط خروج او از ملک مورد نظر را فراهم کند. به محض صدور حکم قضایی، موجر به مدت ۷۲ ساعت برای تخلیه ملک مسکونی یا تجاری فرصت خواهد داشت. برای اجرای این حکم کلیه مبالغی که تحت عنوان سر قفلی از مستاجر دریافت می شود نیز باز پس داده خواهد شد.
در این زمینه نیازی به ارسال اظهار نامه برای تشکیل دادگاه وجود ندارد و کلیه روال قانونی کار با استفاده از اصل برگه اجاره نامه پیگیری خواهد شد. حکم نهایی دادگاه قابل اعتراض نخواهد بود و طرفین مکلف به پذیرش آن هستند.
✅ ۱۰ پرسش پرتکرار درباره دادخواست حکم تخلیه ملک
۱️⃣ دادخواست حکم تخلیه ملک چیست؟
پاسخ:
دادخواست حکم تخلیه ملک، درخواستی است که موجر برای الزام مستأجر به تخلیه ملک به دلیل پایان مدت اجاره یا تخلف قراردادی، به مرجع قضایی ارائه میدهد.
۲️⃣ تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه چیست؟
پاسخ:
دستور تخلیه معمولاً سریع و بدون رسیدگی ماهوی صادر میشود (در اجارهنامه رسمی یا واجد شرایط)، اما حکم تخلیه پس از رسیدگی قضایی و صدور رأی دادگاه صادر میگردد.
۳️⃣ چه زمانی باید دادخواست حکم تخلیه داد؟
پاسخ:
در مواردی مانند اختلاف در اجارهنامه، وجود ادعا یا دفاع مستأجر، یا عدم امکان صدور دستور تخلیه فوری، باید دادخواست حکم تخلیه مطرح شود.
۴️⃣ مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست حکم تخلیه کجاست؟
پاسخ:
این دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و حسب مورد به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف ارجاع میشود.
۵️⃣ چه مدارکی برای طرح دادخواست حکم تخلیه لازم است؟
پاسخ:
اجارهنامه (رسمی یا عادی)
مدارک مالکیت یا ذینفع بودن موجر
مدارک هویتی
دلایل تخلف یا پایان مدت اجاره
۶️⃣ آیا عدم پرداخت اجارهبها موجب صدور حکم تخلیه میشود؟
پاسخ:
بله، در صورت عدم پرداخت اجارهبها و احراز تخلف مستأجر، دادگاه میتواند حکم به تخلیه ملک صادر کند.
۷️⃣ آیا مستأجر میتواند در برابر دادخواست تخلیه دفاع کند؟
پاسخ:
بله، مستأجر میتواند با ارائه دلایل قانونی مانند تمدید ضمنی، پرداخت اجاره یا وجود حق کسب و پیشه از خود دفاع کند.
۸️⃣ مدت زمان رسیدگی به دادخواست حکم تخلیه چقدر است؟
پاسخ:
مدت رسیدگی بسته به شلوغی شعبه، کامل بودن مدارک و وجود اعتراض متفاوت است، اما معمولاً چند ماه به طول میانجامد.
۹️⃣ آیا برای طرح دادخواست حکم تخلیه نیاز به وکیل است؟
پاسخ:
الزامی نیست، اما با توجه به پیچیدگی دعاوی ملکی و دفاعیات احتمالی مستأجر، مشاوره با وکیل متخصص توصیه میشود. بر اساس تجربیات حقوقی وکلای حقگرا، استفاده از وکیل میتواند احتمال موفقیت در دعوا و سرعت رسیدگی را افزایش دهد.
متقاضیان میتوانند جهت دریافت مشاوره حقوقی، با وکلای حقگرا از طریق شماره ۰۱۲۰۹۱۶۵۲۱ تماس حاصل نمایند.
🔟 پس از صدور حکم تخلیه چه اقدامی انجام میشود؟
پاسخ:
پس از قطعیت حکم، با صدور اجراییه و طی تشریفات قانونی، ملک با نظارت اجرای احکام تخلیه خواهد شد.