نمونه دادخواست ابطال سند رسمی

مقدمه

ابطال سند رسمی، با حکم کیفری محکومیت به کلاهبرداری غیر ممکن است و لازم است جهت استرداد سند مالکیت و انتقال به مالک قبلی، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم دادگاه حقوقی و یا همزمان با رسیدگی به امر جزایی به دادگاه کیفری تقدیم شود. در اینگونه موارد محکومیت به مجازات جرایم علیه اموال و مالکیت، از جمله کلاهبرداری ملکی و انتقال ملک اشخاص از طریق کلاهبرداری، مستلزم رد مال و استرداد مال برده شده می‌باشد.

همچنین با توجه به اینکه ممکن است سند مالکیت ملک مورد کلاهبرداری، به شخص کلاهبردار و یا شخص ثالث منتقل شده باشد، نیاز به ابطال سند رسمی دارد.

دفتر وکالت در تهران

شرایط تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی

نمونه دادخواست ابطال سند رسمی، فقط منحصر به این موضوع نیست. گاهی اوقات ممکن است بر اثر اشتباه یا عمد شخصی، سند مالکیت رسمی در ملکی برای غیر صادر شود.

تعریف ابطال سند رسمی

ابطال سند رسمی به دعوایی گفته می‌شود که در آن شخصی برای بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی اقدام می‌کند.

عموماً این نوع دعوی در فروش ملک به چند نفر ایجاد می‌شود و یا اینکه سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده باشد.

از لحاظ قانونی مالک اصلی یک ملک کسی است که ملک مذکور در دفتر املاک به ثبت رسیده و مستقیماً به نام او زده شده و یا به او ارث رسیده باشد.

بیشتر بدانیم : شرایط ابطال قرارداد معاوضه  

موارد و مصادیق ابطال سند رسمی

۱- اسناد صوری و غیر واقعی

گاهی به دلایل مختلف طرفین بدون اینکه هدف واقعی مبنی بر نقل و انتقال داشته باشند بصورت غیر واقعی قراردادهایی را تنظیم می نمایند.

در اصطلاح حقوقی به چنین قراردادهایی که تهی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم می گردند قراردادهای صوری می گویند.

بنابراین می توان تقاضای ابطال سند رسمی مزبور را بخاطر صوری بودن و نداشتن پشتوانه حقوقی واقعی از مراجع قضایی نمود.

۲- اسناد مجعول

در پاره ای موارد اشخاصی که دارای مقاصد نامشروع بوده و درصدد تحصیل مال از طریق نامشروع و فریب شهروندان می باشند، با دسترسی غیر مجاز به اوراق و مهر های دولتی اسنادی را جعل نموده و از این طریق به اهداف خود نائل می گردند.

این اسناد ممکن است هر چیزی باشد؛ اعم از کارتهای پایان خدمت و گذرنامه، مدارک تحصیلی، اسناد مالکیت منازل و خودرو و اسناد گمرکی و ترخیص وغیره.

مصادیق این اسناد می تواند متنوع باشد. بنابراین فرض کنیم شخصی با اهداف غیر قانونی سند یک زمین را به نام خود یا اشخاص دیگر جعل نموده و توانسته است از این طریق خود را مالک جلوه داده و آن را به فروش برساند.

دراین حال شخصی که واقعا مالک بوده و یا شخص خریدار که در دام کلاهبرداران گرفتار آمده اند ،علاوه بر شکایت کیفری، باید دادخواست حقوقی مربوط به موضوع ابطال سند رسمی مجعول را نیز تنظیم کنند.

۳- اسنادی که از طریق کلاهبرداری و دیگر جرایم صادر شده است

در این موارد معمولا اشخاص بلافاصله اقدام به طرح شکایت کیفری نموده و حتی شعب جزایی در دادنامه خود حکم بر ابطال اسناد فوق را نیز صادر می نماید.

ولی عمدتا صلاحیت ابطال سند بر عهده مراجع حقوقی است و شخص ذینفع می بایست درخواست ابطال سند رسمی را از مراجع حقوقی درخواست نماید.

بیشتر بدانیم : نحوه ابطال وصیت نامه  

۴- ابطال اسنادی که جهت تضمین به دارنده سند سپرده یا منتقل شده است

در برخی موارد دیده شده است که افراد جهت دریافت وام و یا جهت انجام امور مضاربه ای به اشخاص ثروتمند مراجعه و جهت تضمین و پشتوانه باز پرداخت املاک و آپارتمانهای نامبردگان را قولنامه می کنند.

این در حالیست که هیچ قصد و غرض واقعی برای انتقال املاک مزبور وجود ندارند و تنظیم قولنامه صرفا جهت پشتوانه باز پرداخت وام و قرض می باشد.

اما در موارد دیگر دیده شده است که قرض دهندگان به تنظیم قولنامه عادی بسنده نکرده و قرض گیرنده را مکلف می نماید که سند رسمی ملک را نیز به نام آنها منتقل نماید.

در چنین صورتی همیشه این احتمال وجود دارد که قرض دهنده علیرغم اینکه تمام طلب خود را دریافت داشته اما به دلایلی از بازگرداندن سند به نام مالک واقعی آن خودداری نموده و از این راه قصد سوء استفاده و تحصیل مال از طریق نامشروع را داشته باشد.

اینجاست که شخص قرض گیرنده می تواند به لحاظ عدم وجود قصد و نیت واقعی بر انتقال و بیع و به لحاظ پشتوانه بودن انتقال سند ابطال آن را از دادگاه درخواست نماید.

۵ – اسناد مالکیت معارض

سند مالکیت معارض سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد.

به عبارت دیگر همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت موخر قید شده وجود خارجی ندارد و همان است که در سند مالکیت مقدم قید شده است .

یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند، سند مالکیت مؤخر نسبت به سند مالکیت مقدم را معارض گویند و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود.

بیشتر بدانیم :   ابطال مبایعه نامه  

مدارک لازم جهت تقدیم دادخواست ابطال سند رسمی

سند مالکیت ملکی که خواهان ابطال سند رسمی معارض و یا ابطال سند رسمی ان به دلایل دیگری هستیم.
در صورتی که سند ملک بر اثر جرم کلاهبرداری انتقال یافته است، رای قطعی دادگاه کیفری یک یا دو مبنی بر محکومیت به کلاهبرداری و رد مال.
مدارک شناسایی خواهان مانند کارت ملی و ثبت نام در سیستم ابلاغ الکترونیک قوه قضاییه.
درخواست استعلام ثبتی و عنداللزوم ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی.

نمونه دادخواست ابطال سند رسمی

ریاست محترم دادگاه حقوقی تهران

با سلام و احترام، موکل این جانب آقای…. به حکایت مستندات پیوست، مالک رسمی یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی۱ فرعی از ۲ اصلی بخش ده تهران بوده است. خوانده محترم با توسل به وسایل متقلبانه، اقدام به اخذ وکالت انتقال اموال وی، به بهانه لزوم اعطای وکالت کاری، با تبانی سردفتر اسناد رسمی شماره ۰۰۰۰ تهران نموده و پس از ان اقدام به انتقال سند رسمی مالکیت به خواهان ردیف دوم، خانم ن- ه نموده است.

بر اساس دادنامه شماره ۱۱۱۱۱ دادگاه کیفری ۲ تهران که طی دادنامه شماره ۲۲۲۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران قطعیت یافته است، خوانده ردیف اول و دوم به تحمل هر کدام سه سال حبس تعزیری و رد مال به اتهام کلاهبرداری محکوم شده اند و رد مال موصوف که آپارتمان مورد ترافع می باشد.

با توجه به انتقال سند مالکیت، جز با تقدیم این دادخواست و تقاضای ابطال سند رسمی میسور نمی‌باشد.

لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده ها به ابطال سند رسمی و اعاده به وضع سابق و صدور سند مالکیت به نام موکل و پرداخت هزینه‌های دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.
تنظیم دادخواست حقوقی توسط وکیل دادگستری

نمونه دادخواست ابطال سند رسمی که در بالا توسط بهترین وکیل ملکی ایران و تهران درج شده است در پرونده کلاهبرداری ملکی مورد استفاده قرار خواهد گرفت.

مرجع صالح

دادگاه صالح در رابطه با دعوی ابطال سند رسمی برحسب موضوع آن متفاوت می باشد. مثلا با توجه به اینکه هرگونه دعوای راجع به مال غیرمنقول به‌ ویژه دعوای مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است هرچند که مدعی علیه (خوانده) در آن حوزه مقیم نباشد بنابراین رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است. پس مرجع رسیدگی با توجه به موضوع دعوی یا همان خواسته ابطال سند، متفاوت خواهد بود.
هزینه دادرسی

هزینه دادرسی در دعاوی مالی و در این گونه دعاوی را باید به دو بخش تقسیم کرد: الف) دعاوی قابل تقویم یا دعاوی که میزان خواسته مشخص است ب) دعاوی غیر قابل تقویم. در مورد قسم اول هزینه دادرسی بدین صورت محاسبه می شود: در مرحله بدوی تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال دو و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله بدوی بیش از ۲۰۰ میلیون ریال سه و نیم درصد ارزش خواسته، در مرحله تجدیدنظر چهار و نیم درصد ارزش خواسته، درمرحله فرجام خواهی پنج و نیم درصد ارزش خواسته. و در مورد قسم دوم نیز گفته شده که هزینه دادرسی در صورتی که قیمت خواسته در دعاوی مالی در موقع تقدیم دادخواست مشخص نباشد ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار ریال خواهد بود.

نکته

در خصوص موارد ملکی، قبل از تنظیم سند رسمی، مبایعه نامه ای نگارش می شود که در آن پیرامون شرایط قرارداد بیع صحبت می شود. در این خصوص نیز، اگر شرایط ابطال سند عادی برقرار بود، می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه نمود. البته در صورتی که در مبایعه نامه در مورد ابطال قرارداد صحبت شده باشد، باید به شروط قرارداد توجه نمود.

مبایعه نامه

یکی از دعاوی بسیار رایج در مراجع قضایی، دعوی ابطال مبایعه نامه می باشد. در قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم مبایعه نامه ولو در بنگاه های معاملاتی املاک معتبر نیز ممنوع است. مواردی وجود دارد که دو طرف برای انجام بیع توافق نموده و ایجاد مالکیت مال مورد توافق همراه با انجام تشریفات باشد. این تشریفات که در قالب مبایعه نامه است، مبنی بر تعهد طرفین بر انتقال مالکیت مبیع به خریدار است. در مبایعه نامه مالکیت منتقل نمی شود، بلکه تشریفاتی است که به سبب تنظیم سند رسمی برقرار می شود.

ابطال مبایعه نامه

در حالاتی که طرفین مبایعه نامه قادر به انجام تعهدات خود نیستند یا از انجام آن سر باز می زنند، انتقال مالکیت عین مورد معامله نفی شده و مبایعه نامه باطل می گردد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا

۱) شمار قابل توجهی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک میدانند و به صرف استناد به سند عادی، حکم به ابطال سند صادر نمی کنند. موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیرباز مورد اختلاف محاکم بوده است؛ اما نظریه ی مورخ ۹۵/ ۸ / ۴ شورای نگهبان که اشعار میدارد، اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است، به این اختلافات پایان داده است.

۲) در صورتی که انتقال رسمی ملک به خوانده در اجرای رأی دادگاه باشد، مثلاً دادگاه به الزام تنظیم سند رسمی حکم داده باشد، موجبی برای رسیدگی هم عرض به دعوی ابطال سند وجود ندارد، چرا که قبلاً دادگاه دیگری نسبت به تنظیم سند، حکم کرده است و هر چند خواسته ی ابطال سند با آن خواسته یکی نیست؛ ولی اظهار نظر در آن اظهار نظر بر حکم دادگاه همعرض میباشد. در حقیقت، اگر سند رسمی به موجب احکام قضایی تنظیم شده باشد، دعوی ابطال اسناد نیز مطابق تشریفات قانونی صرفاً و منحصراً در دادگاه صادر کننده ی حکم قطعی، قابل رسیدگی است.

۳) در مواردی که سند مالکیت به تبع رأی هیأت موضوع ماده ی ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، صادر شده باشد، ابتدا باید نسبت به رأی هیأت مزبور اعتراض و ابطال رأی هیأت را درخواست کرد و سپس ابطال سند رسمی که بر اساس رأی هیأت صادر شده است. خواسته شود.

۴) دادگاه حتما باید نسبت به مالکیت ملک از اداره ی ثبت، استعلام کند و نمی تواند به صرف اظهارات طرف یا طرفین، حکمی صادر کند که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود دارد.

۵) چنان چه در دادخواست ابطال سند انتقال به جای شماره ی سند، شماره ی پلاک ثبتی ملک، قید شود و یا شماره ی سند، اشتباه درج شود، چون خواسته ی اولیه به درستی مطرح نشده است، موجب رد دعوا میشود.

۶) طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قراردادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی است.

۷) اگر ملک موضوع دعوی ابطال سند انتقال، بعداً تفکیک شده باشد. علاوه بر اسناد انتقالی بعدی باید ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود.

۸) در طرح دعوای ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی، طرف دعوی قرار گیرند. مگر این که دادخواست ابطال فقط متوجه ی سهم مشاعی یکی از مالکین باشد.

۹) در صورتی که دعوی ابطال سند رسمی به استناد بی اعتباری معامله، مبنای سند مطرح شود، حکم به ابطال سند، فرع بر بطلان عمل حقوقی میباشد که سند به عنوان دلیل برای آن تنظیم شده است و در واقع صدور حکم به ابطال سند منوط به رسیدگی به مبنای ابطال است که همان احراز بی اعتباری قرارداد است. بر این اساس خواهان باید در ستون خواسته، تأیید بطلان یا فسخ و یا انفساخ معامله مبنای سند را نیز از دادگاه بخواهد.

۱۰) در موارد تعارض بین دو سند مالکیت، اداره ی ثبت اسناد در شرایطی میتواند، بدون حکم دادگاه، اقدام به ابطال سند رسمی کند. در صورتی که یک ملک دارای دو مالک رسمی باشد، به سندی که مؤخر صادر شده است، سند معارض گفته میشود. هیأت نظارت ثبت و در مرتبه ی بالاتر شورای عالی ثبت صلاحیت تشخیص معارض بودن دو سند مالکیت را بر عهده دارد. در صورتی که به تشخیص هیأت نظارت و یا شورای عالی ثبت، وجود تعارض بین اسناد مالکیت ملک، محرز شود، اداره ی ثبت مکلف است به دارنده ی سند مالکیت معارض که صدور آن مؤخر بر سند دیگر است، ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه حقوقی صلاحیت دار محل وقوع ملک، مراجعه و گواهی اقامه ی دعوا را به اداره ی ثبت محل تسلیم و رسید، اخذ کند. در صورتی که دارنده ی سند مالکیت معارض، ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک، مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ی ثبت محل، تسلیم و رسید، اخذ نکند و دارنده ی سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند، اداره ی ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض، ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده ی سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه ی خود، پیروی بخشنامه ی قبلی اعلام کند و این تنها موردی است که اداره ی ثبت، بدون حکم دادگاه، سند مالکیت را ابطال می کند.