مهمترین موارد اشتباه در مبایعه نامه

بیشتر مردم برای معاملات خود، به بنگاه ها مراجعه کرده و از خدمات آنها استفاده می کنند، ولی کمتر کسی از حدود و میزان وظایف متصدیان مشاور املاک اطلاع دارد. بر همین اساس، همه کار معامله و به خصوص تنظیم مبایعه نامه را به این متصدیان می سپارند که در موارد بسیاری، بعدها گرفتار مشکلات حقوقی و دردسرهای بزرگی می شوند که با سال ها مراجعه به دادگاه ها نیز گاه حل نشده و سرمایه مادی و معنوی آنها را تلف می نماید. در اینجا مختصراً به مهمترین موارد اشتباه در مبایعه نامه که معمولاً افراد در مراجعه به مشاورین املاک و هنگام انجام معامله مرتکب می شوند را مطالعه خواهید کرد که با اصلاح این اشتباهات، مانع از بروز مشکلات حقوقی و قضایی بعدی برای خود خواهید شد.

 این فکر اشتباه را از ذهن تان پاک کنید: تنظیم مبایعه نامه کار مشاورین املاک است!

از نظر قانونی، متصدی بنگاه معاملات ملکی و مشاور املاک، مشمول تعریف و عنوان دلال است. دلال فقط این وظیفه را دارد که اگر کسی قصد معامله ی دارد، برای وی مشتری و طرف معامله بیابد. همین! البته صنف مشاورین املاک برای آن که بنگاهدار در جریان معاملات بتواند به تنظیم مبایعه نامه اقدام کند اوراقی تحت عنوان مبایعه نامه به صورت فرم (به اصطلاح تیپ) در اختیار هر یک از بنگاه ها قرار می دهد. این نسخه ها به صورت سه برگی است و باید به صورت پشت سرهم و بدون جا گذاشتن نسخه یا نسخه هایی، توسط مشاور املاک استفاده شود. برای هر معامله، سه نسخه پیش بینی شده و باید به صورت یکسان و معمولاً با قرار دادن برگ کاربن بین صفحات تنظیم شود و پس از تنظیم، نسخه سوم نزد مشاور املاک باقی بماند و هر یک از طرف های معامله یک نسخه از مبایعه نامه را تحویل بگیرند.

ولی این امر، به این معنا نیست که استفاده از نسخه های مبایعه نامه مشاور املاک، بهترین روش تنظیم مبایعه نامه است! اشکال اساسی در تنظیم این مبایعه نامه ها آن است که بر اساس شرایط معمول و معاملات عادی و جاری تنظیم و پیش بینی و چاپ شده اند. این شریط تقریباً مناسب است ولی اشکالاتی ممکن است در اثر استفاده از این نسخه های از پیش آماده رخ دهد؛ مثلاً فرض کنید پدری قصد دارد خانه خود را به پسرش ببخشد و اصطلاحاً هبه کند، به مشاور املاک مراجعه می نماید و بنگاهدار در قالب این مبایعه نامه، عقد هبه را تنظیم می نماید و معمولاً به خاطر آنکه شرایط را با مبایعه نامه سازگار نماید، مبلغی درج و در مبایعه نامه نوشته می شود که این مبلغ نقداً پرداخت شده است! این نحوه تنظیم عقد، منشا پرونده های حقوقی بسیاری است و ممکن است درمورد نوع عقد؛ نحوه پرداخت وجه و اراده واقعی طرفین معامله بین طرفین و حتی ورثه آنها ایجاد اختلاف شود.

بنابراین، بهترین روش آن است که اگر بنگاهدار برای شما مشتری را پیدا کرده، پس از ملاقات با مشتری و پرداخت حق دلالی بنگاهدار، اگر نوع معامله شما شرایط خاصی دارد یا در قالب بیعنامه نمی گنجد، به وکیل دادگستری مراجعه و پس از تنظیم قرارداد توسط وکیل، نسبت به امضای آن اقدام نمایید.

 هنگام تنظیم مبایعه نامه تنها نباشید و شهود مورد اعتماد خود را همراه داشته باشید

دومین اشتباه در مبایعه نامه در زمان تنظیم عدم حضور شاهدین از طرف شما است . در هنگام تنظیم قرارداد در بنگاه، بسیاری از بحث ها و مذاکرات و توافق ها ممکن است در قرارداد نهایی عمداً یا سهواً از قلم بیفتد، یا به علت ضعف توان نگارش بنگاهدار، در متن قرارداد به نحوی قید شود که مبهم و غیر روشن باشد، که همین شرایط ننوشته یا متن های مبهم باعث اختلاف در هنگام اجرا می شود. در این حالت، ممکن است به علت آنکه شاهد و دلیل دیگری برای اثبات واقعیت ندارید حق شما تضییع شود. بدتر آنکه در مواردی طرف معامله شما با نقشه از قبل طراحی شده، افراد زیادی را به عنوان شاهد همراه خود حاضر و قرارداد را به امضای آنها می رساند تا بعداً و به موقع نیاز از شهادت آنها که ممکن است برخلاف واقع هم باشد، علیه شما استفاده نماید. بنابراین، در هنگام معامله شهود خود را همراه برده و امضای آنها را به عنوان شاهد در قرارداد نقش نمایید.

 پس از آن که نسخه های مبایعه نامه را امضا زدید، حتماً نسخه خود را دریافت کنید

سومین اشتباه در مبایعه نامه عدم دریافت نسخه خودتان است . روزانه پرونده های قضایی زیادی در اثر تنظیم یا تکمیل مبایعه نامه بدون حضور طرفین معامله یا یکی از آنها و اضافه نمودن یا خط زدن و لاک گرفتی جملاتی از مبایعه نامه مطرح می شود که هم بنگاهدار و هم طرف های معامله را درگیر پرونده کیفری یا حقوقی جعل می نماید.

توصیه می شود که هیچ گاه حتی درصورت اطمینان کامل به متصدی مربوطه صرفاً بر مبنای اعتماد به بنگاهدار و بدون حضور طرف معامله و مذاکره با او یا قبل از تکمیل مفاد و شرایط مبایعه نامه به طور کامل، یا حتی پس از تکمیل، بدون خواندن متن و توضیح خواستن درمورد عبارات مبهم، مبایعه نامه را امضا نزنید.

در بسیاری از پرونده ها طرفها مدعی هستند که بخاطر اعتماد به بنگاهدار امضا زده اند و توافق واقعی چیز دیگری بوده است.

پس تا زمانی که طرف معامله را شخصاً ندیده اید و در مورد تمامی شرایط و تعهدات با او به توافق نرسیده اید و در مبایعه نامه نوشته نشده نباید مبایعه نامه را امضا کنید. البته تنظیم مبایعه نامه در چند جلسه اشکالی ندارد و گاه طبیعی است، چون ممکن است شرایط طرف ها نیازمند مذاکرات بیشتری باشد؛ ولی پیشنهاد می نمایم از امضا مبایعه نامه تا زمانی که درمورد تمامی شرایط به توافق نرسیده اید خودداری کنید. بهتر است در این موارد، شرایط طرفین را به صورت پیش نویس مبایعه نامه تهیه نموده و در طول مذاکرات اصلاح کرد و تغییر داد و در نهایت در مبایعه نامه با حضور طرف ها نوشته شده و به امضای آنها رسانده شود و پس از آن، بلافاصله نسخه مبایعه نامه را اخذ و به عنوان سند معامله خود نزد خود نگه دارید.

به هرحال، نگه داشتن نسخه مبایعه نامه توسط بنگاهدار، پس از امضای هر دو طرف، قانونی نیست و پس از پرداخت حق کمیسیون مکلف است نسخه ای از قرارداد را مهر و امضا کرده و تحویل نماید. این را هم بدانید که مشاور املاک مرجع دولتی نیست بنابراین حتی درصورت استعلام دادگاه، می تواند با بهانه های مختلف از همکاری کامل امتناع نماید و مجازاتی هم از این جهت متوجه او نیست.

 مبالغ ثمن را به حساب مشاور املاک واریز نکنید

چهارمین اشتباه در مبایع نامه واریز مبلغ به حساب مشاور املاک است . پرداخت ثمن به متصدی مشاور املاک و گرفتن رسید از او یا واریز مبالغ قرارداد به حساب او یا پرداخت با پوز مشاور املاک هیچ کدام به معنای پرداخت ثمن به فروشنده نیست و اگر اختلافی در خصوص پرداخت رخ دهد، از نظر دادگاه، این پرداخت ها قانونی نبوده و باید دوباره پرداخت نمایید! البته، در صورتی که فروشنده از شما بخواهد مبالغ را به متصدی مشاور املاک (یا هر شخص دیگری غیر از فروشنده) پرداخت کنید، بخواهید تا این مطلب در مبایعه نامه گنجانده شود که فروشنده پرداخت و واریز به حساب مشاور املاک را از خریدار خواسته است، در غیر این صورت فقط پول را به حساب فروشنده واریز کنید. همچنین در مواردی که به عنوان فروشنده معامله را فسخ یا اقاله می کنید، وجوه دریافتی را فقط به خریدار استرداد کنید و علت آن یعنی فسخ یا اقاله را نیز ذکر کنید و از تحویل وجوه به مشاور املاک خودداری کنید مگر آن که طرف معامله کتباً این مطلب را به شما اجازه داده باشد.

شخصاً اسناد مالکیت فروشنده را بررسی کنید

پنجمین اشتباه در مبایعه نامه عدم رویت اسناد مالکیت است . در بسیاری از موارد شاهد آن بوده ایم که متصدیان مشاوران املاک گاه به قصد تسهیل انجام معامله و گاه با این تصور که امضای مبایعه نامه فروشنده را مکلف به تهیه اسناد مالکیت می نماید، قبل از آن که اسناد مالکیت فروشنده را رؤیت یا بررسی نمایند، اقدام به تنظیم مبایعه نامه می نمایند که درست نیست. بنابراین، توصیه می نمایم شخصاً و قبل از تنظیم مبایعه نامه، اسناد مالکیت را از فروشنده مطالبه و دقیقاً بررسی نمایید.

از آنجا که گاه وکیل مالک اقدام به امضای مبایعه نامه می نماید، وکالتنامه و بخصوص حدود اختیارات وکیل را بررسی نمایید تا بفهمید که آیا اختیار فروش و دریافت ثمن دارد یا ندارد. در این موارد، نحوه تنظیم مبایعه نامه نکات دقیقی دارد؛ بنابراین، توصیه ما آن است که شخصی آگاه به مسائل حقوقی و ترجیحاً یک نفر وکیل دادگستری آگاه به مسائل قراردادی را همراه داشته باشید تا هم در بحث احراز مالکیت فروشنده و وجود مدارک لازم برای تنظیم سند فروش آن ملک خاص و هم در زمینه انجام معامله توسط وکیل در تنظیم مبایعه نامه شما را راهنمایی نماید. در غیر این صورت، تصویری از مدارک را دریافت و با مراجعه به دفتر وکیل خود با وی مشورت نموده و سپس اقدام به معامله نمایید.

شخصاً هویت طرف معامله را احراز نمایید

یکی دیگر از موارد اشتباه در مبایعه نامه عدم احراز هویت توسط خود طرف معامله است . در غالب موارد احراز هویت را به مشاور املک می سپاریم و این کاری خطرناک است! گاه به علت عدم احراز هویت دقیق توسط مشاور املاک، کسی که مبایعه نامه را امضا می کند، شخصی نیست که نامش به عنوان خریدار یا فروشنده ذکر شده است و این مبایعه نامه علاوه بر آنکه سندی جعلی محسوب می شود ، باعث پیچیده و بغرنج شدن وضعیت معامله و تضییع حقوق قانونی شما می شود؛ مثلاً اگر فروشنده باشید، تا زمانی که وضعیت این معامله توسط دادگاه تعیین تکلیف نگردد، حق فروش ملک را نخواهید داشت! و معلوم نیست وجه خود را از چه کسی مطالبه نمایید و اگر خریدار باشید به راحتی فروشنده می تواند معامله را منکر شود و به سختی می توانید طرف معامله واقعی را در دادگاه اثبات و مبالغی که پرداخته اید را استرداد نمایید و به این ترتیب، عدم احراز هویت طرف معامله، موجب تضییع حق شما خواهد شد. پس اگر طرف معامله خود را به خوبی نمی شناسید، تا وقتی که شخصاً مدارک هویتی او را بررسی نکرده اید، از تنظیم مبایعه نامه خوداری کنید.

بیشتر بدانیم : ابطال مبایعه نامه

 هیچ گاه مشاور املاک را به عنوان داور اختلاف تعیین ننمایید

داوری یک روش حل اختلاف خارج از دادگاه است و طرف های معامله با ارجاع کلی به داوری یا انتخاب داور (قاضی خصوصی) در قرارداد، حق مراجعه به دادگاه را از خود سلب می نمایند. استفاده از داوری امروزه مورد تأکید است ولی استفاده از این روش توسط افراد بدون مشاوره با متخصصین ممکن است باعث مشکلات فراوانی شود که از حوصله این مقاله خارج است و در جای خود به آن خواهیم پرداخت. ولی نکته مهم آن است که هیچ گاه مشاور املاک را به عنوان داور در قرارداد خود نگنجانید و اگر متصدی مربوطه قصد این امر را داشت وی را منع نمایید! درج این امر در قرارداد باعث می شود که شما حق مراجعه به دادگاه را از دست بدهید و مشاور املاک، قاضی اختلافات ناشی از قرارداد شما شود. از آنجا که برخی از مشاورین املاک با مشتریان خود روابط خاصی دارند، ممکن است در انجام داوری تعلل یا از طرف مقابل شما جانبداری نمایند و حتی درصورتی که بخواهد داوری را منصفانه انجام دهد، چون معمولاً تخصص حقوقی کافی ندارند و قواعد دوری را به درستی نمی شناسند، داوری را منطبق بر قانون انجام نمی دهند و در نتیجه رأی آنها در دادگاه ابطال می شود و باید دوباره از طریق دادگاه پیگیر دعوای خود شوید. به هر حال در این فرآیند، در اثر شرط داوری که بدون مشورت با متخصص بوده، ممکن است زمان و هزینه زیادی از دست دهید.

 این نکته را به خاطر بسپارید: مشاور املاک مسؤولیتی در قبال تعهدات طرف های معامله ندارد.

یکی از باورهای اشتباه در مبایعه نامه و عقد قرارداد در بنگاهها این است که فکر می کنند مشاور املاک در قبال تعهدات طرف معامله مسئولیتی دارد در حالی که سخت در اشتباه هستند . متصدی مشاور املاک قانوناً به عنوان دلال معامله شناخته می شود و مسؤولیتی در قبال تعهدات طرف های معامله ندارد، جز در موارد خاص که تقصیر و تقلب وی را بتوانید اثبات کنید یا شخصاً در قرارداد تعهدی بر عهده گرفته باشد. پس این تصور اشتباه را در ذهن خود اصلاح کنید که درصورت تخلف طرف معامله، می توانید از مشاور املاک شکایت کنید یا انجام تعهد را از وی بخواهید. همچنین، گاه برخی برای بازارگرمی و کسب اعتبار و اعتماد طرفین و انجام معامله در مشاور املاک خود، ادعا می کنند که پیگیر اجرای تعهدات طرفین هستند ولی عملاً ضمانت اجرای قانونی برای این ادعا و اقدامات وجود ندارد.

 از مشاور املاک بخواهید قرارداد الکترونیکی حاوی کد رهگیری تنظیم و به شما تحویل دهد

در حال حاضر مشاوران املاک دارای مجوز رسمی به «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» دسترسی دارند و قانوناً مکلفند معاملات تنظیمی در بنگاه را به صورت آنلاین در این سامانه ثبت نمایند و کد رهگیری ۱۳ رقمی دریافت نمایند. ولی بازهم دیده می شود که اقدام به تنظیم مبایعه نامه به صورت دستی و در فرم های مبایعه نامه می نمایند. با تنظیم مبایعه نامه به صورت الکترونیکی، افزون بر استعلام وضعیت ملک از شهرداری از حیث قرار داشتن در طرح های شهری، مشخص بودن تاریخ دقیق معامله و اعتبار بیشتر متن و تاریخ مبایعه نامه نزد مقامات قضایی، می توان از تکرار معامله و فروش مجدد ملک با آن مشخصات و کدپستی به اشخاص دیگر به صورت عادی توسط سایر بنگاه ها جلوگیری نمود.

به هر حال، انجام هر گونه معامله در بنگاه ها بدون صدور کد رهگیری عدم اجرای تکالیف قانونی است و طبق ماده ۲۸ قانون نظام صنفی کشور، بنگاه مربوطه به طور موقت تعطیل خواهد شد. بنابراین، به جای تنظیم مبایعه نامه به صورت دستی حتماً از بنگاه بخواهید تا به صورت الکترونیکی و با اخذ کد رهگیری معامله را ثبت نماید که پس از پرینت به امضای طرفین رسیده و نسخه امضا شده به شما تحویل گردد.

برای تنظیم قراردادها و سند معاملات خود و دریافت مشورت تخصصی با ما تماس بگیرید

مجموعه دفتر وکالت حق گرا

پیشنهاد می گردد در صورتی که می خواهید قراردادی را منعقد نمایید حتما با وکلای پایه یک دادگستری مشورت نمایید همیشه پیشگیری بهتر از درمان است همچنین اگر پرونده ای در دادگاه دارید و با مراجعه به یکی از نزدیکترین  دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب  تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا  ، پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید تا وکلای ما بتوانند در احقاق حق به شما کمک نمایند. ما آماده ایم در انواع پرونده های مربوطه به خانواده،ملکی ، حقوقی ، جزایی و…در کنار شما باشیم

گروه وکلای حق گرا آماده است تا پرونده های مربوط به طلاق توافقی را از سرتاسر کشور و همچنین هم میهنان حاضر در سایر کشور ها را نیز پیگیری نموده و در سریعترین زمان ممکن ( حدود ۱۰ روز ) به نتیجه برساند.