مراحل تملیک ارث بعد از فوت

بعد از فوت هر یک از ما، اموال‌مان خواه ناخواه به وارثان می‌رسد و هیچ‌کدام از ما نمی‌تواند جلوی این انتقال را بگیرد. در مقابل، وارثان هم باید صبور باشند تا تشریفات انتقال اموال سپری شود. اگرچه بعد از فوت متوفی، بلافاصله وارثان مالک ارثیه می‌شوند، ولی مالکیت آنها مستقر و قطعی نیست و بایست مراحلی را برای تملیک ارث طی نمایند

امری بودن قواعد ارث

مقررات ارث از قواعد آمره است و قبل از فوت مورث نمی‌توان نسبت به ترکه (البته دو سوم اموال) تصمیمی‌اتخاذ کرد و اراده مورث و وراث در آن بی‌تأثیر خواهد بود، لیکن پس از فوت، وراث طبق قواعد می‌توانند نسبت به قبول یا عدم قبول ترکه اظهارنظر کنند.

از مفهوم ماده ۸۶۷ قانون مدنی چنین بر می‌آید که انتقال ترکه به وراث، هم‌زمان با مرگ مورث صورت می‌پذیرد.

عرف نیز هم‌زمان با مرگ مورث، علقه مالکیت اموال از شخصیت متوفی را جدا می‌پندارد و رابطه مالکیت بین اموال باقیمانده و وراث را محترم می‌شمارد. ولی این مالکیت متزلزل و غیر مستقر است؛ یعنی مالکیت به وراث انتقال می‌یابد، اما به دلیل وجود قیدی (عدم پرداخت دیون و…) استقرار مالکیت وراث و امکان استیفای از اموال، منوط به ایفای تکالیف قانونی و شرعی نسبت به ترکه است و در صورتی که دارایی متوفی مثبت باشد،به عبارتی تملیک ارث بعد از پرداخت دیون و تکالیف شرعی امکان پذیر است.

انتقال قطعی اموال و زمان تملک حقیقی وراث هنگامی ‌است که کلیه دیون متوفی و واجبات مالی و شرعی از محل ترکه پرداخت شود و اگر مورث وصیتی مربوط به اموال کرده باشد، با رعایت مقررات مربوطه به آن عمل شود.

—————————————————————–
بیشتر بدانید : ارث طبقه دوم
——————————————————————
تصفیه ترکه متوفی

«مقصود از تصفیه ترکه، تعیین دیون و حقوق بر عهده متوفی و پرداخت آنها و خارج کردن مورد وصیت از ما ترک است» و فرآیند تصفیه ترکه نیز در مواد بعدی، بدین ترتیب است که اگر متوفی برای این امر وصی معین نکرده باشد و اگر در محل تصفیه، اداره تصفیه موجود نباشد، از طرف دادگاه یک نفر به عنوان مدیر تصفیه انتخاب و اموال حسب مورد به وصی، اداره تصفیه و یا مدیر تصفیه تعیینی سپرده می‌شود.

مدیر تصفیه نیز پس از تعیین حقوق و دیون متوفی و پرداخت آن و اخراج مورد وصیت، اگر از ترکه چیزی باقی ماند، آن را به ورثه می‌دهد.

معامله اموال متوفی قبل از تملیک ارث

در این مورد سه حالت قابل متصور است:

اول، اگر نسبت به ترکه هیچگونه دینی وجود نداشته باشد، معاملات وراث به میزان سهام خود صحیح و نافذ است،

دوم، در صورتی که دیونی به ترکه تعلق گرفته باشد و پس از ادای دیون مشخص شود وارثی که مقداری از ترکه را معامله کرده، کمتر یا به میزان سهام خود اقدام کرده است، در این صورت معامله نافذ بوده و جایی برای تنفیذ دیگری باقی نمی‌ماند، البته در این وضعیت تا تصفیه کامل ترکه، معامله مذکور متزلزل بوده و مستقر نمی‌شود.

سوم در حالتی که ورثه‌ای بیش از سهام خود معامله کرده باشد و مادامی‌که دیون متوفی تأدیه نشده است، معاملات وراث نسبت به ترکه غیرنافذ بوده و هریک از طلبکاران می‌توانند آن را به هم بزنند.
نکته ای در مورد مواد ۸۷۱ قانون مدنی و ۲۲۹ قانون امور حسبی: از ظاهر قوانین مذکور چنین بر‌می‌آید که هرگونه معامله‌ای که وراث نسبت به ماترک انجام دهند، از ناحیه طلبکاران قابل فسخ است. اما این تفسیر صحیح به نظر نمی‌رسد و به نظر می‌رسد در راستای استحکام بخشیدن به معاملات و حفظ حقوق اشخاص ثالث، پس از تحریر ترکه و تعیین میزان حقوق و دیون متوفی، تنها در صورتی که معامله مذکور به حقوق طلبکاران خدشه‌ای وارد آورد، در آن زمان است که طلبکاران حق تنفیذ یا فسخ آن را خواهند داشت.
کلیه دیون متوفی از محل ترکه پرداخت می‌شود و اگر دیون وی مازاد بر اموال باقیمانده باشد، نمی‌توان بابت آنها به وراث مراجعه کرد، حتی اگر ترکه را قبول کرده باشند. (مواد ۲۴۰ و ۲۴۸ قانون امور حسبی)
همچنین اگر دعوایی علیه متوفی مطرح باشد، در این صورت برابر ماده ۱۰۵ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه مکلف به صدور قرار توقیف دادرسی است و در این صورت خواهان باید جانشین متوفی (وراث) را به دادگاه معرفی کند و با امعان نظر به نظریه شماره ۱۶۴۱/۷ مورخ ۲۵/۳/۱۳۷۰۰ اداره حقوقی، خواهان، تکلیفی در اخذ گواهی انحصار وراثت نخواهد داشت و دعوا به طرفیت وراث متوفی که از ناحیه خواهان معرفی شده‌اند، ادامه خواهد یافت و در صورت صدور حکم له خواهان، محکوم به از محل ترکه تأدیه خواهد شد.

بیشتر بدانیم : تقسیم ارث بین مسیحیان پروتستان

صلح عمری چیست و چه فرقی با وصیت دارد؟

اگر کسی بخواهد مال خود را بعد از فوت تملیک کند، به طوری که تملیک شونده بعد از فوت استفاده کند قالب آن وصیت تملیکی است. اما قالب دیگری نیز وجود دارد که این قالب صلح عمری نام دارد. صلح عمری عقدی مرکب از دو چیز است. اول عقد صلح است که عقد لازم است و به موجب آن هم باز در مورد مالی، یا عین یا منفعت آن تملیک صورت می گیرد.

ولی عمری یک نوع حق انتفاع است که در قالب عمری صورت می گیرد. بهترین مثال برای اینکه بخواهیم صلح عمری را شناسایی کنیم این است که اگر زنی بعد از فوت همسر خود از منافع خانه زوج استفاده کند و در آن سکونت گزیند، چگونه باید عمل کرد که بچه ها او را بعد از فوت پدر بیرون نکنند. باید در زمان حیات همسر با وی قرارداد صلح عمری برقرار کند.

به این مضمون که زوج بگوید که همسرم، من بعد از فوت به شما اجازه می دهم که از منفعت خانه ای که در آن سکونت داری تا زمانی که زنده هستی، استفاده کنی.

زنی که شوهر دارد ابتدا از خانه شوهر به عنوان نفقه استفاده می کند، چون یکی از عناصر نفقه زن شوهردار سکونت در مسکن زوج است. بنابراین فرق صلح عمری با وصیت در این است که در وصیت موضوع بعد از فوت است ولی در صلح عمری تملیک حق انتفاع (سکنی) از منزل شخص موصی ( وصیت کننده) به نفع موصی له (کسی که به سود وی وصیت شده است) تا پایان عمر منتفع که صلح به نفع او صورت گرفته است خواهد بود.

از میان وصیت و صلح عمری کدام قالب، بهتر حقوق دو طرف را تامین می کند؟

این دو قالب هردو ناظر به وضعیت خاصی هستند، بستگی دارد اگر شما بعد از فوت می خواهید مال را به شخص موصی له (کسی که به نفع وی وصیت شده است) تملیک کنید، وصیت می کنید. اگر بخواهید حق انتفاع (سکنی) برای وی در نظر بگیرید که تا پایان عمر در آن خانه ساکن باشد در قالب صلح عمری است. صلح عمری تملیک مجانی حق انتفاع است، در حالی که وصیت می تواند تملیک مجانی عین یا منفعت باشد. بنابراین فرق صلح عمری و وصیت در این است که وصیت تملیک عین یا منفعت است. صلح عمری تملیک حق انتفاع است. منتهی وصیت معلق به فوت موصی و تملیک کننده است و صلح عمری معلق به فوت نیست. همچنین یکی از موارد اختلاف این دو در مدت زمان آنها است.

تعریف مبایعه‌ نامه ملک ورثه‌ای

برای فروش هر کدام از اموال متوفی باید چند مرحله را پشت سر بگذارید. حال اگر قصد شما و سایر وراث، فروش املاک ورثه‌ای است، به این منظور باید با شخص خریدار یک مبایعه‌نامه تنظیم کنید.

مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای (برخی از افراد به‌اشتباه به آن قولنامه ملک ورثه‌ای می‌گویند)، موافقت‌نامه‌ای است که میان وراث متوفی و خریدار آن ملک تدوین می‌شود. این توافق‌نامه باید با قواعد عقد بیع در ماده ۳۳۸ قانون مدنی و مواد مختلفی از قانون امور حسبی منطبق باشد.

نوشتن این مبایعه‌نامه اصلاً راحت نیست و آن قدر شرط‌وشروط دارد که در یک مقاله نمی‌توان به همه آن‌ها پرداخت. مثلاً کافی است که در میان ورثه، یک صغیر یا محجور وجود داشته باشد. پس باید بر اساس مفاد قانون امور حسبی عمل کنید؛ چنان‌که اگر آن وارث، ولی (پدر یا جد پدری) نداشته باشد باید از سمت دادگاه برای او قیم یا امین نصب شود. از سوی دیگر، مبایعه‌ای نامه‌ای که همه وراث امضا نکنند نیز یکی از رایج‌ترین موارد ایجاد اختلاف و طرح دعوا در دادگاه‌ها است. علاوه بر این‌ها، تعداد پرونده‌های مطروحه درمورد ارث آن‌قدر بالا است که پیش از فروش اموال متوفی، باید با یک وکیل ماهر مشاوره حقوقی آنلاین داشته باشید.

ارکان قرارداد فروش ملک ورثه‌ای

تا این قسمت متوجه شدید که فروش ماترک متوفی مثل املاک او تابع قواعد و شرایط عقد بیع است. البته در مواردی هم قانون امور حسبی وارد عمل شده و بر قواعد ارث نظارت دارد؛ مانند موارد مربوط به ورثه محجور و صغیر که در ادامه بیشتر درمورد آن‌ها توضیح می‌دهیم. درمورد مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای و ارکان این قرارداد باید بدانید که ابتدا کسب رضایت از تمام وارثان ضروری است.

اگر یک یا چند وارث بر فروش ملک رضایت ندهند، به دلیل مشاع بودن اموال متوفی میان وراث، معامله صورت گرفته غیرنافذ است. (برای آشنایی بیشتر با معاملات نافذ و غیرنافذ به مقاله طریقه نوشتن مبایعه‌نامه ملک مراجعه کنید.)

هر مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای که عموم افراد به آن «نمونه قولنامه خرید ملک ورثه‌ای» می‌گویند، باید حاوی ارکان زیر باشد:

۱. مشخصات طرفین قرارداد خرید ملک شامل خریدار و تمامی وراث

۲. موضوع قرارداد

۳. ثمن معامله (مبلغ قرارداد)

۴. نحوه پرداخت مبلغ قرارداد

۵. تعهدات خریدار

۶. تعهدات فروشنده یا فروشندگان (در صورت تعدد وارثان)

۷. شروط ضمن قرارداد

۸. نحوه فسخ قرارداد

۹. نحوه حل‌وفصل اختلافات

هرچند در ادامه همین مقاله به موضوع فروش ملک ورثه‌ای بدون سند نیز اشاره خواهیم کرد؛ اما بهتر است برای آشنایی بیشتر با این مسئله، مطلب شرایط مبایعه‌نامه ملک بدون سند را بخوانید.
مدارک لازم جهت معامله ملک ورثه‌ای

ازآنجایی‌که تقسیم ترکه میان وراث امری حساس و پیچیده است، باید نسبت به خرید مغازه، خانه، باغ یا ویلای ورثه‌ای حواستان را جمع کنید. کوچک‌ترین بی‌توجهی به مسائل حقوقی ارث، باعث ایجاد گره‌های بسیار بزرگ می‌شود که سال‌ها وقت و پولتان را به هدر می‌دهد؛ بنابراین، پیش از خرید ملک ورثه‌ای، حتماً تمام مدارک زیر را بادقت فراوان کنترل کنید:

· در صورت سنددار بودن ملک، بررسی و رؤیت سند ملک.

· چنانچه ملک موردنظر سند ندارد، باید از مالکیت متوفی نسبت به آن مطمئن شوید. پس ضروری است که استعلامات لازم را پیش از امضای مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای انجام دهید.

· دریافت گواهی انحصاروراثت از وراث برای اطلاع از سهم‌الارث آن‌ها و مطلع شدن از تعداد ورثه.

· اگر در میان ورثه، فرد محجوری وجود دارد باید از تعیین قیم برای او مطمئن شوید.

· در صورت وجود وصیت‌نامه، کنترل متن وصیت متوفی.

· چنانچه وراث به شخصی وکالت داده‌اند که کارهای فروش ملک را انجام دهد، وکالت‌نامه وکیل نیز باید موجود باشد.

· اطمینان از پرداخت مالیات ملک و رؤیت مفاصاحساب مالیات‌برارث.

· پرداخت عوارض شهرداری و دریافت گواهی پایان کار ملک

پس از بررسی تمام مدارک بالا، می‌توانید نسبت به تنظیم مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای اقدام کنید. اما هنوز چند گام دیگر برای انعقاد این معامله باقی‌مانده است: مراحل فروش ملک ورثه‌ای و چند نکته حقوقی مهم دراین‌رابطه.

مراحل و نحوه خریدوفروش ملک ورثه‌ای

در پاراگراف‌های قبلی راجع به مدارک موردنیاز برای تنظیم مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای صحبت کردیم. حال قصد داریم ضمن یک توضیح کوتاه، مراحلی که برای اخذ این مدارک و سپس انجام معامله ضروری هستند را معرفی کنیم.

مراحلی که برای خریدوفروش ملک ورثه‌ای باید پشت سر بگذارید عبارت‌اند از:
گام اول: ادای دیون متوفی

اولین و مهم‌ترین مرحله‌ای که برای فروش اموال شخص فوت شده باید انجام شود، ادای دیون و بدهی‌های او است. ماده ۸۶۸ ق.م دراین‌رابطه می‌گوید: «مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته است.» به‌این‌ترتیب، اگر ورثه بدهی‌های متوفی را از ما ترک او پرداخت نکنند، عملاً نمی‌توانند نسبت به فروش اموال و املاک میت اقدام کنند.
گام دوم: بررسی وصیت‌نامه متوفی

هر شخص حق دارد در زمان حیاتش، تا یک‌سوم اموالش را وصیت کند. حال تصور کنید که شما خانه پدری را فروخته‌اید؛ اما پدرتان در وصیت‌نامه‌اش یک‌سوم از آن خانه را برای دوستش وصیت کرده است! اگر چنین اتفاقی رخ دهد، بدون تردید دردسرهای حقوقی متعددی در انتظارتان خواهد بود. پس لازم است که قبل از فروش املاک متوفی، از داشتن یا نداشتن وصیت‌نامه اطمینان حاصل کنید.
گام سوم: اطمینان از مالکیت متوفی نسبت به ملک

پس از تصفیه دیون متوفی، آنچه از ماترک باقی می‌ماند سهم‌الارث وراث خواهد بود. حال اگر می‌خواهید یک زمین یا خانه ورثه‌ای را بخرید، باید مطمئن شوید که آن ملک، متعلق به فرد فوت شده است و نه شخصی دیگر. به همین منظور باید از ورثه متوفی بخواهید که گواهی انحصار وراثت را به شما ارائه کنند.

گام چهارم: دریافت گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف

برگه‌ای که به آن گواهی انحصار ورثه می‌گویند، سندی است که نشان می‌دهد متوفی چه اموالی دارد، چند وارث دارد و سهم وراث چقدر است؟ با دریافت این گواهی، علاوه بر مشخص‌شدن میزان سهم‌الارث هر فرد، خریدار نیز نسبت به وضعیت تملک ملک مطمئن می‌شود.

گام پنجم: پرداخت صورت حساب‌های قانونی ملک

عوارض شهرداری، مالیات بر ملک، دریافت پایان کار ملک ورثه‌ای نیز از مهم‌ترین مراحل فروش اینگونه املاک هستند.
گام ششم: امضای مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای توسط تمام ورثه

هنگامی که خریدار نسبت صحت ابعاد مختلف معامله آسوده‌خاطر شود، از تمام ورثه می‌خواهد که در زمان تنظیم مبایعه‌نامه حضور داشته باشند. این قرارداد را می‌توان به‌صورت دستی نوشت؛ اما توصیه ما این است که حتماً برای تنظیم آن ابتدا از یک وکیل کمک بگیرید، سپس قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.

اگر یکی از وراث از امضای مبایعه‌نامه امتناع کند، قرارداد نسبت به سهم‌الارث او غیرنافذ است. فرض کنید شما یک برادر دارید و هر دو از خانه پدری یک‌دوم ارث می‌برید. اگر برادر شما نسبت به فروش خانه رضایت نداشته باشد و شما این کار را انجام دهید، صرفاً به‌اندازه سهم‌الارث خودتان (یک دوم از ملک) معامله صحیح است. حال اگر برادرتان مدعی شود که اصلاً برای فروش خانه از او اجازه نگرفته‌اید، می‌تواند به جرم فروش مال غیر از شما شکایت کند. این دو نکته مهم را هیچ‌گاه در مورد مبایعه‌نامه‌ای که همه وراث امضا نکنند، به یاد داشته باشید.

افزون بر مراحل بالا، اگر در بین ورثه شخص محجوری باشد، باید پس از نصب قیم برای او، از دادستان نیز مجوز بگیرید. منظور از محجور، فردی است که یا زیر ۱۸ سال دارد یا دچار جنون شده و یا سفیه است. البته، اگر ولی این افراد در قید حیات باشد، نیازی به نصب قیم نخواهد بود.

نکات مهم در خرید و فروش ملک ورثه‌ای

در انتها چند نکته کلیدی در مورد تنظیم مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای را باید خاطرنشان کنیم.

· بر اساس ماده ۸۰ ق.م فقط قتل عمد است که مانع ارث‌بردن شخص می‌شود و در قتل‌های غیرعمدی، منعی برای توارث وجود ندارد.

· اگر در بین ورثه یک کودک ۶ ساله وجود داشته باشد که پدر و جد پدری‌اش فوت شده‌اند، باید برای او قیم تعیین کرد. چون این فرد تا رسیدن به سن رشد (۱۸ سالگی) حق دخل و تصرف در اموالش را ندارد. حال اگر خواهر و برادرهای او بخواهند ملک پدری را بفروشند، قیم آن کودک باید موضوع را به دادستان اطلاع دهد. در صورت تأیید معامله توسط دادستان، ورثه حق فروش دارند. پ

· ماده ۸۶۹ ق.م درمورد ادای دیون متوفی می‌گوید که:

حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق می‌گیرد و باید قبل از تقسیم آن ادا شود از قرار ذیل است:

۱- قیمت کفن میت و حقوقی که متعلق است به اعیان ترکه مثل عینی که متعلق رهن است.

۲- دیون و واجبات مالی متوفی.

۳- وصایای میت تا ثلث ترکه بدون اجازه ورثه و زیاده بر ثلث با اجازه آن‌ها.

جالب است بدانید که مهریه همسر متوفی نیز جزء دیون و بدهی‌های این شخص محسوب شده و وراث ملزم‌اند پیش از تقسیم ترکه، مهریه همسر میت را بی‌کم‌وکاست بپردازند.