قانونی به نفع مستاجر

مقدمه

از آنجا که منفعت مال، بهره و ثمره ای است که به تدریج از مال به دست می آید بدون این که از خود مال چیزی را  کم کند لذا در استفاده از منفعت، هدف این است که اصل مال باقی بماند و صرفا منفعت ان مورد استفاده قرار بگیرد. مانند زمانی که در قرارداد اجاره اصل مال برای خود مالک باقی می ماند و مستاجر طبق قرارداد اجازه بهره بودن از منفعت ملکی که ساکن آن است را دارد.

انواع منفعت

منفعت مال که در حقوق به آن نمآت هم گفته می شود را می توان به دو دسته تقسیم کرد . یکی از مهمترین انواع منافع از قرار زیر است :

۱- منافع متصل :

طبق قانون مدنی ، منافع متصل منافعی هستند که همراه خود مال اند و به واسطه استفاده از مال وجود دارند مثل وقتی که حیوانی به اجاره داده می شود و اجاره دهنده ادعا می کند که اجاره کننده نمی تواند از فواید حیوان ( مثلا اگر حیوان گوسفند باشد از شیر آن ) استفاده کند ، این ادعا رد است و چون این دست فواید به همراه حیوان است نمی توان استفاده از آنها را منع کرد . بنابراین منافع متصل متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک است .

۲- منافع منفصل :

منافع منفصل ، منافعی جدا از مال هستند و به طریقی خارج از وجود مال ، منفعت مال محسوب می شوند . مثل وقتی که آپارتمانی به مرور زمان ارزش اقتصادی بیشتری پیدا می کند .

بیشتر بدانیم : دادخواست صدور حکم فسخ قرارداد اجاره 

نمونه هایی از منفعت از مال

حق کسب و پیشه یکی از مصادیق منفعت از مال می باشد . حق کسب و پیشه به معنی نوعی شهرت و اعتبار تجاری است که مستاجر با فعالیت خود در مکان تجاری و در اثر مرور زمان آن را کسب کرده است. در واقع این استمرار فعالیت تجاری مستاجر است که به آن مکان ارزش افزوده می دهد و باعث رونق کسب می شود. در اثر همین رونق حقی برای مستاجر ایجاد می شود که به آن حق کسب می گویند و معمولا هنگام تخلیه ملک، مستاجر بابت حق کسب خود مبلغی را ازصاحب ملک دریافت می کند.

البته در باره ایجاد حق کسب تاکیدی بر نوع کاربری مکان نیست برای مثال اگر برای دادگاه احراز شود درملک مسکونی فعالیت تجاری انجام شده است رای به ایجاد حق کسب و پیشه می دهد.

[WD_Button id=3114]

میزان حق کسب و پیشه( منفعت ) نیز توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. این مسئله توسط دادگاه به کارشناس ارجاع می شود زیرا معمولا حق کسب و پیشه هنگام تخلیه مطرح می شود و از آن جایی که رسیدگی به تخلیه ملک تجاری در صلاحیت دادگاه است دادگاه مسئله را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. و از آن جایی که حق کسب و پیشه یک حق تبعی مالی است نمی توانیم آن را مستقلا در قالب عقد بیع(خرید و فروش) معامله کنیم زیرا مستقل از ملک مورد اجاره حق کسبی وجود ندارد و نمی توان این دو را از هم جدا کرد . در این خصصوص انتقال این حق در قالب انعقاد قرارداد اجاره با رعایت شرایط ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ مانعی ندارد. همچنین این حق قابل اسقاط ( از بین بردن) نیست زیرا قانون مصوب سال ۵۶ در این باره قانون آمره است که توافق افراد بر خلاف آن معتبر نیست.

مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ در صورتی که مستاجر به استناد متن اجاره نامه حق انتقال منفعت مال مورد اجاره به کس دیگری را داشته باشد می تواند این منفعت را در قالب عقد اجاره با سند رسمی به دیگران منتقل کند.

اما اگر در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر از از مستاجر گرفته شده باشد یا اساسا اجاره‌نامه‌ای وجود نداشته و مالک نیز راضی به انتقال منافع مال مورد اجاره به غیر نباشد، مالک باید هنگام تخلیه ملک مبلغی را به عنوان حق کسب به مستاجر بپردازد و  در صورتی که موجر(مالک) حق کسب را به مستاجر نپردازد مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال  (در این مورد منظور انتقال حق کسب است) به غیر به دادگاه مراجعه کند.

در این حالت دادگاه حکم می دهد منافع مورد اجاره انتقال داده شده و سند انتقال نیز در دفترخانه ای که سند قبلی را تنظیم کرده تهیه و تنظیم شود، اما اگر اجاره ای وجود نداشته باشد دفترخانه ای در نزدیکی ملک این سند را تنظیم و صادر خواهد کرد و موضوع نیز به اطراع صاحب ملک خواهد رسید.

مستاجر جدید در استفاده از تمام مواردی که منفعت مال مورد اجازه محسوب می شود جانشین مستاجر قبلی به حساب آمده و حق استفاده از آن ها را دارد. اما اگر از تاریخ صدور حکم انتقال  ۶ ماه بگذرد و انتقالی صورت نگیرد حکم صادره ملغی می شود.

اگر مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مال و منفعت مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار کند مالک حق درخواست تخلیه را پیدا کرده و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد.  در این حالت مستاجر یا متصرف حق دارد نصف حق کسب یا‌ را از موجر دریافت کند.

حق کسب به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌ بود.

دفتر وکالت در تهران