عدم تحویل ملک در قرارداد پیش فروش

عدم تحویل ملک در قرارداد پیش فروش آپارتمان

با سلام و احترام طبق قرارداد پیش فروش آپارتمان بین من و شرکت ساختمانی مقرر شده بود واحد تجاری را در زمان معین شده طبق قرارداد تحویل نماید در غیر این صورت می بایست طبق قرارداد به ازای هر ماه تاخیر در عدم تحویل ملک یک درصد از مبلغ پرداختی تاکنون را آن شرکت به عنوان خسارت پرداخت نماید.

آیا می توان اقساط باقی مانده را پرداخت نکرد تا زمانی که واحد را تحویل نمیاد و خسارت را از اقساط کم کرد؟ آیا می توان مبلغ خسارت را از پول زمان تحویل واحد کسر کرد؟ چگونه می توان خسارت را دریافت کرد؟ چه اقدامی باید انجام گردد؟ لازم به توضیح است طبق قرارداد در صورت عدم پرداخت اقساط واحد، شرکت ساختمانی می تواند یک طرفه قرار داد را فسخ نماید. فقط پول که طی چند سال پرداخت کرده ام پرداخت نماید. شایان ذکر است از طرف شرکت ساختمانی نامه ایی جهت تحویل واحد به من ارسال گردید. واحد اما در زمان تحویل با حضور کارشناس تامین دلیل ( کارشناس دادگستری) به دلیل ناقص بودن واحد قابل بهره برداری نبود که از طریق اظهارنامه به اطلاع آن شرکت رسید. در نتیجه من از گرفتن واحد تا زمان تکمیل واحد مطابق قرار داد امتناع نمودم. با توجه به سررسید اقساط مغازه و عدم توانایی پرداخت به دلیل عدم تحویل مغازه که روی درآمد حاصل از تحویل مغازه حساب کرده بودم آیا در صورت عدم پرداخت اقساط آن شرکت می تواند یک طرفه قرارداد را فسخ نماید؟ در حال حاضر چه اقدامی انجام دهم ؟با تشکر

بیشتر بدانیم : آدرس مراکز شورای حل اختلاف در تهران + شماره تلفن  

مجموعه دفتر وکالت حق گرا

پیشنهاد می گردد در صورتی که پرونده ای در دادگاه دارید  و از جمله اینکه سرتان در معامله خرید و فروش آپارتمان و ملک کلاه رفته است و یا می خواهید تمهیدات لازم  برای اینکه کلاه سرتان نرود را بی اندیشید قبل از هر کاری تمام مراحل را وکلای گروه حق گرا بسپارید تا ضمن ارائه مشورتهای لازم ، در سریعترین زمان حکم را به شما تحویل دهند.

در تهران می توانید برای هر یک از امور حقوقی و یا ملکی ، ارث ، طلاق ، ارز دیجیتال و… به یکی از نزدیکترین  دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب  تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا  مراجعه و پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید تا وکلای ما بتوانند در احقاق حق به شما کمک نمایند. ما آماده ایم در انواع پرونده های مربوطه به خانواده،ملکی، حقوقی، جزایی و…در کنار شما باشیم.

یک مطلب کلی قبل از مطالعه این بخش که باید همه بدونند ، اینه که مطالب توی اینترنت، خیلی بدرد توی دادگاه نمیخوره . این تجربه وکیله که هم زمان می تواند از یکی دفاع و یا بر علیه اون اقامه دعوا کنه و پیروز از دادگاه خارج بشه .

اطلاع از نکات مهم قانون پیش خرید و پیش فروش آپارتمان

پاسخ- ضمانت اجرای عدم تحویل در قرارداد فروش ملک

با توجه به عرف و شرایط مسکن در ایران، معامله به صورت قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفداران خاص خود را دارد و برخی از افراد جامعه ترجیح میدهند ملک خود را طبق این نوع از قرارداد خریداری نمایند و قانونگذار نیز منع حقوقی و شرعی برای این نوع از قرارداد در نظر نگرفته است ولی ممکن است شرایطی پیش آید که فروشنده نتواند ملک را به موقع تحویل دهد و یا حتی به صورت مطلق، شرایط تحویل دادن آن را به خریدار نداشته باشد.
این شرایط ممکن است در خصوص خریدار نیز رخ دهد و او نتواند مبلغ خرید ملک را که به عنوان ثمن معامله در نظر گرفته شده است پرداخت کند. باید به این نکته توجه داشت که طبق قوانین و مقررات و عرفی که در زمینه معاملات املاک وجود دارد، تا زمانی که فروشنده ملک را به طور کامل به خریدار تسلیم نکرده باشد،
معامله ناقص است و فروشنده به طور کامل به قرارداد عمل نکرده است و اجرای تعهدات ناقص مانده است لذا زمانی فروشنده به تعهدات خود کامل عمل کرده است که ملک را به طور کامل تحویل خریدار دهد. قانونگذار برای جلوگیری از بوجود آمدن مشکلات و عدم اجرای تعهدات در زمینه قرارداد پیش فروش راه ها و روش های متعددی را پیش بینی نموده و ضمانت اجراهایی را در نظر گرفته است.
باید به این نکته توجه داشت که برخی از این روش ها و ضمانت اجراها توسط توافق طرفین وضع می شوند و خریدار و فروشنده می توانند طی یک توافق، این موارد را که شامل مواردی همچون فسخ قرارداد یا پرداخت خسارت می باشد در مفاد قرارداد ذکر کنند و قانونگذار نیز در ماده ۱۰ قانون مدنی این توافق را به شرطی که مخالف قانون نباشد قابل اجرا برشمرده است.
لذا با توجه به مطالب فوق مهمترین بحث در عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید-پیش فروش، توافقاتی است که طی مفاد در قرارداد آمده است و خریدار در صورت عدم تحویل ملک از جانب فروشنده می تواند با استناد به قرارداد و مفاد مندرج در آن، از دادگاه صالح تقاضای الزام بایع به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را خواستار شود.
نکته قابل توجه این است که حتی اگر قرارداد نه به صورت کتبی بلکه به صورت شفاهی منعقد شده باشد با توجه به شهادت شهود می توان به آن استناد کرد. نکته دیگر اینکه در برخی موارد ممکن است در خصوص فسخ یا دریافت خسارت در صورت عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید- پیش فروش، در متن قرارداد چه به صورت کتبی و چه به صورت شفاهی توافقی صورت نگرفته باشد،
در این خصوص خریدار باز هم تحت شرایطی امکان مراجعه به دادگاه و تقاضای الزام فروشنده به تحویل ملک و دریافت خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را داراست.
باید به این نکته بسیار مهم توجه داشت که موارد فوق در صورتی امکان پذیر است که خریدار به تعهدات خود در قرارداد عمل کرده باشد و مبلغ ملک را به عنوان ثمن معامله پرداخت کرده باشد.

پاسخ به سوال مطرح شده

در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که خریدار نمی تواند به صورت یک طرفه و از جانب خود از مبلغ قسط به دلیل عدم تحویل ملک کم کند و این کار مبنای حقوقی و قانونی ندارد و این کار نیاز به حکم، دستور و مجوز از دادگاه صالح دارد.

بهترین کار این است که خریدار به تعهد خود در قرارداد عمل نماید و اقساط را به عنوان ثمن معامله کامل پرداخت نماید و بعد از سر رسید تعهد به دادگاه صالح مراجعه و الزام بایع به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر در تحویل ملک را خواستار شود لذا در این خصوص بهتر است با یک وکیل در حوزه قرارداد ها مشورت نمایید.

آشنایی با نکات مهم الزام به انجام تعهدات قراردادی

مواد قانونی قابل استناد – عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید- پیش فروش

اصل ۳۴ قانون اساسی:

دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می‌تواند به منظور دادخواهی به دادگاه‌های صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه‌ها را در دسترس داشته باشند و هیچ‌کس را نمی‌توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.

ماده ۱۰ قانون مدنی:

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.

ماده ۲۵۵ قانون مدنی:

هر گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معامله‌ کننده بوده است یا ملک کسی بوده‌ است که معامله‌ کننده میتوانسته است از قبل او ولایتا یا وکالتا معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا ‌معامله باطل خواهد بود.

ماده ۳۶۷ قانون مدنی:

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از ‌استیلاء مشتری بر مبیع.

ماده ۳۷۶ قانون مدنی:

در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.

ماده ۳۷۸ قانون مدنی:

اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.

نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک:
مشخصات طرفین نام نام خانوادگى نام پدر شغل محل اقامتشهر – خیابان -کوچه – شماره –پلاک
خواهان
خانم/آقای..
خوانده خانم/آقای..
وکیل
تعیین خواسته وبهای آن ۱- الزام به تسلیم و تحویل مبیع مالی غیرمنقول مقوم به …. ریال ۲- پرداخت کلیه خسارات
دلایل ومنضمات دادخواست ۱. مبایعه نامه مابین طرفین ۲. اظهارنامه ارسالی به مستنکف و پاسخ آن در صورت وجود ۳. مستندات پرداخت ثمن ۴.شهادت شهود
ریاست محترم …..باسلام

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب به موجب مبایعه نامه مورخ … شش دانگ یک باب خانه مسکونی/یک واحد آپارتمان به مساحت … واقع در شهرستان … بخش … به شماره پلاک ثبتی … را از خوانده به عنوان مالک قانونی به مبلغ … خریداری نمودم و طبق قرارداد خوانده متعهد شدند که ملک را در تاریخ … به اینجانب تحویل بدهند.

علاوه بر تمدید مهلت تحویل ملک طبق قرارداد، اینجانب مراجعات بسیاری نزد ایشان داشتم و همچنین اظهارنامه ای به شماره … در تاریخ … نیز ارسال نمودم که خوانده هیچ اقدامی در جهت تحویل مورد معامله انجام ندادند و از این حیث خساراتی به اینجانب وارد شد.

لذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را استدعا دارم

محل امضاء

نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک-

نکات طلائی که در مورد الزام به تحویل ملک باید بدانید:

اگر طرفین، مدت مشخصی را برای تحویل ملک تعیین کرده باشند، شخص خریدار نمی تواند تا قبل از آن موعد، الزام فروشنده را به تحویل ملک بخواهد.

هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.

اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد.

اگر قبل از تحویل ملک، عیب و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید.

اگر از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل ملک توسط فروشنده وجود نداشته باشد، بیع باطل است.

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان مشخص توسط فروشنده، مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل ملک می باشد.

اگر نسبت به بخشی از ملک امکان تحویل باشد و نسبت به بخش دیگری امکان تحویل نباشد، قرارداد نسبت به آن قسمت که امکان تحویل آن وجود دارد، صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.

تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه اجزا و توابع ملک نیز می باشد.

دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک بازداشت شده قابل استماع نخواهد بود.

مطالبه اجرت‌المثل مال غیرمنقول مستلزم مالکیت رسمی خواهان است و حکم به تحویل ملک مورد معامله به معنای رسمیت مالکیت وی نیست و به استناد آن نمی‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد.

اقدام مدیون به انتقال ملک به غیر با وجود حکم قطعی مبنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند، مصداق معامله به قصد فرار از دین است.

عدم تحویل مبیع از طرف فروشنده متصرف، خارج از مصادیق تصرف عدوانی است. همچنین با عدم تحویل ملک به خریدار و ادامه تصرف توسط فروشنده، جرم مزاحمت و ممانعت برای تصرفات مورد ندارد

اطلاعات بیشتر را می توانید در سایت دوم این گروه به نشانی haghgara.com  یا تماس با مشاورین این گروه با شماره تلفنهای ذیل صفحه بدست آورید