سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب یا پیشه یا تجارت دارد؟

سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، دو حقی هستند که با هدف حمایت از مستأجران اماکن تجاری در قوانین پیش‌بینی شده‌ است. ممکن است این سؤال برای‌تان پیش بیاید که مستأجر اماکن تجاری چه تفاوتی با مستأجر اماکن مسکونی دارد که قانون از آنها حمایت ویژه به عمل می‌آورد؟ در یک پاسخ کلی می‌توان گفت اشخاصی که ملکی را برای فعالیت‌های تجاری خود اجاره می‌کنند، با تلاش برای کسب شهرت و افزودن بر شمار مشتریان خود، به نوعی بر ارزش مکانی که در آن فعالیت می‌کنند نیز می‌افزایند. روشن است که این نکته در خصوص اماکن مسکونی قابل طرح نیست. به همین دلیل اگر با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستأجران اماکن تجاری را مانند مستأجران اماکن مسکونی، مجبور به تخلیه‌ی بدون قید و شرط ملک تجاری نماییم، ارزش فعالیت آنها در جلب مشتریان دائم و کسب حسن شهرت را نادیده گرفته‌ایم یا به عبارت دیگر آن ارزش را رایگان به مالک آن مکان بخشیده‌ایم.
با وجود اینکه هدف کلی حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را می¬‌توان واحد (یعنی حمایت از مستأجر) دانست اما باید توجه داشت که این دو حق، ماهیت، شرایط و آثار متفاوتی دارند. در ادامه به بررسی این مسئله می¬‌پردازیم که هر یک از این دو حق برای چه کسانی ایجاد می¬‌شود و آنها را از چه حمایت¬‌هایی برخوردار می¬‌سازد.

بیشتر بدانیم : دعوای تخلیه

حق کسب یا پیشه یا تجارت

حق کسب یا پیشه یا تجارت در خصوص آن دسته از قراردادهای اجاره مطرح می¬‌شود که پیش از دوم مهرماه سال۱۳۷۶ منعقد شده‌¬اند. ممکن است عنوان «حق کسب یا پیشه یا تجارت» چندان برای‌تان آشنا نباشد. علت این است که در عرف، این اصطلاح شایع نیست و به جای آن از عنوان سرقفلی استفاده می‌شود. در واقع حق کسب یا پیشه یا تجارت، عنوان قانونی برای حق سرقفلی در قراردادهایی‌ است که پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده¬‌اند. پس در گام نخست به خاطر داشته باشید که اگر قرارداد اجاره‌ی شما پیش از تاریخ مذکور منعقد شده‌¬است و می¬‌خواهید از وضعیت حق سرقفلی خودتان مطلع شوید، باید به مباحث حق کسب یا پیشه یا تجارت رجوع کنید:
۱. ممکن است بپرسید که مگر ممکن است که قراردادی پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌ باشد و هنوز هم باقی مانده باشد؟ کسانی¬‌که ملکی تجاری را پیش از این تاریخ اجاره کرده¬‌اند، می¬‌دانند که پاسخ مثبت است. زیرا این دسته از قراردادهای اجاره، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ هستند و بر اساس این قانون با پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر ملزم به تخلیه‌ی محل نمی‌شود؛ بلکه قرارداد به حکم قانون به صورت مداوم تمدید می‌شود و درنتیجه ممکن است تا امروز نیز باقی مانده‌ باشد.
۲. حق کسب یا پیشه یا تجارت به این معناست که قانون به مستأجر اجازه می‌دهد تا پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، همچنان ملک تجاری را در اجاره‌ی خود نگه دارد و اگر مالک بخواهد به دلایل شخصی به این اجاره پایان دهد، باید مبلغی را برای حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر بپردازد (به این مبلغ در اصطلاح عرفی سرقفلی گفته می‌شود). ضمن اینکه قانون تنها سه دلیل شخصی را برای اجبار مستأجر به تخلیه می‌پذیرد:
مواردی که مالک می‌خواهد ملک را تخریب و بازسازی کند.
مواردی که مالک برای کسب یا پیشه‌ی خود به ملک احتیاج دارد.
مواردی که مالک می‌خواهد از ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده نماید.
در این سه مورد، دادگاه می‌تواند حکم تخلیه‌ی مستأجر را صادر نماید اما مالک نیز مکلف به پرداخت کامل مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
۳. برای اینکه حق کسب یا پیشه به سود مستأجر ایجاد شود، حتما لازم نیست که قراردادی کتبی و با عنوان اجاره منعقد شده باشد. بلکه اگر احراز شود هدف طرفین، اجاره بوده‌ است حتی اگر عنوان قرارداد چیزی جز اجاره (مانند صلح) باشد و حتی اگر قرارداد به صورت کتبی منعقد نشده باشد، باز هم حق کسب یا پیشه ایجاد می‌شود.
۴. با توجه به محدودیت‌های قانونی که برای تخلیه‌ی ملک تجاری بیان شد؛ ممکن است تصور شود که عقد اجاره تقریبا به صورت دائمی درآمده و مستأجر به نوعی شبیه به مالک شده‌ است. اما این تصور اشتباه است. زیرا اگر مستأجر مرتکب تخلفی شود، مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت یا با پرداخت تنها نیمی از آن، مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی ملک نماید:
الف. اگر مستأجر بخواهد ملکی را که اجاره کرده، به شخص دیگری اجاره دهد و از او مبلغ حق کسب یا پیشه را دریافت کند، باید اول به مالک رجوع کند و از او بخواهد که به این عمل رضایت بدهد. اگر مالک به این مسئله رضایت نداشته باشد، باید تمام حق کسب یا پیشه را در مقابل تخلیه‌ی ملک توسط مستأجر بپردازد. اگر مالک نه اجازه‌ی اجاره دادن ملک را به مستأجر بدهد و نه حاضر به پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه شود؛ مستأجر می¬‌تواند از دادگاه اجازه‌ی اجاره دادن ملک را بگیرد. رعایت این نکات توسط مستأجر الزامی است و اگر مستأجر بدون رعایت این ترتیب، ملک را به دیگری اجاره بدهد، مرتکب تخلف شده‌ است و مالک در مقابل این تخلف می‌¬تواند با مراجعه به دادگاه تخلیه‌‌ی ملک خود را بخواهد و در این صورت تنها مکلف به پرداخت نصف حق کسب یا پیشه به مستأجر می‌شود.
ب. اگر مستأجر در ملک مرتکب تعدی یا تفریط شود (یعنی کاری انجام دهد که به ملک صدمه بزند یا از کاری که باید برای حفاظت از ملک انجام بدهند، خودداری کند و به دنبال آن به ملک آسیب وارد شود)، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه فسخ قرارداد و تخلیه‌ی ملک را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، بخواهد.
ج. اگر مستأجر شغلی را که در قرارداد اجاره تعیین شده، بدون رضایت مالک، تغییر دهد و شغل جدید از نظر عرفی مشابه شغل قبلی نباشد؛ مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه فسخ قرارداد و تخلیه‌ی ملک را بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، بخواهد.
د. هرگاه مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر کند، مالک در دو صورت می‌تواند درخواست تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه را طرح کند:
مالک از طریق ارسال اظهارنامه (د‌رصورتی‌که قرارداد اجاره رسمی نباشد) یا اخطاریه‌ی دفتر اسناد رسمی، پرداخت اجاره‌بها را درخواست می‌نماید. حال اگر مستأجر بازهم اجاره را نپردازد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست تخلیه‌ی ملک را مطرح کند. در این حالت اگر مستأجر اجاره‌بها و بیست درصد آن را در صندوق دادگستری به ودیعه بگذارد، حکم تخلیه صادر نمی‌شود و تنها مبلغی که ودیعه گذاشته شده به مالک پرداخت می‌شود. اما اگر مستأجر از این کار خودداری کند، دادگاه حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه را صادر می‌کند. به علاوه دادگاه فقط یک بار چنین ارفاقی به مستأجر می‌کند و اگر برای مرتبه‌ی دوم چنین دعوایی علیه او طرح شود، دیگر امکان تودیع وجه و جلوگیری از صدور حکم تخلیه وجود ندارد.
مستأجر در طول یک سال، دو بار در پرداخت اجاره‌بها تأخیر می‌کند و پس از درخواست رسمی مالک از طریق اظهارنامه یا اخطاریه‌ی دفتر اسناد رسمی، مبلغ اجاره‌بها را می‌پردازد. حال برای بار سوم در طول همان سال باز اجاره‌بها به موقع پرداخت نمی‌شود. در این‌صورت نیز مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تخلیه کند و دیگر به مستأجر امکان جلوگیری از صدور حکم با تودیع مبلغ اجاره‌بها در صندوق دادگستری داده نمی‌شود.
بنابراین شرایط و آثار حق کسب یا پیشه یا تجارت را می‌توان این‌گونه خلاصه کرد: اگر مالکی پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶، ملک خود را با هدف اجاره در اختیار دیگری قرار بدهد تا از آن برای کسب یا پیشه یا تجارت استفاده کند؛ تا زمانی که مستأجر مرتکب تخلف نشده است، اجاره ادامه خواهد یافت؛ و مالک جز در سه مورد (نیاز به تخریب و نوسازی ملک خود، نیاز به ملک برای کسب و پیشه‌ی خود، نیاز به محل برای سکونت خود یا خویشان نزدیکش) نمی‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند و در این سه مورد نیز باید مبلغی را برای جبران حق کسب یا پیشه یا تجارتِ مستأجر به او بپردازد.

بیشتر بدانیم : نزدیکترین دفتر وکالت

حق سرقفلی

قانون‌گذار در سال ۱۳۷۶ از عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت دست کشید و اصطلاح سرقفلی را که در عرف مرسوم بود وارد قانون نمود. سرقفلی در این قانون شرایط و ضوابط متفاوتی با حق کسب یا پیشه در قراردادهای قبل از این تاریخ دارد. بنابراین اگر قرارداد اجاره‌‌ی شما از دوم مهرماه ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده یا می‌شوند، مشمول این قانون جدید هستند و در مورد حق سرقفلی خود باید به نکات زیر توجه داشته‌باشید:
۱. گفتیم که حق کسب یا پیشه به مستأجر اجازه می‌داد پس از پایان یافتن مدت اجاره همچنان به تصرف خود در ملکِ مورد اجاره ادامه دهد و مالک جز در موارد معدود نمی‌توانست مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی ملک کند. حق سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، چنین اثری ندارد و مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره مکلف به تخلیه می‌شود مگر اینکه با مالک برای تمدید قرارداد، توافق نمایند.

بیشتر بدانیم : وکیل کسب و پیشه

۲. حق سرقفلی برخلاف حق کسب یا پیشه، به حکم قانون و به صورت اجباری ایجاد نمی‌شود بلکه نیازمند تراضی مالک و مستأجر است. یعنی اگر مالک و مستأجر در خصوص سرقفلی با هم توافق نکنند، مستأجر در هنگام تخلیه، نمی‌تواند مدعی حقی بابت سرقفلی شود. این تراضی به سه شیوه ممکن است انجام شود:
الف. در زمان انعقاد قرارداد اجاره‌‌ی محلی که کاربری تجاری دارد، مستأجر مبلغی را با عنوان سرقفلی به مالک بپردازد: این مورد همان چیزی است که در عرف با نام خرید سرقفلی شناخته می‌شود. در این صورت با پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر ملزم به تخلیه است اما در نقطه‌ی مقابل مالک نیز باید مبلغ سرقفلی را به قیمت روز به او بازگرداند. بنابراین برای اینکه بتوانید از این طریق حق سرقفلی پیدا کنید باید به سه نکته توجه داشته باشید: مکان باید کاربری تجاری داشته باشد، قراردادی که منعقد می‌کنید باید عنوان اجاره داشته باشد و مبلغی که می‌پردازید باید حتما به عنوان سرقفلی (نه با عناوین دیگری مانند ودیعه) پرداخت شود.
ب. در زمان بستن قراداد اجاره، طرفین در قرارداد شرط کنند که مالک، ملک تجاری خود را به شخص دیگری اجاره ندهد و هر سال با اجاره‌ی متعارف به مستأجر فعلی واگذار کند. در این صورت باز هم مانند مورد قبل با انقضای مدت اجاره، مستأجر مکلف به تخلیه می‌شود اما مالک باید مبلغی را به عنوان سرقفلی به او بپردازد.
ج. در زمان انعقاد قرارداد اجاره، شرط شود تا زمانی‌که ملک مورد اجاره در تصرف مستأجر است، مالک حق افزایش اجاره‌بها و درخواست تخلیه را ندارد و هر ساله ملک تجاری خود را با همان اجاره‌بها به مستأجر واگذار می‌کند، در این صورت مستأجر می‌تواند درصورت تقاضای مالک مبنی بر تخیله‌ی ملک، مبلغی را برای جبران حق سرقفلی خود مطالبه کند.
بنابراین شرایط و آثار حق سرقفلی را می‌توان اینگونه خلاصه کرد: در مواردی که پس از دوم مهرماه ۱۳۷۶ قرارداد اجاره‌ی یک مکان تجاری منعقد شده و با توافق مالک و مستأجر به یکی از سه طریق فوق، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد شده؛ مالک باید با پایان یافتن مدت اجاره در صورتی‌که خواهان تخلیه‌ ملک خود است؛ مبلغی را برای جبران حق سرقفلی به مستأجر بپردازد.

بیشتر بدانیم : نمونه دادخواست تخلیه ملک

پس گرفتن سرقفلی

در مورد پس گرفتن سرقفلی توسط مالک این موضوع شایان ذکر است از آنجا که رابطه مستاجری در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هم چنان مستمر است و مدت زمان از اهمیت خیلی زیادی برخوردار نیست و پایان مدت اجاره باعث قطع شدن رابطه مستاجری و موجد حق تخلیه برای مؤجر یا فرد دارای ملک نیست به همین خاطر قانون‌گذاران در ماده ۱۵ این قانون در سه مورد طی شرایطی خاص به فرد دارای املاک این اجازه را داده است که با پرداخت کردن حق کسب و پیشه مستأجر های خود نسبت به قطع رابطه استیجاری و پایان دادن به این رابطه البته با طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستأجر در دادگاه اقدام نماید.
بنا بر ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر:

علاوه بر مواردی که در بالا نام بردیم در ماده قبلی در بعضی از موارد هم بعد از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه قانونی است.

تخلیه کردن برای ساخت و ساز ساختمان جدید با این شرط که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری در رابطه با آن ارائه شود. شهرداری‌های کشور این وظیفه را بر عهده دارند که در صورت مراجعه کردن فرد دارای ملک با رعایت قوانین و مقررات در رابطه با پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تحویل دهند.

پیشنهادی که ما برای شما دوستان عزیز داریم تماس با مشاوران و وکلای آی وکیل است تا در کمترین زمان ممکن به پاسخ تمامی سوالات خود برسید. بهترین وکیل ملکی تهران
دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سرقفلی توسط مالک

طرح عملی دعوی تخلیه به منظور باز پس گرفتن سرقفلی توسط مالک می‌باشد. قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که با ایجاد کردن رابطه استیجاری مستمر و بدون داشتن ذره ای محدودیت زمانی دست مالک را از استیفاء و اعمال بسیاری از حقوق مربوط به مالک کوتاه کرده است در بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ به شخص دارای ملک این اجازه را می دهد که با شرایطی نسبت به طرح دعوی تخلیه و در نهایت تخلیه و تحویل ملک خود البته با پرداخت حق و حقوق قانونی مستأجر اقدام کند که در این مقاله ما درباره بررسی این دعوی و شرایط طرح و چگونگی دفاع از آن صحبت می کنیم.
دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سرقفلی توسط مالک
پس گرفتن سرقفلی توسط فرد صاحب ملک برای احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت دیگر

در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت به گونه ای باشد که برای سکونت نیز مناسب باشد، و فردی که دارای ملک است برای سکونت خود با فرزندان یا پدر یا مادر یا همسر خود بخواهد که فرد مورد نظر تخلیه کند.

در مواقعی یکسری موارد وجود دارد که به شکل سه‌گانه است که در بالا به آن ها اشاره کامل کردیم دادگاه علاوه بر صادر کردن حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم میدهد.
آن چیزی که از خود ماده برداشت می شود این مورد است که:

برای طرح دعاوی تخلیه موضوع این ماده علاوه بر شرط های اختصاصی که هرکدام از بندها شامل می شوند و باید در زمان طرح دعوی همه آن ها را رعایت کنیم و ما هدف مان این مورد است که به صورت بخش به بخش راجع به آن‌ها توضیح دهیم این مورد دارای الزام است که مدت زمان عقد اجاره منعقده فی‌مابین مؤجر و مستأجر نیز از تاریش گذشته باشد.

گرچه با توجه به قدیمی بودن بیشتر اجاره‌های شامل قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ این مورد را بی فایده می کند؛ پس این موضوع را به این دلیل مطرح کردیم که به این موضوع توجه شود در مواردی که با طرح دعوی از سوی مؤجر یا مستأجر اجاره ‌نامه جدید تنظیم شده است و هنوز مدت آن به اتمام نرسیده است برای پیشگیری کردن از رد شدن دعوی با توجه به مناقشه های احتمالی ناشی از تفسیر قانون تا تمام شدن مدت عقد اجاره از طرح چنین دعاوی خودداری شود.

هدف سایت آی وکیل این است که در این مطلب شرایط بند یک این ماده را بررسی کنیم
دعاوی تخلیه به منظور پس گرفتن سرقفلی توسط مالک

مطرح کردن عملی دعوی تخلیه برای دوباره پس گرفتن سرقفلی توسط فرد دارای ملک می‌باشد. قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که با ایجاد کردن رابطه استیجاری مستمر و بدون داشتن کوچک ترین محدودیت زمانی دست مالک را از استیفاء و اعمال بسیاری از حقوق مربوط به شخص دارای ملک کوتاه کرده است در بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ به فردی که صاحب ملک است این اجازه داده می شود که با شرایطی نسبت به طرح دعوی تخلیه و در نهایت تخلیه و تحویل ملک خود و این مورد را هم بگوییم که باید با پرداخت حق و حقوق قانونی مستأجر اقدام کند که در این مقاله از سایت آی وکیل ما درباره بررسی این دعوی و شرایط طرح و چگونگی دفاع از آن به طور کامل بحث و گفتگو با شما عزیزان انجام می دهیم.
شرط و شروط طرح دعوی برای پس گرفتن سرقفلی توسط مالک به منظور تجدید بنا سرقفلی

بررسی کردن قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ این مورد را به طور کاملی به ما نشان می دهد که مطرح کردن دعوی تخلیه برای پس گرفتن سرقفلی توسط فرد دارای ملک و املاک به جهت زمانی کوتاه‌ترین و به جهت ثابت کردن آسان ترین راه برای فرn دارای ملکی است که در صدد تخلیه کردن ملک خود است؛ و چون که برابر بند ۱ ماده ۱۵ قانون فردی که راجع به آن بحث می کنیم تنها شرطی که برای طرح چنین دعوی لازم است ارائه دادن گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی است که اصولا و معمولا اخذ گواهی یا پروانه ساخت از شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی قابل دست یابی است .
مسلم است که تنها شرطی که برای طرح دعوی برای ساخت بنای جدید وجود دارد:

اخذ پروانه ساخت یا گواهی ساخت بنای جدید از سوی فردی که دارای ملک و املاک است که برای مطرح کردن دعوی پیوست یکی از آن دو به دادخواست تقدیمی بسیار ضروری و الزامی است. اگرچه برای تخلیه بعد از صادر شدن حکم هم پرداخت حق وحقوق کسب و کار و تجارت مستأجر مثل دیگر موارد ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برابر صراحت ذیل ماده یاد شده لازم است.

مطالبی که درباره دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سرقفلی توسط مالک پر بحث هستند :

مبحثی که در این قسمت مورد بحث و بررسی قرار می دهیم یک سری موضوعاتی است که در طرح دعوی تخلیه برای ساخت بنای جدید به دلیل وجود ابهام و اجمال یا اختلاف‌نظری که وجود دارد یا احتمال دارد مطرح شود بسیار زیاد مهم و قابل بحث هستند. بررسی کردن و اظهارنظر و رفع هرگونه ابهام درباره آن‌ها علاوه بر این که به طرح صحیح دعوا کمک بسیار زیاد و شایانی می کند در کیفیت یک دفاع محکمه ‌پسند نیز تاثیر بسیار زیادی دارد.
معنا و مفهوم تجدید بنا چیست؟

مورد اول: معنا و مفهوم تجدید بنا چیست؟

مقصود و منظور از ساخت بنای جدید یا تجدید بنا این است که کل ملک خراب شده و بنای جدیدی به جای آن ساخته شود و گواهی که از شهرداری دریافت می شود باید در همین راستا و به این خاطر باشد؛ پس، تعمیرات هرچند بسیار اساسی و کلی باشد ولی باز ساخت بنای جدید به حساب نمی آیند و اخذ پروانه تعمیرات از شهرداری برای طرح دعوی تخلیه برای ساخت بنای جدید کافی نیست.

مورد دوم: لازم نبود احداث بنا به خراب بودن ملک و آیا مالک می تواند سرقفلی را بگیرد؟

شاید از بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ظاهر عبارت تجدید بنا این گونه برداشت شود که برای مطرح کردن دعوی تخلیه جهت ساخت بنای جدید محل باید خراب شده باشد ،ولی این طور نیست.گرچه شایع ترین حالت احتیاج به ساخت بنای جدید زمانی است که ملک خراب شده باشد؛ ولی این تنها حالتی نیست که ممکن است ملک نیاز به احداث بنای جدید داشته باشد چه بسا بنا خراب نشده باشد؛ ولی از نظر محکم بودن و اساس نیاز به تجدید بنا داشته باشد و عدم تجدید بنا وقوع حادثه و خطرات احتمالی آتی را به دنبال داشته باشد.
الزامات اثباتی خواهان و دفاعیات فرد خوانده در دعوی تخیله برای باز پس گرفتن سرقفلی توسط فرد دارای ملک و املاک

درخواست تخلیه برای دوباره پس گرفتن سرقفلی به وسیله فرد دارای ملک و ساخت بنای جدید در مقایسه با دو بندی که در بالا به آن ها اشاره کردیم ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ راحت ترین، احتمال دار ‌ترین و قابل دفاع‌ترین راه با توجه به قدیمی بودن ملک هایی که شامل قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای تخلیه ملک با پرداخت حق کسب و کار می‌باشد و مالکانی که به هر صورت در صدد دست پیدا کردن به ملک خود هستند با توجه به احتمال بالای اخذ نتیجه در این حالت، به این روش روی می آورند.

موارد الزامی برای مؤجر در دعوی تخلیه پس گرفتن سرقفلی توسط مالک

اولین وظیفه شخصی که دارای ملک است این مورد است که در جهت انجام موارد الزامی اثباتی ساخت بنای جدید ارائه دادن ادله در این رابطه اخذ و ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی از شهرداری است که با توجه به استقبال کردن شهرداری‌ های کشور عزیزمان ایران در این رابطه به ویژه در سال‌های اخیر از نوسازی و ساخت بناهای جدید به غیر از برخی شهرها مثل یزد، کاشان، اصفهان آن هم در بافت های قدیم هستند اخذ پروانه یا گواهی با پرداخت مبلغی کم به راحتی امکان دارد.

با توجه به این موضوع که اغلب دادگاه ها در رابطه با دعاوی تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت برعکس دعاوی تخلیه با سقوط حق کسب و پیشه هیچ دغدغه و حساسیتی نسبت به صدور رأی تخلیه دارا نیست و با ارائه دادن پروانه ساخت یا گواهی شهرداری نسبت به صدور رأی اقدام میکنند.معمولا و اصولا فقط ارائه دادن پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را برای صادر شدن رای درباره این موضوع کافی نیست.
چنان‌که نظریه‌ای که در تاریخ ۱۹/۸/۶۷ به اتفاق آراء در نشست قضائی قضات دادگاه‌های حقوقی دو اعلام شده است می گوید:

«حسب مدلول بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ صرف پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری برای رسیدگی به دعوی تخلیه کفایت می‌کند و دادگاه نباید وارد این مقوله شود که آیا ساختمان نیاز به نوسازی دارد یا خیر»

حال با توجه به این موضوعات به نظر می رسد این عقیده خالی از عیب نباشد؛ چرا که اگر این موضوع قرار بود با ارائه یکی از این مدارک حکم تخلیه صادر شود هیچ نیازی به رسیدگی ترافعی نبود مگر اینکه بر این موضوع اعتقاد داشته باشیم که رسیدگی ترافعی در جهت تعیین حق کسب و کار است.

که البته باز هم این ایرادات به طور کامل رفع نمی شود ؛ به این دلیل که پذیرش این عقیده دست بعضی اشخاص دارای ملک ها را در دور زدن قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که با هدف استمراری کردن رابطه استیجاری و فقط قطع کردن آن در موارد منصوص تصویب شده است باز خواهد گذاشت تا با تمسک به این بند نسبت به تخلیه کردن ملک هایی که نیازی به نوساز شدن ندارند به بهانه تجدید بنا اقدام کنند و با توجه به اینکه قیمت کارشناسی حق کسب و کار همیشه کمتر از قیمت واقعی بازار است. افراد دارای ملک به طرح چنین دعاوی نه به جهت ساخت بنای جدید بلکه در جهت تخلیه کردن و سودجویی تشویق و تمجید می شوند.

دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به منظور فروش سرقفلی به مالک

درباره دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه برای پس گرفتن سرقفلی توسط مالک همان‌قدر که طرح این دعوی و موفقیت در آن برای مالک امری بسیار سهل و آسان است همان اندازه هم دفاع کردن از آن برای مستأجر کاری بسیار سخت و دشوار است؛ چون که اول به خاطر پرداخت حق و حقوق مستأجر در این نوع دعاوی، دادگاه‌ها برخلاف دیگر دعاوی که محکومیت مستأجر، سقوط حق کسب و پیشه و تجارت را در پی دارد حساسیت کمتری را دارا می باشند.