راههای اثبات مالکیت
دلایل اثبات مالکیت
اثبات مالکیت (حقی که مالک نسبت به یک مال داشته و به موجب آن، میتواند کمال استفاده را از مال خود ببرد)، یکی از دعاوی شایع در سیستم قضایی میباشد.
برای توضیح دلایل اثبات حق مالکیت، لازم است تا به دو قانون آیین دادرسی مدنی و قانون مدنی، مراجعه نمود. اما، پیش از توضیح نکات این دلایل، لازم به ذکر است که مطابق ماده ۱۹۴ قانون آیین دادرسی مدنی، دلیل، هر امری است که خواهان در مقام دعوا و خوانده در مقام دفاع، به آن استناد میکند.
مجموعه دفتر وکالت حق گرا
پیشنهاد می گردد در صورتی که پرونده ای در دادگاه دارید و یا شکایتی را در خصوص اثبات مالکیت پیگیری می کنید قبل از هر چیز به یکی از نزدیکترین دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید تا وکلای ما بتوانند در احقاق حق به شما کمک نمایند. ما آماده ایم در انواع پرونده های مربوطه به خانواده،ملکی ، حقوقی ، جزایی و…در کنار شما باشیم.
دلایل اثبات مالکیت، از جمله ثابت کردن مالکیت ملک شامل موارد زیر میباشد:
سند
مهمترین دلیل در میان دلایل اثبات مالکیت، سند میباشد. به موجب ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی: «سند، عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد.» البته، باید به این نکته توجه داشت که نوشته، در صورتی به عنوان سند، قابل استناد است که توسط متعهد، امضا شده باشد. به عبارت دیگر، رکن اساسی سند، امضا یا جایگزین آن، مانند اثر انگشت میباشد.
سند، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، بر دو نوع میباشد: سند عادی و سند رسمی. منظور از سند رسمی، سندی است که توسط مامورین رسمی دولت و در حدود وظایف قانونی آنها و مطابق قانون، تنظیم شده (مانند سند رسمی و ثبتی ملک و برگ سبز خودرو) و سایر اسناد، اسناد عادی، محسوب میشوند (نظیر قولنامه).
اقرار
ماده ۱۲۵۹ قانون مدنی، در تعریف اقرار، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، از جمله ثابت کردن مالکیت ملک مقرر داشته: «اقرار، عبارت از اخبار به حقی است، برای غیر بر ضرر خود.» بنابراین، اگر دعوای اثبات مالکیت، علیه شخصی مطرح شده و خوانده، با حضور در دادگاه، مالکیت خواهان را بپذیرد، این اقرار خوانده، ولو یک مرتبه انجام گیرد، موجب اثبات مالکیت خواهد شد.
اقرار، خود بر دو نوع میباشد: اقرار در دادگاه و اقرار در خارج از دادگاه. منظور از اقرار در دادگاه، اقراری است که در نمونه دادخواست یا لایحهای که به دادگاه ارائه شده، انجام گرفته یا در جلسه دادگاه مطرح شده و در صورت جلسه قید میشود؛ در غیر از این موارد نیز اقرار، خارج از دادگاه خواهد بود.
شهادت
یکی دیگر از دلایل اثبات مالکیت، از جمله ثابت کردن مالکیت ملک شهادت میباشد. منظور از شهادت، آن است که فردی غیر از خواهان و خوانده دعوا، بر مالکیت مدعی اظهارتی را ارائه نماید. به عنوان مثال، در دعوای اثبات مالکیت خودرو، شخص ثالثی، شهادت بر انجام بیع و فروش خودرو از طرف خوانده به خواهان دهد.
البته، برای اینکه شهادت، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت پذیرفته شود، لازم است تا شهود، دارای شرایطی باشند. از جمله داشتن عدالت، ایمان و بلوغ. همچنین، مطابق بند ب ماده ۲۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی، از آنجا که دعوای اثبات مالکیت، یک دعوی مالی محسوب میگردد، نیازمند شهادت دو مرد یا یک مرد و دو زن، میباشد.
اماره تصرف
یکی از دلایل مهم اثبات مالکیت از جمله ثابت کردن مالکیت ملک که در قانون مدنی، مورد تصریح قانون گذار قرار گرفته، اماره تصرف میباشد. ماده ۱۲۳۵ قانون مدنی، در تعریف این دلیل، مقرر داشته: «تصرف، بعنوان مالکیت، دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.»
منظور از تصرف، سلطهای است که شخص بر یک مال داشته و با این سلطه، انواع استفاده عرفی از آن مال، برای وی امکان پذیر میباشد. بنابراین، چنانچه، دعوی اثبات مالکیت یک دستگاه اتومبیل مطرح شده و خواهان هیچ دلیلی برای اثبات ادعای خود نداشته، اما خوانده به تصرف خود بر اتومبیل و این مسئله که خودرو در چند سال گذشته در تصرف وی و در پارکینگ خانه او بوده استناد کند، حکم بر مالکیت خوانده صادر خواهد شد.
قسم یا سوگند
مطابق ماده ۲۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی: «در کلیه دعاوی مالی… که فاقد دلایل و مدارک معتبر دیگر باشد، سوگند شرعی… میتواند ملاک و مستند صدور حکم دادگاه قرار گیرد.» از آنجا که دعوای اثبات مالکیت نیز یک دعوی مالی محسوب میگردد، در نتیجه، سوگند یا قسم، میتواند به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، کاربرد داشته باشد.
اما، برای اینکه مدعی بتواند به قسم یا سوگند، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، استناد کند، لازم است تا مطابق ماده ۲۷۲ قانون آیین دادرسی مدنی، هیچ دلیلی دیگری در پرونده، موجود نباشد و مدعی علیه نیز منکر ادعای مطرح شده باشد. در این وضعیت، مدعی علیه سوگند یاد کرده و با نفی مالکیت مدعی، مالکیت مال به مدعی علیه، تعلق خواهد داشت.
لازم به ذکر است که به موجب بند ب ماده ۲۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که امکان حاضر کردن شهود به تعداد کافی برای خواهان وجود نداشته باشد، وی میتواند با معرفی یک شاهد مرد یا دو شاهد زن و سوگند خوردن خود، برای اثبات مالکیت از جمله ثابت کردن مالکیت ملک اقدام نماید.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت
با توجه به دلایل اثبات مالکیت که خواهان یا خوانده به آنها استناد میکند، لازم است تا مدارکی نیز به دادگاه ارائه شده تا ادعا یا دفاع فرد، اثبات گردد. به همین دلیل، در ادامه، به این سوال پاسخ خواهیم داد که مدارک لازم برای اثبات مالکیت از جمله ثابت کردن مالکیت ملک چیست؟
اسناد عادی و رسمی
اگر دلیل اثبات مالکیت، سند باشد، لازم است این سند، به دادگاه ارائه گردد. بدین منظور، اصل یا تصویر برابر اصل شده سند، باید در هنگام ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی، اسکن شده و همراه دادخواست به دادگاه ارسال گردد و اصل سند، در جلسه اول دادرسی نیز ارائه گردد. خوانده نیز باید اصل اسناد خود را در جلسه اول دادرسی ارائه نماید. قولنامه، سند رسمی و رسیدهای پرداخت وجه، همگی از جمله اسنادی هستند که میتوانند برای اثبات مالکیت، مورد استفاده قرار گیرند.
اقرارنامه
در حالتی که اقرار، دلیل اثبات مالکیت از جمله ثابت کردن مالکیت ملک است، مدارکی که باید به دادگاه ارائه شود، اقرارنامه است که میتواند به صورت رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم شده یا به شکل لایحه به دادگاه، ارائه گردد. البته، ارائه اقرارنامه به شکل یک نوشته، الزامی نبوده و در صورتی که اقرارکننده، با حضور در دادگاه، اقدام به اقرار شفاهی کند نیز اقرار وی معتبر خواهد بود.
استشهادیه
در شرایطی که خواهان قصد داشته تا با ارائه نمونه دادخواست مربوطه، ادعای خود را با استناد به شهادت شهود، اثبات کند، لازم است تا استشهادیه را تنظیم کرده و در آن، مشخصات و اقامتگاه شهود را قید نموده و این استشهادیه به امضای شهود نیز برسد. البته، استشهادیه، به تنهایی برای اثبات مالکیت، کافی نبوده و شهود باید پس از تعیین وقت توسط دادگاه، با حضور در محکمه، به ادای شهادت بپردازند.
بیشتر بدانیم : راههای اثبات حق در دادگاه
اثبات مالکیت با سند عادی و رسمی
یکی از دلایل اثبات مالکیت، از جمله ثابت کردن مالکیت ملک سند میباشد. به طور کلی، باید گفت، اثبات مالکیت هم با سند عادی و هم با سند رسمی، امکان پذیر بوده و از نظر امکان اثبات، میان این دو سند، تفاوتی وجود ندارد. اما، لازم است تا در این رابطه، به چند نکته، توجه گردد:
در مقابل سند عادی، علاوه بر ادعای جعل، میتوان اظهار انکار و تردید نیز کرد. تفاوت انکار و تردید با ادعای جعل، آن است که در صورت ادعای جعل، مدعی باید ادعای خود را اثبات کند. اما، در صورت انکار و تردید، استناد کننده به سند، باید اصالت سند را اثبات کند. این در حالی است که در مقابل سند رسمی، تنها میتوان ادعای جعل را مطرح نمود.
در رابطه با املاک، لازم است تا به ماده ۲۲ قانون ثبت، توجه شود که به موجب آن: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی، ارث به او رسیده، مالک خواهد شناخت…»
بنابراین، در رابطه با این اموال، سند عادی در مراجع دولتی، من جمله دادگاه، پذیرفته نشده و لذا، قابل استناد نمیباشد. اما، این امر، بدین معنا نیست که مالک سند عادی، نمیتواند برای اثبات مالکیت خود اقدام نماید، بلکه سند عادی، در دعاوی نظیر خلع ید مستقیما در دادگاه پذیرفته نمیشود.
در نتیجه، مالک سند عادی میتواند ابتدا برای اثبات اصالت سند و مالکیت خود بر ملک اقدام کرده و پس از اخذ حکم دادگاه، با استناد به سند و حکم صادره، برای اثبات دعوای خود اقدام کند.
دعوای اثبات مالکیت در رویه قضایی
دعوای اثبات مالکیت، یکی از دعاوی است که در رابطه با اموال منقول، نظیر خودرو و غیر منقول، مانند املاک، در رویه قضایی مطرح میگردد. با این وجود، در رابطه با دعوای اثبات مالکیت، در شرایطی که مطابق قانون ثبت، تنظیم سند رسمی، برای املاک، ضروری بوده، اختلاف نظری در رویه قضایی وجود داشته که در این بخش، تحت عنوان دعوای اثبات مالکیت در رویه قضایی، به بررسی آن، میپردازیم.
همانطور که در بخش قبل، گفته شد، مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، در صورتی که ملکی به ثبت برسد، دولت و زیرمجموعههای آن، مانند دادگاهها، تنها فردی که سند رسمی به نام وی است را به عنوان مالک شناخته و به درخواست وی ترتیب اثر میدهند.
با توجه به این ماده، در مورد دعوای اثبات مالکیت املاک دارای سند رسمی که با استناد به سند عادی، مطرح میشود، در رویه قضایی کشور ما، یک اختلاف نظر شکل گرفته است. با این توضیح که برخی از دادگاهها با استناد به رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور، دعوای اثبات مالکیت این گونه اسناد را با سند عادی پذیرفته و به آن، رسیدگی میکنند.
اما، برخی دیگر از محاکم کشور ما، مستندا به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ دیوان عالی کشور و با توجه به قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی، بر این اعتقاد هستند که دعوای اثبات مالکیت املاک دارای اسناد رسمی، با سند عادی، قابل پذیرش نمیباشد.
لایحه اثبات مالکیت
شخصی که مدعی مالکیت است قبل یا همزمان با تنظیم دادخواست مالکیت لازم است تا با لایحه اثبات مالکیت با هر مدرکی مالکیت نود را به اثبات برساند سپس از دادگاه درخواست رسیدگی را داشته باشد. معمولا دعاوی اینچنینی برای املاکی است که فاقد سند رسمی هستند. املاکی که فاقد سند رسمی باشند ممکن است میان افراد اختلاف در مالکیت به وجود آید. شخصی که مدعی مالک بودن را دارد با ارائه لایحه اثبات مالکیت تمامی مدارک مانند مبایعه نامه یا قولنامه و شهادت شهود و یا تصرف برای اثبات ضمیمه لایحه نماید. در ادامه این مقاله به تمامی نکات در خصوص لایحه مالکیت خواهیم پرداخت همچنین نمونه ای از لایحه مذکور را در متن مقاله در اختیار شما عزیزان خواهیم گذاشت.
نحوه تنظیم لایحه اثبات مالکیت
نحوه تنظیم و زمان تسلیم لایحه اثبات مالکیت امری مهم است. همانطور که گفته شد قبل یا در حین درخواست مالکیت و طرح دعوا لازم است تا فرد مدعی یا خواهان مالکیت خود را به اثبات دادگاه برساند. املاکی که در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت شده اند لزومی به طرح دعوای مالکیت وجود ندارد و مالک کسی است که سند رسمی ملک به نام اوست. پس لازم است تا مدعی قبل از تنظیم لایحه اثبات مالکیت از اداره ثبت اسناد استعلام وضعیت ملک را بخواهد در صورتی که ملک به ثبت نرسیده باشد لایحه قابل ارسال خواهید بود. چون چنانچه دادخواست یا لایحه ای در خصوص اثبات مالکیت به دادگاه ارسال شود و ملک در سند رسمی به نام شخص خاصی باشد دعوا یا درخواست رد خواهد شد.
ممکن است ملک در تصرف شخصی باشد و مالک نیز از بایت این موضوع اقدام به دادخواست خلع ید نماید همچنین مالک فاقد سند رسمی باشد. طبق قانون کسی که مالک رسمی ملکی است می تواند دعاوی مربوط به رفع تصرف را انجام دهد اما شخص همزمان با ارائه درخواست می تواند لایحه اثبات در مالکیت را به دادگاه تقدیم کند. نکات فوق الذکر تماما نکات لازمی بود مه فرد مالک یا مدعی باید در تنظیم لایحه مذکور به آن توجه داشته باشد. اما برای تنظیم لایحه باید مدارکی را ضمیمه متن لایحه نمودار مورد قبول دادگاه حقوقی قرار بگیرد. در متن زیر به این مهم خواهیم پرداخت.
مدارک لازم جهت تنظیم لایحه اثبات مالکیت
افرادی که قصد تنظیم لایحه اثبات مالکیت را خواهند داشت باید دقت داشته باشند که هر میزان مدارک قابل قبول تری را ارائه دهد استناد دادگاه به مدارک و صدور رای به نفع مدعی بیشتر خواهد بود. مدارک قابل ارائه به شرح ذیل است؛
مبایعه نامه یا قولنامه و یا سند عادی ملک برای اثبات ادعای مالکیت لازم و ضروری است البته گاهی عدم ارائه این مدارک غیرممکن است مثلا در نظر داشته باشید که ملک از طریق ارث به خواهان لایحه رسیده باشد پس بدیهی است مبایعه نامه ای در کار نخواهد بود. در این حالت متن وصیت نامت یا اثبات رابطه نسبیت با شخص متوفی لازم خواهد بود.
شهادت شهود گاهی بسیار موثر خواهد بود. مثلا شهودی که در زمان انجام معامله حضور داشته اند و یا در زمان پرداخت ثمن نیز حضور پیدا کرده اند.
اثبات تصرف شخص مدعی؛ منظور این است که شخص سال ها در خانه ای زندگی کرده که فاقد سند رسمی است و خانه متعلق به شخص است پس با اثبات و مدارک تصرف می تواند مالکیت خود را احراز نماید مثلا ارائه فیش های گاز و برق و غیره که به نام شخص است و یا شهادت اهل محل
سایر مدارک موجود
مرجع صالح برای تسلیم لایحه اثبات مالکیت
زمانی که لایحه اثبات مالکیت با رعایت تمامی نکات لازم نوشته شود حتما نتیجه مطلوبی را برای مدعی لایحه در پی خواهد داشت. لایحه فوق الذکر باید به مرجعی که دارای صلاحیت و ذی ربط باشد تسلیم شود در غیر این صورت دادگاهی که لایحه به دفاتر آن ارسال شده است قرار عدم صلاحیت خود را صادر خواهد کرد و روند رسیدگی و طی کردن مراحل کند خواهد شد. طبق قانون لایحه فوق چون در دعاوی ملکی قابل ارائه است پس مطابق قوانین حاکم لازم است تا این لایحه به دادگاه ارسال شود که در محل ملک واقع شده است. پس ماک باید در حوزه جغرافیایی دادگاه واقع شده باشد.
همانطور که در متن فوق عنوان شد لازم است تا متن لایحه کاملا قانونی و رسمی باشد تا مورد توجه دادگاه قرار بگیرد. نوشتن مواد قانونی در متن لایحه بسیار اثر گذار بوده و در جهت دادن به تصمیم قاضی بسیار موثر خواهد بود. تمامی مواد قانونی مربوط به لایحه فوق الذکر در متن زیر آورده شده است.
مواد قانونی مورد نیاز برای تهیه لایحه اثبات مالکیت
ماده ۳۵ قانون مدنی؛ تصرف ملک دلیل بر مالکیت شخص است مگر اینکه خلاف موضوع بر دادگاه ثابت شود.
مثلا تصرف از نوع عدوانی بوده یا تصرف از نوع اجاره ای بدون اجاره نامه بوده است.
ماده ۳۷ قانون مدنی؛ اگر شخص متصرف ملک اقرار کند که مالک قبلا در تصرف فرد خواهان یا مدعی بود است در ادامه دعوا برای رد مالکیت فرد مقابل خود نمی تواند از مدرک تصرف ملک استفاده کند.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک؛ دولت فقط افرادی را مالک رسمی ملکی می دانند که سند رسمی به نام او باشد و در دفاتر ثبت اسناد به نام او ثبت شده باشد و یا در همسن دفاتر این ملک به وی منتقل شده باشد و یا ملکی که به شخص به ارث رسیده است از مالک رسمی باشد.
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک؛ اگر وزارت مربوطه مقتضی بداند باید اسنادی چون صلحنامه و هبه نامه یا اسناد شرکت و قولنامه باید به ثبت در دفاتر ثبت اسناد برسند و هر معامله ای در مورد منافع یا خود مال غیر منقول انجام می شود باید به ثبت برسند.
ماده ۱۲ قانون دادرسی مدنی؛ دعاوی که مربوط به اموال غیر منقول می باشد همچون دعوای اثبات مالکیت و یا رفع مزاحمت و ممانعت از حق یا تصرف عدوانی و سایر حقوقی که در مورد ملک در دادگاهی مطرح می شود کا این مال در حوزه دادگاه واقع شده باشد حتی اگر خوانده در آن حوزه واقع نشده باشد.