دانستنیهای مربوط به معامله معارض

انواع معامله معارض

انواع معامله معارض را می توان در گروههای ذیل تقسیم بندی نمود :

تعارض معاملاتی که هر دو با سند عادی منعقد شده باشند.
تعارض معاملاتی که هر دو با سند رسمی منعقد شده باشند.
تعارض معاملاتی که یکی از آنها با سند رسمی و دیگری با سند عادی واقع شده است.

معاملات معارض با اسناد عادی

چنانچه مالک، ملک متعلق به خود را به موجب سند عادی به شخصی بفروشد و پس از این انتقال، همان ملک را با تنظیم مبایعه نامه (سند عادی) به شخص ثالثی منتقل نماید، دو سند عادی مذکور با یکدیگر تعارض دارند. در این قبیل موارد اصولا مبایعه نامه مقدم صحیح و مبایعه نامه موخر باطل است.

البته با توجه به اینکه تاریخ اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست، خریداری که تاریخ مبایعه نامه او مقدم بر مبایعه نامه دیگری است نمی تواند به استناد تاریخ مندرج در مبایعه نامه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه مالک اقامه نماید. در تعارض میان دو سند عادی، تقدم و تاخر میان اسناد باید توسط دادگاه و به استناد سایر ادله موجود احراز شود. پس از تشخیص معامله مقدم توسط دادگاه، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام منتقل الیه این معامله خواهد شد و معامله دیگر محکوم به بطلان است.

در صورتی که فروشنده یکی از معاملات را به عنوان معامله مقدم معرفی نماید و صحت این اقرار توسط دادگاه احراز شود و همچنین خریدار دیگر نتواند تقدم معامله خود را نزد دادگاه به اثبات برساند، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار این معامله می شود.

معاملات معارض با اسناد رسمی

با توجه به ثبت نقل و انتقالات املاک دارای سند رسمی در سامانه توسط سردفتر، امکان وقوع تعارض میان دو سند رسمی بعید و دور از ذهن است؛ اما به هر ترتیب در صورتی که نسبت به یک ملک، دو سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد، برخی معتقدند سندی که تاریخ تنظیم آن مقدم بوده معتبر تلقی می شود و دارنده سند دیگر حق تصرف در ملک موضوع سند را ندارد؛ مگر آنکه بی اعتباری سند رسمی مقدم را به طریق قانونی نزد دادگاه اثبات نماید.

استدلال مذکور همواره منطبق بر واقعیت نیست و به نظر می رسد قانون گذار نیز صرف تاخر تاریخ صدور سند را برای ابطال سند رسمی مالکیت کافی نمی داند. قانون گذار سند موخر را سند معارض می داند اما حکم به بطلان آن نداده است.

راه حل نهایی در خصوص تعارض دو سند رسمی، رسیدگی توسط دادگاه است. دادگاه پس از رسیدگی به موضوع و بدون توجه به تقدم و تاخر تنظیم اسناد، حکم ابطال یکی از اسناد را که جریان ثبت آن منطبق بر قانون نبوده و یا به جهات دیگری بطلان آن احراز شده، صادر می نماید. برای مثال در صورت صدور حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر تایید بطلان معامله فضولی یا ابطال معامله صوری، سند رسمی که در نتیجه معامله فضولی یا صوری تنظیم شده باطل می شود؛ صرف نظر از اینکه تاریخ تنظیم سند مزبور مقدم بر سند دیگر بوده یا موخر.

بنا به مراتب معروضه در فرض وقوع تعارض میان دو سند رسمی، دادگاه اعتبار یکی از این اسناد را احراز و دیگری را ابطال می نماید.

معاملات معارض با اسناد رسمی و عادی

در خصوص تعارض معاملاتی که یکی از آنها با سند رسمی و دیگری با سند عادی بوده، فرض تقدم و تاخر دو سند نسبت به یکدیگر باید به صورت جداگانه بررسی شود.

اگر معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی بوده، معامله با سند رسمی معتبر خواهد بود؛ البته ذی نفع سند عادی می تواند با اثبات بی اعتباری سند رسمی نزد دادگاه، ابطال آن را تقاضا نماید و خواستار صدور سند رسمی مالکیت به نام خود شود. اثبات موجبات ابطال سند رسمی مالکیت بر عهده مدعی قرار گرفته و تا زمان صدور حکم قطعی از دادگاه صالح مبنی بر ابطال سند رسمی مالکیت، اعتبار آن به قوت خود باقی است.

در فرضی که مالک، ملک خود را ابتدائا از طریق مبایعه نامه (سند عادی) منتقل کرده و همان ملک را مجددا به موجب سند رسمی به دیگری فروخته باشد، درمورد اعتبار معاملات منعقده میان حقوقدانان اختلاف نظر است. برخی معتقدند سند عادی تحت هیچ شرایطی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را نداشته و سند رسمی معتبر تلقی می شود.

در مقابل گروهی بر این نظرند که در صورت صحت مبایعه نامه عادی، معامله بعدی با سند رسمی معتبر نخواهد بود. این گروه در اثبات نظر خود چنین استدلال می کنند که انتقال مالکیت ملک به عنوان نتیجه عقد بیع، بلا فاصله پس از تحقق آن رخ می دهد. بنابراین با درج امضاء خریدار و فروشنده ذیل مبایعه نامه، عقد بیع قطعا و جزما واقع شده و مالکیت ملک به خریدار منتقل شده است؛ حتی اگر هنوز سند رسمی تنظیم نشده باشد. اجباری بودن تنظیم سند رسمی در معاملات غیر منقول صرفا جهت اثبات وقوع عقد بیع در مراجع قانونی است و عدم تنظیم سند رسمی مانع انتقال مالکیت محسوب نمی شود.

بنا به مراتب فوق، در صورتی که صحت مبایعه نامه عادی توسط دادگاه احراز شود، سند رسمی موخر ابطال خواهد شد و خریدار اولیه می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه بخواهد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال معامله معارض

دعوای ذی نفع به خواسته ابطال معامله معارض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می گیرد. در صورت لزوم خواهان می تواند ضمن این دادخواست، حسب مورد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، ابطال سند رسمی مالکیت و … را نیز تقاضا نماید.

بیشتر بدانیم :  انواع ثمن معامله  

عدم اعتبار سند به چه شکلی انجام می‌شود؟

یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان رسیدگی به پرونده‌های معامله معارض مورد بررسی قرار می‌گیرد، اعتبار سند است. بر اساس رأی وحدت رویه شماره چهل و سه مخصوص دیوان عالی کشور، اعتبار نداشتن یک سند را می‌‌توان با کمک مواردی همچون ثابت کردن جعلی بودن سند و همچنین باطل بودن معامله‌ای که در سند مربوطه ذکر شده است، اثبات کرد.

در صورت وقوع هر یک از این موارد، سند معامله معارض به طور کامل غیر قابل استناد محسوب می‌شود. غیر قابل استناد به این معنا است که سند در جوامع حقوقی از هیچ اعتبار خاصی برخوردار نیست و صاحب سند نمی‌تواند ادعای خاصی نسبت به اطلاعات مندرج در آن داشته باشد.
آیا سند رسمی هیچ ارجحیتی بر سند عادی ندارد؟

تا اینجا تا حدودی متوجه این موضوع شدید که سند معارض چیست.

حال باید دانست در مواردی فردی به عنوان مالک ، یک دارایی را به دو فرد می‌فروشد. اما سند یکی از این افراد از نوع رسمی و سند دیگری از نوع عادی است. در این شرایط، سند رسمی نسبت به سند غیر رسمی ارجحیت کامل دارد. بنابراین اگر از چنین سندی برخوردار هستید، حتماً باید نسبت به اثبات رسمی بودن آن اقدام کنید.

تفاوت معامله معارض و جرم فروش مال غیر

معامله معارض و جرم فروش مال غیر در عین شباهت های فراوانی که با یکدیگر دارند از هم سوا هستند. وکیل حقوقی با بررسی پرونده این تفاوت ها را آشکار خواهد کرد.

اولین تفاوت آن است که در معامله معارض دو سند وجود دارد. این اسناد نسبت به هم تقدم و تاخر دارند و ممکن است یکی عادی و دیگری سند رسمی باشد. اما در فروش مال غیر تنها یک معامله انجام گرفته است و یک سند منعقد می گردد.

دایره ارتکاب جرم در معامله معارض محدود می باشد اما فروش مال غیر جرم گسترده تری است و در دسته کلاهبرداری قرار می گیرد. شخص مطابق با قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری تحت تعقیب قرار خواهد گرفت.

معامله معارض توسط مالک مال یا شخص ذینفع انجام می شود. اما در فروش مال غیر شخص ثالثی مال دیگری را به فروش می رساند. همانطور که ملاحظه می شود تفاوت این دو مسئله حقوقی بسیار است. اما تشخیص این امر به عهده کارشناس حقوقی می باشد.

مجازات مقرر در ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک

اشخاصی که به معامله معارض می پردازند مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مجازات خواهند شد.

به موجب این قانون شخصی که معامله معارض انجام دهد به حبس از سه تا ده سال محکوم می گردد. اما پرسشی که مطرح می شود آن است که تعارض میان سند عادی و سند رسمی چگونه مورد بررسی قرار می گیرد؟

این مسئله از دیرباز محل اشکال بوده است. تا اینکه در سال ۱۳۵۱ رای وحدت رویه در این باره صادر گردید. در این رای آمده در مناطقی که تنظیم سند رسمی اجباری است به هیچ وجه سند عادی در هیچ یک از محاکم قضایی مورد پذیرش قرار نمی گیرد. در نتیجه تعارضی بین سند عادی و رسمی به وجود نخواهد آمد.

اما این مسئله نافی این امر نمی باشد که معامله معارض انجام شده است. به عبارت دیگر هر چند سند عادی مورد تایید نیست اما شخص مجرم به مجازات معامله معارض محکوم خواهد شد. ملاک عمل آن است که معامله دوم با سند رسمی انجام شده باشد هر چند که معامله اول با سند عادی یا رسمی انجام گیرد.

جبران خسارت در معامله معارض

در صورتی که معامله اول سند عادی و معامله دوم با سند رسمی باشد طبق رای وحدت رویه معامله دوم تایید می شود. خریدار معامله اول در این باره می تواند برای جبران خسارت به فروشنده مراجعه نماید. شایان ذکر است که همچنان در محاکم قضایی در تصمیم گیری چنین پرونده هایی اختلاف نظر وجود دارد و دفاعیات وکیل در صدور رای موثر می باشد.

در صورتی که هر دو سند معامله معارض رسمی باشد معامله اول از نظر تاریخ تایید می شود. سردفتری که بدون در نظر گرفتن اخطار اداره ثبت معامله را ثبت کرده باشد به مجازات انفصال دائم از شغل خود خواهد رسید. اگر کارمند اداره ثبت تخلف کرده باشد انفصال وی از خدمت به طور موقت خواهد بود.

مجازات معامله معارض
آیا خریدار و مالک اصلی می توانند مجرم باشند؟

در معامله معارض چنانچه خریدار دوم از وقوع چنین معامله ای مطلع باشد متخلف خواهد بود و مجازات می شود. درباره مالک اصلی مال اگر از فروش دوباره مال اطلاع داشته باشد به عبارتی در جرم کلاهبرداری همدستی کرده است. بنابراین مجرم شناخته و به مجازات مقرر خواهد رسید.

اما اگر مالک بعد از معامله معارض مطلع شود اما اقدامی نکند به نوعی با مجرم اصلی همکاری کرده است. بنابراین مالک مال به محض اطلاع از معامله معارض باید طی اظهارنامه مالکیت خود را به خریدار دوم اعلام کند. فرصت ارسال اظهارنامه یک ماه می باشد.

دادگاه رسیدگی کننده به پرونده معامله معارض دادگاه محل انتقال سند رسمی است. شاکی باید در دادسرای مربوطه ثبت شکایت کند و با جمع آوری مدارک پرونده را پیگیری نماید و به اصطلاح اثبات مالکیت نمایید.

این جرم غیر قابل گذشت می باشد. به این معنی که با گذشت شاکی خصوصی تعقیب متهم متوقف نخواهد شد. به دلیل اینکه این نوع معاملات به اعتماد عمومی ضربه می زند دادستان به عنوان مدعی العموم پرونده را پیگیری می کند. رضایت شاکی خصوصی تنها می تواند در میزان مجازات ها تخفیف ایجاد کند.

افراد برای پیگیری پرونده معامله معارض باید به سراغ وکیل متخصص در این زمینه رفته و از ایشان کمک بخواهند. چنین پرونده های پیچیدگی بسیاری دارد و در صورتی که دفاعیات شخص قوی نباشد ممکن است به حبس طولانی مدت محکوم شود.

تحلیلی بر قوانین مربوط به معامله معارض

ماده ۱۰۵ می‌گوید: «… هرکس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلا به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحاء قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید کلاهبردار محسوب می‌شود…»

ماده ۱۰۶ نیز می‌گوید: «مقررات فوق در مورد وراثی نیز جاری است که با علم به انتقال ملک از طرف مورث خود یا با علم به اینکه به نحوی از انحاء قانونی سلب مالکیت از مورث او شده بوده است تقاضای ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را به اسم خود کرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند. در تمام این موارد علم وارث یا به وسیله امضا یا مهر و یا نوشته به خط او محرز می‌شود.» در واقع بر طبق این دو ماده دولت این افراد را مالک می‌شناسد ولی به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب هم هستند!

در مورد معامله معارض هم قانون ثبت راه‌حلی قرار داده است. یعنی اگر شخصی مالی را با سند عادی به دیگری منتقل کند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمی به فرد دیگر منتقل نماید بر پایه اصول قانون ثبت، مالکیت برای خریدار دوم به وجود می‌آید اما برای اینکه جلوی چنین سوءاستفاده‌هایی گرفته شود در قانون ثبت برای چنین اشخاصی که معامله معارض می‌کنند کیفر شدید تعیین شده است و می‌گوید هرکس به موجب سند رسمی و عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.

بنابراین ضمانت اجرای کیفری پیش‌بینی شده در ماده ۱۱۷ قانون ثبت برای این است که اشخاص از انعقاد معامله معارض خودداری نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادی اولیه تخلف کنند و با قرارداد دوم و سند رسمی راه را برای اجرای قرارداد اول ببندند مرتکب جرم شده و باید چنین کیفر سنگینی را متحمل شوند.

پس طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت معامله دوم صحیح تلقی می‌شود زیرا خریدار دوم که از قولنامه اول خبر ندارد و بر اساس استعلام ثبتی و با اعتماد به سند مالکیت و مندرجات دفتر املاک با فروشنده وارد معامله شده باید مورد حمایت قرار بگیرد و تنها راه‌حل قانون برای این قبیل معاملات معارض،‌ تعیین کیفر برای فروشنده است.

اما در کشور ما دادگاه و دیوان کشور در طول تاریخ تصویب ماده ۱۱۷ قانون ثبت، رویه متفاوتی را پیش گرفتند. یعنی برخلاف نص این ماده گفتند معامله اول با سند عادی بوده و معامله دوم با سند رسمی صورت پذیرفته است لذا معامله معارض تحقق پیدا نمی‌کند و استدلال آنها هم این است که طبق ماده ۴۸ قانون ثبت معامله اول که با سند عادی است ارزش و اعتبار ندارد و در هیچ محکمه‌ای قابل پذیرش نیست و توان معارضه با سند رسمی را ندارد.

مورد اولی که اشاره می‌کنم رای اصراری هیات عمومی دیوان کشور در سال ۱۳۲۲ است که می‌گوید مراد از سند عادی مذکور در ماده ۱۱۷ قانون ثبت، ورقه‌ای است که سندیت داشته باشد و ورقه عادی تنظیمی در موقعی که دوایر ثبتی در محل تشکیل بوده هیچگونه ایجاد حقی نسبت به دیگری نمی‌کند تا بتوان به آن سند اطلاق کرد.

موارد بعدی رایی است که در سال ۱۳۲۱ به همین استدلال از شعبه ۶ دیوان عالی کشور صادر شده است و نیز رای دیگری که در سال ۱۳۲۰ از دیوان کشور صادر شده و سرانجام رای اصراری هیات عمومی دیوان عالی کشور، یعنی نه تنها شعب بلکه هیات عمومی هم در آراء اصراری خودش این رویه را دنبال نموده است.

اما گروه دیگری از آراء هم هستند که می‌گویند طبق نص ماده ۱۱۷ اگر سند اول عادی بود و سند دوم رسمی بود معامله معارض صورت گرفته است. از جمله رای صادره از شعبه دوم دیوان عالی کشور در سال ۱۳۱۶ و یا رای دیگری در همین تاریخ از شعبه دیگر دیوان کشور.

معامله معارض

سرانجام دادستان کل کشور به دلیل این اختلافاتی که در زمینه تعریف معنا و مفهوم معامله معارض وجود داشت درخواست رای وحدت رویه نمود و هیات عمومی دیوان عالی کشور چنین رای داد: «نظر به اینکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد در نقاطی که ثبت رسمی مربوط به معامله غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون ثبت کشور اجباری می‌باشد سند عادی راجع به آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته شده نیست و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.

بنابراین چنانکه کسی در این زمینه با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول با سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول با همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگر قابل انطباق باشد. این رای طبق قانون وحدت رویه قضائی مصوب سال ۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.»

با صدور رای وحدت رویه عملا هیات عمومی به این اختلافات پایان داده و ماده ۱۱۷ را عملا از قانون ثبت حذف کرد و جای شگفتی است که این اجتهاد در نص ماده ۱۱۷ صورت گرفته و عملا جرم معامله معارض را منتفی کرده است.

نکته اولی که در مورد این رای وحدت رویه به نظر می‌رسد این است که در آن به حکمت و فلسفه وجودی معامله معارض در ماده ۱۱۷ که همان اماره صحت بود توجهی نکرده و عملا ضمانت اجرایی کیفری شدیدی که برای جلوگیری از سوءاستفاده و حقه‌بازی افراد تعیین شده بود را کنار گذاشته است. نکته دوم هم این است که برخلاف متن رای وحدت رویه، هیچ راه‌حل کیفری دیگری در این موارد قابل تصور نیست.

حتی نمی‌توان در این گونه موارد از عنوان کلاهبرداری استفاده کرد زیرا کسی که معامله دوم را انجام داده سند رسمی دارد و خیالش راحت است و شاکی نیست و کسی هم که قولنامه اول را امضا کرده چون در تاریخ امضاء قولنامه اول فروشنده سوءنیت نداشته نمی‌تواند از این بابت شکایتی بکند و تخلف از انجام یک قرارداد و تعهد را نمی‌توان جرم کلاهبرداری تلقی کرد.

تنها راه‌حل این قبیل موارد ماده ۱۱۷ قانون ثبت بوده که دیوان عالی آن را از دست خریدار اول بیرون آورده است و در نهایت می‌توان به او پیشنهاد کرد که دعوای ضرر و زیان بابت پولی که پرداخت کرده یا بهره آن به عنوان خسارت تاخیر تادیه مطرح کند اما در حقیقت دست او از عین مال کوتاه است و نمی‌تواند دعوی ضرر و زیان ناشی ازجرم بکند.

اما فرض دیگر مسئله آن است که خریدار دوم از قولنامه اول اطلاع دارد و با سوءنیت با فروشنده تبانی کرده است. در این صورت آیا راهی برای ابطال سند مالکیت وجود دارد یا خیر؟

مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی موید ماده ۲۲ قانون ثبت است البته به شرط آنکه در مضامین آن دقت کنیم. موضوع این ماده موردی است که یک بستانکار در مقام توقیف اموال مدیون بدهکار برمی‌آید. حال اگر چنانچه مال به نام مدیون توقیف شده باشد ولی اشخاص ثالث سند رسمی یا حکم دادگاه مبنی بر مالکیت همان مال ارائه دادند اداره اجرا باید به سند رسمی اعتبار کامل داده و عملیات اجرایی را متوقف سازد. اما اگر کسی که مدعی مالکیت است سند عادی مثل قولنامه ارائه بدهد از آنجا که سند مالکیت به نام دیگری ثبت شده، نفس ارائه قولنامه در اداره اجرای احکام اعتبار ندارد و حل اختلاف به دادگاه ارجاع می‌شود.

البته باید توجه داشت در این مسئله دادگاه در مورد دو معامله معارض تصمیم‌گیری نمی‌‌کند بلکه بین بستانکار و یک خریدار قولنامه‌ای تصمیم گیری می‌کند و اگر احراز کرد که معامله‌ای با تاریخ مقدم بر توقیف و عملیات اجرایی امضا شده است به قولنامه ترتیب اثر می‌دهد و خریداری را که قولنامه‌ای امضا کرده و بخش عمده ثمن را پرداخته و حق الزام فروشنده به تنظیم سند را به دست آورده بر بستانکار ترجیح می‌دهد و حکم مزبور در حقیقت یک سند انتقال محسوب می‌شود و ارزش سند رسمی دارد لذا مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام نافی اعتبار دفتر املاک نیست و بحث ما در قولنامه معارض به اعتبار خود باقی است.

معامله معارض

ماده ۲۲ قانون ثبت می‌گوید همین که ملکی طبق قانون به ثبت رسید و تشریفات و آگهی‌های نوبتی آن روند درست و قانونی خود را طی کرد از اعتبار قانونی برخوردار است و ملک مزبور متعلق به کسی است که انتقال در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده است.

زیرا ثبت دفتر املاک یک کانال ویژه و انحصاری برای مالکیت است و قولنامه و سند عادی اولیه تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند جایگزین این سند دوم رسمی بشود و اینکه خریدار دوم سوءنیت داشته و از قولنامه اول مطلع بوده یا خیر باید احراز شود زیرا در غیر این صورت اعتبار ثبت متزلزل می‌شود و این با فلسفه وجودی ثبت اسناد تعارض دارد. پس صرف استعلام از ثبت برای تایید مالکیت فروشنده کافی است و لازم نیست فرد تفحص کند آیا فروشنده با دیگری قولنامه امضا کرده است یا خیر و قانون ضامن صحت این معامله است و سند ملک ثبت شده هم از اصل صحت برخوردار است و هم اماره صحت دفتر املاک.

اگر به متن رای وحدت رویه نیز توجه شود می‌بینیم خود رای هم نظام ثبتی را اساس قرار داده و می‌گوید سند عادی اصلا اعتبار ندارد تا بخواهد با سند رسمی تعارض کند و معامله معارض نیز به همین دلیل واقع نمی‌شود اما صادرکننده این رای به فلسفه ماده ۱۱۷ و قانون ثبت توجه نکرده است.

به هر حال در برابر این رای، آرای زیادی هم از شعب دیوان عالی کشور وجود دارد و دادستان کل هم در حقیقت در مقام دفاع از قانون ثبت برآمده است و در مجموع جهت مشترک تمام این آراء اعتبار نظام ثبتی است و اما در مورد سند عادی یک عده معتقدند می‌تواند مبنای معامله معارض قرار گیرد و عده دیگر می‌گویند نمی‌تواند مبنای معامله معارض واقع شود و در صورت دوم باید دید آیا می‌توان یک عنوان کیفری برای آن متصور شد یا خیر؟

ماده ۱۱۷ قانون ثبت می‌گوید: «هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) وکیل – حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

می‌بینیم که در شق دوم ماده ذکری از سند عادی نکرده و فقط از سند رسمی نام برده و عملا خواسته راه فرار اشخاص را ببندد تا از اعتباردفتر املاک سوءاستفاده نشود و کسانی که در هیات عمومی این راه‌حل را انتخاب کردند ممکن است به فلسفه قانون ثبت توجه نکرده و اشتباه کرده باشند و شاید هم علت دیگر اشتباه این باشد که سیستم ثبت ایران از آلمان گرفته شده و منابع و مدارک آلمان در اختیار ما نبوده است.

اما به هر حال تعارض محرز است زیرا فروشنده ای که ملک را با خریدار اول قولنامه کرده تعهد داشته سند انتقال را به نام او امضا کند حال آنکه همان ملک را به دیگری فروخته و سند انتقال را به نام او امضا کرده است و در این تعارض طبق ماده ۱۱۷ و ۲۲ قانون ثبت و سیستم دفتر املاک برتری به کسی داده می‌شود که موفق شده سند رسمی را به دست آورد. پس در حقیقت تعارض محرز است ولی در قانون وجه ترجیح وجود دارد و حذف ماده ۱۱۷ فقط راه‌حل دفاعی خریدار اول را از نظام کیفری حذف کرده است.

شاید فکر دفاع از قولنامه اول همراه با عدالت باشد اما همیشه باید از دید کلان و نظم عمومی با قضایا برخورد کرد. سیستم را نباید بر هم زد قانون ثبت برای این مشکل راه‌حل و مجازات پیدا کرده بود که این رای وحدت رویه مجازات را برداشته است و حال باید دید آیا راه حل دیگری وجود دارد که اگر خریدار دوم سوءنیت داشت بتوان به ترتیبی معامله و ثبت با سند دوم را زیر سوال برد یا خیر و این یک بحث اصولی و جالب است که در حقوق سایر کشورها مورد توجه قرار گرفته است و در ایران نیز جا دارد مورد بررسی قرار گیرد و راه‌حلی پیدا شود که بر پایه و اساس ثبت نیز لطمه‌ای وارد نسازد.

نحوه طرح دعوای ابطال معامله معارض در معاملات ملکی

ابطال معامله معارض در معاملات املاک دعوایی مالی است و در دادگاه محل وقوع ملک طرح می گردد.خواهان دعوا، دارنده سند عادی مقدم الصدور یا سندرسمی موخرالصدور می باشد.خوانده دعوا، دارنده سند مالکیت رسمی و فروشنده یا مالک سابق می باشد.در دعوای ابطال معامله معارض ممکن است چند خواسته مرتبط دریک دادخواست آورده شود.مانند:

ابطال سند رسمی ملک
ابطال وکالت نامه رسمی
ابطال مبایعه نامه
الزام به تنظیم سندرسمی

دعاوی فوق با توجه به مرتبط بودن می توانند همزمان در یک دادخواست طرح شوند.

همچنین به جهت امکان انتقال ملک در طی مراحل رسیدگی می توان تقاضای صدور دستور موقت را نیز نمود.موضوع دستور موقت منع از نقل و انتقال ملک متنازع فیه می باشد.پس از بررسی موضوع و مدارک و مستندات ارائه شده، قاضی رسیدگی کننده رای مقتضی را صادر می نماید.چنانچه نظر قاضی برحقانیت خواهان باشد رای بر ابطال معامله معارض صادر می نماید.

پس از صدور اجرائیه و ابلاغ آن به محکوم علیه پرونده اجرایی تشکیل می گردد سپس یک نسخه از رای قطعی به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه فرستاده می شود.و دستور داده می شود سند معارض ابطال گردد سپس برای تنظیم سند رسمی به نام محکوم له به دفترخانه ارسال می شود.وپس از طی تشریفات مربوطه سند رسمی به نام وی تنظیم می گردد و سند مالکیت رسمی به نام ایشان صادر می گردد.