دادخواست صدور حکم بر فسخ اجاره

زمانی بحث فسخ قرارداد مطرح می شود که عقد لازم باشد. عقد لازم عقدی است که طرفین بعد از انعقاد آن ، حق برهم زدن آن را نخواهند داشت مگر زمانی که طرفین بخواهند با توافق یکدیگر قرارداد را برهم بزنند یا شرایط فسخ قرارداد وجود داشته باشد. عقد بیع (خرید و فروش)، عقد صلحیا عقد اجاره جزء عقود لازم هستند. بنابر این هر جا در این مقاله عقد معامله ذکر شده می تواند شرایط عقد اجاره و بالطبع فسخ اجاره نیز منظور گردد

نمونه دادخواست فسخ اجاره

ریاست محترم مجتمع قضایی/دادگستری ……

با سلام و دعای خیر- احتراماً به استحضار عالی می رساند:

۱- اینجانب به موجب قرارداد مورخه …. یکباب منزل مسکونی دارای پلاک ثبتی …. واقع در بخش….. شهرستان….. را از خوانده محترم اجاره نمودم.

۲- نظر به اینکه مستاجر قبلی با انقضاء مدت اجاره حاضر به تخلیه عین مستاجر نگردیده است خوانده نمی تواند عین مستاجره را تسلیم اینجانب نماید. و با ارسال اظهارنامه شماره….. نامبرده عدم توانایی خود را به تسلیم عین مستاجره اعلام نموده است.

علیهذا با تقدیم این دادخواست مستنداً به ماده ۴۷۶ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور حکم بر فسخ قرارداد اجاره مورخ …. با احتساب کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.

بیشتر بدانیم : مشاجرات ساکنین آپارتمان و راهکار پایان قانونی
عقد لازم در مقابل عقد جایز مانند عقد وکالت قرار دارد. عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین هر زمانی که بخواهند می توانند آن را برهم بزنند.
بنابراین از شرایط فسخ قرارداد این است که عقد لازم باشد و در عقد جایز بحث فسخ قرارداد مطرح نخواهد شد.
یکی دیگر از شرایط فسخ معامله یا قرارداد این است که زمانی یک قرارداد یا معامله قابل فسخ است که یا طرف قرارداد به موجب قانون حق فسخ قرارداد ( فسخ اجاره ) را داشته باشد یا حق فسخ در قرارداد تصریح شده باشد که در ادامه به توضیح آن می پردازیم.

انواع فسخ قرارداد

موجبات فسخ قرارداد یا به موجب تصریح در قرارداد است و یا به موجب حکم قانون که هریک به اختصار بیان می شود:

– فسخ قرارداد به موجب تصریح حق فسخ در قرارداد:

طرفین قرارداد این امکان را دارند که درضمن قرارداد و یا خارج از آن برای خود یا شخص ثالث، حق فسخ قرارداد در نظر بگیرند. برای مثال در معامله یک واحد آپارتمان شرط شود که هر یک از طرفین معامله مدت یک ماه از عقد قرارداد اگر تمایل داشته باشند معامله را فسخ نمایند، که به استناد ماده ۳۹۹ قانون مدنی به این عمل خیار شرط گفته می‌شود.
در این خصوص می بایست مدت زمان فسخ در قرارداد تعیین شود در غیر این‌صورت باید توجه داشت که اگر زمان مشخص نشود هم شرط و هم بیع باطل خواهد بود.

البته طرفین قرارداد می توانند در قرارداد تنظیمی به تصریح حق فسخ در زمانی که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل ننمودند، بپردازند برای مثال اگر ظرف یکماه از تاریخ سررسید مبلغ معامله به فروشنده پرداخت نشود و یا ظرف یکماه از تاریخ تحویل ملک که در قرارداد قید شده ملک به خریدار تحویل داده نشود حق فسخ قرارداد برای شخص ذی نفع وجود داشته باشد.

– فسخ قرارداد به موجب حکم قانون:

در برخی موارد با توجه به ضرر و زیانی که ممکن است به طرفین معامله وارد شود، قانون به طور مستقیم به طرفین حق فسخ قرارداد ( فسخ اجاره ) را داده است. برای مثال شخصی اتومبیلی را خریداری می‌کند و بعد از مدتی متوجه عیب فاحش در اتومبیل می‌شود، در این شرایط خریدار با توجه به قانون، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. زمانی که فسخ قرارداد به حکم قانون به شخص اعطا شود نیاز به تصریح آن در قرارداد نخواهد بود.

خیار فسخ قرارداد

خیار در لغت به معنی اختیار و اجازه است. در حقوق به معنی اختیاری است که به طرفین قرارداد، برای بر هم زدن یک جانبه معامله داده می‌شود. بنابراین قانون به طرفین معامله این اختیار را داده است اگر قرارداد موجب ضرر و زیان ‌شود، اقدام به فسخ قرارداد نمایند. خیارات انواع مختلفی دارند و یکی از مهم‌ترین مباحث حقوق مدنی می‌باشند که به توضیح انواع آن خواهیم پرداخت.
1- خیار مجلس: با استناد به ماده ۳۹۷ قانون مدنی هر یک از طرفین قرارداد که در مجلس حضور دارند و تا زمانی که آنجا را ترک نکرده اند حق فسخ قرارداد را خواهند داشت. خیار مجلس مختص عقد بیع (خرید و فروش) است و در سایر عقود اعمال نمی شود.
2- خیار حیوان: در خرید و فروش حیوان سه روز از زمان انعقاد قرارداد به خریدار مهلت داده شده است تا در صورت تمایل معامله را فسخ نماید. این خیار بیشتر به این دلیل است که امکان دارد در حیوان عیبی باشد و خریدار متوجه آن نشود. خیار حیوان نیز مختص عقد بیع می‌باشد.
3- خیار تأخیر ثمن: به استناد ماده ۴۰۲ قانون مدنی؛ اگر مبیع (مال مورد معامله) عین خارجی و یا در حکم آن باشد و برای پرداخت مبلغ معامله و یا تحویل مال مورد معامله بین طرفین زمانی مشخص نشده باشد و بعد از سه روز از تاریخ عقد معامله هیچ یک از طرفین حسب مورد اقدام به پرداخت تمام مبلغ و یا تحویل مال مورد معامله ننمایند، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این خیار نیز تنها مختص عقد بیع می‌باشد.
4- خیار رؤیت و تخلف از وصف: اگر خریدار مالی را بدون دیدن و تنها با شنیدن اوصاف آن معامله نماید و بعد از تنظیم قرارداد مال مورد معامله دیده شده و دارای اوصاف ذکر شده نباشد، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
5- خیار غبن: به این معنا است که یکی از طرفین معامله ضرر مالی کرده باشد برای مثال اتومبیلی معامله شده اما به قیمت بیش از ارزش واقعی فروخته شده که در این صورت خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
6- خیار تدلیس: عبارت است از این‌که شخصی با عملیاتی دیگری را فریب دهد به طوری که اگر خریدار می‌دانست این کالا دارای ویژگی خاصی نیست از انعقاد معامله خودداری می‌کرد، پس از عقد و آشکار شدن فریب، حق فسخ را خواهد داشت و البته این خیار برای هر یک از طرفین معامله می‌باشد.
7- خیار عیب: اگر پس از عقد مشخص شود که مال مورد معامله دارای عیب بوده است، خریدار مختار است که ارش (تفاوت میان کالای سالم و معیوب) را بگیرد و یا حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
8- خیار تبعض صفقه: صفقه به معنی تجزیه و جدا شدن است. اگر قسمتی از معامله صحیح و قسمت دیگر باطل باشد، مشتری این حق را دارد که معامله را به طور کامل فسخ نماید و یا نسبت به بخشی که صحیح واقع شده معامله را قبول نماید و نسبت به بخشی که باطل شده مبلغ پرداختی معامله را دریافت نماید.
9- خیار تعذر تسلیم: این خیار زمانی برای فرد حق فسخ ایجاد می کند که مالی که فروخته شده قابل تسلیم شدن به مشتری نباشد.
10- خیار شرکت: زمانی که بخشی از مال مورد معامله متعلق به دیگری باشد و مالک آن قسمت نسبت به معامله رضایت ندهد خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا معامله را قبول کند و نسبت به آن بخش از معامله مبلغ پرداختی را مطالبه نماید.

البته اصطلاحی با عنوان اسقاط کافه خیارات وجود دارد که با قید این عنوان در قرارداد حق فسخ طرفین از طریق خیارات ساقط می‌شود که در پذیرش این امر طرفین باید هشیار باشند. البته بر اساس نظر برخی حقوقدانان برخی از خیارات از جمله خیار غبن با شرایطی، خیار تدلیس یا خیار تعذر تسلیم قابل اسقاط نیستند.

آثار فسخ قرارداد

اثر فسخ قرارداد و فسخ اجاره ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است و اثرش نسبت به آینده خواهد بود یعنی از زمان فسخ معامله، دیگر نیاز نیست طرفین به تعهداتی که در آینده داشته اند عمل کنند و فسخ، تعهدات طرفین نسبت به آینده را از بین خواهد برد.
بعد از اعلان فسخ قرارداد رابطه قراردادی طرفین قطع خواهد شد و هریک از طرفین معامله باید آنچه که از دیگری گرفته است را به او مسترد کند و عدم تحویل یا پرداخت پس از اعلان فسخ برای آنها ضمان آور خواهد بود.
درخصوص افزایش قیمت مال مورد معامله در زمان فسخ باید گفته شود که خریدار تا زمان فسخ مالک عین و منافع مال مورد معامله می باشد و بعد از فسخ منافع متصله یعنی همان افزایش قیمت مال برای او نخواهد بود.

در صورت فسخ اجاره در صورتی که خسارتی به دیگری وارد شود و این موضوع در قرارداد تصریح گردید و یا بدون تصریح در قرارداد به موجب حکم قانون امکان مطالبه آن وجود داشته باشد خسارت وارده قابل مطالبه خواهد بود.

مدت زمان فسخ قرارداد

به موجب مندرجات قانون مدنی اعمال حق فسخ در خیار مجلس، حیوان، غبن، عیب، تدلیس، رویت و تخلف از وصف فوری است و در خصوص باقی خیارات مدت زمان اعمال حق فسخ براساس عرف درنظر گرفته می شود و نباید به گونه ای عمل شود که عدم استفاده از حق فسخ به معنای پایبندی به قرارداد باشد چرا که در چنین شرایطی دادگاه حکم به فسخ نخواهد داد. البته بحث اعمال حق فسخ با درنظر گرفتن هر مورد ممکن است متفاوت باشد و نیاز به بررسی هر کیس به نحو جداگانه توسط متخصصین این حوزه خواهد داشت.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد

پرداخت خسارت فسخ قرارداد در چند حالت قابل مطالبه است:
یک مورد زمانی است که شخص برای خود حق فسخ مثلا برای یک ماه قائل می شود که در چنین شرایطی طرف مقابل می تواند بندی در قرارداد قرار دهد مبنی بر اینکه اگر صاحب حق فسخ، قرارداد را در مدت مقرر فسخ کرد او بتواند مبلغی معین به عنوان خسارت قراردادی برای خود قائل شود.
مورد دوم زمانی است که در قراردادی که برای مدت موقت منعقد می شود برای مثال در قرارداد اجاره ای که به مدت یکسال تنظیم شده، بندی قید شود که اگر قبل از موعد به هر دلیلی قرارداد اجاره فسخ شود طرف دیگر بتواند مبلغی را برای فسخ قرارداد دریافت نماید.
مورد سوم در جایی است که اگر به دلیل مغبون شدن شخص یا یا به دلیل وجود عیب در مال مورد معامله یا به دلیل تدلیس و فریب خوردن شخص برای فرد حق فسخ ایجاد شد شخص علاوه بر فسخ بتواند خسارت وارده به ایشان را نیز مطالبه نماید.
علاوه بر موارد گفته شده فرد می تواند مبلغ معینی تحت عنوان وجه التزام به موجب ماده ۲۳۰ قانون مدنی در صورت عدم رعایت هریک از مندرجات قراردادی را برای خود درنظر بگیرد.

مراحل فسخ قرارداد

نکته مهمی که شاید مورد پرسش قرار بگیرد این است که مراحل فسخ قرارداد و طریقه فسخ آن چگونه خواهد بود. می‌دانیم که فسخ حقی یک طرفه است و تنها لازمه آن اراده یک طرف قرارداد است بنابراین اگر هر یک از طرفین قرارداد با توجه به حقوقی که دارند تصمیم به فسخ اجاره بگیرند نیازی به توافق و رضایت طرف دیگر نخواهد بود اما با همه این تفاسیر طرف دیگر قرارداد ممکن است فسخ را نپذیرد و اگر پول یا مالی را در ازای تعهدی گرفته باشد، حاضر به بازپرداخت آن نشود. در این صورت شخصی که خواهان فسخ قرارداد است باید بدواً اظهارنامه ای ارسال نموده و مراتب فسخ را به طرف دیگر اعلام نماید و سپس تقاضای تنفیذ فسخ را تحت قالب دادخواست فسخ قرارداد از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه ارائه نماید. صدور حکم دادگاه مبنی بر تنفیذ فسخ الزامی می باشد و قرارداد بدون حکم دادگاه قابل فسخ نخواهد بود مگر زمانی که این موضوع به تایید طرف دیگر رسیده باشد.

انتخاب وکیل فسخ قرارداد

سایت حق گرا به منظور سهولت دسترسی به وکلا و مشاوران حقوقی متخصص تاسیس گردیده است. شما در این سایت می توانید با موضوعات مختلف حقوقی آشنا شوید و در صورت نیاز به وکیل با تماس با دفتر مجموعه از تخصص وکلای این مجموعه استفاده نمایید و یا سوال خود را در سایت مطرح و به صورت رایگان پاسخ آن را دریافت نمایید

نمونه دادخواست فسخ قرارداد