خطراتی که در قراردادهای عادی خرید املاک ، شما را تهدید می کند

خطراتی که در قرادادهای عادی خرید ملک/ املاک ، شما را تهدید می کند

قبل از معامله باید اطمینان پیدا کنید که طرف مقابل شما مالک ملک مورد معامله است. چگونه؟؟

از طریق دفاتر اسناد رسمی استعلام مالکیت بعمل آورید، سپس با تحقیق محلی و میدانی هویت مالک را احراز و آنرا با سجل ابرازی انطباق دهید.در غیر اینصورت ممکن است مال غیر را خریداری کرده باشید.

مشخصات دقیق پلاک ثبتی را با تعیین هر دو پلاک فرعی و اصلی، در قرارداد خود درج کنید.

همچنین ضروری است نشانی دقیق ملک را نیز درج کنید. اگر مورد معامله، آپارتمان باشد، حساسیت های فوق بیشتر و ظرائف دیگری را نیز بهمراه خواهد داشت!
شروط مربوط به وجه التزام و تضامین را به دقت در قرارداد درج کنید. با این شروط، در فرض تخلف طرف مقابل، می‌توانید از محل وجه التزام و شروط ضمنی، حقوق خود را تأمین کنید.
این شروط در قراردادهای مختلف، متفاوت خواهد بود، بنابراین در صورت لزوم از متخصصین حقوقی حتماً مشورت بگیرید.

شرایط مربوط به پرداخت ثمن معامله را بصورت پلکانی و مشروط درج کنید.

اگر قرار است چک بدهید، حتما شماره چک ها و تاریخ آنرا و همچنین و تحویل آنرا به دقت در قرارداد درج کنید.
زمان تحویل ملک و نحوه تحویل را بدقت در قراردادتان لحاظ کنید.

موعد دقیق انتقال اسناد رسمی مالکیت و دفترخانه اسناد رسمی مربوطه را به صراحت در قرارداد ذکر کنید.

آثار عدم حضور در دفترخانه و یا عدم تحویل ملک را به صراحت در قرارداد درج کنید.

نشانی دقیق طرفین در قرارداد ذکر شود.

حتماً دو شاهد معتمد قرارداد شما را امضاء کنند.

علاوه بر امضاء، اثر انگشت طرف مقابل تان را نیز در ذیل قرارداد اخذ کنید.

[WD_Button id=3114]

۱۰ نکته حقوقی مهم در هنگام خرید ملک

۱- شناسایی کامل مدارک فروشنده ملک:

در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا میکند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در مورد شرایط افراد ورشکسته و نوع معامله با این افراد می توانید به این صفحه مراجعه کنید.

از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است.
به منظور بررسی این موضوع میتوانید از اداره سرپرستی محجوران پیگیری و استعلام نمایید.

۲- بررسی وضعیت سند :

قدم بعدی  اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است . به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتراست که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد ، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات ،وثیقه ای و توقیفی بودن، مشخص شود.اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند . لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده میشود در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید. میتوانید با استفاده از کد رهگیری املاک ، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورید.

[WD_Button id=3116]

۳-خرید زمین های مصادره ای و ستاد اجرایی فرمان امام:

یکی از نکات حقوقی خرید ملک توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

۴- خرید زمین های کشاورزی و داخل طرح:

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید ملک باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید ملک های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید .و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.

۵-مطابقت ملک با وضعیت موجود آن:

حتما لازم است قبل از معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی ، عیوب و نقوص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله ، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه درج شود.

۶-معاملات املاک ورثه ای :

در معامله املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیرهای قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول میشود. در معاملات املاک با چند مالک ، حضور و امضای همگی آنها یا وکلای قانونیشان الزامی ست اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد ، تنها حضور و امضای وی کفایت میکند.

صرف داشتن مبایعه‌ نامه دلیلی بر مالکیت شما نیست چرا که پایبندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه ، توسط هر یک از دو طرف قرارداد ، از الزامات ضروری معاملات املاک می باشد.

بیشتر بدانیم : خرید ملک ورثه ای و مشاعی 

۷-عدم پرداخت یکجای کل مبلغ معامله :

نکته مهم دیگر خرید ملک اینکه هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک ، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید !  تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان توصیه میشود ، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند  ،  باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.

[WD_Button id=3117]

۸- تعیین شرایطی بر فسخ قرارداد :

از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد ، بهتر است جهت پیشگیری از دردسرهای بعدی ، شرایطی بر فسخ را برای هرکدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود.

۹- تنظیم و ثبت سند :

از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند ، لازم هست که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد.در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم میشود ، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تاکید شود.با توجه به اینکه قولنامه ها از نوع سند مالکیت عادی هستند ، تنظیم مواد مندرج درآن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.

۱۰-تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک :

نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیررسمی آنست که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود ، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی میشود.
همینطور باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سردر با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست ! مشاورین املاک می بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.

_{^{نکات مهم تنظیم قرارداد خرید  ملک و فروش آن- بیع نامه}}

• تنظیم قرارداد برخلاف آنچه که بعضی از افراد اعتقاد دارند، امری کاملا فنی، تخصصی و پیچیده است.به همین دلیل ضرورت دارد که به آگاهی های خود و رفتار مشاورین املاک (مشاورین معاملات ملکی و بنگاه های مسکن) اعتماد ننموده و قبل از امضای هر قراردادی با یک وکیل متخصص قرارداد مشورت ننمایید.

• لازم است بدانید هزینه ی مشورت و تنظیم قرارداد توسط یک وکیل حتی از دستمزد مشاور املاک که هیچ تخصصی در این مقوله تخصصی ندارد، نیز کمتر است، ولی امنیت آن قرارداد و استاندارد بودن آن را تنظیم می نماید.

• تقریباً در مورد هر مسئله ی مشروعی می توان قرارداد تنظیم نمود و هر رابطه حقوقی را میتوان در قالب یک قرارداد درج کرد اعم از قرارداد فروش ملک، قرارداد فروش زمین، قرارداد فروش آپارتمان، قرارداد فروش مغازه، قرارداد اجاره ی املاک، قرارداد مشارکت دو نفر در یک کار، قرارداد سرمایه گذاری، قرارداد مشارکت در ساخت و …

• حتی بین وکلای دادگستری هم هر کسی دانش و اطلاعات و تجربه ی کافی برای تنظیم قرارداد را ندارد که از این جهت ضروری است وکیلی را پیدا کنید که با این تخصص شناخته می شود و دانش آکادمیک و تجربه در زمینه ی قراردادها و حقوق خصوصی و حقوق مدنی دارد.

• در نگارش متن مبایعه نامه یا همان قرارداد خرید و فروش لازم است نکاتی درج شود و به نوعی نوشته شود تا طرف قرارداد به خود جسارت تخلف ندهد به عنوان مثال اگر برای عدم حضور فروشنده در دفترخانه جهت تنظیم سند ضمانت اجرای قابل توجهی درج شود هیچ گاه طرف به خود اجازه تخلف نخواهد داد.

• بعضی شروط و عبارات در قرارداد باعث ابطال و بی اعتباری قرارداد شده و افراد مطلع گاهاً از سر شیطنت و با سوء نیت چنین شروطی را در رقارداد درج می نمایند تا راه  فرارری برای عدم انجام تعهدات و ابطال قرارداد داشته باشند.مثلا دیده شده است که در قرارداد خرید و فروش خیار شرطی برای یکی از طرفین درج می شود بدون قید مدت، این شرط هم باطل است و هم مبطل (باطل کننده عقد) یعنی هم خود شرط باطل است و هم درج چنین شرطی باعث ابطال قرارداد می شود.

• بر خلاف آنچه که بنگاه های معاملات ملکی به غلط به طرفین معامله القا می نمایند و بر خلاف باور عمومی غالب، نپرداختن ثمن یا وجه قرارداد بیع نمیتواند علت فسخ یا دلیلی برای انحلال قرارداد باشد مگر اینکه صراحتاً شرط شده باشد.

• حتماً قبل از تنظیم قرارداد یا همزمان با تنظیم قرارداد خرید و فروش با یک وکیل متخصص قراردادها و دعاوی ملکی مشورت نموده یا وکیلی به همراه خود داشته باشبد  به هیچ عنوان به فرم های از پیش نوشته شده بنگاه های معاملات ملکی اعتماد نکنید.

• دلالان معاملات ملکی یا همان بنگاه های املاک برای پیدا کردن مورد و کیس جهت خرید یا فروش تخصص و تبحر دارند ولی غالباً در زمینه تنظیم قرارداد بسیار بی اطلاع هستند.

• معمولاً پاسخ بنگاه های املاک در مقابل درخواست شما مبنی بر درج شرطی در قرارداد خرید و فروش با مبایعه نامه این است که ((این متن سیستمی و از پیش نوشته شده است و امکان ویرایش آن نیست!!)) این حرف قطعاً غلط است ، باید بدانید که در قالب متمم یا در قسمت توضیحات حتماً می توانید و باید شرایط مورد نظر خود را درج نمایید.

• هر کس اعلام آمادگی برای خرید مال یا ملک شما نمود با او بر سر جلسه معامله و قرارداد ننشینید و حتما توان مالی طرف را محک بزنید.یک وکیل خوب قرارداد به خوبی اینکار را برای شما انجام خواهد داد.

• بعد از وقوع بیع و تنظیم مبایعه نامه و امضاء آن تمامی مدارک و مستندات و دلایل مالکیت فروشنده و سلسله ایادی را از وی دریافت کنید و تحویل بگیرید.تنها چیزی که لازم است نزد فروشنده بماند قرارداد بیع با شماست و نه چیز دیگر.
• [WD_Button id=3120]

بیشتر بدانیم :  نکات مهم در تحویل ملک از مستاجر    

🏠 خطراتی که در قراردادهای عادی خرید املاک، شما را تهدید می‌کند

قرارداد عادی خرید و فروش ملک، یعنی معامله‌ای که بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی انجام می‌شود و صرفاً به‌صورت دست‌نویس یا قولنامه‌ای بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌گردد.
اگرچه بسیاری از مردم برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها یا سهولت کار به این نوع قراردادها روی می‌آورند، اما در واقع ریسک‌های حقوقی و مالی سنگینی در کمین آن‌هاست. در ادامه به سؤالات پرتکرار کاربران درباره قراردادهای عادی و خطرات آن پاسخ داده‌ایم 👇

❓۱. آیا قرارداد عادی خرید ملک از نظر قانون معتبر است؟

✅ بله، قرارداد عادی در اصل معتبر است، اما اعتبار آن در مقابل اشخاص ثالث و انتقال رسمی ملک محدود است. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین اگر شخصی با سند رسمی ملک را به دیگری منتقل کند، قرارداد عادی شما قابل استناد نیست و ممکن است ملک از دستتان برود.

❓۲. اگر فروشنده بعد از قرارداد عادی، ملک را به شخص دیگری بفروشد، چه می‌شود؟

این یکی از بزرگ‌ترین خطرات قرارداد عادی است.
اگر فروشنده پس از قرارداد عادی، با سند رسمی ملک را به دیگری منتقل کند، خریدار اول فقط می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهد، اما اگر خریدار دوم با حسن نیت باشد (یعنی از قرارداد اول خبر نداشته باشد)، معمولاً مالک رسمی خریدار دوم خواهد بود.

❓۳. آیا قولنامه دستی می‌تواند مبنای انتقال مالکیت باشد؟

خیر. قولنامه تنها تعهد به انتقال است نه خود انتقال.
یعنی با قولنامه شما فقط توافق کرده‌اید که در آینده سند رسمی تنظیم شود.
مالکیت فقط زمانی منتقل می‌شود که سند رسمی در دفترخانه به نام خریدار زده شود.

❓۴. آیا می‌توان با قولنامه در دادگاه ادعای مالکیت کرد؟

در اغلب موارد خیر. دادگاه مالکیت را فقط با سند رسمی می‌پذیرد.
قولنامه تنها در صورتی به درد می‌خورد که بتوانید الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را ثابت کنید.

❓۵. اگر فروشنده فوت کند، قرارداد عادی چه می‌شود؟

در این صورت، خریدار باید علیه ورثه فروشنده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح کند.
اما اگر ورثه ملک را فروخته باشند یا تصرف کرده باشند، اثبات حق شما دشوارتر می‌شود و ممکن است نیاز به شهادت شهود، استعلام ثبتی و مدارک بانکی داشته باشید.

❓۶. آیا می‌توان برای قرارداد عادی، خسارت یا وجه التزام تعیین کرد؟

بله، می‌توانید در متن قرارداد شرط کنید که در صورت عدم تنظیم سند یا تحویل ملک، فروشنده موظف به پرداخت خسارت مشخصی باشد.
اما اجرای این شرط نیز نیازمند مراجعه به دادگاه است و اجرای آن در مقایسه با سند رسمی پیچیده‌تر و زمان‌برتر است.

❓۷. چگونه می‌توان از خطرات قرارداد عادی جلوگیری کرد؟

• همیشه در بنگاه مجاز دارای کد رهگیری قرارداد ببندید.

• استعلام ثبتی از اداره ثبت بگیرید.

• از وکیل متخصص ملکی برای تنظیم قرارداد کمک بگیرید.

• مبلغ را فقط در صورت تنظیم سند رسمی پرداخت کنید.

❓۸. اگر فروشنده ملک را در رهن بانک گذاشته باشد چه می‌شود؟

در این صورت، قرارداد عادی شما فاقد اعتبار اجرایی است و انتقال رسمی امکان‌پذیر نیست تا زمانی که بدهی بانک تسویه و سند آزاد شود.
بسیاری از خریداران در چنین شرایطی دچار خسارت‌های مالی سنگین می‌شوند.

❓۹. آیا خریدار می‌تواند ملک دارای قولنامه را بفروشد؟

از نظر عرف بله، ولی از نظر قانون غیررسمی و پرخطر است.
چون هنوز مالک رسمی نیستید و نمی‌توانید ملک را به صورت رسمی انتقال دهید؛
بنابراین ممکن است هر دو قرارداد (اول و دوم) بی‌اعتبار شوند.

❓۱۰. بهترین راه برای اطمینان در خرید ملک چیست؟

✅ بهترین راه این است که فقط از طریق سند رسمی در دفترخانه معامله انجام شود.
اگر به هر دلیل ناچار به تنظیم قرارداد عادی هستید، حتماً:

• حضور وکیل را الزامی کنید

• گواهی استعلام ثبتی بگیرید

• و قرارداد را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت نمایید.

⚖️ نتیجه‌گیری

قراردادهای عادی خرید و فروش ملک ممکن است در نگاه اول ساده و ارزان به‌نظر برسند، اما در عمل می‌توانند به از دست رفتن تمام سرمایه خریدار منجر شوند.
بنابراین پیش از امضای هرگونه قرارداد، با وکیل متخصص ملکی گروه وکلای حق‌گرا مشورت کنید تا از بروز خسارت‌های جبران‌ناپذیر جلوگیری شود.

☎️ شماره تماس مشاوره فوری: 09199075966
📍 دفاتر وکلای حق‌گرا در شمال، شرق، غرب و مرکز تهران آماده ارائه مشاوره حقوقی حضوری هستند.

🏷️ برچسب‌ها (Tags):

قرارداد عادی خرید ملک, خطرات قولنامه دستی, تنظیم سند رسمی, فروش ملک با قولنامه, خریدار اول و دوم, دعوای الزام به تنظیم سند, مشکلات خرید ملک بدون سند, وکیل متخصص ملکی, وکیل تنظیم قرارداد, مشاوره حقوقی املاک تفاوتهای تراس و بالکن در موارد حقوقی