خرید ملک ورثه ای و مشاعی

ممکن است تصمیم بگیرید که ملکی را خریداری کنید و تمام مقدمات لازم راجع به انجام داده اید و سپس متوجه می شوید که ملکی که خریده اید موروثی بوده و فروشنده بدون اذن سایر وراث راجع به ملک مشاعی معامله کرده است و وراث راضی به معامله انجام گرفته نیستند.

معامله صورت گرفته از لحاظ حقوقی چه وضعیتی خواهد داشت؟
آیا در صورت اذن سایر وراث، معامله صورت گرفته از نظر قانونی صحیح می باشد؟
در صورتی که یکی از وراث رضایت به فروش ملک ورثه ای نداشته باشد چه اتفاقی می افتد؟
چکار کنیم که دچار همچنین معاملاتی نشویم ؟

و سوالاتی از این قبیل که ممکن است با آن روبه رو شوید

در این مقاله سعی بر آن داریم که مطالبی پیرامون این موضوعات داشته باشیم و آن را به صورت مفصل بررسی کنیم

ملک موروثی یا ملک ورثه ای ، ملک مشاعی بوده که بعد از فوت متوفی به وراثش به عنوان سهم الارث انتقال می یابد و تازمانی که تقسیم نامه برای تعیین تکلیف راجع به سهم هر یک از ورثه صورت نپذیرد کلیه وراث در ملک مذکور شریک بوده و اگر قرار است معامله صورت بپذیرد کلیه وراث باید راجع به آن به توافق نظر برسند و به معامله صورت گرفته رضایت داده باشند در غیر این صورت معامله در قالب معامله فضولی بوده و زمانی نافذ می گردد که کلیه وراث به معامله صورت گرفته رضایت بدهند

بیشتر بدانیم :  تخلیه املاک مشاعی  

پس در هنگام خرید ملک ورثه ای حتما به نکات ذیل دقت کنید:

مراحل معامله ملک موروثی:

۱-مشخص بودن صاحب ملک

۲-گواهی انحصار وراثت

۳-بررسی وراث صغیر

۴-بررسی وصیت نامه متوفی

۵-بررسی وکالت نامه

۶-موافقت همه وراث

۷-پرداخت مبلغ مورد معامله به تمامی وراث

۸-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی

۹-نگهداری مدارک و مستندات مهم

احراز مالکیت

ابتدا باید راجع به مالکیت ملک مذکور اطمینان خاطر حاصل کنید. گفتیم که ملک مذکور ملکی بوده که مالکیت آن متعلق به مالکی بوده که هم اکنون فوت کرده و ملک مذکور به وراثش منتقل شده است لذا اگر مالکیت ملک پس از استعلام به نام متوفی نبوده ، ملک مورد نظر ملک ورثه ای نبوده و مالک شخصی است که نام او در دفتر خانه ثبت اسناد به عنوان مالک ثبت گردیده شده است . لذا در اینجا برای تعیین تکلیف لازم است از فروشنده ای که ادعا دارد از وراث متوفی یا ذی النفعی بوده که ملک موروثی به او منتقل شده بوده بخواهید که انحصار وراثت متوفی را ارائه بدهد تا وراث متوفی مشخص گردد.

بررسی وصیت نامه متوفی

ممکن است سوال شود که بررسی وصیت نامه چرا نیاز به بررسی دارد ؟

اهمیت این موضوع به این دلیل است که ممکن است متوفی طبق وصیت نامه صورت گرفته یک سوم از اموالش را به شخص دیگری به غیر از وراثش منتقل یا وقف کرده باشد

و یا در بین وراث، ورثه ای صغیر بوده که به دلیل نداشتن اهلیت قانونی به منظور جلوگیری از تضییع شدن حقوقش نسبت به مالی که طبق وصیت نامه به نفعش وصیت شده باشد ولی یا قیمی تعیین شود تا رعایت مصلحت طفل را بنماید لذا ممکن است سایر وراث بدون در نظر گرفتن حقوق طفل و اذن او به دلیل نداشتن اهلیت قانونی و عدم قوه تشخیص و تمیز در تشخیص معامله، ملک مذکور را به فروش برسانند و از آنجایی که ملک یا خانه از اموال غیر منقول بوده الزامی است در صورت تصمیم بر فروش مال صغیر، ولی یا قیم او از دادستان کسب اجازه نمایند و در صورت موافقت دادستان سهم صغیر را به فروش برسانند.

بررسی وکالت نامه

فروش ملک ورثه ای منوط به آن بوده که کلیه وراث نسبت به فروش ملک مذکور اذن داده و نسبت به آن اعلام رضایت کرده باشند در غیر این صورت معامله صورت گرفته نافذ نیست اما ممکن است فروشنده ادعا داشته باشد که از سایر وراث وکالت نامه رسمی داشته و راجع به خرید و فروش از ملک مذکور وکالت داشته و اختیار داشته که اعمال حقوقی انجام بدهد

بررسی مفاصاحساب و اظهارنامه مالیاتی

این اظهارنامه مالیاتی که از سوی اداره دارایی تنظیم شده بیانگر آن بوده که ملک مذکور متعلق به متوفی بوده و در فهرست اموال او بوده است

و سوال دیگری که ممکن است پیش بیاید این است که اگر یکی از وراث راضی به فروش ملک موروثی نباشد وضعیت معامله چگونه است ؟

در اینجا چنانچه پس از انجام اقدامات لازمی که لازمه انجام فروش ملک موروثی توسط وراث بود رعایت گردید ممکن است یکی از وراث اعلام رضایت نداشته باشد که در اینجا قانون گذار مجوز فروش ملک را به بقیه وراث داده است و مخالفت وی به تنفیذ معامله خللی وارد نکرده و چنانچه ورثه مذکور مخالف با فروش ملک موروثی بوده می بایست سهم الارث بقیه وراث را بپردازد و در غیر این صورت نمی تواند ممانعتی نسبت به فروش ملک داشته باشد.

بیشتر بدانیم : وکالت تام الاختیار در خرید و فروش ملک موروثی

سوالات متداول در خصوص خرید و فروش ملک موروثی

آیا حضور تمام وراث زمان خرید و فروش ملک موروثی لازم است یا خیر:

بله. در صورتی که یک یا چند نفر از وراث در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه حضور نداشته باشند و یا بنا به عللی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد.

شاید برای شما سوال پیش آید که آیا ملک ورثه ای بخریم یا نه:

در پاسخ به این سوال باید گفت بله خرید و فروش املاک ورثه ای از لحاظ قانونی منعی ندارد، اما این معامله دارای نکات حقوقی مهم و ظریفی است که اگر به آن دقت نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی برای خریدار به همراه داشته باشد. پس قبل از خرید ملک موروثی از مشاوره حقوقی یک وکیل بهره مند شوید.

خرید ملک ورثه ای دارای مستاجر

اگر قصد خرید ملکی را دارید که مستاجر دارد این نکات را حتما رعایت کنید:

۱_حتماسعی کنید مستأجر،مبایعه نامه رو به عنوان شاهد امضا بزند

۲_حتما بامستاجر قرارداد اجاره جدید به نام خودتون بنویسید تااجاره رو به شمابپردازد.

اگردرمعامله ای فروشنده هستید و قرار است که مبلغ معامله را طی چند چک به شما بپردازد این جمله را ننویسید به محض صدور گواهی عدم پرداخت هریک ازچک ها فروشنده حق فسخ دارد. چرا؟ چون ممکن است به هردلیلی بانک گواهی عدم پرداخت چک راصادر نکند (مثلاچک صیادی باشد و در سامانه ثبت نشده باشد)دراین صورت حق فسخی برای فروشنده نیست بجای آن بنویسید :   ( به محض عدم وصول‌ هریک ازقسط ها فروشنده حق فسخ معامله‌ را خواهد داشت.)