حق شفعه

آشنایی با معنای حق شفعه

قانونگذار در ماده ۸۰۸ قانون مدنی می‌گوید: هر ‌گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است،به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته‌شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند. اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده ۱۴۰ قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.

در اصطلاح حقوقی، شفعه تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر بتواند با پرداخت‌‌ همان بها‌ به مشتری حصه شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.

از آنجایی که در اخذ به شفعه، اراده شریک دیگر نقشی نداشته و توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد لذا باید گفت که یکی از انواع ایقاعات محسوب می‌شود. اخذ به شفعه یکی از احکام استثنایی است

بیشتر بدانیم : اخذ شفعه

دفتر وکالت در تهران

حق شفعه در اصطلاحات حقوقی

زیرا طبق اصل حقوقی نمی‌توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج کرد. حق شفعه برای کسی که حضور ندارد و غایب است، ‌ثابت است و هر ‌گاه از سفر بیاید، می‌‌تواند حق خود را اعمال کند همچنین حق شفعه برای کودک، ‌دیوانه و سفیه ثابت است و ولی و سرپرست آنها در صورت وجود مصلحت، این حق را اعمال می‌کند.

در صورتی که ولی این حق را اعمال نکند این حق همچنان برای آنان ثابت است و پس از رفع نقصان و حصول کمال می‌توانند این حق را اعمال کنند.با وجود اینکه یکی از شرایط حق شفعه، فوری بودن آن است اما در خصوص محجوران همچون صغیر و سفیه این فوریت نادیده گرفته می‌شود

تا هنگامی که خود دارای اهلیت استیفا شوند و نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند. بنابراین غبطه (مصلحت) آنان در این خصوص در نظر گرفته شده است تا حق آنان از بین نرود.

غیر منقول بودن مال در ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق اخذ به شفعه در صورتی برای شریک ثابت ذکر شده است که مال غیرمنقول باشد. منظور از مال غیرمنقول یک غبرمنقول ذاتی از قییل زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است

شرایط حق شفعه در قانون

مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، ‌به تبع عرصه می‌تواند مورد حق شفعه قرار گیرد و چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت. بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه نخواهد بود.

از جمله شرایط حق شفعه این است که:

• ٫ آن معامله به عنوان «بیع» و فروش باشد؛ در صورتى که آن شریک سهم خود را به عنوان «صلح» یا «هبه» یا به عنوان «مهر» یا «عوض خُلع» داده باشد، شریک دیگر حق شفعه ندارد.
• تنها دو نفر در ملک شریک باشند؛ اگر سه نفر یا بیش از آن شریک باشند،
• براى هیچ‌کدام از آنها این حق وجود ندارد.
•  ملک، «مشاع» باشد؛ پس در ملکى که تقسیم شده، حق شفعه نیست.
• شفیع براى پرداخت قیمت، توانایى داشته باشد.
•  شفیع مسلمان باشد؛ در صورتى که مشترى مسلمان باشد و شفیع کافر، برای ‏کافر حق شفعه ثابت نمی‌شود.
• ٫ ملک، شخصى باشد. در ملک وقفى، حق شفعه ثابت نمی‌شود.
•  شفیع پس از اطلاع از فروش سهم شریک و قیمت آن، فورى اعلام کند که با استفاده از حق شفعه سهم شریکم را از مشترى گرفتم، یا این‌که عملاً قیمت را بدهد و ملک را بگیرد؛ اگر تأخیر بیندازد، حق شفعه او از بین می‌رود.

همچنین در صورتى که شریک سهم خود را به شریکش عرضه کند و او از خریدن خوددارى نماید و راضى به فروش به دیگرى شود، این حق او از بین می‌رود.[

شرایط ایجاد حق شفعه در ارث

همانگونه که گفتیم، حق شفعه به املاک مشاع اختصاص دارد. این حق در صورتی ایجاد می‌شود که یک مال غیر منقول مشاع متعلق به دو شریک باشد و یکی از آن‌ها سهم خود را به وسیله امضای قرارداد بیع به شخص ثالثی منتقل کند. در این حالت، شریک دیگر می‌تواند بهایی که شخص ثالث بابت معامله سهم مشاع پرداخت کرده است را به او پس بدهد و سهم مورد معامله را تملک کند.

برای مثال، فرض کنید که یک زمین مشاع متعلق به دو برادر است و هر سه دانگ این زمین به یکی از آن‌ها تعلق دارد. برادر اول، سه دانگ خود را با تنظیم عقد بیع به شخص دیگری می‌فروشد. در این حالت، برادر دوم با استناد به حق شفعه می‌تواند بهایی که خریدار بابت سه دانگ مشاع پرداخت کرده است را به او پس بدهد. بازپرداخت بهایی که خریدار بابت معامله سهم مشاع پرداخت می‌کند، باعث می‌شود که مالکیت سه دانگ دیگر زمین به برادر دوم منتقل شود. در اصطلاح قانون مدنی به اعمال حق شفعه، اخذ به شفعه می‌گویند.

در اصطلاح قانون مدنی به شریکی که از حق شفعه برخوردار شده است، شفیع گفته می‌شود. به تملک سهم مشاع توسط شفیع نیز اخذ به شفعه می‌گویند.
شرایط ضروری و مهم تحقق این حق

در ادامه، مهمترین شرایط تحقق حق شفعه ارث را بررسی می‌کنیم:

مال مشاع، غیر منقول باشد؛
حداقل و حداکثر شرکایی که مال مشاع به آن‌ها تعلق دارد، دو نفر باشند؛
مالکیت سهم مشاع در اثر امضای عقد بیع به شخص ثالث منتقل شود؛
مال مشاع فروخته شده، قابل تقسیم ( قابل افراز ) باشد؛
مال مشاع میان شرکا تقسیم نشده باشد.

آیا حق شفعه به ارث میرسد؟

همانگونه که گفتیم، اگر یک نوع از اموال غیرمنقول مشاع، متعلق به دو شریک باشد و یکی از آن‌ها سهم خودش را به واسطه عقد بیع معامله کند، باعث ایجاد حق شفعه برای شریک دیگر می‌شود. همچنین گفتیم، به شریکی که از حق شفعه برخوردار شده است، شفیع می‌گویند. در اینجا باید به این نکته اشاره کنیم که حق شفعه از طریق ارث انتقال می یابد. به عبارت دیگر، پس از فوت شفیع، حق شفعه به وراث او منتقل خواهد شد. به همین دلیل، وراث شفیع پس از فوت او می‌توانند به حق شفعه استناد کنند. در ماده ۸۲۳ قانون مدنی نیز بر این موضوع تاکید شده است که حق شفعه پس از فوت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود. حق شفعه به وراثی انتقال پیدا می‌کند که مالکیت مال مشاع غیر منقول به واسط توارث به آن‌ها منتقل شده باشد.

باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که حق شفعه، از حقوق قابل اسقاط است. به عبارت دیگر، شفیع می‌تواند حق استناد به حق شفعه را از خود ساقط کند. بنابراین، وراث شفیع در صورتی می‌توانند به حق شفعه او استناد کنند که شفیع در زمان حیات، این حق را از خود ساقط نکرده باشد.

از دیگر موضوعات حایز اهمیت در خصوص حق شفعه، فوری بودن آن است. به زبان ساده‌تر، تاخیر شفیع در اعمال حق شفعه باعث ساقط شدن این حق می‌شود. بنابراین، شفیع به محض اطلاع از ایجاد حق شفعه برای خود، باید به این حق استناد و آن را اعمال کند. وراث شفیع نیز نباید در استناد به این حق و اعمال آن، تاخیر داشته باشند.

نحوه ایجاد حق شفعه از طریق ارث

در مطالب قبلی این نوشته بر این موضوع مهم تاکید کردیم که حق شفعه به املاک مشاع اختصاص دارد. املاک مشاع نیز به املاکی گفته می‌شوند که مالکیت آن میان دو یا چند شریک، مشترک است. یکی از اسباب ایجاد مال مشاع، ارث است. به عبارت دیگر، مال غیر منقول متعلق به متوفی که مالکیت آن از طریق انحصار وراثت به دو تن از وراث او انتقال پیدا کرده و هنوز میان آن‌ها تقسیم نشده، جزء املاک مشاع است. در این حالت، هر یک از وراث که سهم خود از املاک موروثی مشاع را به واسطه عقد بیع معامله کند، باعث ایجاد حق شفعه از طریق ارث برای وارث دیگر می‌شود. باید به این نکته توجه داشته باشیم که اعمال حق شفعه ارث نیز فوری و قابل اسقاط خواهد بود.

نحوه حل و فصل اختلافات ناشی از ایجاد و اعمال حق شفعه ارث

در ابتدا باید بگوییم، حق شفعه ارث جزء اختلافات حقوقی است. بنابراین به اختلافات ناشی از اعمال حق شفعه در ارث باید از طریق دادگاه حقوقی و مطابق با شرایط و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی شود.

مطابق با یک اصل کلی در قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به دعاوی حقوقی در صلاحیت محلی دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده دعوا است. قانونگذار، اختلافات مربوط به اموال غیر منقول را از این اصل کلی خارج کرده است. به همین دلیل، دعاوی مربوط به اموال غیر منقول باید در دادگاه حقوقی محل وقوع آن‌ها اقامه شوند. به عبارت دیگر، رسیدگی به دعاوی و اختلافات ناشی از اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع آن‌ها است. بنابراین دعاوی ناشی از اعمال حق شفعه نیز باید در دادگاه حقوقی محل وقوع مال مشاع اقامه شوند.

در خصوص مبایعه نامه املاک مشاع باید بدانیم

تنظیم مبایعه نامه برای نقل و انتقال املاک مشاع، مهمترین و اصلی‌ترین عامل به وجود آمدن حق شفعه برای شریک دیگر است. مبایعه نامه‌ای که برای معامله املاک مشاع تنظیم می‌شود، باید به گونه‌ای باشد که عدم تضییع حقوق شریک دیگر را تضمین کند. کوچک‌ترین سهل انگاری در تنظیم این مبایعه نامه می‌تواند مشکلات حقوقی متعددی را به دنبال داشته باشد. به همین دلیل تنظیم دقیق مبایعه نامه املاک مشاع بسیار حایز اهمیت است. اکیدا توصیه می‌کنیم که مبایعه نامه املاک مشاع با نظارت و مشورت کارشناسان حقوقی تنظیم شود.

در خصوص حق شفعه پرسیده شده است

سلام وقت بخیر : مدت زمان ملهت حق شفعه حدوداً چند هفته است ؟
پاسخ

سلام بستگی به عرف محل دارد ولی احتمالا تا ۱ ماه بتواند اقدام کند.

رضا گفت:
با عرض سلام  بنده ۴ دانگ از صاحب ملک خریداری کردم آیا صاحب ۲ دانگ ملک مشاع میتواند از صاحب ۴ دانگ که به من فروخته شده است شکایت کند.
پاسخ

سلام خدمت شما
اعمال حق شفعه به محض اطلاع فوری است چناچه اطلاع از حق شفعه در زمان فروش بگذرد و بخواهد از شما تقاضی مهلت عرفی آن بگیرد قابل اعمال نخواهد بود.

زهرا گفت:
با عرض سلام خانه پدری من ۶ دانگ بود ه ۳ دانگ به نام مادرم بوده الان بعد فوت پدر مادرم سه سهم از شش سهم وارث متوان فروخت و آیا میتوان سه سهم دیگر بخرد؟
پاسخ

بله بعد از فوت پدر مادر دادخواست برای فروش ملک مشاع طرح نمایید

هادی گفت:

با سلام من یک زمینی به صورت ۳ دانگ بین ۲ شریک باشد و نیز غیر قابل افراز باشد میتوان یکی از شرکا سهم خود رابیع کند ؟ و آیا شریک دیگر حق شفعه دارد
پاسخ

سلام خیر
اگه ملک قابل تقسیم نباشد شرکا دیگر حق شفعه ندارند