تعیین مستثنیات مالکانه

مستثنیات مالکانه چیست؟

در جواب پرسش مستثنیات مالکانه چیست باید گفت، آن دسته از اراضی که انسان اجازه استفاده از آن را داشته و به نوعی یک زمین بایر و زنده بوده مستثنیات می گویند. بنابراین هر زمینی که از گذشته های دور در آن کشتی صورت گرفته و یا بنایی ایجاد شده باشد جزء مستثنیات به شمار می رود. کارشناسان خبره ای وجود دارد که می توانند اراضی را مشاهده کرده و بر اساس مشاهدات خود بر روی رای دادگاه جهت تعیین مستثنیات زمین تاثیر بگذراند. هنگام مطرح شدن شکایات ملکی در دادگستری، ادارات دولتی خوانده و اشخاص حقیقی یا سازمان ها خواهان هستند.

زمین های یک کشور به چندین دسته تقسیم می شوند. هر کدام از زمین ها بر اساس نوع کارکردی که دارند نام گذاری شده اند. برخی از اراضی به دلایل زیست محیطی قابلیت بهره برداری ندارند. برخی از زمین ها حفاظتی بوده و قانون اجازه استفاده از آن ها را نمی دهد. تعدادی از زمین ها نیز مملو از درختان و بوته های خودرو بوده که جنگل ها را ایجاد کرده اند. برای جلوگیری از بی نظمی در مالکیت این اراضی و بهره برداری درست از آن ها قوانینی تدوین شده است.

مجموعه دفتر وکالت حق گرا

پیشنهاد ما در موسسه حقوقی حق گرا به شما اینست، در صورتی که پرونده ای در دادگاه در خصوص تجاوز به منابع طبیعی و اراضی ملی دارید ومی خواهید بر اساس مستثنیات مالکانه از آن دفاع نمایید  و … با مراجعه به یکی از نزدیکترین  دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب  تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا  که آدرس آنها در ذیل صفحه آمده از مشاوره وکلای پایه یک و قاضی های بازنشسته ما برخوردار شوید و یا با شماره تلفن همراه ۰۹۱۹۹۰۷۵۹۶۶تماس برقرار نمائید

راجع به انواع مستثنیات مالکانه چه می دانید؟

کلیه زمین های موجود در کشور را می توان به اراضی ملی و مستثنیات تقسیم کرد. از این رو، زمینی که جزء اراضی ملی نیست و یا این که جزء زمین های ملی بوده ولی قانون اجازه احیا و استفاده آن را داده در دسته بندی مستثنیات قرار می گیرد. در این بخش به معرفی انواع مستثنیات می پردازیم:

بخش هایی از جنگل: در امتداد جنگل ها زمین هایی وجود دارد که قانون جنگل داری اجازه استفاده از آن ها را می دهد.
مراتع کشاورزی، باغی و منازل روستایی: ملکی که اداره ثبت سند آن را زده باشد مستثنیات است. علاوه بر این باغات و زمین های کشاورزی که جزء اراضی ملی نبوده و مالکیت حقیق یا حقوقی دارند مستثنیات مالکانه محسوب نمی شوند.
اراضی فاقد درختان خودرو: زمین هایی که در آن ها پوشش گیاهی و درختان خودور وجود ندارد وقتی توسط دولت به اشخاص دارای شرایط واگذار شد در طبقه مستثنیات قرار می گیرند.

بیشتر بدانیم : وکیل زمین خواری

آیا با روش های مستثنیات از اراضی ملی آشنا هستید؟

با تحقیق و بررسی می توان به شناسایی زمین ها ملی و مستثنیات پرداخت. زمینی که اشخاص حقیقی و حقوقی اجازه قانونی دخالت در آن را نداشته باشند و شخصی نتواند مدعی باشد که زمین متعلق به او بوده چنین زمینی جزء اراضی ملی قلمداد می شود. همانطور که گفته شد تشخیص زمین ملی از مستثنیات توسط کارشناسی صورت می گیرد. کارشناسی که دانش و اطلاعات کاربردی برای شناسایی اراضی ملی از مستثنیات مالکانه را داشته باشد.

کارشناس در نخستین مرحله نقشه ای از زمین تهیه می کند. بعد از تهیه نقشه جهت کسب آگاهی بیشتر، بررسی میدانی انجام داده و از مالکین زمین های مجاور و هر فردی که اطلاعاتی نسبت به پیشینه زمین داشته پرس جو می کند. بعد از تحقیق و بررسی، کارشناس باید تاریخ ایجاد زمین را ثبت کند. در این مرحله لازم است مامور پرونده یک گزارش کلی از کارشناس دریافت کرده سپس سابقه زمین در اداره ثبت مورد تحلیل قرار بگیرد و بعد از آن استعلام زمین از اداره جهاد کشاورزی گرفته شود. با کنارهم قرار دادن تمامی اطلاعاتی که بیان شد مشخص می شود زمین جزء اراضی ملی بوده یا این که مستثنیات است.

بیشتر بدانیم : مراحل اخذ سند برای ملک بدون سند

شرایط گرفتن زمین از منابع طبیعی

اگر شما می خواهید از سازمان منابع طبیعی زمین بگیرید باید از یکسری شرایط برخوردار باشید که در ادامه شرایط را برای شما عزیزان توضیح خواهیم داد در قدم اول باید یک طرح توجیهی مناسب را ارائه دهید و در قدم بعدی توجیه پذیری و هدف از طرح خود را کامل برای کارشناسان توضیح دهید تا کارشناسان سازمان منابع طبیعی آن را بررسی نمایند. در این شرایط اشخاص با مدارک و شرایط مورد نیاز برای طرح توجیهی کسب و کار خود به اداره منابع طبیعی مراجعه کرده و طرح خود را به منابع طبیعی ارائه داده و سپس منتظر تاییدیه آن خواهند بود.

خاطر نشان می سازد که در واگذاری اراضی در وهله اول، اولویت با ساکنین روستا، افراد بی بضاعت و محلی هایی است که نزدیک زمین مورد نظر می باشند در اولویت های بعدی به متخصصان و کارآفرینان کشاورزی، بازنشستگان و کارمندان دولت، فارغ التحصیلان رشته های کشاورزی و… خواهد بود.

ویژگی های طرح توجیهی برای گرفتن زمین از منابع طبیعی

در ادامه سوالی که پیش می آید این است که طرح توجیهی باید چه ویژگی های داشته باشد طرح توجیهی که شما انتخاب خواهید کرد بسیار اهمیت دارد و باید قبل از هرگونه اقدامی، با گرفتن مشاوره و کارشناسی ملک مورد نظر را از نظر متناسب بودن طرح با منطقه و ملک را بررسی کرده تا از نظر بازدهی و ایجاد اشتغال بالاترین را در آینده داشته باشد.

از جمله طرح های کشاورزی که می توان در قالب طرح توجیهی با توجه به منطقه و محل ملک ارائه کرد می توان به کاشت زعفران، احداث گلخانه، احداث باغ میوه، کاشت گیاهان دارویی و… اشاره کرد و اگر از توان مالی خوبی برخوردار باشید می توان طرح های رفاهی و خدمانی در قالب مجتمع های بزرگ تفریحی و رفاهی اقدامات لازم را داشته باشید.
بیشترین طرح‌ ها و درخواست ‌ها برای گرفتن زمین منابع طبیعی عبارتند از:

طرح ها و درخواست های زیادی توسط افراد حقوقی و حقیقی با تابعیت ایرانی برای دریافت زمین از منابع طبیعی مطرح می شود که عمدتا به امور کشاورزی و صنابع وابسته به آن همچون پرورش آبزیان و طیور و دامداری به همراه طرح های دیگری همچون زراعی و باغی می توان اشاره کرد.

عکس هوایی و نقشه UTM اراضی ملی و مستثنیات

اگر پلاک ثبتی زمین در محدوده اراضی اداره منابع طبیعی باشد به عنوان اراضی ملی اعلام خواهد شد که با جانمایی روی عکس هوایی، نقشه utm تهیه خواهد شد که به این کار عملیات نقشه هوایی اراضی ملی در مختصات UTM می گویند. تنها مرجعی که سرنوشت زمین را تعیین می کند نقشه UTM اراضی ملی است؛ زیرا این کار مشخص خواهد کرد که آیا زمین مورد نظر در محدوده مستثنیات منابعی طبیعی قرار دارد یا در محدوده اراضی ملی، که باید توسط کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی و نقشه برداری این کار انجام شود.

آثار مهم در تشخیص منابع ملی

آثار تصرفات که در تشخیص منابع ملی و طبیعی و اراضی کشاورزی مهم است:

• ۱-زراعت به صورت دایر در محدوده مورد نظر به تشخیص کارشناس.
• ۲– آثار زراعت و کشاورزی: در این مورد ممکن است تصویر مربوط به فصل پاییز و زمستان باشد یا دوران آئیش زمین باشد که آثار آن مشخص است.
• ۳- آثار از وجود بنا در محدوده: این بنا میتواند از هر نوع باشد؛میتواند خانه ،طویله، آلونک و یا هر بنای دیگری باشد.
• ۴-آثار راه عبوری در محدوده مورد نظر
• ۵-وجود نهر آب یا انشعابات آبیاری در محدوده
• ۶-وجود قنات و رشته قنات در محدوده موزد نطر یا نزدیک به آن
• ۷-وجود درختان و باغ در تصاویر مربوطه
• ۸-وجود درختان تنومند و قدیمی در وضع موجود و…

موارد بالا دلایلی جهت اثبات منابع طبیعی نبودن زمین است که توسط کارشناس ارائه میگردد.

چگونگی تشخیص اراضی ملی با استفاده از نقشه هوایی اراضی ملی

در پرونده هایی که اختلاف بر سر اراضی ملی بودن و مستثنیات است به صورت معمول یک سر پرونده سازمان منابع طبیعی است و طرف دیگر شخص حقیقی یا حقوقی است که برای تشخیص اراضی ملی از اراضی با سابقه کشاورزی و احیا نیاز به نظر کارشناس نقشه برداری دارد که بر اساس ۲۴ اصل می توان اراضی عادی را از اراضی ملی تفکیک نمود که در ادامه این ۲۴ اصل را با هم بررسی خواهیم کرد تا به وسیله آن را از سازمان منابع طبیعی پس گرفت که عبارتند از:

• با توجه به ماده ۲ و ۵۶ قانون ملی شدن اراضی و جنگل ها، اگر در مهلت تعیین شده از آگهی روزنامه منتشر شده برای ملی شدن زمین، هیچ گونه اعتراضی از جانب مردم صورت نگیرد زمین مورد نظر بعد از اتمام مهلت قانونی مصادره و مالکیت شخصی آن باطل تلقی شده و به نام دولت مالکیت آن در می آید اما می توان با استفاده از نقشه اراضی ملی و مستثنیات و عکس هوایی در دهه ۳۰ و ۴۰ با اثبات کشت و کار آن را از دولت باز پس گرفت.
• در صورتی که زمین مورد نظر از شیب استاندارد و خاکی حاصلخیز برخوردار باشد اما به مدت زمان طولانی هیچگونه کشت و کاری در آن صورت نگرفته باشد و در نتیجه باعث از بین رفتن آثار کشاورزی در آن شده باشد می توان با استفاده از استریوسکوپ بتوان اثبات کرد که در زمانی مورد کشت و کار قرار گرفته است در شمار اراضی ملی جای نخواهد گرفت.
• در صورتی که موقعیت و وضعیت محلی که زمین در آن قرار دارد به گونه ای باشد که نتوان به آن مرتع و چراگاه نامید، می توان این زمین را در شمار مستثنیات قرار داد.
• در صورتی که در زمین مورد نظر آثار شخم، کرت بندی، قطعه بندی، بیجه بندی، شیار و… به همراه نشانی از خاک مزروعی مشاهده گردد.
• در صورتی که بخشی از اراضی مورد نظر، نشانه ای از وجود خرمن گاه ها دیده شود، در شمار اراضی ملی قرار نمی گیرد. چرا که در گذشته از این سبک اراضی که به دلیل قرار گرفتن در مکان های بلند و با ارتفاع زیاد ساخته می شدند تا از آن برای جداسازی کاه از دانه به وسیله ورزش باد استفاده می کردند.
• در صورتی که زمین مزبور با توجه به عکس های هوایی و ابزار استریوسکوپ نشانی از احیا در گذشته مشاهده شود در شمار اراضی ملی قرار نمی گیرد البته این اصل بر اساس اینکه کارشناس نقشه برداری دارای سابقه فنی و مسلط به علم تفسیر عکس هوایی باشد قابل اثبات می باشد.
• اگر زمین مزبور مطابق با نقشه های هوایی منابع طبیعی و بر اساس تصاویر هوایی ترسیم شده باشند و در قسمت زرد رنگ یا اراضی کشاورزی واقع شده باشند در شمار اراضی ملی قرار نخواهند گرفت. البته خاطر نشان می سازد که اگر اراضی احیا شده دیم باشند و در قسمت سفید رنگ اراضی ملی در نقشه هوایی مشخص و معین شده باشند.
• در صورتی که آثار وجود راه در دیمزارها دیده شود که نشان از کشت و کار در گذشته را به نمایش بگذارد در صورتی که در حال حاضر اراضی متروکه به نظر رسند.
• در صورت وجود درختانی تنومند و سالمند نشان از وجود باغ دیم یا در اراضی شیب دار به احیای باغ اشاره داشته باشد.
• در صورت وجود پوشش گیاهی ناشی از کشت و کار پدیدار شده باشد.
• در صورتی که در پوشش گیاهی، گیاهان مرتعی با عمر چندین ساله و دیگر گونه های مرتعی وجود نداشته باشد.
• در صورتی که در اراضی سیستم استحصال آب موجود باشد که نشان دهنده استفاده از آن برای آبیاری محصولات در فصل بهاره موجود باشد.
• در صورت وجود هرگونه ابنیه قدیمی و سنتی برای استفاده از اراضی به منظور کشاورزی و دیگر مصارف مختلف همانند آب انبار، خانه باغ، محل نگهداری دام و… وجود داشته باشد.
• در صورت وجود جوی آب در بالادست که آب به آنها سوار می شده است در شمار اراضی احیا شده قرار می گیرند اما اگر امکان سوار شدن آب در آن اراضی وجود نداشته در شمار اراضی موات به شمار می آیند.
• در صورت موجود بودن درختان تنومند و سالمند در اطراف اراضی و در مسیر جوی آب موجود باشند.
• در صورت موجود بودن هرگونه آب چشمه و قنات که نشان از رسیدن آب به اراضی دهد.
• در صورتی که زمین تحجیز شده باشد به زبان ساده یعنی هر فعالیتی که منجر به احیا و بهره‌برداری از زمین شود همانند سنگ چینی، کندن نهر در اطراف زمین، توده کردن آنها و… را می توان اشاره کرد.
• اگر اراضی آبی یا دیم زار دارای حق آبه مطابق با قانون یا عرف یا ثبت داشته باشند.
• اگر زمین دارای شیب تند و نا ملایم نباشد و از آن به عنوان زمین دیم استفاده شده باشد.
• در صورت وجود جوی آب که از آب رودخانه که در بالا دست منشعب شده باشد.
• اگر زمین مورد نظر به لحاظ منطقه و عرف و آنچه در عمل مشاهده می شود نشانه ای از کشت و کار در آن دیده شود در شمار اراضی ملی قرار نمی گیرند.
• اگر زمین مورد نظر در شمار اراضی روستایی یا منطقه روستا قرار داشته باشد اراضی ملی محسوب نمی شود.
• اگر در زمین یا نزدیک آن یک منبع آب همچون چشمه، رودخانه و… وجود داشته باشد.
• اگر زمین مورد نظر تسطیح شده باشد و آماده برای کشت و کار باشد در شمار اراضی ملی قرار نمی گیرد.

دستورالعمل نقشه جانمایی اراضی ملی در مختصات UTM

از جمله اقدامات برای تعیین مستثنیات مالکانه اقدام از طریق تعیین محل مورد نظر بر روینقشه های کاداستر است . دستورالعمل جانمایی پلاک ثبتی روی نقشه هوایی (نقشه utm) باید شامل موارد ذیل باشد: اداره کل کاداستر، برای تهیه جانمایی روی عکس هوایی یکسری استانداردها در نظر گرفته که باید رعایت شود.

در تهیه نقشه UTM اراضی ملی برای کاداستری کردن آنها جهت ارائه به اداره ثبت اسناد باید مطابق با دستوراالعمل های ذیل باشد:

تمامی نقشه های املاک، که دارای سند مالکیت باشند یا برای صدور سند مالکیت تهیه می شوند باید در سیستم تصویر UTM روی بیضوی WGS84 تهیه و رقومی سازی شوند.
دقت نقشه هایی که تهیه می شوند برای مشخص نمودن مرز پلاک های اصلی و فرعی برای

• مناطق شهری ۱:۵۰۰
• مناطق بافت مسکونی روستایی ۱:۲۰۰۰
• مناطق زراعی ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰
• مستثنیات منابع طبیعی ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰
• مناطق منابع طبیعی ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۲۵۰۰۰

همچنین باید طول ابعاد اربعه و مساحت آنها با توجه به مختصات گوشه ها تعیین و روی نقشه ها درج شوند.

در مرکز پلاک برای هر سند مالکیت اطلاعاتی همچون شماره پلاک اصلی و فرعی، بخش، مفروزی، ناحیه ثبتی در آن قید شده باشد.

با توجه به دستورالعمل هایی که در بالا ارائه شده در مناطق شهری بالاترین دقت در نظر گرفته شده است و در اراضی کشاورزی دقت متوسط و در اراضی بزرگ منابع طبیعی مانند مراتع و دامنه های کوه، به دلیل نبود نقشه های دقیق منطقه از عکس هوایی و نقشه UTM برای جانمایی ملک و نشان دادن عوارض موجود در ملک مورد استفاده قرار خواهد گرفت تا از این طریق بتوان مرز پلاک ثبتی را مشخص نمود و آن را با مرزهای طبیعی تطبیق داد.

شرایط صدور سند مالکیت به نام دولت

با توجه به اینکه برای صدور سند مالکیت اراضی منابع طبیعی تشریفات خاصی در نظر گرفته شده است که یکی از این تشریفات قطعیت برگ تشخیص است که دو حالت برای آن در نظر گرفته شده است:

بعد از آن که آگهی با موضوع قانون حفظ و حمایت از منابع و ذخایر جنگلی کشور منتشر شد و در مدت شش ماه هیچ اعتراضی به آن ارائه نشد همچنین در صورتی که نسبت به تشخیص در کمیسیون ماده ۵۶ یا کمیسیون ماده واحده اعتراض صورت گرفته باشد در این شرایط رای قطعی برای صدور سند مالکیت صادر خواهد شد.

با وجود قطعیت برگ تشخیص باید اداره منابع طبیعی عکس هوایی بر مختصات UTM اراضی ملی و مستثنیات قانونی را مطابق با سیستم کاداستری اداره ثبت اسناد تهیه کرده تا جهت صدور سند مالکیت مراحل اداری انجام شود و اداره ثبت اسناد و املاک کشور نیز تا صدور اسناد می بایست نقشه UTM اراضی ملی و دولتی را به عنوان اسناد رسمی تایید نموده و آن را ملاک عمل در دستور کار قرار دهد.

مراحل گرفتن سند برای زمین منابع طبیعی

اراضی منابع طبیعی با توجه به این مطابق نظر کارشناس ذی ربط طبقه بندی خواهند شد، پس از آن که تفکیک اراضی و ثبت درخواست انجام شد متقاضی می تواند برای گرفتن وام و تسهیلات بانکی برای پیشبرد امور کشاورزی و… اقدام نماید، البته در این شرایط گرفتن مشاوره برای گرفتن زمین از منابع طبیعی بسیار حائز اهمیت می باشد.

اراضی و مراتع منابع طبیعی پس از تفکیک و واگذاری به اشخاص، سند آن به نام دولت جمهوری اسلامی ایران با نمایندگی اداره جنگل ها و مراتع و آبخیر داری کشور صادر می شود و با دریافت سند مراتع می توان طرح های مختلفی در آن انجام داد از جمله طرح: جنگل کاری، جنگل داری، آبخیرداری، مرتع داری، بیابان زدایی اقدام کنید و با انجام فعالیت ها و خدمات زیر بنایی از تجاوز و تخریب مراتع توسط افراد سودجو پیشگیری کنید.

مامورین سازمان جنگل ها و مراتع و آبخیرداری کشور، با توجه به قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع که در محدوده اراضی ملی یا مستثنیات قرار دارند برای بررسی اراضی از جهت ابعاد اربعه و متراژ و مساحت گزارشی تنطیم می نماید و به اداره جنگلبانی مربوطه ارسال می نماید اداره جنگلبانی بعد از بررسی، گواهی صادر می نماید و آن را برای اداره ثبت اسناد محدوده ملک ارسال می نماید و اداره ثبت اسناد با توجه به گواهی صادره از اداره جنگلبانی به موضوع سند مالکیت رسیدگی می نماید و سند مالکیت جدید به نام دولت برای متقاضیان صادر می نماید.