تصرف عدوانی پارکینگ

دعوا بر سر توقف خودرو در پارکینگ مجتمع مسکونی، یکی از موارد اختلافی شایع در بین ساکنان آپارتمانهاست. در این بحث به دنبال معرفی شایع ترین اختلافات ناشی از توقف خودرو در پارکینگ مجتمع مسکونی و راه حلی برای کاستن از تعداد این دعواها هستیم.

طبق قانون و عرف، معمولا هر واحد آپارتمانی در مجتمع مسکونی، یک پارکینگ مخصوص به خود دارد و در صورتی که همه واحدهای آپارتمانی دارای پارکینگ نباشند، مشخص است که شهرداری محل، با عدم ساختن پارکینگ برای برخی واحدها را به بیان دیگر، تبدیل کاربری بخشی از ساختمان از پارکینگ به سایر کاربریها مانند مسکونی و تجاری، موافقت کرده و از سازنده یا مالک اصلی، جریمه سنگینی دریافت کرده است.

در این صورت، برخی از آپارتمانهای مجتمع مسکونی، فاقد پارکینگ می شوند و وضعشان مشخص است، حق ندارند در پارکینگ همسایه، خودرو خود را متوقف کنند و مانند شرایط امروز خیابانها و کوچه و پس کوچه‌های تهران باید خودرو خود را گوشه ای به امان خدا رها کنند و تا صبح، دلشان شور بزند که آیا خودرو و لوازم داخل آن را برده اند یا نه.

ولی طبق قانون و عرف، باید هر آپارتمان، دارای توقف گاه (پارکینگ) خودرو مخصوص به خود باشد و ریشه اختلافات از همینجا شروع می شود چون در اکثر اختلافات بر سر پارکینگ مجتمع مسکونی، پای پدیده ای به نام «پارکینگ مزاحم» دیده می شود. یعنی پارکینگی که همسایه حق دارد خودرو خود را از آن عبور دهد و «مزاحم» دارد، یعنی هر لحظه ای که همسایه خواست خودرو خود را از پارکینگ مزاحم عبور دهد، باید خودرویی که در پارکینگ مزاحم توقف کرده، از سر راه کنار برود.

بیشتر بدانیم : تمام آنچه شما می خواهید در رابطه با رفع مزاحمت همسایگان بدانید

[WD_Button id=3120]

دعواهایی که پارکینگ مزاحم به وجود آورده است

در ابتدا باید گفت پارکینگ مزاحم، موجودیت حقوقی ندارد، یعنی حقوق و قانون، چیزی به نام پارکینگ مزاحم را به رسمیت نمی شناسد و این اصطلاح، عرفی است. برای همین در اسناد قدیمی مالکیت آپارتمانها، موضوع پارکینگ مزاحم قید نشده بود و اخیرا که این اصطلاح وارد اسناد رسمی آپارتمانها شده، گونه ای چشم پوشی از قواعد و اصطلاحات حقوقی است. در اصل، دنیای حقوق برای این موضوع، پدیده ای به نام «حق ارتفاق» را به رسمیت می شناسد. حق ارتفاق، یعنی کسی حق دارد برای اینکه از ملک خود، بهترین استفاده را کرده و امور خود را «رتق و فتق» کند، حقی در املاک دیگران داشته باشد که تجلی و ساده شده آن را می توان حق عبور و مرور در نظر گرفت. مثلا ملک شخصی در انتهای یک کوچه بن بست است و طی سالیان را بر اساس توافق، او این حق را پیدا کرده که برای حضور در املاک خود، از املاک همسایه عبور کند. عین این مسئله را در پارکینگ مزاحم می بینیم. یعنی همسایه حق پیدا می کند برای اینکه از پارکینگ (ملک) خود استفاده کند، از پارکینگ همسایه، عبور کند. لذا اصطلاح پارکینگ مزاحم به معنی داشتن حق عبور و مرور در پارکینگ همسایه است. مشکل از همینجا شروع می شود، یعنی همسایه حاضر نیست عمدا یا سهوا خودرو خود را جابجا کند و این مسئله، سرآغاز دعوا و اختلاف بین همسایگان می شود.

بیشتر بدانیم :وکیل تصرف عدوانی

چاره پارکینگ مزاحم چیست؟

«باد چهار چرخ ماشینش را خالی کن. یک یادداشت بگذار پشت شیشه که بچرخ تا بچرخیم.»… «در پارکینگ خودتان، دیوار بکش و نگذار کسی دست به آن بزند. اگر هم همسایه اعتراض کرد بگو ملک خودم است و حق دارم دیوار بکشم»…. «چال سرویس توی پارکینگ خودت حفر کن، همه جا روغن سیاه ماشین بریز و بگو میخواهم در پارکینگ خودم، روغن ماشین تعویض کنم و اینجا را چال سرویس کنم.»… این توصیه های مختلف و البته اشتباهی است که در سایتهای مختلف برای حل مشکلات و اختلافات بین همسایه هایی که یکی از آنها پارکینگ مزاحم دارد، پیشنهاد می شود. توصیه هایی که وجه بارز همه آنها، غیرحقوقی بودن و تشدید اختلافات بین مردم است. در ابتدا باید توجه داشت که طرف اختلاف، هر قدر هم غیرمنطقی و به اصطلاح «دعوایی» باشد، نباید با او از در یقه گیری و نزاع درآمد. چون در نهایت، حاصل کار پشیمانی و اعصاب خوردکنی همیشگی است. همسایه، ولو آنکه مستاجر و رفتنی هم باشد، اگر بخواهد دعوا و اختلاف را به صورت غیرحقوقی ادامه بدهد، هر روز باید پای پلیس و کلانتری به مجتمع باز باشد و در نهایت، پلیس هم مطابق قانون عمل می کند و در صورتی که وقوع جرم و نزاع منجر به شکایت نشود، حق ورود به دعوا را ندارد.

برای همین، بهترین راهکار، چاره حقوقی کار است، یعنی الزام کردن کسی که مزاحمت ایجاد می کند به رعایت قانون. در این قبیل پرونده ها، عموما دو صورت اختلاف وجود دارد. همسایه پارکینگی که به در خروجی راه دارد، گاهی حاضر نیست عمدا یا سهوا، خودرو خود را جابجا کند. مثلا خودرو را در پارکینگ متوقف می کند و به مسافرت چند روزه می رود. در این حالت، خودرو همسایه در پارکینگی که از در خروجی مجتمع دورتر است، حبس می شود و او نمی تواند خودرو خود را خارج کند. یا هنگامی که در آپارتمان حضور دارد، به درخواست همسایه برای جابجا کردن خودرو، بی اعتنایی می کند.

حالت دوم اختلاف در صورتی پیش می آید که همسایه دورتر از در خروجی، به صورت مداوم، قصد دارد خودرو خود را وارد و خارج کند و روزی چند بار زنگ خانه همسایه را می زند که بیا و خودرو را جابجا کن و به اینصورت مزاحمت برای همسایه ایجاد می کند. بهترین شکل پیشگیری از این اختلاف، آن است که دو طرف در حضور مدیر یا مدیران ساختمان یا شاهدان، توافق کتبی بنویسند که روزانه مثلا دو ساعت به عنوان مثال از ساعت ۷ تا ۹ صبح و ۷ تا ۹ بعدازظهر، خودرو در پارکینگ نزدیک در خروجی، آماده جابجایی باشد و در ساعات دیگر، مگر با توافق و اجازه همسایه، خودرو قابل جابجایی است. همچنین حسن خلق و معاشرت و برقراری اخلاق همسایگی بهترین چاره برای جلوگیری از این اختلافات است.

ممکن است شرایطی پیش آمده باشد که امکان توافق نبوده یا مستاجر یکی از واحدها، به این تعهد پای بندی نداشته باشد یا نخواهد تعهد خود را انجام دهد. در این صورت، بهترین کار، «تامین دلیل» یعنی نوشتن صورتجلسه ای با حضور کارشناس و شاهدان از جمله همسایه ها و مدیران ساختمان است که در آن شکل مزاحمت به صورت واضح مشخص شده و بر اساس آن، امکان شکایت «مزاحمت و ممانعت از حق» علیه کسی که ایجاد مشکل می کند، وجود دارد و در نهایت، در صورت تکرار این جرم، دادگاه می تواند برای فرد خاطی، مجازاتهایی مانند حبس و جریمه در نظر بگیرد که البته کیفر سنگینی برای ایجاد مزاحمت برای همسایه شمرده می شود و معمولا افراد ترجیح می دهند به جای پیمودن مراحل دادگاهی، رضایت شاکی را بگیرند و به غائله خاتمه بدهند.

خرید آپارتمان با پارکینگ مزاحم

یکی از رایج ترین دعواها و پرونده ها، مربوط به وقتی است که یک خریدار، آپارتمانی را با پارکینگ خریداری می کند و پس از تحویل و صدور سند، مشخص می شود این پارکینگ، مزاحمت دارد. در این صورت، شکایت علیه فروشنده در دادگاه به جایی نمی رسد چون در صورتی که در سند قید شده باشد «پارکینگ مزاحم» و قصد شاکی آن است که کلمه «مزاحم» از پشت کلمه پارکینگ در سند رسمی برداشته شود، دادگاه حقوقی، صلاحیت رسیدگی به این شکایت را ندارد و باید ابتدا در هیات نظارت اداره ثبت محل قرار گرفتن ملک، دعوای اصلاح سند رسمی را به طرفیت فروشنده مطرح کرد. ماده ۶ اصلاحی قانون ثبت می‏گوید: «برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیأتی به نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می‏شود هیأت مزبور به کلیه اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‏نماید برای این هیأت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.»

در این صورت، ابتدا هیات نظارت درباره این که آیا می توان سند رسمی را اصلاح کرد، تشکیل جلسه داده و در نهایت، تصمیم گیری می کند. در صورتی که بر اساس قولنامه یا توافق اولیه بین فروشنده و خریدار، مشخص شود که پارکینگ واحد فروخته شده، مزاحم ندارد، ممکن است هیات نظارت رای بر اصلاح سند رسمی داده و عبارت «مزاحم» از آن حذف شود. در این صورت طبق مفاد سند رسمی اصلاح شده، خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل پارکینگ سالم که مزاحم ندارد را از دادگاه عمومی بخواهد.

در صورتی که هیات نظارت بر عدم اصلاح سند رسمی رای داد، راه خریدار برای رسیدن به حق خود خیلی سخت می شود و باید اثبات کند خرید این واحد بر اساس نداشتن مزاحم پارکینگ بوده و حالا که پارکینگ مزاحم دارد، باید تفاوت بین پارکینگ معمولی و پارکینگ مزاحم، طبق نظر کارشناس مشخص شده و علیه فروشنده دادخواست مطالبه خسارت را باید در دادگاه مطرح کند. خسارت مطرح شده هم تفاوت قیمت بین پارکینگ معمول و پارکینگ مزاحم است که در حال حاضر، مطابق نظر کارشناس رسمی دادگستری، میزان قابل توجهی شمرده می شود.

در صورتی هم که خریدار، واحدی را با قید پارکینگ مزاحم خریداری کرده است، ملزم به رعایت تعهدات مربوط به پارکینگ مزاحم است و در صورتی که تعهدات خود را انجام نداد، همسایه می تواند مشکل را در دادگاه طرح کند.

بیشتر بدانیم : راههای اثبات مالکیت

جای پارک باید در سند قید شود

با توجه به توضیحات بالا حالا می‌دانید که جای پارک ماشین شما باید حتما در سند ملکتان قید شده باشد و هنگام انتقال سند، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید کنند.

بنابراین پارکینگ ساختمان به دو صورت به یک واحد آپارتمانی تعلق می‌گیرد؛ در صورت نخست تعلق اختصاصی مانند انباری است. در این مورد با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیقش در صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان به حساب می‌آید. مورد دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است.

این روش قبل از سال ۷۱ نیز استفاده می‌شد البته برای اجرای این مورد باید در صورت‌مجلس تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده شود. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آنها شناخته شده است می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع بهره ببرند. در این حالت هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ متوقف کند و کسی نیز حق اعتراض ندارد.

پارکینگ فقط برای مالک خودرو

در این میان کم نیستند افرادی که خود را مالک اصلی این فضا می‌دانند و فکر می‌کنند از فضای پارکینگ خود هر استفاده‌ای می‌توانند داشته باشند. در این میان این پرسش مطرح می‌شود که مالک در فضای قانونی اختصاص داده‌شده برای پارکینگ خود می‌تواند کاری غیر از آن انجام دهد؟ مسلم این است که استفاده عرفی از چنین محلی، پارک خودرو است و در صورت کاربری دیگری برای این محل، با وجود مالکیت بر آن، دیگر ساکنان حق اعتراض به چنین رویه‌ای را دارند، زیرا چنین کاری می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد. در عین حال انتقال چنین فضایی به دیگران هم کاملا به میل و اختیار مالک نیست. مالک می‌تواند پارکینگ را به دیگر ساکنان آپارتمان واگذار کند، اما واگذار کردن این محل به غیرساکن و بدون احراز رضایت همسایگان، ممکن نیست زیرا می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد.

مواردی که اختلاف ایجاد می‌کند

کم نیستند مواردی که در ساختمان بعد از ساخت، برخی از واحد‌ها بدون پارکینگ می‌مانند؛ گاهی پیش می‌آید که مالکان بدون پارکینگ که غالبا در اکثریت هم قرار دارند به حق مالکان صاحب جای پارک تعدی و ماشین خود را در جایی که نباید متوقف می‌کنند. اگر چنین مشکلی پیش بیاید جای نگرانی نیست.

همه کسانی که در ساختمان این مشکل را دارند می‌تواند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند و دادگاه با رویت مدارک مالک متجاوز را محکوم می‌کند زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی‌تواند غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند.

باید بدانید که ساکنان برخی از ساختمان‌ها از قسمت‌های مشترک ساختمان مثل حیاط به جای پارکینگ استفاده می‌کنند و برخی از ساکنان بی‌بهره از جای پارک ماشین خود را در این فضاها قرار می‌دهند؛ این در حالی است که آنان اجازه چنین کاری را ندارند و نمی‌توانند بدون اجازه سایر افراد در قسمت‌های مزبور اتومبیل خود را متوقف کنند، در نتیجه مالکان معترض می‌توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیرقانونی بازدارند.

بیشتر بدانیم : تصرف عدوانی کیفری

اگر خیال تغییر کاربری دارید

در این اوضاعی که همه تشنه داشتن جای پارک شخصی هستند برخی هوای تغییر کاربری پارکینگ به سرشان می‌زند. مثلا پیش می‌آید که مالکان جای پارک در ساختمان تصمیم می‌گیرند پارکینگ‌های خود را به فضایی اداری تبدیل کنند. این افراد باید بدانند که تغییر کاربری مشاعات و پارکینگ‌های اختصاصی مجتمع‌های ساختمانی بدون موافقت تمام مالکان و رعایت مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها وجاهت قانونی ندارد و اساسا حکم مقرر در تبصره پنج ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مصرح در لزوم تامین پارکینگ به منظور جلوگیری از اشغال فضای عمومی و ایجاد ترافیک ناشی از آن است و تغییر کاربری آن جز در موارد مستثناشده در مقررات جواز قانونی ندارد. بنابراین برای این افراد سه مانع توافق ساکنان، قانون تملک آپارتمان و قانون شهرداری، در این خصوص وجود دارد.

بیشتر بدانیم :وکیل مطالبه خسارت ناشی از قرارداد

درباره پارکینگ مزاحم! بدانید

حتما شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. از آنجا که در مقررات شهرداری،استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگآپارتمانی قابل اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافقاعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضاپیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل ایننوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد،مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند

ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام اینپارکینگ به این علت مزاحم است با این که شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت همایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.

در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها،پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرین قرارداد را دارد.

پارک بدون اجازه، ممنوع!

در صورتی‌که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌هااز پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این‌که مالکدر خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفادهکننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند.اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانوناست و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظرکارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آننشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

با سلام و احترام

من از سایت شما خیلی لذت بردم و  سوال حقوقی داشتم ،

مدت ۳ سال یک واحد آپارتمان با پارکینگ مشاع در مجتمع ۱۴ واحدی خریده ام با توجه به اینکه ۱۱ جا پارکینگ بصورت مشاع کامل وجود دارد ساکنین قدیمی اقدام به حفاظ کشی و محصور کردن فضا پارکینگ بنفع خود نموده و قفل هم گذاشتند و در جواب …

اعتراض اینجانب میگویند چون از ساکنین قدیمی هستیم قانون عرف این حق را به میدهد تا این مکانها را در اختیار داشته باشیم لطفا راهنمایی فرمایید چه کار کنم تا به حق استفاده از مکان مشاعات پارکینگ برسم . ضمنا در سند حق استفاده از  مشاعات آمده است .

اگر جواب اینجانب را به email ارسال کنید خیلی ممنون هستم.

  با تشکر

 پاسخ :

با سلام به شما بازدیدکننده محترم، بدواً قبل از ورود به مباحث قانونی در قوانین موضوعه سفارش می شود با وساطت مدیر یا مدیران محترم آپارتمان نسبت به حل و فصل موضوع متنازع فیه اقدام نمایید که اخلاقاً جهت استمرار دوستی ها مثمرثمرتر از هر قانون نوشته و نانوشته است. امّا اگر اقدامات معنونه منتج به نتیجه رضایت بخشی نگردیده می توانید به استناد موادی از قانون تملّک آپارتمان ها، قانون مدنی، قانون مجازات اسلامی و قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی که متعاقباً به آگاهی تان می رسد در دادگاه صالحه اقامه دعوی نمایید. مقنن به شما اختیار داده است که از طرق شکایت کیفری و اقامه دعوی حقوقی به حقوق خود دست یابید.

      اگر مایل به به شکایت کیفری هستید به اطلاع می رساند عمل تجاوز به حقوق شما در راستای عدم دستیابی به استفاده از پارکینگ مشاع که بنا بر اظهارات جناب عالی در سند ملک موصوف حق استفاده از پارکینگ مشاع برای شما محفوظ مانده است از مصادیق محرز تصرّف عدوانی در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی است. ماده موصوف اذعان می دارد: هرکس به وسیله صحنه سازی از قبیل پی کنی ، دیوارکشی ، تغییرحدفاصل ، امحای مرز ، کرت بندی ، نهرکشی ، حفرچاه ، غرس اشجار و زراعت وامثال آن بهتهیه آثار تصرّف در اراضی مزروعی اعم ازکشت شده یا در آیش زراعی ، جنگلها و مراتعملی شده ، کوهستانها ، باغها قلمستانها ، منابع آب ، چشمه سارها ، انهارطبیعی وپارکهای ملی ، تأسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری وکشت و صنعت و اراضی موات و بایر وسایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکتهای وابسته به دولت یا شهرداریها یا اوقافو همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام المنفعهاختصاص یافته یا اشخصاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرّف یا ذیحق معرفی کردن خود یادیگری  مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذیصلاح دیگرمبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام بههرگونه تجاوز و تصرّف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نمایدبه مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود.

دادگاه موظف است حسب مورد رفعتصرّف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید.

تبصره ۱ – رسیدگی به جرائم فوق الذکر خارج از نوبت به عمل می آید و مقام قضاییبا تنظیم صورت مجلس دستور متوقف ماندن علمیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد .

تبصره ۲ – در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قرائن قوی برارتکاب جرم موجود باشد قرار بازداشت صادرخواهد شد، مدعی می تواند تقاضای خلع ید وقلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را بنماید.

       همانگونه که در ماده موصوف صراحتاً به کسی که در خصوص ملکی که برای استفاده اشخاص حقیقی بنا گردیده و کسی به منظور تصرّف یا ذیحق معرفی کردن خود یا دیگران مبادرت به دیوارکشی یا حصارکشی نماید اشاره شده است، اقدام ساکنین آپارتمان در خصوص پارکینگ مشاع مبنی بر دیوارکشی ، محصور کردن و تصرّف، منطبق بر موارد مذکور در ماده ۶۹۰۰ ق.م.ا  بوده و در صورت طرح شکایت کیفری از جانب شما علیه ساکنین متصرّف، دادگاه صالحه موظف به رفع تصرّف عدوانی و تعقیب و مجازات خاطیان مستند به مواد مقرّر در قوانین موضوعه خواهد بود. توضیحاً اینکه در ماده موصوف (۶۹۰ق.م.ا) لفظی مبنی بر دلالت آن بر مشاع بودن یا نبودن ملک مورد تصرّف یا سهیم بودن یا نبودن خاطی در ملک موصوف یافت نشده و فقط صراحتاً به محصور کردن و تصرّف ملکی که دیگری حق استفاده از آن دارد اشاره داشته است. از طرفی طبق مفاد «اصاله الاطلاق» صرف احتمال وجود قید از منظر مقنن برای دخیل کردن آن در معنا تا  هنگامی که وجود قیدی محرز نشده باشد باید آن را نادیده گرفته و لفظ را بر معنای مطلق خود حمل می کنیم، لذا بر اساس همین اصل، الفاظ محصور کردن و تصرّف در ماده موصوف را مشتمل بر مشاع بودن یا نبودن آن دانسته و ماده مزبور را منطبق بر موضوع معنونه در سئوال مطروحه می دانیم. علی ایحال عمل ساکنان قدیمی آپارتمان در خصوص پارکینگ مشاع صراحتاً مشمول مجازات خاطیان در خصوص تصرّف عدوانی است.

      از طرفی دیگر و از منظر حقوقی، قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیات بعدی قسمت های اختصاصی و مشترک آپارتمانها را برای ساکنین به صراحت مشخص نموده و تکالیف آنها را نسبت به هم در خصوص قسمت های مشترک که موضوع متنازع فیه در سئوال شماست معین نموده است. ماده ۲ قانون تملّک آپارتمان ها اظهار می دارد: قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلّق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. فارغ از منطوق ماده موصوف و بنا بر مفهوم ماده اخیرالذکر، پارکینگ که از قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود به نسبت قسمت اختصاصی به شما نیز تعلّق دارد و از آنجا که در سند مالکیت، پارکینگ موصوف، ملکِ اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین قدیمی تلقی نشده همچنان مشترک بودن پارکینگ آپارتمان به قوّت خود باقی است. بند «الف» نظریه شماره ۲۲۷۰/۷ – ۳۱/۳/۸۳ اداره کل حقوقی پارکینگ را از قسمت های مشترک آپارتمان به شمار آورده و این در صورتی است که ماده ۳ و ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدیصراحتاً !!! پارکینگ را از قسمت های مشترک آپارتمان برنشمرده امّا از مفهوم بند «خ» از ماده ۴ آیین نامه مزبور استنباط می شود از آنجا که پارکینگ جزء محوطه ساختمان بوده و در  سند مالکیت ساکنین آن آپارتمان، جزء قسمت های اختصاصی ثبت نشده است پارکینگ مذکور کماکان جزء قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود.

 ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدی:قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلّقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای  مشترک ممنوع است‌.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.

ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدی:قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملّک‌آپارتمان ها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی ‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رخت  شویخانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق ، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل‌ بین قسمتهای ‌اختصاصی‌، مشترک بین‌ آن قسمتها است‌. مشروط بر  اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و  همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌ دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت  نشده باشد.

 بند «الف»نظریه شماره ۲۲۷۰/۷ – ۳۱/۳/۸۳ اداره کل حقوقی: الف) قانون تملّک آپارتمان ها در بعضی موارد آمرانه است و این موارد در متن قانون ذکر شده است به طوری که قانونگذار خود به عدم اعتبار توافق برخلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده ۳ این قانون که اشعار داشته: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. از متن مذکور چنین بر می آید که حقوق مالکانه قسمت های اخصاصی و اشتراکی که در مواد ۱ و ۲ به آن اشاره شد قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع از آن نیست که هر مالکی با بقای مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از قسمت های مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و به مالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمت های  مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وی در قسمت های اشتراکی مذکور نمی شود و در نتیجه مغایرتی با قانون تملّک آپارتمان ها ندارد. 

      مضافاً اینکه ماده ۳۱ از قانون مدنی به صراحت حقوق مالک نسبت به مال خود را محترم شمرده و هرگونه اقدامی خلاف آن را منطبق بر قانون و مراد مقنن ندانسته است. ماده ۳۱ ق.ماشعار می دارد: «هیچ مالی را از تصرّف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.» لذا از  آنجا که شما مشاعاً مالک پارکینگ آن آپارتمان می باشید اقدام ساکنین قدیمی آپارتمان در خصوص بیرون کردن پارکینگ از تصرّف شما غیر قانونی است. همچنین ماده ۳۰۸ از قانون مدنیتصریح می دارد: غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان . … با عنایت به اینکه حق  استفاده از پارکینگ معنونه از حقوق بلاانکار شما می باشد استیلاء ساکنین قدیمی به نحو عدوان (استیلاء : مصدر باب استفعال از ریشه علو به معنای چیره شدن و تسلّط داشتن) بر حق مسلّم شما از مصادیق این ماده از قانون مدنی به شمار رفته و نمونه بارز غصب است. در ماده ۳۰۸ ق.م به استیلاء بر ملک غیر اشاره نداشته بلکه به استیلاء بر حق غیر اصرار دارد که اگر در  ماده مزبور استیلاء بر ملک غیر حائز اهمیت می بود عمل ساکنین قدیمی آپارتمان دیگر از مصادیق غصب نبود چون پارکینگ نسبت به دیگر ساکنین آپارتمان، ملک غیر نبوده بلکه آنها نیز مشاعاً مالک آن محسوب می شوند. لذا با عنایت به تصریح مقنن به استیلاء بر حق غیر، عمل غاصبانه ساکنان قدیمی در حق شما از مصادیق بارز غصب در ماده ۳۰۸ قانون مدنی است. ضمناًمواد ۵۱۵ و ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در صورت طرح  دعوی از جانب شما به طرفیت متصرّفین، جبران کلیه خسارات دادرسی توسط آنان به نفع شما را تصریح نموده است که می بایست توسط ساکنین قدیمی بعد از صدور حکم له شما و قطعیّت آن پرداخت گردد.

ماده ۵۱۵ ق.آ.د.م:  خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا بطور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.

خوانده نیز می تواند خسارتی را که عمداً از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید.

دادگاه در موارد یاد شده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم علیه را به تأدیه خسارت ملزم خواهد نمود.

در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.

تبصره ۱ – در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود  مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست .

تبصره ۲ – خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تأخیر تأدیه در موارد  قانونی، قابل مطالبه می باشد.

ماده ۵۱۹ ق.آ.د.م: خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و هزینه های دیگری که بطور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.