اجیر کردن «شرخر» برای بیرون کردن مستاجر
حکم تخلیه مستاجر با قرارداد رسمی
در صورتی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، باید از طریق گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام کرد که نسبت به نوع قبل بیشتر طول میکشد. در این نوع مستأجر پس از صدور حکم، حق دارد که تقاضای تجدید نظر داشته باشد. اگر حکم تخلیه مستأجر صادر شود، موجر باید از دفترخانهی مربوطه حکم اجراییه بگیرد که مستأجر مهلتی ده روزه برای اعتراض به اجراییه پیدا خواهد کرد. اگر مستأجر بدهی داشته باشد یا خسارتی را وارد کرده باشد، موجر نمیتواند آن را از مبلغ ودیعه کم کند و باید آن را از دایره اجرایی طلب کند. البته ودیعه باید پیش از اجرای حکم به مستأجر بازگردانده شود. ولی برخی مواقع موجر برای تخلیه به شرخر مراجعه می کند
مراجع رسیدگی به حکم تخلیه مستاجر
اگر مورد اجاره مسکونی باشد، برای حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و اگر حکم تخلیه باعث ضرر و زیان مستأجر شود، مستاجر میتواند تقاضای تأخیر در حکم را داشته باشد. امّا اگر ملک تجاری محسوب شود، باید برای حکم تخلیه به دادگاه مراجعه کرد.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه مستاجر
پیش از این اشاره شد که اگر رابطه بین موجر و مستأجر طبق شرایط قانون مصوب سال ۷۶ باشد، میتوان از طریق گرفتن دستور تخلیه اقدام کرد. این شرایط عبارتند از این که: قرارداد مدت داشته باشد، در دو نسخه تنظیم شده و هر دو به امضای طرفین رسیده باشد، دو شاهد آنها را امضا کرده باشند و مدت قرارداد تمام شده باشد.
امّا اگر به هر دلیلی نتوان رابطه بین موجر و مستأجر را طبق قانونی که ذکر شد تعریف کرد، موجر باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند. دیگر تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه این است که اجرای دستور تخلیه فوری است و نیاز به صدور اجراییه ندارد. امّا حکم تخلیه پس از صادر شدن نیاز به صدور اجراییه دارد و زمان زیادی برای اعتراض به مستأجر میدهد.
اعتراض به حکم تخلیه مستاجر
با توجه به این که شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی کاملا بررسی میشود، پس از صدور این دستور نیازی به اجراییه نیست و مستقیما به مرجع اجرایی ابلاغ و اجرا خواهد شد. مستأجر سه روز پس از ابلاغ باید ملک را تخلیه کند و حق اعتراض و تجدیدنظر نخواهد داشت. البته طبق شرایط خاص، شورای حل اختلاف ممکن است مهلت بیشتری به مستأجر بدهد.
دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف
برای تنظیم دادخواست و ارائه آن به شورای حل اختلاف، وجود اصل سند مالکیت، قرارداد اجاره، اظهارنامه و کپی آنها لازم است. سپس در شرح دادخواست با خطاب به ریاست محترم شورای حل اختلاف، مشخصات خواهان و ملک موردنظر نوشته شده و شرایط قانونی که موجر طبق آن درخواست حکم تخلیه را دارد، نوشته میشود. به عنوان مثال به علت اتمام مدت قرارداد، بعد از آن باید صدور حکم یا دستور تخلیه با توجه به شرایط و با احتساب خسارت قانونی از شورا تقاضا شود.
صدور حکم تخلیه مستاجر توسط ثبت اسناد و املاک
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، یکی از راههای گرفتن حکم تخلیه، مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک است. اگر این حکم صادر شود، پس از ۴۸ ساعت باید به مستأجر ابلاغ شده و او تنها ۷۲ ساعت برای تخلیه مهلت خواهد داشت. گفتنی است که موجر باید مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه به مستأجر بدهد و رسید پرداخت آن را به دایره اجرایی ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.
اگر خسارتی توسط مستأجر به ملک وارد شده باشد، موجر باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای اثبات ادعای خود اقدام کند.
بیشتر بدانیم : معاونت در قتل چیست؟
دادخواست دستور تخلیه فوری
همانطور که در بخشهای قبل اشاره شد، اگر شرایط لازم برای ارائه دادخواست دستور تخلیه وجود داشت، طبق شرایط ذکر شده میتوان به مراجع قانونی یعنی شورای حل اختلاف، دادگاه یا اداره ثبت مراجعه کرده و با وجود اصل و کپی اسناد مالکیت و اجاره نامه، شرح دادخواست برای صدور دستور تخلیه فوری را از مرجع تقاضا کرد. در شرح دادخواست باید جبران خسارت قانونی و درخواست دستور تخلیه و علت آن به صورت روشن بیان شود.
حکم تخلیه مستاجر در شرایط کرونا
با توجه به شرایط خاص از آغاز شیوع کرونا، دولت تصمیم گرفت که تمام قراردادهای اجاره که در این تاریخ به پایان میرسند، به صورت خودکار تمدید شوند. افزایش اجارهبهای این قراردادها تنها تا سقف مصوّب مقدور است. اعتبار این قانون تا سه ماه پس از عادی اعلام شدن شرایط کشور توسط وزارت بهداشت است.
البته طبق این مصوبه سه شرط برای تمدید اجاره وجود دارد که در صورت برقرار نبودن این شرایط، میتوان حکم تخلیه مستأجر را گرفت. این شرایط عبارتند از:
اگر مستأجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، قرارداد میتواند تمدید شود.
اگر موجر قصد فروش نداشه باشد، قراداد تمدید میشود که در این صورت باید قرارداد فروش رسمی ارائه شود و مستأجر باید دو ماهه ملک را تخلیه کند.
اگر مستاجر سقف مبلغ افزایشی تعیین شده را قبول نکند، میتوان حکم تخلیه را گرفت.
در روزهای گذشته تصاویری در فضای مجازی منتشر شد که نشان میدهد مالک خانهها برای تخلیه مستاجر از «شرخر» استفاده میکنند. البته در این آگهیها از واژه «شرخر» استفاده نشده، بلکه فقط نوشته شده «تخلیه مستاجر» به علاوه یک شماره تلفن! جای تعجبی هم ندارد، ایجاد و گسترش شغلهای کاذب همواره یکی از نتایج تورم بالا و وضعیت بغرنج اقتصادی بوده است.
اجیر کردن «شرخر» برای بیرون کردن مستاجر
اگر از مشاوران املاک بپرسید، به شما خواهند گفت که تخلیه مستاجر همواره یک چالش پر دردسر بوده است. بنابراین واضح است که در این روزها و با توجه به بازار بی سر و سامان اجارهبها و فشار مضاعفی که بر مستاجران وارد میشود، اختلافات میان موجرین و مستاجران افزایش یابد.
به همین منظور در جلسه مورخ ۲۸ خرداد ماه سال جاری، سران قوا بسته سیاستی تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجارهبها که میتوان به نوعی آن را قانون یا مصوبه جدید در مورد تخلیه مستاجرین دانست، تصویب کردند.
بنابراین در حال حاضر دو مصوبه مهم درخصوص مستاجران وجود دارد؛ مصوبه ستاد کرونا و طرح کنترل و ساماندهی اجارهبهای املاک مسکونی.
بر اساس مصوبه این ستاد، دیگر شوراهای حل اختلاف نمیتوانند حکم تخلیه بدهند و فقط هر سال، ۲۵ درصد به مبلغ اجارهخانه اضافه میشود. درحال حاضر نیز، علیرغم اینکه کرونا فروکش کرده اما هنوز هم این مصوبه اجرا میشود و دستور تخلیه توسط شوراهای حل اختلاف صادر نمیشود.
از سوی دیگر بر اساس بسته سیاستی تعیین افزایش سقف تمدید قراردادهای اجارهبها در سال ۱۴۰۱، تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال جاری پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخهای مشخص که برای شهر تهران و سایر کلانشهرها ۲۵ درصد و سایر نقاط شهری ۲۰ درصد است نسبت به قرادادهای موجود تمدید میشود.
بیشتر بدانیم : شکایت از مشاور املاک
البته در ماده ۲ قانون جدید تخلیه مستاجران به موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجارهنامهها نیز اشاره شده است. این موارد عبارت است از:
۱-درصورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.
۲- اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذیربط اقدام کرده باشد.
۳-در صورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد.
۴- عدم پذیرش افزایش مبلغ اجارهبها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر.
۵-در صورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد.
۶-در صورتیکه مالک فقط دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر مورد نظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. به این نکته نیز اشاره شده که ممکن است مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد. در این صورت فقط میتواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کند. رای شورای حل اختلاف فقط برای همان واحد مسکونی مورد تقاضا صادر خواهد شد.
اما در این میان تکلیف شرخری چیست. آیا شرخری جرم است؟ برای این سوال نمیتوان پاسخی کوتاه و روشن یافت.
بر اساس قانون، برای اینکه عملی به عنوان جرم به قانون جزا راه یابد، باید چنان نظم و امنیت جامعه را تهدید کند که محدود کردن شهروندان از طریق ممنوع کردن این عمل، توجیهپذیر باشد. آزادیهای مردم محترم است و نمیتوان هر عملی را جرم دانست. به همین دلیل، فعالیتهایی که با عنوان «شرخری» شناخته میشود، جرم شناخته نشده است.
البته در خصوص استخدام «شرخر» برای تخلیه مستاجر باید گفت شکستن در، ورود به منزل و به طور کلی ورود به عنف جرم است. همچنین در چنین مواردی موجر هم مسئولیت دارد و مستاجر میتواند از موجر و فرد تهدید کننده شکایت کند، زیرا موجر آمر است و آن فرد یا همان «شرخر» عامل. در قانون تاکید شده است که وقتی موجر ملکی را اجاره میدهد، منافع ملک دست مستاجر است و دیگر در آن مدت مشخص نمیتواند به آن ورود کند، پس ورود و تخریب و ممانعت جرم است.
سوالات متداول
۱. حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟
در صورت وجود شرایط، ظرف مدت یک هفته میتوان حکم تخلیه گرفت.
۲. بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟
پس از صدور حکم، ۲۰ روز زمان برای اعتراض مستاجر وجود دارد. پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه میکند و پس از صدور آن، ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده میشود.
۳. در دوران کرونا تا چه مدت نمی توان تخلیه مستاجر را گرفت؟
با توجه به همه گیری کرونا تا ۳ ماه پس از عادی شدن شرایط نمیتوان مستاجر را بیرون کرد.
۴. اگر مستاجر در پایان قرارداد تخلیه نکند باید چه کرد؟
برای گرفتن دستور تخلیه همراه با قرارداد اجاره به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه باید کرد.