اجاره دادن خانه به اتباع خارجی
مقدمه
اجاره دادن خانه به افغانستانی ها به عنوان اتباع خارجی تابع شرایط خاصی است سوال این جاست که اتباع خارجی در عنوان قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، چه اشخاصی است؟
منظور از اتباع خارجی در قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، اشخاصی هستند که دارای تابعیت ایرانی نباشند. در نظام حقوقی ایران، در مواردی که اشخاص اصلا تابعیت نداشته باشند هم به عنوان اتباع خارجی یا بیگانه شناسایی می‌شوند. به طور کلی اتباع خارجی می‌توانند حقیقی یا حقوقی باشند.
جایگاه حقوقی اتباع خارجی در نظام حقوقی ایران
ماده ۹۶۱ قانون مدنی در خصوص جایگاه حقوقی اتباع خارجی بیان می‌کند که این اتباع می‌توانند از کلیه حقوق متعلق به اتباع ایرانی برخوردار شوند. در این راستا، نظام حقوقی ایران، در مواردی برخورداری اتباع خارجی را از برخی حقوق مخصوص ایرانیان مستثنی کرده است.
برای مثال می‌توان به حق خرید و فروش املاک مزروعی توسط اتباع خارجی اشاره کرد که مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب سال ۱۳۱۰ ممنوع اعلام شده است. در این راستا نیز مطابق با ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین برای سرمایه گذاری خارجی جایز نیست.
دفتر وکالت در تهران
به منظور دسترسی آسان شما به کارشناسان دفتر وکالت حق گرا ، ما در نقاط مختلف شهر تهران از جمله شمال ، شرق غرب و دفتر مرکزی با دسترسی های مناسب تامین نموده ایم که می توانید با استفاده از مسیریاب های بلد ، گوگل مپ نزدیکترین محل دفتر حق گرا را انتخاب نمایید.
همچنین شما می توانید با ارسال سوالات خود را در خصوص نظیم سند رسمی ، اخذ پایان کار ، خلع ید ، تقسیم و افراز املاک مشاع تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و سرقفلی و حق کسب و پیشه و کلاً هر گونه سوالی که در مورد امور خانواده ، ملکی و… داشته باشید در سایتهای این گروه ( hagh-gara.ir و haghgara.com )، به صورت رایگان از مشاوره وکیل های حق گرا بهرمند شوید و یا جهت مشاوره با شماره تلفن های ذیل و یا وشماره ۰۹۳۶۴۶۸۸۸۶۱تماس بگیرید .پیش از هر اقدامی، از مشورت با وکلای مجرب حق گرا غافل نشوید.
آیا قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، در چهارچوب حقوقی ایران جایز تلقی میشود؟
در خصوص عقد این قرارداد باید اشاره داشت که تا کنون در قانون ایران، انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی منع نشده است. در این راستا نیز تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری-صنعتی جمهوری اسلامی ایران، اجاره زمین به اتباع خارجی را بدون ایراد معرفی می‌کند.
قبل از انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، باید به چه مواردی توجه داشت؟
لایحه اجاره و استملاک اتباع و دولت‌های خارجی و سازمان‌های بین‌المللی در جمهوری اسلامی ایران، شرایطی را برای تنظیم و انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی در نظر گرفته است که باید توسط اداره اتباع خارجی ارزیابی شوند. این شرایط در ماده ۶ این لایحه به شرح زیر مقرر شده‌اند:
اتباع خارجی به صورت قانونی وارد خاک ایران شده و در زمان تنظیم این قرارداد، دارای پروانه اقامت جمهوری اسلامی ایران باشند؛
ملکی که برای اجاره اتباع خارجی در نظر گرفته شده است، در محلی که تملک آن مطابق با قانون ایران غیر قانونی شمرده میشود واقع نشده باشد؛
اجاره املاک برای سکونت یا به منظور فعالیت‌های قانونی انتفاعی یا غیر انتفاعی، باید مطابق با آیین نامه‌های اجرایی تنظیم شود؛
قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، باید به صورت کتبی و رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود؛
در این راستا، دفتر اسناد رسمی و موجرین باید طی مدت ۷ روز، تصویری از اجاره نامه را به اداره اتباع و امور مهاجرین ارائه دهد؛
حداکثر مدتی که میشود برای این قرارداد در نظر گرفت، ۵ سال است. پس از اتمام این مدت، قرارداد قابل تمدید است.
بیشتر بدانیم : مشاوره حقوقی سند اجاره نامه
آیا برای انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، به تشریفات خاصی نیاز است؟
تنظیم و انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی ، همانند یک اجاره نامه با طرفین ایرانی نیست. به این دلیل که برای عقد این قرارداد، طرفین باید مجوزی را در این زمینه از سوی دولت کسب کنند. به طوری که تنظیم و انعقاد این قرارداد توسط مشاورین املاک و بنگاه‌ها بدون اخذ این مجوز ممنوع اعلام شده است. مجوزی که در این راستا باید توسط آن‌ها فراهم شود، مجوز اجاره مسکن نام دارد که باید از اداره کل امور اتباع و مهاجرین خارجی استان دریافت شود.
حال آیا در مواردی که این مجوز از سوی مشاورین املاک و بنگاه‌ها استعلام نشود و آن‌ها به طور خودسر این قرارداد را میان طرفین منعقد کنند، این قرارداد صحیح شمرده میشود؟
قرارداد اجاره با اتباع خارجی بدون مجوز
در مواقعی که قرارداد اجاره با اتباع خارجی بدون اجازه دولت منعقد شود، بنگاه منعقد کننده این قرارداد، مسئولیت خواهد داشت. در این حالت عمل غیر قانونی بنگاه مورد پیگیری قرار می‌گیرد و امکان پلمپ شدن آن وجود دارد اما در خصوص صحت این قرارداد باید بیان کرد که عدم کسب مجوز اجاره مسکن، هیچ خدشه‌ای به صحت این قرارداد وارد نمی‌کند و تعهدات موجر و مستاجر در آن پابرجا خواهد بود. بنابراین در صورتی که موجر و مستاجر خارجی، این قرارداد را میان خود تنظیم کنند و به مشاورین املاک و بنگاه مراجعه نکنند، قرارداد منعقد شده صحیح تلقی میشود.
ارکان و بخش‌های مختلف قرارداد اجاره با اتباع خارجی
حال که در خصوص کاربرد و شرایط تنظیم و امضای قرارداد اجاره با اتباع خارجی توضیح دادیم، ممکن است سوال پیش بیاید که آیا مفاد و محتوای این قرارداد نیز با سایر قراردادهای اجاره متفاوت خواهد بود؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که خیر. اگرچه برای تنظیم و امضای این قرارداد باید با ضوابط و اصولی که تا اینجای مقاله توضیح دادیم، اقدام شود، اما محتوای متن این اجاره نامه با سایر اجاره نامه‌ها تفاوت چندانی ندارد. در هنگام نوشتن این قرارداد نیز باید اطلاعات و مشخصات هویتی طرفین، نشانی و مشخصات دقیق ملک مورد اجاره، مدت قرارداد، مبلغ اجاره بها و سایر مفاد مهم دیگر آن، مطرح شوند.
شروط مهم در تنظیم قرارداد اجاره ملک با اتباع خارجه:
“عقد اجاره ملک به اتباع خارجی، عنوان توافقی است که میان موجر {اجاره‌دهنده} و مستأجر {اجاره‌گیرنده} که تبعه خارجی است، منعقد می‌گردد. این توافق از شرایط و ضوابط خاص خود پیروی کرده و مستلزم کسب مجوزهای مورد نیاز جهت برخورداری از اعتبار، خواهد بود.” برای اجاره املاک به تبعه خارجه که یکی از انواع قرارداد اجاره است، باید در ابتدا این موضوعات را که در ماده ۵ و ۶ لایحه اجاره و استملاک اتباع و دولت‌های خارجی و سازمان‌های بین‌المللی در جمهوری اسلامی ایران مدنظر قرار داد داد که شامل موارد ذیل است:
- اتباع خارجه به صورت قانونی وارد خاک ایران شده باشند؛
- اتباع خارجه پروانه اقامت در ایران را داشته باشند؛
- موقعیت مکانی ملک به صورتی نباشد که از نظر قانون ایران تملک آن غیرقانونی باشد؛
- اجاره املاک برای سکونت یا هر گونه فعالیت قانونی اعم از انتفاع یا غیرانتفاعی، بر طبق آیین نامه مربوطه باشد؛
- قرارداد اجاره باید در دفاتر اسناد رسمی و به صورت رسمی تنظیم شود؛
- دفاتر اسناد رسمی و مؤجرین مکلفند تصویر و رونوشت ظرف یک هفته به اداره اتباع و امور مهاجرین یا نیروی انتظامی محل ارسال کنند؛
- مدت اجاره حداکثر تا ۵ سال است که قابل تمدید است.
مفاد و ارکان قرارداد اجاره ملک به اتباع خارجه:
هنگام نوشتن قرارداد اجاره خانه یا آپارتمان به تبعه خارجی، باید ارکان و موادی در متن اجارهنامه درج گردد. از جمله مهم‌ترین ارکان مندرج در متن قرارداد مذکور، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مشخصات طرفین
- موضوع قرارداد اجاره
- مدت قرارداد
- میزان اجاره بها
- شروط بین موجر و مستاجر
- نوع کاربری و استفاده از مورد اجاره
- فورس ماژور در قرارداد اجاره به تبعه خارجی
- موارد فسخ اجارهنامه
- نسخ قرارداد اجاره
موارد فوق از ارکان اصلی اجارهنامه است ولی طرفین می‌توانند بنا به خواست خود ارکان و مفاد آن را افزایش و یا کاهش دهند. به عنوان مثال برای تخلیه ملک می توانند شروطی را بین خود مقرر نمایند.
پیشنهاد می‌کنیم:
بعد از اخذ مجوزهای لازم و پیگیری امور ابتدایی، برای شما مناسب است که یک قرارداد کامل و جامع داشته باشید. برای این منظور به شما پیشنهاد می‌کنیم که از خدمات تنظیم قرارداد اختصاصی بهره ببرید.