ابطال مبایعه نامه

فسخ یا ابطال مبایعه نامه چیست؟

یکی از دعواهای شایع در ادارات دادگستری بر اساس موضوع ابطال مبایعه نامه است.

طبق قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان، تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان به طور کلی ممنوع است حتی اگر این مبایعه نامه در دفاتر املاک معتبر تنظیم شده باشد. قرار داد و عقد بیع از جمله قراردادهای متداولی است که در طی معاملات تنظیم می شود. عقد ایجاد کننده حق مالکیت برای خریدار است.

انتقال مالکیت صرف ایجاب و قبول رضایت در دو طرف، عقد بیع و انتقال مالکیت مبیع ایجاد می شود. لازم به ذکر است درباره برخی از موضوعات که ارزش و ثمن بالایی دارند، مشاوره با وکیل ملک امری ضروری و اطمینان بخش است تا از مشکلاتی که در طی تشریفات ممکن است بروز کند جلوگیری به عمل آید.

طرفین معامله پیش از آنکه اقدام به تنظیم سند رسمی کنند لازم است که یک سند عادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه را تنظیم کنند که در طی آن با توافق طرفین تعهد می کنند که در زمان تعیین شده نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و انتقال مال انجام شود.

البته در برخی موارد این احتمال وجود دارد که طرفین اقدام به تنظیم سند رسمی نکنند و مصلحت را در آن بدانند که مال منتقل نشود، در اینصورت لازم است که ابطال مبایعه نامه انجام شود که قوانین در این باره اطلاعاتی را ارائه می دهد. شرایط فسخ مبایعه نامه یکی از مواردی است که باید با آن آشنایی کامل داشته باشید.

بیشتر بدانیم : مهمترین موارد اشتباه در مبایعه نامه    

فسخ مبایعه نامه
ماهیت عقد بیع چیست؟

در رابطه با ماهیت عقد بیع باید در نظر داشت که بر اساس تملک مالی است که طی آن خریدار با پرداخت مبلغی به عنوان ثمن به خریدار منتقل می شود. در این صورت خریدار می تواند همانند مالک عین هر تصرفی که در نظر داشته باشد را در مال اعمال نماید.

بیع صرف آنکه میان دو طرف مورد قبول واقع شود لازم می شود. از این رو هیچ یک از طرفین نمی توانند به موجب موارد انحلال کننده اقدام به ابطال مبایعه نامه کنند.

انواع مبیع

مبیع عین معین: در این حالت مالکیت مبیع به خریدار منتقل خواهد شد.

در صورتی که موضوع عقد مالی باشد که وجود خارجی نداشته باشد، مالکیت در همان زمان منتقل نمی شود.

بیشتر بدانیم : تفاوت  بیع با عقد صلح   

شرایط ابطال مبایعه نامه

در مواقعی خاص افراد نمی توانند یا نمی خواهند به تعهدات اشاره شده در مبایعه نامه عمل کنند، در این صورت انتقال مالکیت منتفی می شود. ابطال مبایعه نامه در شرایط مختلفی امکان‌پذیر است که شامل شرایط فسخ مبایعه نامه می شود:

– اقاله: زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف دیگر رضایتی نسبت به ادامه انجام تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه نداشته باشند، در این صورت با رضایت طرفین می توان مبایعه نامه را اقاله کرد که موجب فسخ مبایعه نامه خواهد شد.

از آنجایی که مبایعه نامه بر اساس توافق و عقد طرفین انجام می شود از این رو ابطال آن به صورت یک طرفه امکان‌پذیر نیست.

– خیارات: یکی دیگر از مواردی که طی آن می توان اقدام به ابطال مبایعه نامه کرد آن است که عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت قابل توجهی را برای او به بار آورد، در این صورت شخص خسارت دیده می تواند با تقدیم دادخواست فسخ مبایعه نامه بدان اقدام کند که این امر با حضور وکیل پایه یک دادگستری تسهیل می شود.

نیاز به گرفتن مشاوره از یک وکیل مجرب دارید؟
برای مشاوره با ما تماس بگیرید
۰۹۱۹۹۰۷۵۹۶۶

انواع خیار:
خیار تاخیر ثمن:

در خیار تاخیر ثمن معمولا در شرایطی می توان اقدام به ابطال کرد که مبایعه نامه مورد نظر زمان مشخصی برای تسلیم ثمن تعییین نشده باشد. در این صورت پس از گذشت سه روز از زمان مبایعه نامه در صورتی که ثمن به طور کامل پرداخت نشود، حق فسخ مبایعه نامه وجود دارد.

در صورتی که خریدار دچار مشکلات مالی باشد به صورتی که معسر باشد و توان پرداخت ثمن را نداشته باشد، فروشنده می تواند عین مبیع را استرداد کند.

در صورتی که برخی از موارد خیار در مبایعه نام ذکر شود هر دو طرف امکان ابطال مبایه نامه را در مدت زمانی مشخص را دارند.

مرجع رسیدگی به ابطال مبایعه نامه

در صورتی که یکی از طرفین یا هر دو طرف قصد فسخ مبایعه نامه را داشته باشند، باید اظهارنامه مربوط به فسخ و قصد خود از ابطال مبایعه نامه را به دادگاه تسلیم کنند، تا در رابطه با شرایط ابطال مبایعه نامه تصمیمات مشخصی گرفته شود. دعوی مطرح شده دربار مبایعه نامه در زمره دعوی مالی قرار می گیرد.

شرایط تنظیم مبایعه نامه

مشخصات کامل طرفین قرارداد به همراه نشانی محل اقامت آنان
احراز هویت خریدار و فروشنده و آگاهی از صلاحیت آنان جهت خرید و فروش(مثل اینکه فروشنده حتما مالک باشد)
ذکر دقیق ثمن مورد معامله(مبیع)
قید کردن زمان انتقال سند و زمان قبض مبیع
آگاهانه و آزادانه بودن قرارداد و آشنایی طرفین نسبت به قوانین آن
امضای ذیل قرارداد توسط دو شاهد
وجود دو نسخه از قرارداد که در صورت وجود شخص ثالث مانند مشاور املاک باید در سه نسخه تنظیم شود.
ثبت مبایعه نامه در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور و اخذ کد رهگیری معتبر.
دارا بودن هولوگرام معتبر از وزارت اصناف و بازرگانی …

در نتیجه مبایعه نامه‌ای که فاقد شرایط عنوان شده باشد، ماهیت قانونی ندارد و در نهایت امکان طرح دعوای ابطال مبایعه نامه با استناد به قرارداد وجود نخواهد داشت.
وجه التزام در مبایعه نامه

یکی از تعهدات مبایعه نامه مربوط به حضور طرفین قرارداد جهت رسمی نمودن سند و همچنین پرداخت مابقی ثمن( غالبا پول) از جانب خریدار است. در صورتی که از جانب طرفین قرارداد تخلفی صورت گیرد مبلغی تحت عنوان وجه التزام تعیین می‌گردد. که در صورت عدم عمل نمودن خریدار و فروشنده به تعهداتشان بایستی آن را به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازند.

شرایط صحت معامله

چهار رکن اصلی و اساسی که به عنوان عوامل صحیح بودن مبایعه نامه شناخته می‌شوند ، عبارتند از:

قصد و رضایت طرفین معامله‌ای که محجور نباشند.
طرفین معامله دارای اهلیت باشند؛ یعنی رشید، عاقل و بالغ.
تعیین موضوع مورد معامله
انجام معامله از مشروعیت برخوردار باشد مثلا خرید انگور جهت خوردن مشروعیت دارد ولی اگر همین انگور با انگیزه درست کردن مشروب خرید شود معامله فاقد مشروعیت خواهد بود.

در صورتی که قرارداد مذکور هر کدام از این شرایط را نداشته باشد، معامله باطل خواهد بود. یا اینکه امکان طرح دعوای ابطال مبایعه نامه وجود خواهد داشت.

شرایط صحت عقد بیع

در ادامه شرایطی را برای صحت عقد بیع عنوان می‌کنیم که در صورت نبود هر یک ، عقد بیع باطل تلقی می‌گردد. و هر یک از طرفین می‌توانند با طرح بی اعتباری مبایعه نامه تقاضای ابطال آن را از دادگاه بنمایند.

جنس فروخته شده مالیت و مشروعیت داشته باشد(مثلا مشروبات الکلی فاقد این ویژگی هستند)
معلوم و معین باشد
فروشنده به مال دسترسی داشته باشد
عدم اجبار طرفین در انجام‌معامله
مورد معامله جزو اموال غیری نباشد که از اجازه، رضایت، تایید و تنفیذ مالک برای فروش برخوردار نیستند.
اهلیت و توانایی فروشنده و خریدار در معامله.
مورد معامله وجود خارجی داشته باشد.

بررسی نحوه ابطال مبایعه نامه صوری با توجه به ماده ۱۹۰ قانون مدنی و اصاله الصحت

باطل دانستن اسنادی که توافق میان اشخاص در آن‌ها ثبت می‌شود باعث ایجاد اغتشاش و بی‌نظمی در روابط تجاری، اجتماعی و اقتصادی جامعه خواهد شد. به همین دلیل در تمام نظام‌های حقوقی جهان اصل بر صحیح و معتبر بودن اسنادی گذاشته می‌شود که توافق میان اشخاص در آن‌ها به ثبت رسیده است.

همچنین، اصالت الصحت، یکی از اصول پذیرفته شده در فقه امامیه است که قانونگذار ماده ۲۲۳ قانون مدنی را به آن اختصاص می‌دهد. مطابق با این ماده، تمام معاملات میان اشخاص صحیح و معتبر هستند مگر در صورتی که باطل بودن معامله‌ای برای ما به اثبات رسیده باشد. بنابراین، هر مبایعه نامه‌ای که برای ثبت و ضبط معاملات تنظیم می‌شود را باید یک سند صحیح، معتبر و قابل استناد بدانیم.

از سوی دیگر، قانونگذار شرایط اساسی صحت همه معاملات را در ماده ۱۹۰ قانون مدنی مشخص کرده است. بنابراین، معامله‌ای را می‌توانیم براساس اصاله الصحت معتبر و صحیح بدانیم که شرایط ماده ۱۹۰ در آن رعایت شده باشد. قصد یکی از شرایط شمارش شده در این ماده است. طرفین معامله در صورتی از این شرط برخوردار می‌شوند که در زمان امضای مبایعه نامه قصد نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله را داشته باشند.

معامله صوری یک معامله ساختگی است که به منظور ظاهر سازی انجام می‌شود. مبایعه نامه‌ای که به منظور ثبت معامله صوری تنظیم می‌شود نیز یک سند باطل و غیر قابل استناد است. بنابراین می‌توان گفت، منظور از ابطال مبایعه نامه صوری در واقع باطل کردن سندی است که به منظور ثبت یک معامله ساختگی تنظیم و امضا می‌شود. به عبارت دیگر، مبایعه نامه صوری به قصد ثبت نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله تنظیم و امضا نمی‌شود و به همین سبب، سندی باطل و غیر قابل استناد است.

ابطال مبایعه نامه صوری چگونه امکان پذیر می‌شود؟

همانگونه که گفتیم، اصل بر صحت تمام اسنادی است که برای ثبت معاملات تنظیم می‌شوند. به همین دلیل اثبات صوری بودن معامله و سندی که برای ثبت آن تنظیم شده است به دلایل و مدارک محکمه پسند نیاز دارد.

باید به این نکته توجه داشته باشیم، قصد یک امر درونی و باطنی است و به همین دلیل، اثبات این موضوع که طرفین قصد نقل و انتقال مالکیت مال مورد معامله را ندارند، کار آسانی نیست. بنابراین باید گفت که صدور حکم درباره ابطال مبایعه نامه صوری در صلاحیت مراجع قضایی است. مراجع قضایی با توجه به اوضاع و احوال قضیه، مفاد مبایعه نامه، بهای مورد معامله، وضعیت حقوقی طرفین معامله و مواردی از این قبیل در خصوص باطل بودن یک مبایعه نامه به دلیل صوری بودن آن، حکم صادر می‌کنند.

به این مثال توجه کنید

تصور کنید تاجری نمی‌تواند بدهی‌های خود را پرداخت کند و قرار است که به زودی حکم ورشکستگی او صادر شود. این تاجر نیز برای جلوگیری از توقیف اموال خود یک مبایعه نامه صوری تنظیم می‌کند و دارایی‌های خود را به همسرش انتقال می‌دهد. در این مثال، عدم توانایی مالی تاجر نسبت به پرداخت بدهی‌های خود و این موضوع که انتقال گیرنده همسر او است، دلایلی هستند که می‌توانند صوری بودن معامله و سندی که برای ثبت آن تنظیم شده است را به اثبات برسانند.

رسیدگی به دعاوی مرتبط با ابطال مبایعه نامه صوری باید مطابق با تشریفات آیین دادرسی مدنی انجام شود. بنابراین شخصی که مدعی ابطال مبایعه نامه صوری است باید در مراجع قضایی طرح دعوا کند. همچنین رسیدگی به این دعوی نیازمند تشریفاتی مانند تنظیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی است.

منظور از ابطال مبایعه نامه جعلی چیست؟

جعل به معنای ایجاد یک چیز ساختگی و تقلبی است. سند جعلی نیز یک سند ساختگی است که به منظور تقلب و فریب دیگران تنظیم می‌شود. به عبارت دیگر، سند مجعول یک نوشته ساختگی و تقلبی خواهد بود. جعلی بودن اسناد نیز براساس نظر کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص داده می‌شود.

همان گونه که گفتیم اصل بر معتبر بودن هر مبایعه نامه‌ای است که انجام معاملات میان اشخاص در آن ثبت می‌شود. بنابراین، جعلی بودن این سند باید اثبات شود و به ارائه دلیل نیاز دارد. به همین دلیل، ابطال مبایعه نامه جعلی در صلاحیت مراجع قانونی و قضایی است. معمولا جعلی بودن یک سند براساس نظر کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص داده می‌شود. برای مثال، شخصی به قصد تحصیل مال از طریق نامشروع، یک سند مجعول تنظیم می‌کند.

باید به این نکته توجه داشته باشیم که قلم بردن در مبایعه نامه نیز مانند جعل آن است. به عبارت دیگر، مبایعه‌نامه‌ای که‌ به صورت غیر قانونی در آن تغییراتی اعمال شده باشد یک سند مجعول، باطل و غیر معتبر است. بنابراین، قلم بردن در مبایعه نامه و تغییر غیر قانونی نوشته‌های آن نیز از دیگر شرایط ابطال مبایعه نامه جعلی است.

آیا ابطال مبایعه نامه صوری با شهادت شهود امکان پذیر می‌شود؟

در ابتدا باید بگوییم که شهادت، یکی از ادله اثبات دعوا است. به عبارت دیگر، اشخاص برای اثبات ادعاهای خودشان می‌توانند به شهادت یک یا چند شاهد استناد کنند.

مبایعه نامه‌ای که برای ثبت و ضبط یک معامله تنظیم شده، ممکن است یک سند غیر رسمی یا سند رسمی باشد. مبایعه نامه در صورتی سندی رسمی است که در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد. از سوی دیگر، مبایعه نامه‌ای که توسط طرفین معامله، تایید و امضا شده اما در دفاتر ثبت اسناد به ثبت نرسیده یک سند غیر رسمی است.

اسناد رسمی از سوی مراجع صلاحیت دار قانونی صادر می‌شوند و به همین سبب از ارزش و اعتبار زیادی برخوردار هستند. بنابراین، شهادت یک یا چند شاهد نمی‌تواند خدشه‌ای به اعتبار و ارزش اسناد رسمی وارد کند. با توجه به مقدمات بالا می‌توان گفت، ابطال مبایعه نامه صوری با شهادت شهود در صورتی امکان پذیر نمی‌شود که این سند به صورت رسمی تنظیم شده باشد.

اسناد غیر رسمی نسبت به اسناد رسمی از اعتبار و ارزش کمتری برخوردار هستند. بنابراین در برخی موارد، می‌توانیم بی اعتباری اسناد غیر رسمی را با استناد به شهادت شهود ثابت کنیم. بنابراین می‌توان گفت، اثبات ابطال مبایعه نامه صوری با شهادت شهود در شرایطی موضوعیت پیدا می‌کند که این سند به صورت غیر رسمی تنظیم شده و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده باشد.

مجموعه دفتر وکالت حق گرا

پیشنهاد می گردد در صورتی که با مشکل تهمت پرداخت و یا دریافت پول ربوی مواجه هستید و یا می خواهید در آینده با چنین مشکلی برخورد نکنید با تماس و یا مراجعه به یکی از نزدیکترین نزدیکترین  دفتر وکالت حقوقی حق گرا در شمال ، دفتر وکالت شرق و یا دفتر وکالت حقوقی شعبه غرب  تهران ، دفتر مرکز شهر حق گرا  ، پیگیری موضوع را به وکلای با تجربه ما بسپارید

وکیل متخصص دعوای ابطال مبایعه نامه

در جهت تشخیص تخلف از شرایط مبایعه نامه و همچنین مواردی که باعث ایجاد حق ابطال می شود لازم است تا از مشاورین و وکلای متخصص در این حوزه بهره برد. به طور خاص وکیل پایه یک دادگستری و وکیل ملک در موارد مطرح شده دارای تجربه هستند که روند رسیدگی به دعاوی را سرعت می بخشد.
آیا مبایعه نامه ای که توسط وکیل فروشنده به امضا رسیده است پس از فوت فروشنده اعتبار دارد؟

در صورتی که قرارداد تنظیم شده وکالت نامه باشد اعتباری نخواهد داشت اما در صورتی که مبایعه نامه باشد معتبر است و می توان به آن استناد کرد.

بیشتر بدانیم : ابطال مبایعه نامه ملکی و خودرو

دادخواست ابطال مبایعه نامه

خواهان :  ….. فرزند : ………….محل اقامت : تهران- خیابان ………………. .

خوانده : …………….. فرزند : محمد محل اقامت : تهران- یوسف آباد …….. .

تعیین خواسته و بهای آن :

۱- ابطال مبایعه نامه (مال غیر منقول) (ابطال مبایعه نامه مورخ ۱۲ اردیبهشت ۱۳۹۱ و الزام خوانده به استرداد مبلغ (یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در ضلع شمال شرقی طبقه دوم پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش ۳ ثبتی تهران به نشانی تهران یوسف آباد) به جهت بطلان معامله) مقوم به ۵۱۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال ارزش منطقه ای ملک ۳۵/۵۰۰/۰۰۰ ریال

۲- مطالبه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات :

۱- وکالتنامه وکیل

۲- مبایعه نامه
شرح دادخواست ابطال مبایعه نامه :

ریاست محترم دادگستری تهران

با سلام و احترام

احتراماً به استحضار میرساند که موکل در تاریخ ۱۲ اردیبهشت ۱۳۹۱ بر اساس مبایعه نامه عادی پیوست , اقدام به فروش یک واحد آپارتمان مسکونی به خوانده محترم نموده است. متعاقب انعقاد مبایعه نامه اختلافات فراوانی فیمابین طرفین در خصوص مفاد مبایعه نامه مذکور ایجاد گردیده است. چرا که اولا در ماده ۳ مبایعه نامه , در خصوص ثمن معامله و چگونگی پرداخت آن اختلافانی بوجود آمده که منشا این اختلافات جهل در عوضین – جهل در ثمن معامله- میباشد , زیرا نه تنها ثمن هر متر مربع از آپارتمان مورد معامله مشخص نیست بلکه زمان پرداخت آن نیز نا مشخص و غیر معلوم است که مع الاسف موکل بدلیل نداشتن دانش حقوقی مبادرت به انعقاد چنین مبایعه نامه ای نموده است. ثانیاً در بند۲ ماده ۵ قرارداد مذکور, برای فروشنده شرط خیاری قرار داده شده که مدت آن به هیچ وجه مشخص نشده و به فروشنده اختیار داده تا هر زمان که خواست(بدون ذکر مدت این خیار) مبایعه نامه را فسخ نماید . نظر به مراتب فوق و باعنایت به اولا مجهول بودن ثمن معامله و انیا به جهت اینکه برای خیار شرط مدت معین نشده است و مستندا به مواد۳۳۸ و ۴۰۱ از قانون مدنی صدور حکم به ابطال مبایعه نامه موصوف مستدعی است. ضمنا از آنجا که موکل با انعقاد مبایعه نامه اقدام به تحویل مورد معامله به خوانده نموده است مستندا به ماده ۳۶۶ قانون مدنی الزام خوانده به استرداد مببع (آپارتمان مذکور) به انضمام کلیه خسارات دادرسی مورد استدعا می باشد.

رای دادگاه ابطال مبایعه نامه

پرونده کلاسه : …..

شعبه : ۶ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران

خواهان : ……………. فرزند : …………..محل اقامت : تهران- خیابان توانیر ……… .

خوانده : …………… فرزند : محمد محل اقامت : تهران- یوسف آباد …….. .

خواسته ها :

۱- مطالبه خسارت دادرسی

۲- ابطال مبایعه نامه [مالی غیرمنقول)

گردشکار _ خواهان دادخواستی به خواسته فوق بطر فیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه وثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت فوق الیاده – مقرر دادگاه بتصدی امضاکننده زیر تشکیل است باتوجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را
اعلام وبشرح زیر مبادرت به صدور رای مینماید :
متن رای دادگاه ابطال مبایعه نامه

در خصوص دعوای خانم آزاده …. با وکالت مسعود محمدی بطرفیت محسن ….. با وکالت خانم ….. به خواسته ابطال مبایعه نامه عادی مورخه ۱۳۹۱/۲/۱۲ و الزام خوانده به استرداد مبیع (یک دستگاه واحد آپارتمان پلاک ثبتی …. فرعی از …. اصلی و مطالبه خسارت دادرسی با این توضیح که وکیل خواهان با استناد به مبایعه نامه مورخه ۱۳۹۱/۲/۱۲ بیان داشته بلحاظ مجهول بودن ثمن معامله و نیز برای خیار شرط مدت معین نشده است.تقاضای صدور حکم بر ابطال مبایعه نامه مورد استنادی را نموده است.دادگاه با بررسی محتویات پرونده نظر به اینکه ادعای مجهول بودن ثمن معامله وارد نبوده و در خصوص ادعای عدم تعیین مدت برای خیار شرط نظر به اینکه تاریخ پرداخت الباقی ثمن در مبایعه نامه مشخص نمی باشد و این عدم مشخص بودن تاریخ ذاتاً حق فسخ برای خواهان ایجاد نمی نماید تا نوبت به عدم معین بودن تاریخ فسخ برسد.در نتیجه به نظر این دادگاه دعوای خواهان مبنی بر اداله قانونی وجاهت قانونی نداشته و به عبارتی تاریخ و مدت حق فسخ فرع بر تعیین مدت پرداخت الباقی ثمن می باشد که در نحن ما فیه مشخص شده است، لذا دادگاه دعوای خواهان را به استناد موارد ۱۹۴ و ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام می نماید.رای صادره حضوری است و ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر خواهی استان است.

برای اطلاعات بیشتر با دفتر وکالت حق گرا با شماره های ذیل صفحه تماس بگیرید و یا با شماره تلفن واتساپ ۰۹۱۹۹۰۷۵۹۶۶ پیام خود را ارسال نمایید