نکات مهم در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی + نمونه متن دادخواست

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی در دادگاه‌های حقوقی ایران است.
بسیاری از خریداران پس از خرید ملک، به دلیل امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه یا انتقال رسمی ملک، ناچار می‌شوند از طریق دادگاه اقدام کنند.
در این مقاله از گروه وکلای حق‌گرا به بررسی نکات کلیدی این دعوی و ارائه یک نمونه دادخواست کاربردی پرداخته‌ایم تا بتوانید با آگاهی بیشتر از حقوق خود دفاع کنید.

۱. مفهوم و فلسفه الزام به تنظیم سند رسمی

مطابق با ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین، اگر کسی با مبایعه‌نامه یا قولنامه ملکی را خریداری کرده اما سند رسمی دریافت نکرده باشد، باید از طریق دادگاه فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.
هدف از این دعوی، تبدیل مالکیت قراردادی به مالکیت رسمی و قانونی است.

۲. شرایط طرح دعوی الزام به تنظیم سند

• وجود قرارداد بیع یا قولنامه معتبر
• پرداخت کامل یا اعلام آمادگی برای پرداخت باقیمانده ثمن معامله
• آماده بودن ملک برای انتقال رسمی
• عدم بازداشت یا در رهن بودن ملک
• مالک بودن خوانده در زمان طرح دعوی

۳. مرجع صالح برای طرح دعوی

بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود.
حتی اگر قرارداد در شهر دیگری امضا شده باشد، تنها دادگاه محل ملک صلاحیت رسیدگی دارد.

۴. مدارک لازم جهت تقدیم دادخواست

• اصل مبایعه‌نامه یا قولنامه
• کپی سند رسمی مالک (در صورت وجود)
• کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان
• مدارک پرداخت وجه معامله (رسید، فیش بانکی و…)
• گواهی انحصار وراثت (در صورت فوت فروشنده)
• استعلام وضعیت ثبتی ملک

۵. نکات مهم در تنظیم دادخواست

در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دقت در نگارش و مستندات اهمیت ویژه‌ای دارد.
در دادخواست باید موارد زیر درج شود:

• مشخصات کامل طرفین
• شماره پلاک ثبتی و نشانی دقیق ملک
• ذکر صریح درخواست الزام خوانده به حضور در دفترخانه و امضای سند
• درخواست صدور دستور برای امضای سند توسط نماینده اجرای احکام در صورت امتناع فروشنده

همچنین اگر چند مالک وجود دارد (مثلاً ورثه)، باید دعوا علیه همه آنان اقامه شود تا حکم صادره معتبر باشد.

۶. اشتباهات متداول در دعاوی الزام به تنظیم سند

خریداران گاهی در مسیر پیگیری حقوق خود اشتباهاتی مرتکب می‌شوند که باعث اطاله دادرسی یا رد دعوی می‌شود. از جمله:

• عدم طرح دعوی علیه مالک رسمی
• نبود دلیل کافی بر پرداخت ثمن معامله
• درخواست تنظیم سند بدون استعلام وضعیت ثبتی
• ذکر اشتباه پلاک ثبتی یا نشانی ملک
• تقدیم دادخواست در دادگاه غیرصالح

۷. نکات طلایی از نگاه وکیل ملکی

• پیش از طرح دعوی، حتماً از دفترخانه استعلام کنید که فروشنده هنوز مالک رسمی است.
• بهتر است در متن دادخواست، تقاضای «صدور دستور اجرای صوری سند توسط نماینده دادگاه» را درج کنید.
• در صورتی که ملک در رهن یا بازداشت باشد، ابتدا باید فک رهن یا رفع بازداشت انجام شود.
• اگر فروشنده فوت کرده، دعوی باید علیه همه ورثه مطرح شود.

۸. رأی دادگاه و اجرای حکم

پس از اثبات صحت معامله، دادگاه حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند.
در صورتی که فروشنده از حضور در دفترخانه امتناع کند، نماینده اجرای احکام به‌جای او سند را امضا خواهد کرد.
در این حالت خریدار مالک رسمی ملک می‌شود و می‌تواند سند تک‌برگ به نام خود دریافت کند.

۹. نکته کاربردی درباره ملک پیش‌فروش یا نوساز

در مواردی که خریدار واحد نوساز یا پیش‌فروش‌شده را خریداری کرده است، طرح دادخواست الزام به تنظیم سند زمانی ممکن است که پروانه ساخت و پایان‌کار صادر شده باشد.
پیش از صدور پایان‌کار، ملک از نظر ثبتی آماده انتقال نیست و دادگاه معمولاً دعوی را رد می‌کند.

🔹 نمونه متن آماده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی 🔹

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان .............

با سلام و احترام

اینجانب ............. فرزند ............. به نشانی ............. به استحضار می‌رساند:

به موجب مبایعه‌نامه مورخ .........، خوانده آقای/خانم ............. فرزند ............. به نشانی .............، یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ............. واقع در ............. را به بنده فروخته است. 
تمام ثمن معامله به مبلغ ............. ریال پرداخت گردیده، لیکن علی‌رغم مراجعات مکرر، نامبرده از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک امتناع می‌نماید.

نظر به اینکه وفق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک رسمی کسی است که نام وی در دفتر املاک قید شده و امتناع فروشنده موجب تضییع حقوق اینجانب شده است، 
لذا مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی و ماده ۲۲ قانون ثبت، صدور حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام اینجانب را تقاضا دارم.

ضمناً در صورت امتناع خوانده از حضور در دفترخانه، تقاضا دارم نماینده محترم اجرای احکام دادگاه به‌جای ایشان سند را امضا نماید.

با تشکر و احترام
امضا: .............................
پیوست‌ها:
۱. تصویر مبایعه‌نامه
۲. رسید پرداخت وجه
۳. کپی کارت ملی
۴. استعلام ثبتی ملک

۱۰. جمع‌بندی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی حیاتی برای تثبیت مالکیت قانونی خریداران است.
اما موفقیت در این مسیر مستلزم آگاهی دقیق از قوانین ثبت، آیین دادرسی و نحوه تنظیم دادخواست است.
توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کنید تا از بروز اشتباهات و خسارات احتمالی جلوگیری شود.