تفاوتهای تراس و بالکن در موارد حقوقی

بر اساس مواد ۱۸ الی ۲۰ دستورالعمل تفکیک آپارتمان موضوع تفاوت تراس و بالکن بیان گردیده است . بر اساس این دستور العمل تراس و بالکن قسمتی از ساختمان است که حداقل یکطرف آن‌ها بسمت خارج باز باشد که به آن‌ها تراس و یا بالکن یکطرف باز، دو طرف باز یا سه طرف باز می‌گویند.
اما همین تراس و بالکن با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند که باید به آن‌ها توجه داشت اولین تفاوت این است که تراس غیر مسقف و بالکن مسقف است.
نکته دیگری که باید به آن توجه داشت و جز تفاوت‌ها به حساب می‌آید این است که تراس جزء مشاعات است، اما بالکن همیشه جزء مساحت آپارتمان محاسبه می‌شود و البته در حالت خاصی تراس جزء مفروزات است، اما در همین حالت خاص مساحت تراس جزء آپارتمان محسوب نمی‌شود بلکه به آن منضم می‌شود.

بیشتر بدانیم : هزینه های دادرسی

بندهای دستور العمل تفکیک آپارتمان-تراس و بالکن

بند ۱۸ -غیر مشاعات
بالکن غیر مسقف ( تراس یا ایوان ) که در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از این که در گواهی پایان کار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفاً هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل و دارای دسترسی است لکن نیاز به ذکر حدود در صورت مجلس تفکیکی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالکن غیر مسقف به مساحت .… . متر مربع قید گردد.
بند ۱۹-مشاعات
تراس هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تاسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان کار با مساحت در قسمت مشاعات ذکر شود.
بند ۲۰
قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنا براین می توان حق استفاده از کف تراسی که سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تاسیسات از قبیل کولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالکین آپارتمان ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل که راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد ، لکن این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفکیکی و سند انتقال و سند مالکیت طبقه مزبور با قید این که مالک طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد
مصوبه کمیسیون ماده پنج در رابطه با احداث بالکن
• در گذرهای کمتر از ۱۰متر ممنوع است.
• گذرهای با عرض ۱۰الی ۱۲متر مالکان ساختمان ها می توانند از طبقه دوم روی پیلوت ۸۰ سانتی متر
• گذرهای با عرض ۱۲الی ۲۰متر مالکان ساختمان ها می توانند از طبقه دوم روی پیلوت۱۰۰ سانتی متر
• گذرهای با عرض ۲۰متر مالکان ساختمان ها می توانند از طبقه دوم روی پیلوت۱۲۰ سانتی متر

جریمه احداث بالکن مغایر پروانه

بر اساس تبصره چهار ماده ۱۰۰ چنانچه بدون پروانه ساختمان بنا شود به میزان یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان و به خاطر تراکم مازاد نیز یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه خواهد شد.
در حال حاضر در کمیسیون ماده ۱۰۰ چنانچه مالک بدون مجوز یا بر خلاف پروانه بالکن با مشخصات اعلام شده احداث نماید جریمه یا رای تخریب صادر می شود.
عوارض پیش آمدگی بالکن جزو عوارض صدور پروانه ساختمانی می باشد

بیشتر بدانیم : آشنایی با اقدامات لازم برای جلوگیری از سوء استفاده از اسناد ملکی مفقود شده

دفتر وکالت حق گرا

اگر سوالی در خصوص مسائل ملکی و نراس و بالکن دارید می توانید از طریق تلفن یا حضوری با وکیل های موسسه حقوقی تهران وکیل صحبت کنید و مشکل خودتان را با ما در میان بگذارید.

همچنین شما می توانید با ارسال سوالات خود را در خصوص مطالبه مهریه در طلاق توافقی و کلاً هر گونه سوالی که در مورد امور خانواده داشته باشید در سایتهای این گروه ( hagh-gara.ir و haghgara.com )، به صورت رایگان از مشاوره وکیل های حق گرا بهرمند شوید و یا جهت مشاوره با شماره تلفن های ذیل مربوط به دفاتر حقوقی حق گرا و یا وشماره ۰۹۳۶۴۶۸۸۸۶۱ تماس بگیرید .پیش از هر اقدامی، از مشورت با وکلای مجرب حق گرا غافل نشوید.

سؤال ۱:
🔹 از نظر حقوقی، تراس و بالکن چه تفاوتی با هم دارند؟

پاسخ:
از دید حقوقی، تراس (پشت‌بام یا فضای باز متصل به واحد) معمولاً بخشی از مشاعات ساختمان محسوب می‌شود، مگر اینکه در سند رسمی به‌طور صریح به‌عنوان ملک اختصاصی قید شده باشد.
اما بالکن که به‌صورت بیرون‌زدگی از ساختمان در ادامه‌ی فضای داخلی ساخته می‌شود، معمولاً ملک اختصاصی همان واحد است و در مالکیت مشاع محسوب نمی‌شود.

سؤال ۲:
🔹 آیا مالک می‌تواند تراس را مسقف کند یا ببندد؟

پاسخ:
خیر. اگر تراس جزء مشاعات باشد، هیچ مالکی بدون رضایت سایر مالکان یا مجوز شهرداری حق بستن یا مسقف‌کردن آن را ندارد. این اقدام می‌تواند تخلف ساختمانی محسوب شده و با شکایت سایر ساکنان، دستور رفع تغییر از سوی شهرداری یا دادگاه صادر شود.

سؤال ۳:
🔹 در صورت بستن تراس یا استفاده انحصاری از مشاعات، سایر مالکان چه اقدامی می‌توانند انجام دهند؟

پاسخ:
سایر مالکان می‌توانند با استناد به مواد ۲۲ و ۳۰ قانون تملک آپارتمان‌ها از طریق دادخواست رفع مزاحمت و اعاده وضع سابق در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی اقدام کنند.

سؤال ۴:
🔹 آیا بالکن در سهم مشاع ساختمان محاسبه می‌شود؟

پاسخ:
خیر. بالکن بخشی از عرصه‌ی اختصاصی واحد است و در صورت فروش یا اجاره، جزء متراژ رسمی آن محسوب می‌شود. تنها در مواردی که ضوابط شهرداری رعایت نشده باشد (مثلاً بالکن غیرمجاز ساخته شده باشد)، ممکن است در محاسبات رسمی لحاظ نشود.

سؤال ۵:
🔹 اگر تراس فقط از یک واحد دسترسی دارد، باز هم مشاع محسوب می‌شود؟

پاسخ:
بله، حتی اگر ورودی تراس فقط از یک واحد باشد، تا زمانی که در سند مالکیت یا صورت‌مجلس تفکیکی به‌عنوان ملک اختصاصی درج نشده باشد، مشاع است.
در این حالت استفاده انحصاری از آن نیاز به رضایت رسمی سایر مالکین دارد.

سؤال ۶:
🔹 در زمان خرید و فروش ملک، چگونه می‌توان فهمید تراس مشاع است یا اختصاصی؟

پاسخ:
برای تشخیص، باید به صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی ملک مراجعه کرد. اگر در سند عباراتی مانند «سهم مشاع از تراس» ذکر شده باشد، یعنی آن فضا مشترک است.
اما اگر در توصیف ملک قید شده باشد «تراس اختصاصی متعلق به واحد»، آنگاه مالک حق انحصاری دارد.

سؤال ۷:
🔹 آیا ساخت بالکن در فضای مشاع یا تغییر در آن نیاز به مجوز دارد؟

پاسخ:
بله، هرگونه تغییر در مشاعات یا ساخت بالکن جدید نیازمند اخذ مجوز از شهرداری و رضایت سایر مالکان ساختمان است. در غیر این صورت، نهاد ناظر می‌تواند دستور قلع بنا را صادر کند.

سؤال ۸:
🔹 آیا امکان انتقال یا فروش تراس وجود دارد؟

پاسخ:
در صورتی که تراس در سند به عنوان ملک اختصاصی درج شده باشد، قابل انتقال است. اما اگر تراس مشاع باشد، هیچ‌یک از مالکان نمی‌توانند آن را جداگانه بفروشند یا به دیگری واگذار کنند.

سؤال ۹:
🔹 مسئولیت نگهداری و نظافت تراس با چه کسی است؟

پاسخ:
اگر تراس مشاع باشد، مدیریت ساختمان موظف به نگهداری و نظافت آن است.
در تراس اختصاصی، مالک همان واحد مسئول هزینه‌ها و نگهداری است.

سؤال ۱۰:
🔹 در دعاوی مربوط به تصرف یا استفاده انحصاری از تراس، کدام دادگاه صلاحیت دارد؟

پاسخ:
چنین دعاوی از نوع دعاوی حقوقی ملک و مشاعات محسوب می‌شوند و در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. در موارد جزئی و کم‌ارزش‌تر، شورای حل اختلاف محل ملک نیز صلاحیت رسیدگی دارد.